住宅專項維修資金緊急使用法律問題研究.pdf

1、住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金，是房屋的“養(yǎng)老金”,關(guān)系到居民房屋的正常使用。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的推進(jìn)，人們的居住環(huán)境得到了逐步的改善。在改善居住環(huán)境的同時，住宅小區(qū)內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的問題也開始引起人們的關(guān)注，尤其是在緊急使用維修資金方面。
　　隨著住宅小區(qū)建成投入使用的時間越來越長，小區(qū)內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備開始逐漸進(jìn)入到維修周期，需要使用維修資金對

2、其進(jìn)行維修、更新和改造。目前在全國范圍內(nèi)已歸集了數(shù)額巨大的住宅專項維修資金，據(jù)不完全統(tǒng)計總金額已超過萬億元。然而這筆資金的使用率卻極低，全國整體使用率不足1％。當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“緊急情況”急需使用維修資金之時，往往很難順利申請到維修資金。這樣的現(xiàn)狀將打擊業(yè)主使用維修資金的積極性，并影響維修資金的安全合理使用。
　　我國的住宅專項維修資金制度自上世紀(jì)八十年代建立至今，經(jīng)過了一系列的發(fā)展歷程。從最早的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》到《住宅共

3、用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，再到《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》，及至《住宅專項維修資金管理辦法》，由最初的不成熟不完善到現(xiàn)在的逐步成熟完善，并開始形成比較完整的體系。
　　在我國住宅專項維修資金緊急使用的過程中，存在的一些問題急需解決。首要問題是“緊急情況”的認(rèn)定規(guī)則不明。對于“緊急情況”的具體范圍、認(rèn)定主體及不可抗力是否屬于“緊急情況”等，現(xiàn)有法律規(guī)定都沒有明確界定。對于“緊急情況”的使用程序，現(xiàn)有的規(guī)定則過于繁瑣缺乏可

4、操作性，并且缺乏相關(guān)配套實施細(xì)則提供具體指導(dǎo)。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主對于維修資金的性質(zhì)和功能缺乏必要認(rèn)識，其自治組織的作用發(fā)揮亦有限，這些也是在緊急使用維修資金的過程中要注意的問題。
　　為了保證住宅專項維修資金的安全、有效使用，維護(hù)居民正常的生活秩序，需要對現(xiàn)有的維修資金緊急使用制度予以完善。首先要健全“緊急情況”的認(rèn)定機制，要細(xì)化“緊急情況”的具體范圍，明確“緊急情況”的認(rèn)定機制，并將不可抗力界定為“緊急情況”。也可以在條件允