論我國不動產(chǎn)登記制度——以物權(quán)行為理論為線索.pdf

1、不動產(chǎn)尤其是其中的房地產(chǎn)是人們生活的必需品;為了獲得不動產(chǎn),人們往往耗盡多年乃至終身的積蓄。因此,不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)可謂是關(guān)乎民生的大事。然而,我國關(guān)于不動產(chǎn)的立法和司法實踐卻不盡如人意。而其中不動產(chǎn)登記的法律功能定位和審查制度等事關(guān)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的問題更在學(xué)界、立法界和司法界備受爭議。一方面,人們的觀點分歧頗多,而相關(guān)立法語焉不詳,致實踐中對這些問題的認(rèn)定和處理不一;另一方面,不動產(chǎn)交易市場的發(fā)展,又亟待有統(tǒng)一的立法來定紛止?fàn)?。在這種情

2、況下,需要尋求或建構(gòu)科學(xué)的法律理論來為立法和實踐指明方向。筆者認(rèn)為,物權(quán)行為理論可以成為我國不動產(chǎn)登記制度完善及運(yùn)作的法理基礎(chǔ),因此,本文將該理論應(yīng)用于不動產(chǎn)登記制度,對不動產(chǎn)登記制度的法律功能定位和審查原則進(jìn)行初步的分析。
　　本文共分為四個部分:
　　第一部分:物權(quán)行為理論概說。該部分首先介紹了物權(quán)行為理論的起源、基本含義和物權(quán)行為理論的三大原則。物權(quán)行為理論由德國羅馬法學(xué)家薩維尼始創(chuàng)。該理論主張將產(chǎn)生債權(quán)變動的意思表示

3、(債權(quán)行為)與產(chǎn)生物權(quán)變動的意思表示(物權(quán)行為)區(qū)分看待,物權(quán)行為要表達(dá)排他性的意思并具有具體的表現(xiàn)形式以實現(xiàn)交易安全。其中,動產(chǎn)以交付為要件,不動產(chǎn)以登記為要件,物權(quán)公示證明物權(quán)意思表示的客觀存在。該理論可概括為三個基本要點:一是區(qū)分原則,二是形式主義原則,三是無因性原則。
　　第二部分:區(qū)分原則——不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)買賣合同相區(qū)分。該部分首先引入“王某某訴上海某某實業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”,揭示出在司法實踐中存在著將不動

4、產(chǎn)登記作為合同生效要件這樣一種對不動產(chǎn)登記法律功能錯誤定位的問題。接著,筆者在學(xué)理層面,從區(qū)分原則的客觀性和合理性角度對區(qū)分原則的科學(xué)性進(jìn)行論證。在論證中,運(yùn)用比較法學(xué)的方法對“同一主義”、“債權(quán)形式主義”、“物權(quán)形式主義”三種物權(quán)變動模式進(jìn)行比較。在分析前兩種理論的不足后,指出“物權(quán)形式主義”的物權(quán)變動模式既尊重了當(dāng)事人的意思表示,又保護(hù)了以第三人利益為代表的市場交易安全。然后例舉了我國在立法上對區(qū)分原則的困惑態(tài)度。最后,筆者結(jié)合案例

5、得出區(qū)分原則理論更有利于保護(hù)交易當(dāng)事人、更能符合法律的正義的結(jié)論。
　　第三部分:形式主義原則——不動產(chǎn)登記制度的本質(zhì)分析。該部分首先引入“某農(nóng)業(yè)信托公司主張房屋所有權(quán)糾紛案”,提出探究不動產(chǎn)登記制度的本質(zhì)并在此基礎(chǔ)上對實踐中常見的其他物權(quán)合意表現(xiàn)形式進(jìn)行評價的必要性。接著,筆者對形式主義原則的科學(xué)性進(jìn)行簡要分析,并對不動產(chǎn)登記制度在三種不同物權(quán)變動模式下的法律性質(zhì)進(jìn)行比較和評價。然后從物權(quán)公示公信原則作為一項物權(quán)基本原則的必要性

6、入手,論證公示公信原則是物權(quán)形式主義原則的應(yīng)然模式。此外,為回應(yīng)學(xué)界以善意取得制度替代公示公信原則的觀點,筆者對公示公信原則與善意取得制度進(jìn)行了簡單的比較。在此學(xué)理的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)登記的本質(zhì)進(jìn)行分析。結(jié)論是:不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)法律行為的客觀表現(xiàn)形式,而且在不動產(chǎn)物權(quán)表現(xiàn)形式中具有最強(qiáng)的效力,是不動產(chǎn)物權(quán)的公示手段,具有公信力?？紤]到我國在立法上有登記對抗主義的存在,在現(xiàn)實中公示制度又不完善,故而司法實踐中將物權(quán)公示公信制度作為確認(rèn)

7、物權(quán)享有及變動的惟一依據(jù)是行不通的。對此,筆者提出的解決方法是,以物權(quán)形式主義柔化物權(quán)公示公信原則,依據(jù)本部分的案例為指導(dǎo),筆者對各種不動產(chǎn)物權(quán)體現(xiàn)方式的效力進(jìn)行推斷。但從長遠(yuǎn)看,還是應(yīng)該以物權(quán)公示公信原則為目標(biāo),完善公示公信制度。
　　第四部分:無因性原則——不動產(chǎn)登記應(yīng)以形式審查為主。該部分首先引入“陳振、鄭春義訴河南省鄭州市房管局賠償經(jīng)濟(jì)損失糾紛案”,提出不動產(chǎn)登記審查原則的問題。接著,筆者對無因性原則的涵義進(jìn)行了陳述。因為

8、學(xué)界對無因性原則爭議頗多,所以筆者對學(xué)界常見的批判無因性原則的三個理由進(jìn)行回應(yīng),以力證無因性原則的科學(xué)性。然而真正能為無因性原則“驗明正身”的是它的法律價值。筆者除了提到為很多人重復(fù)的物權(quán)交易安全保護(hù)機(jī)能之外,還特別強(qiáng)調(diào)了無因性原則為物權(quán)交易、流通提供便捷機(jī)制的功能,并指出這才是無因性理論不可替代的優(yōu)勢之所在。為了證明這一點,筆者除回顧了普魯士土地所有權(quán)登記的經(jīng)驗以及證券擔(dān)保制度之外,還提出“法律擬制的物”需要無因性原則的觀點。筆者在此

9、提出“價值形態(tài)的物”為了流通和融資的需要經(jīng)過法律擬制成為特殊的有體物的觀點,并且認(rèn)為貨幣、票據(jù)、證券包括以后可能出現(xiàn)的各種金融工具都應(yīng)該納入這個范圍,并由物權(quán)行為無因性原則作為其流通的基本規(guī)則。經(jīng)過對無因性原則科學(xué)性的分析,筆者很自然地提出了不動產(chǎn)登記制度應(yīng)以形式審查為主,實質(zhì)審查為輔的觀點。在本部分中,筆者還結(jié)合案例,提出了形式主義審查程序設(shè)計的目標(biāo)價值正是保證權(quán)利的真實性和市場交易的效率。而在實質(zhì)審查方面,由于不動產(chǎn)本身的特殊性質(zhì)而