我國境外園區(qū)項(xiàng)目選址的重要因素

1、我國境外園區(qū)項(xiàng)目的興起與壯大是在順應(yīng)我國產(chǎn)業(yè)與金融等資本持續(xù)“走出去”的背景下應(yīng)運(yùn)而生的，目前境外園區(qū)建設(shè)正在積極探討或追逐“產(chǎn)城融合”的目標(biāo)，這已經(jīng)超出了原有的工業(yè)地產(chǎn)屬性，開始兼顧甚至并行住宅與商業(yè)地產(chǎn)屬性。本文主要從境外園區(qū)在選址時(shí)應(yīng)考慮的主要方面展開探討，討論的范圍側(cè)重我國境外加工制造型園區(qū)與高新技術(shù)園區(qū)這兩種類型，尤其以加工制造型園區(qū)為主。高度重 高度重視對(duì)駐 視對(duì)駐在國或地區(qū)重點(diǎn)城市的依托度 在國或地區(qū)重點(diǎn)城市的依托度城市依

2、托度是我國境外園區(qū)項(xiàng)目在選址時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮的核心所在，尤其是對(duì)于期望未來進(jìn)行“產(chǎn)城融合”的園區(qū)項(xiàng)目而言，城市依托度的重要性如何強(qiáng)調(diào)都不為過。城市依托度與境外園區(qū)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在諸多方面，如與相關(guān)城市中遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃的匹配度、城市人口的外溢與新城區(qū)的打造、優(yōu)勢且高效的市政配套資源的對(duì)接、地方政府軟硬環(huán)境的支持、入?yún)^(qū)企業(yè)的腹地市場所在、勞動(dòng)力招募的便捷與高效、商務(wù)成本的競爭優(yōu)勢等。對(duì)于境外園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商而言，多數(shù)是非常重視城市依托度的，但在

3、選址策略上，則需要執(zhí)行層面更加嚴(yán)謹(jǐn)。綜合目前我國境外園區(qū)代表性項(xiàng)目所實(shí)際開發(fā)的面積規(guī)模，尤其是重資產(chǎn)模式下已經(jīng)開發(fā)的面積規(guī)模，相比被譽(yù)為“緬甸第一個(gè)也是最成功的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”——迪拉瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)（Thilawa SEZ），值得思考的地方有很多。迪洛瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)由緬甸日本迪拉瓦發(fā)展有限公司（MJTD）開發(fā)、管理，位于仰光市中心東南23 公里處，距仰光國際機(jī)場 30 公里，同時(shí)緊鄰緬甸的主要港口之一迪拉瓦國際碼頭（MITT）。截止 2018 年底，

4、迪拉瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)已有 18 個(gè)國家的 103 家公司投資設(shè)廠，國內(nèi)外投資總額已達(dá)到 15 億美元，在特區(qū)內(nèi)已有 63 家工廠投產(chǎn)運(yùn)營，為 7000 多名工人創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)。迪拉瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃占地 2400 公頃，截止 2019 年 8 月底，迪拉瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)共開發(fā)面積 583 公頃（其中 A 區(qū) 405 公頃，B 區(qū)第 1 期 101 公頃，第 2 期 77 公頃）。當(dāng)然，我們不是倡導(dǎo)園區(qū)項(xiàng)目城市依托度的唯距離論。但考慮到我國多數(shù)境外園項(xiàng)目

5、布局于發(fā)展中國家的實(shí)情，這顯然與背靠 40 多年來城市或城市群規(guī)模不斷擴(kuò)大、城市人口持續(xù)增長并外溢、居民購買力不斷增強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施配套日益完善等積極因素的國內(nèi)開發(fā)區(qū)，所面對(duì)的環(huán)境有巨大差異，因此，國內(nèi)諸如“我愛北京天安門正南 50 公里”這樣的成功模式，只能稍作借鑒。境外園區(qū)項(xiàng)目與核心城市、區(qū)域重點(diǎn)城市依托度之間遵循如下的規(guī)模：城市規(guī)模越大、居民設(shè)施的依托度問題，需要結(jié)合境外園區(qū)項(xiàng)目的具體屬性與特征、駐在國國情等因素來進(jìn)一步甄別。重視駐

6、視駐在國或地區(qū)在園區(qū) 在國或地區(qū)在園區(qū)項(xiàng)目開 目開發(fā)的要素匹配度 的要素匹配度對(duì)于與境外園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的要素，主要關(guān)注點(diǎn)無外乎園區(qū)土地的屬性、土地價(jià)格、土地平整度、水電氣等條件與價(jià)格優(yōu)勢、施工保障能力與成本、周邊住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格等等。重視與園區(qū)潛在入?yún)^(qū)企 與園區(qū)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)的選址匹配度 址匹配度境外園區(qū)項(xiàng)目具有典型的平臺(tái)屬性，匹配具體園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的入?yún)^(qū)企業(yè)是平臺(tái)構(gòu)成的核心，尤其是橫向成群、豎向成鏈的特色產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)的入駐，更有

7、利于園區(qū)平臺(tái)與入?yún)^(qū)企業(yè)的良性互動(dòng)，共同發(fā)展。因此，園區(qū)選址如何做到順應(yīng)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)或企業(yè)群的選址，更好地與潛在入?yún)^(qū)企業(yè)或企業(yè)群選址進(jìn)行匹配顯然是開發(fā)商必須面對(duì)的關(guān)鍵問題。對(duì)此，建議開發(fā)商從如下層面逐次展開分析：1.區(qū)域環(huán)境層面這個(gè)層面主要包括區(qū)域優(yōu)勢（主要有區(qū)位優(yōu)勢、自然環(huán)境、地質(zhì)條件、環(huán)境保護(hù)、政策優(yōu)惠等）、能源供應(yīng)、交通環(huán)境等方面。2.產(chǎn)業(yè)鏈層面這個(gè)層面主要包括企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)市場、原材料供應(yīng)保障能力及價(jià)格、與合伙伙伴的相對(duì)位置（包括

8、核心配件、輔助配件、輔料等）、勞動(dòng)力供應(yīng)保障能力及價(jià)格、產(chǎn)業(yè)集群與競爭對(duì)手等方面。3.目標(biāo)選址層面這個(gè)層面主要包括基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、土地條件（包括屬性、價(jià)格、預(yù)留或擴(kuò)張空間、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)條件、社區(qū)環(huán)境等）、職工生活配套（包括住宿、休閑娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等）等方面。通過上述三個(gè)層面的綜合研判，最終得出備選目標(biāo)區(qū)塊的相應(yīng)分值，進(jìn)而來評(píng)判其與園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)選址的匹配度高低，為園區(qū)最終的選址決策提供有價(jià)值的參考。在甄別與潛在入?yún)^(qū)企業(yè)選址匹配