資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)---房地產(chǎn)評(píng)估

1、資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)評(píng)估匯報(bào),小組人員工作分配,①(20101908)---資料搜集,②(20101871)---收益法,③(20101887)---市場法區(qū)域因素修正系數(shù),④(20101903)---市場法待估地價(jià)比準(zhǔn)價(jià)格,⑤(20101904)---市場法個(gè)別因素修正系數(shù) ---綜合確定估價(jià)結(jié)果,⑥(20101902)---報(bào)告書,⑦(20101882 )---PPT 制

2、作,,ADD TITLE,一.待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介二.收益法三.市場法四.綜合評(píng)估結(jié)果五.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,1.待估房產(chǎn)基本信息（一）待估房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記狀況,一、待估房產(chǎn)及類似房產(chǎn)簡介,（二）待估房產(chǎn)使用狀況,（三）待估房產(chǎn)區(qū)域狀況,估價(jià)對(duì)象位于永川區(qū)人民大道，臨位于永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行600米處）。 永川金域藍(lán)灣二期周邊有棠城公園、人民廣場、水晶公園、商業(yè)步行街等休閑購物場所，

3、有人文教育氛圍濃郁的重慶文理學(xué)院、文理學(xué)院附中、匯龍小學(xué)、青少年活動(dòng)中心，鄰近永川區(qū)人民政府、政府行政服務(wù)中心、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、公安局、交警隊(duì)等。詳見下表,全景圖,位置圖片,2.類似房產(chǎn)基本信息,昌龍陽光尚城位于永川新城區(qū)核心位置，周邊市政配套措施完善，與人民廣場、區(qū)政府辦公大樓緊靠，位置十分優(yōu)越。 昌龍陽光尚城占地面積69984㎡，建筑面積202232㎡，建筑密度僅為14.3%，昌龍陽光尚城位于新龍湖畔，升值潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美

4、，適于置業(yè)居住。,3.評(píng)估對(duì)象與對(duì)比對(duì)象比較,二、收益法（權(quán)重為0.05 ）,收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法的計(jì)算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t其中，P為評(píng)估值；Ft未來第t個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報(bào)告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益

5、；n為收益年期；i為資本化率。,1、租賃收入,附：經(jīng)過走訪調(diào)查了解到估了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)112.39 ㎡左右的房屋租金每月在1200-1700元/月。考慮到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為1525元。 對(duì)象年有效毛收入計(jì)算過程如下：由于本案為整套住宅 假設(shè)空置率為0年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)=1525×12=18300元,2、年運(yùn)營費(fèi)用,運(yùn)營費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、管理

6、費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi)1元/平方米·月，約占有效毛收入的7%；此外，經(jīng)測(cè)算水電和維修費(fèi)等約占有效毛收入的13%，總計(jì)年運(yùn)營費(fèi)用約占年有效毛收入的20%。年運(yùn)營費(fèi)用=年有效毛收入×年運(yùn)營費(fèi)用率=18300×20%=3660元,3、年凈收益,凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=18300-3660=14640元,4、確定資本化率,資本化率采用

7、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為3.70%），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為7％,5、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià),根據(jù)委托方說明及現(xiàn)場調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為2012年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為47

8、年。報(bào)告中采用的公式為：P = a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。P=14640/7%*[1-1/(1+7%）47]=200445元按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為，200445元，則每平方米收益為1783.5元/平方米。,三、市場法（權(quán)重0.95 ）,1.市場法修正系數(shù)還原率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 =3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險(xiǎn)利率即長期國債利率。風(fēng)

9、險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜合確定的。(1)交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。(2)交易日期修正系數(shù)：abcd交易日都在評(píng)估當(dāng)月，不用調(diào)整。,(3)區(qū)域因素修正系數(shù)：,區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象A,B與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和主朝向。參照對(duì)象C,D與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高于待估房產(chǎn)。,(4)土地使用年期修正,土地使用年期修正系數(shù)=[1-

10、1/(1+r) ]/ [1-1/(1+r) ]=[1-1/(1+7%) ]/[1-1/(1+7%) ] =0.9965r---土地還原率m---待估宗地剩余使用年限n---比較實(shí)列剩余使用年限,m,n,47,48,(5)容積率修正,容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù)A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95

11、=0.9368,2.市場法計(jì)算,通過修正系數(shù)修正后的房價(jià)：案例A:4668.46×（600/596）×0.9965×1=4683.34 (元/m2)案例B:4646.25×（600/597）×0.9965×1=4653.25 (元/m2)案例C:4968.43×（600/602）×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2)案例

12、D:5098.43×（600/603）×0.9965×0.9368=4752.45（元/m2)房屋單價(jià)為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2)房屋評(píng)估總價(jià)為：112.39×4677.94=525753.68(元),四.綜合評(píng)估結(jié)果,1.權(quán)重的確定本次評(píng)估采用了市場比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，兩種方

13、法從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)值，且結(jié)果相差較大。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，并結(jié)合本次評(píng)估目的（出售），出于謹(jǐn)慎性原則，確定選取兩種方法的加權(quán)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估結(jié)果，根據(jù)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場的了解，認(rèn)為市場比較法更貼近委估對(duì)象的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此我們分別賦予市場法、收益法估算結(jié)果權(quán)重0.95 0.05 計(jì)算其加權(quán)平均值作為最終結(jié)果。,2. 加權(quán)平均求取求取待估房地產(chǎn)的市場價(jià)值,則最終確定：房地產(chǎn)單價(jià)=4677.94×

14、;0.95+1783.5×0.05=4622元/平方米房地產(chǎn)總價(jià)值=4622×112.39=519511元,3.綜合確定估價(jià)結(jié)果,評(píng)估結(jié)果為：建筑物面積：112.39平方米房地產(chǎn)總價(jià)：519511元大寫金額：伍拾壹萬久仟零伍佰貳拾壹元單位價(jià)格：4622元/平方米（貨幣種類：人民幣元）,五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書,1.評(píng)估目的:為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)2.評(píng)估對(duì)象:房地證2012字第H150602號(hào) 3.評(píng)估基

15、準(zhǔn)日:2013.5.234.評(píng)估依據(jù):本次估價(jià)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件.5.評(píng)估方法:收益法和市場比較法,,6.評(píng)估假設(shè): ①對(duì)于被評(píng)估的房地產(chǎn)權(quán)屬，我方僅以委托方提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料予以確定。②對(duì)于房屋的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的證明材料為依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量