房地產(chǎn)存貨評估指引

1、房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估指引 1 中發(fā)國際資產(chǎn)評估 房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估指引（討論稿） 房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估指引（討論稿） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，還包括開發(fā)成本——土地開發(fā)、房屋開發(fā)，開發(fā)產(chǎn)品——商品房、商品性土地、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、分期收款開發(fā)商品等科目。本討論稿僅針

2、對產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品） 、在產(chǎn)品（開發(fā)成本）的評估方法進行討論。 一、房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算的主要內(nèi)容和特點 房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算的主要內(nèi)容和特點 1、開發(fā)成本的核算： 開發(fā)成本按其用途，可分為如下四類： （1）土地開發(fā)成本、 （2）房屋開發(fā)成本、 （3）配套設(shè)施開發(fā)成本、 （4）代建工程開發(fā)成本。其中：配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能轉(zhuǎn)讓、 不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 代建工程

3、開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托， 代為開發(fā)除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本， 是一種非完全成本。開發(fā)成本 主要核算以下六個成本項目：1、土地取得費用，2、前期工程費，3、基礎(chǔ)設(shè)施費，4、建安工程費，5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生， 可計入土地、 房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用， 如居委會、派出所等，6、開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場人員工資等。 2、開發(fā)產(chǎn)品的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品， 在完成全部開發(fā)過程、 并經(jīng)驗收合格就應(yīng)進行成本結(jié)轉(zhuǎn)， 將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。開發(fā)產(chǎn)品下設(shè)商品性土地、自用土地、商品房、出租產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、 代建工程等二級科目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品如采用分期收款方式銷售，應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)商品”科目進行核算，并

5、從“開發(fā)商品”科目轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)商品”科目。 開發(fā)完成用于出租的房屋和土地應(yīng)于投入出租經(jīng)營時， 從“開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”科目房地產(chǎn)企業(yè)存貨評估指引 3 中發(fā)國際資產(chǎn)評估 E——續(xù)建投資利潤； F——租售費用 （1）確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價 根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，

6、 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(總開發(fā)價值)，可通過以下兩個途徑確定：對于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時的市場交易價格，采用市場比較法確定；對于習(xí)慣出租的房地產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)等， 可根據(jù)當(dāng)時的租金水平， 確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。 （2）估算續(xù)建成本 后續(xù)開發(fā)建筑成本費用是指后期按設(shè)計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等， 可采用建

7、筑工程概預(yù)算的方法來估算。 （3）估算專業(yè)費用 專業(yè)費用包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等。對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。 （4）估算不可預(yù)見費 假設(shè)開發(fā)法中為保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的 2％-5％。 （5）確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息 后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。 （6）估算稅金 稅