2014年9月份考試房地產(chǎn)項目投資與融資第三次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項目投資與融資第三次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項目投資與融資第三次作業(yè)一、填空題（本大題共一、填空題（本大題共1212分，共分，共3小題，每小題小題，每小題4分）分）1.辦公樓宇、商場酒店等都屬于______房地產(chǎn)投資。2.房地產(chǎn)投資的不確定性分析的基本方法有：______和______。3.房地產(chǎn)開發(fā)具有外部性的含義包括______和______。二、名詞解釋題（本大題共二、名詞解釋題（本大題共8分，共分，共

2、2小題，每小題小題，每小題4分）分）1.房地產(chǎn)抵押貸款的運作要素2.房地產(chǎn)市場調(diào)查三、計算題（本大題共三、計算題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有A、B、C三個互斥方案，各方案的初期投資、每年年末的經(jīng)營收益及經(jīng)營費用見下表。各投資方案的計算期為6年，6年后殘值為零?；鶞适找媛蔍c=10%.請用凈現(xiàn)值法及等額年值法進行方案的比較與選擇。投資方案的現(xiàn)金流量表單位：萬元投資方案初始投資年

3、經(jīng)營收益年經(jīng)營費用年凈經(jīng)營收益A20001200500700B30001600650950C4000160045011502.某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)建設住宅小區(qū)，面臨兩個備選方案。兩方案的建設經(jīng)營期限均為6年。方案A是進行大規(guī)模開發(fā)，需投資2億元；方案B是進行小規(guī)模開發(fā)，需投資1億元。根據(jù)市場調(diào)研和預測，該時期住宅銷路好的概率為0.7，銷路差的概率為0.3。兩個方案的年損益值見下表。試評價兩個方案。3.設某房地產(chǎn)公司本期定額流動資金周

4、轉(zhuǎn)天數(shù)比上期縮短了9天，影響因素見下表：本期差異上期實際計劃實際與計劃比與上期比收入合計4160.276000.006006.036.031845.76住宅銷售收入1368.821500.001673.88173.88305.06代建工程收入80.0084.814.8184.81預收購房定金2791.444420.003958.48461.521167.04預收代建工程款288.86288.86288.86定額流動資金占用1853.49

5、2500.002536.0336.03682.54其中儲備資金在建資金1640.942000.002396.70396.70755.76成品資金212.55500.00139.33360.6773.22周轉(zhuǎn)天數(shù)16115015229（二）計算AB方案投資的風險度并作出相應分析。5.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通居民住宅樓，預計建成后，每平方米售價1500元，總開發(fā)建筑面積2000平方米，銷售稅稅率為5%，預計每平方米建筑面積的變動成本為8

6、00元，假設開發(fā)期間的固定成本為100萬元。（1）試計算該開發(fā)項目的預期利潤。（2）假設該房地產(chǎn)公司擬實現(xiàn)目標利潤50萬元，問應該開發(fā)多少建筑面積？（3）假設其他因素不變，但欲實現(xiàn)開發(fā)利潤40萬元，問每平方米售價應定為多少？（4）假設該房地產(chǎn)公司在開發(fā)面積、單位售價、固定成本都不變的情況下欲實現(xiàn)30萬元的利潤，每平方米變動成本應將為多少？（5）假設該房地產(chǎn)公司在其他因素不變的情況下，欲實現(xiàn)30萬元的利潤，固定成本應控制在什么水平？（6）

7、試計算在所得稅稅率為33%時，該房地產(chǎn)公司欲實現(xiàn)20萬元的稅后利潤，應開發(fā)并銷售多少平方米的建筑面積？四、簡答題（本大題共四、簡答題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.簡述房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。2.房地產(chǎn)抵押貸款的種類有哪些？3.簡述房地產(chǎn)經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征4.在可行性研究階段，進行外在效應分析時主要有哪些步驟。5.簡述住房公積金及其管理原則答案：答案：一、填空題（一、填空題（1212分，共分，共3題，