房地產項目總經(jīng)理

1、項目總經(jīng)理要求項目總經(jīng)理要求房地產項目總經(jīng)理應該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之房地產項目總經(jīng)理應該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經(jīng)理的角色定位！這是對項目總經(jīng)理的角色定位！一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者房地產項目開發(fā)對管理者要

2、求很高，一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者房地產項目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線前線”指揮官，又必須擬定項目各系指揮官，又必須擬定項目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求

3、與項目統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點去影響決策。而不去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經(jīng)理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經(jīng)理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。的信任，并獲得下屬員工的

4、擁護，樹立權威。承上啟下才是對的承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成如果項目總把自己當成“領導領導”只去決策，或者理解為只是簡單的只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行執(zhí)行”，角色就是錯位。，角色就是錯位。二、項目總經(jīng)理至少有二、項目總經(jīng)理至少有50%50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件精力去創(chuàng)造良好的外部條件房地產開發(fā)政策性很強，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、房地產開發(fā)政策性很強，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、

5、規(guī)證、開工證、預售證）開工證、預售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污，還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近150150個公章。個公章。在搞房

6、地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文呢？這呢？這150150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！處理突發(fā)事件也很重要處理突發(fā)事件也很重要!趕上周圍

7、居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區(qū)關系，包括依法發(fā)放了十幾萬元甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區(qū)關系，包括依法發(fā)放了十幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否的擾民費，獲得居委會認可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事則，別看這件小事影響的可是工

8、期這件大事。處理好周邊關系還會受益呢影響的可是工期這件大事。處理好周邊關系還會受益呢!一個好的一個好的外部關系的處理就能節(jié)約外部關系的處理就能節(jié)約13001300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了下來房子就交不了????，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。件。三、開源節(jié)流并用好資金

9、是項目總經(jīng)理的重要職責三、開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責在交房中，特別強調了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承在交房中，特別強調了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承最近兩年來，一直在關注智聯(lián)招聘上關于最近兩年來，一直在關注智聯(lián)招聘上關于房地產項目房地產項目總經(jīng)理的能力要求，同時總經(jīng)理的能力要求，同時同各種朋友也一直交流項目總經(jīng)理的能力要求；項目總經(jīng)理，其實看看這個名字就知同各種朋友也一直交流項目

10、總經(jīng)理的能力要求；項目總經(jīng)理，其實看看這個名字就知道，它已經(jīng)遠遠超出了施工單位項目經(jīng)理的范疇，雖然我們企業(yè)的發(fā)展源頭是施工出道，它已經(jīng)遠遠超出了施工單位項目經(jīng)理的范疇，雖然我們企業(yè)的發(fā)展源頭是施工出身，國內所有知名品牌的企業(yè)（包括身，國內所有知名品牌的企業(yè)（包括萬科萬科、保利保利、富力等）都稱之為項目總經(jīng)理，實、富力等）都稱之為項目總經(jīng)理，實際上這已經(jīng)是一個公司的概念，管理一個公司，當然需要管理公司的綜合能力，而不際上這已經(jīng)是一個公司的

11、概念，管理一個公司，當然需要管理公司的綜合能力，而不是一個施工項目，只要手是一個施工項目，只要手房地產項目房地產項目總經(jīng)理有哪些是所具備的素質下幾大專業(yè)人員齊總經(jīng)理有哪些是所具備的素質下幾大專業(yè)人員齊全，擺平質檢、甲方就可以完成一個項目，全，擺平質檢、甲方就可以完成一個項目，房地產項目房地產項目的投資大、風險大、時間長的的投資大、風險大、時間長的特點已經(jīng)決定了一個專業(yè)技術人員已經(jīng)不能適應項目總經(jīng)理的要求了。特點已經(jīng)決定了一個專業(yè)技術人員

12、已經(jīng)不能適應項目總經(jīng)理的要求了。身旁放著一本書身旁放著一本書《哈佛商業(yè)管理哈佛商業(yè)管理》，記得是，記得是5年在濟南買的，對于上面關于總經(jīng)年在濟南買的，對于上面關于總經(jīng)理的描述雖然隨著時代進步不是很全面，但感覺房地產公司可以借鑒一部分，因為我理的描述雖然隨著時代進步不是很全面，但感覺房地產公司可以借鑒一部分，因為我的志向就是成為一個項目總經(jīng)理，的志向就是成為一個項目總經(jīng)理，5年來，一直閱讀；沈陽年來，一直閱讀；沈陽2年，更是此篇打印出來，

13、年，更是此篇打印出來，置于筆記本包中，不離開身邊，感悟很多置于筆記本包中，不離開身邊，感悟很多1、深厚的涵養(yǎng)：心胸寬廣，寬容，誠意，有打動人心的力量。深厚的涵養(yǎng)：心胸寬廣，寬容，誠意，有打動人心的力量。2、啟發(fā)部屬的力量：我個人是這樣認為這句話，就是團隊作戰(zhàn)，現(xiàn)在這個世界啟發(fā)部屬的力量：我個人是這樣認為這句話，就是團隊作戰(zhàn)，現(xiàn)在這個世界的復雜性，有些事物并沒有標準答案，包括房地產而言，目前的房地產行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的復雜性，有些事物并沒有標準

14、答案，包括房地產而言，目前的房地產行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了質的變化，已經(jīng)不是過去，拿地、找人設計、賣房子、數(shù)錢的那樣簡單了；需要各了質的變化，已經(jīng)不是過去，拿地、找人設計、賣房子、數(shù)錢的那樣簡單了；需要各環(huán)節(jié)通力配合，產品深耕、成本節(jié)約、營銷創(chuàng)新，因此做成功一件事情必須依靠團體環(huán)節(jié)通力配合，產品深耕、成本節(jié)約、營銷創(chuàng)新，因此做成功一件事情必須依靠團體作戰(zhàn)。作戰(zhàn)。3、三分俠氣：個人認為，對于總經(jīng)理個人方面的考慮。三分俠氣：個人認為，對于總經(jīng)理個人方

15、面的考慮。4、獲得老板信任獲得老板信任5、計劃能力：對于計劃，幾年來我有了新的感悟，所謂計劃，不僅僅擁有調配計劃能力：對于計劃，幾年來我有了新的感悟，所謂計劃，不僅僅擁有調配各種資源編制計劃的能力，還要有預見性調配資源解決問題、各種資源編制計劃的能力，還要有預見性調配資源解決問題、實計劃的能力。實計劃的能力。6、決斷力與責任感決斷力與責任感7、成熟：個人感覺主要是品質方面的要求成熟：個人感覺主要是品質方面的要求8、消除員工不安的能力消除

16、員工不安的能力9、要讓人利用的本錢要讓人利用的本錢1010、要能從不合理中發(fā)現(xiàn)道理要能從不合理中發(fā)現(xiàn)道理對于上面的敘述，并不是很全面，雖然能讓人管中窺豹一番，但還是缺乏什么東西。對于上面的敘述，并不是很全面，雖然能讓人管中窺豹一番，但還是缺乏什么東西。筆者認為缺乏兩點：筆者認為缺乏兩點：1、上面敘述僅僅是共性，缺乏專業(yè)性。房地產一個項目的完成，實際上需要很上面敘述僅僅是共性，缺乏專業(yè)性。房地產一個項目的完成，實際上需要很多資源的支持，經(jīng)