中國(guó)土地拍賣(mài)策略及成交價(jià)格影響因素研究.pdf

1、土地作為一種稀缺資源，是我國(guó)最大的國(guó)有資產(chǎn)，而土地的開(kāi)發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問(wèn)題，同時(shí)也涉及到社會(huì)公平問(wèn)題。隨著我國(guó)土地市場(chǎng)化進(jìn)程，土地拍賣(mài)已成為土地交易的主要趨勢(shì)，土地的開(kāi)發(fā)和利用在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也暴露出了許多問(wèn)題。本文以博弈理論作為指導(dǎo)，以土地拍賣(mài)參與各方以及土地價(jià)格作為研究對(duì)象，重點(diǎn)研究了我國(guó)土地拍賣(mài)中投標(biāo)人之間以及投標(biāo)人與拍賣(mài)人（政府）之間的博弈行為，分析了參與各方的博弈策略和期望函數(shù)。以上海市為例，利用供需均

2、衡理論從供給和需求兩個(gè)層面對(duì)上海市土地價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，并利用特征價(jià)格模型分析土地拍賣(mài)價(jià)格溢價(jià)的影響因素。
　　首先，本文通過(guò)對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展歷程及存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)土地市場(chǎng)化發(fā)展與改革經(jīng)歷了艱辛的歷程。無(wú)論從制度建設(shè)還是管理上都推動(dòng)了我國(guó)土地市場(chǎng)化的進(jìn)程，但是我國(guó)土地市場(chǎng)化程度仍然很低，制度不夠完善，城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)凸顯，規(guī)則缺失，土地拍賣(mài)中的尋租、合謀等違法行為既阻礙了我國(guó)土地市場(chǎng)化的進(jìn)展，同時(shí)也損害了社會(huì)

3、利益和國(guó)家利益。
　　其次，對(duì)土地拍賣(mài)策略進(jìn)行分析，其中通過(guò)對(duì)土地拍賣(mài)中參與各方的博弈分析發(fā)現(xiàn)，作為理性的經(jīng)紀(jì)人，以自身利益最大化為原則制定各自的競(jìng)價(jià)策略，使得效用值不小于其期望值。而在投標(biāo)人之間的博弈分析中發(fā)現(xiàn)，投標(biāo)人的數(shù)量決定了土地的真實(shí)價(jià)值，在模型中通常假定投標(biāo)人之間相互獨(dú)立，但現(xiàn)實(shí)中卻相反，這就導(dǎo)致了投標(biāo)人之間的合謀行為。而對(duì)投標(biāo)人與拍賣(mài)人（政府）之間的串謀和尋租行為博弈分析發(fā)現(xiàn)，拍賣(mài)人從中僅獲得了一小部分利益，而中標(biāo)人通

4、過(guò)土地流轉(zhuǎn)來(lái)獲得更高的利益，損害了國(guó)家利益的同時(shí)，造成了土地資源的浪費(fèi)，不利于土地拍賣(mài)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　另外，根據(jù)前面土地拍賣(mài)策略分析以上海市為例，對(duì)土地拍賣(mài)成交價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，從供需兩方面對(duì)上海市土地成交價(jià)格影響因素進(jìn)行分析，從需求角度分析發(fā)現(xiàn)，人口數(shù)量、GDP、人均個(gè)人可支配收入、就業(yè)情況與土地成交價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，而銀行貸款年利率、房?jī)r(jià)與土地成交價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；從供給角度分析發(fā)現(xiàn)，土地成交價(jià)格指數(shù)與商品房銷售

5、價(jià)格指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系，長(zhǎng)期內(nèi)土地成交價(jià)格與房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。
　　最后，運(yùn)用特征價(jià)格模型，對(duì)上海市土地拍賣(mài)溢價(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，研究表明影響上海市土地溢價(jià)的因素主要包括：土地規(guī)劃面積、容積率、土地方位、土地用途、競(jìng)得人性質(zhì)等，而在這些因素中，競(jìng)得人性質(zhì)（國(guó)企）對(duì)土地溢價(jià)的影響比較顯著，而對(duì)國(guó)企與土地用途建立交叉虛擬變量分析發(fā)現(xiàn)，國(guó)企慢慢退出了居住用地拍賣(mài)的競(jìng)爭(zhēng)，而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。但是仍然存在國(guó)企不計(jì)成本

6、的競(jìng)得土地，排擠非國(guó)有企業(yè)的現(xiàn)象，造成了土地市場(chǎng)的不公平；相對(duì)土地居住用途而言，商業(yè)用途土地對(duì)土地溢價(jià)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明投標(biāo)人認(rèn)為居住用地的預(yù)期收益遠(yuǎn)高于商業(yè)用地的收益，具有較大的增值空間，而商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)；土地開(kāi)發(fā)的容積率對(duì)土地溢價(jià)存在正向影響，說(shuō)明在上海市土地開(kāi)發(fā)高容積率決定了土地開(kāi)發(fā)的潛力和未來(lái)的銷售規(guī)模；土地區(qū)位的不同，對(duì)土地溢價(jià)有著不同的影響，位于上海市市中心或繁華地段的地塊出讓對(duì)土地拍賣(mài)溢價(jià)呈現(xiàn)正向影