簡介：第八章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),,,經(jīng)典案例萬科便宜的5億元信托貸款2006年5月，深圳萬科從中國外經(jīng)貿(mào)信托得到一筆將近5億元的貸款。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產(chǎn)貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到5。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資“捷徑”。而實際上，這是農(nóng)業(yè)銀行一筆授信轉(zhuǎn)型而成的信托貸款。2006年4月28日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的558提高到585。本次調(diào)整被認為是央行發(fā)出的明確貨幣緊縮信號。而銀行與信托的契合似乎正是市場對于央行調(diào)高貸款利率的應(yīng)對之策。,第八章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),補充一、信托與房地產(chǎn)信托1信托及其分類根據(jù)信托法，信托是指“委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。,,2信托分類資金信托“金錢信托”單一資金信托和集合資金信托民事信托和商事信托商事信托證券投資信托、產(chǎn)業(yè)投資信托產(chǎn)業(yè)投資信托股權(quán)投資信托、貸款信托、權(quán)益投資信托財產(chǎn)信托動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托,,3房地產(chǎn)信托及其分類基于資金信托的房地產(chǎn)信托單一房地產(chǎn)資金信托和集合房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)證券投資類信托和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資類證券投資類資金運用方向為房地產(chǎn)上市公司股票、房地產(chǎn)企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵產(chǎn)業(yè)投資類包括非上市公司或項目公司股權(quán)投資、房地產(chǎn)貸款（開發(fā)貸或住房消費貸款）、房地產(chǎn)權(quán)益投資信托（基于房地產(chǎn)收益）基于財產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托案例“榮豐2008項目財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計劃”,,“榮豐2008項目財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)”由中煤信托投資有限責(zé)任公司獨家代理，資金收付銀行為興業(yè)銀行北京分行及下屬支行網(wǎng)點，該產(chǎn)品以享譽較高的榮豐2008項目市場價值327億元的現(xiàn)房為保證這部分信托財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)委托中煤信托轉(zhuǎn)讓給廣大中小投資者，在最大程度降低了投資者風(fēng)險，同時使投資客戶獲得較高的回報。未轉(zhuǎn)讓部分由榮豐公司持有，為普通受益權(quán)。,,二、投資基金與房地產(chǎn)投資基金投資基金是一種利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運作資金，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。房地產(chǎn)投資基金是用于房地產(chǎn)用途的投資基金。公司性和契約型（信托型）證券投資類和產(chǎn)業(yè)投資類,,81房地產(chǎn)信托的資金來源811吸收信托存款1信托存款的含義2信托存款的種類1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個人信托存款,,3信托存款業(yè)務(wù)處理程序1）存款人提出申請2）信托投資公司審查3）開立賬戶信托存款開戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款,,812信托投資公司的實收資本金813同業(yè)拆借814發(fā)行股票或債券,,82房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)821信托貸款的含義822一般信托貸款業(yè)務(wù)1種類聯(lián)營投資信托貸款房地產(chǎn)抵押貸款2處理程序備選立項、調(diào)查評估、簽約放貸、管理追蹤借款申請表貸款合同,,823特約信托貸款業(yè)務(wù)1特約信托貸款業(yè)務(wù)種類1）甲種特約信托貸款2）乙種特約信托貸款3）專項特約信托貸款2處理程序1）委托方、受托方、借款人簽訂三方合同2）委托方與受托方簽訂合同借款合同,,83房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)831房地產(chǎn)信托投資的含義832房地產(chǎn)信托投資的基本原則1、符合國家政策要求2、投資項目切實可行3、合理分享利潤4、投資額度控制,,833房地產(chǎn)信托投資的一般運作流程1信托投資公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。2信托公司按照信托計劃，購買或參與房地產(chǎn)項目3信托公司按照信托計劃，出租或出售房地產(chǎn)4信托公司按照信托計劃，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。,,834房地產(chǎn)信托投資的特色1專業(yè)化經(jīng)營2投資風(fēng)險低3促進土地有效利用4投資期短5回籠資金快6拓展了投融資渠道,,835信托投資方式1契約式2股權(quán)式案例分析,信托產(chǎn)品2,2002年7月28日，上海國際信托投資公司推出了國內(nèi)首個房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品新上海國際大廈信托項目，產(chǎn)品規(guī)模為23億元，信托計劃期限3年，每份信托合同金額不低于5萬元，以萬元增加。預(yù)期年收益4，每年支付。該產(chǎn)品以新上海國際大廈部分樓盤作抵押，抵押物市場價格超過46億元，地處陸家嘴，有升值潛力。上海國際信托投資公司為投資者設(shè)立轉(zhuǎn)讓平臺。有貸款風(fēng)險。管理費年收益4以下為0，4以上收取45。,信托產(chǎn)品5,2002年10月16日深發(fā)展在上海推出市政項目委托貸款。項目為青浦區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一期，金額5000萬元，期限1年，收益率為年3。寶山區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一期，金額3億元，期限5年，收益率為年4。項目分別由青浦投資有限公司，寶山城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)營有限公司借款。個人投資者最低投資1萬元，以萬元的整數(shù)倍增加。不得提前推出，可以轉(zhuǎn)讓。銀行收取固定的手續(xù)費，不承擔(dān)風(fēng)險。,信托產(chǎn)品7,北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃。由北京國際信托于2002年9月8日推出，信托期限為五年募集資金總規(guī)模不超過15億元，按年度向投資者分配信托收益，預(yù)計受益人可以獲得48的年平均收益率。,信托產(chǎn)品9,青島房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金信托計劃。由山東國際信托公司設(shè)立，募集資金15億元，年平均收益率在45左右。募集的資金全部以信托貸款的方式向魯信置業(yè)授信融資，用于魯信未央花園項目建設(shè)。,,REITS概述1、REITS概念是一種按照信托原理設(shè)計、以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集多數(shù)投資者的資金交由專門機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。美國從法律上認定REITS需要經(jīng)過“結(jié)構(gòu)檢驗”和“經(jīng)驗檢驗”。,,結(jié)構(gòu)檢驗其目的是確保REITS實體符合美國國會設(shè)立該項投資工具時讓廣大中小投資者充分參與的意圖，具體通過股東數(shù)量、股權(quán)集中度等指標(biāo)進行檢驗。經(jīng)驗檢驗確保其資金投向的方向限定在房地產(chǎn)行業(yè)，且主要來源為被動收入。,,2REITS產(chǎn)生的歷史淵源美國馬薩諸塞州商業(yè)信托，19世紀(jì)3REITS的產(chǎn)生、發(fā)展與創(chuàng)新。1960年美國國內(nèi)稅收法案1986年國內(nèi)稅收法案修正案,,4REITS的基本特征流動性市場價值的穩(wěn)定性高現(xiàn)金回報REITS的凈收益的90以上必須以分紅的方式返還給投資者。有效地分散投資風(fēng)險抵御通貨膨脹,,5REITS的基本組織形式契約型和公司型6REITS的運作模式必須采用公司、信托投資行等組織形式。至少有100位股東，份額最大的5名股東在REITS中的股份應(yīng)低于50；所有股份都一樣，沒有普通與優(yōu)先之分，且所有股份都可以在證券市場上自由轉(zhuǎn)讓；總資產(chǎn)中須至少有75投資于房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)中，如房地產(chǎn)運營、房屋抵押貸款或其他REITS等。總收入中至少應(yīng)有75來源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入、出售物業(yè)的利潤、及投資股票的紅利、利息和出售證券的資本收益,,總收入中最多只能有30來源于持有不超過4年的物業(yè)的銷售收入。必須返還90以上的經(jīng)營收益給投資者；高級管理人員必須將大部分個人凈資產(chǎn)投資于自己管理的REITS中；REITS的經(jīng)營收入在公司經(jīng)營層面上無需納稅，從而成為美國最重要的避稅投資工具之一。,第九章房地產(chǎn)保險,內(nèi)容提要房地產(chǎn)保險是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，它對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可起到保駕護航的作用。本章將通過對與房地產(chǎn)有關(guān)的保險產(chǎn)品的研究，使大家在了解保險基本理論的基礎(chǔ)上，掌握房地產(chǎn)保險產(chǎn)品基本內(nèi)容和運作過程，為今后從事房地產(chǎn)金融工作奠定基礎(chǔ)。,第一節(jié)保險基本理論一、保險的含義及其特征保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病，或者達到合同約定的年齡、期限時承擔(dān)給付保險金的責(zé)任。,,第一節(jié)保險基本理論（一）保險與儲蓄保險與儲蓄都是為了將來經(jīng)濟上的某種需要而現(xiàn)在積存資金的一種方式，是處理經(jīng)濟不穩(wěn)定因素的善后措施。兩者的區(qū)別行為特征儲蓄是是單獨的、個別進行的；保險是集體的行為。資金的所有和使用儲蓄的資金的所有權(quán)歸儲蓄者所有，并且由其支配使用；保險基金的所有權(quán)歸被保險人集體所有，并且由保險人代為支配使用。經(jīng)營技術(shù)保險經(jīng)營需要特殊的精算技術(shù)。給付均等原則的含義儲蓄是個別均等原則；保險是綜合均等原則。,,第一節(jié)保險基本理論（二）保險與救濟保險和救濟都是補償災(zāi)害事故損失的經(jīng)濟制度。兩者的區(qū)別救濟是基于人道主義的單方施舍行為，而保險則是受法律約束的經(jīng)濟合同行為。救濟是單方的無償行為，而保險則是以投保人支付保險費為前提的雙方對價有償行為。救濟的實施者是完全依靠財政資金或社會資金的政府部門和慈善機構(gòu)，保險的經(jīng)營者是具有互助共濟性質(zhì)的經(jīng)濟單位保險公司。救濟的給付對象范圍不能事先確定，保險的給付對象范圍是依保險合同事先確定的。,,第一節(jié)保險基本理論（三）保險與賭博保險與賭博都是建立在綜合均等原則基礎(chǔ)上，而且給付都由偶然因素決定。兩者具有本質(zhì)區(qū)別經(jīng)營對象賭博為投機風(fēng)險；保險為純粹風(fēng)險。目的賭博在于射利；保險在于排憂解難，獲得經(jīng)濟保障，利人利己。結(jié)果賭博是贏者以輸者的損失為代價，是風(fēng)險的增加；保險是被保險人的經(jīng)濟損失獲得補償，是風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和減少。保險與賭博的本質(zhì)區(qū)別在于保險以保險利益原則為前提，即投保人或被保險人對保險標(biāo)的必須具有保險利益，否則，合同無效。,,第一節(jié)保險基本理論（四）保險與保證保險與保證都是當(dāng)事人應(yīng)付未來偶然事件的防范措施。兩者的區(qū)別保證是個體之間的合同關(guān)系；保險則是多數(shù)單位和個人之間的互助合作關(guān)系。保證合同從屬于其他合同；保險合同則是獨立的合同。保證費用的確定主要受當(dāng)事人的心理因素影響；保險費的確定建立在精算基礎(chǔ)上。,,第一節(jié)保險基本理論二、保險的性質(zhì)（一）保險是一種經(jīng)濟形式，從屬于一定的生產(chǎn)關(guān)系。（二）保險是一種合同行為。（三）保險分配的性質(zhì)受生產(chǎn)關(guān)系制約。（四）保險是一種信用關(guān)系。,,第一節(jié)保險基本理論三、保險的職能和作用（一）保險的職能即保險所具有的職責(zé)和功能，它是保險性質(zhì)及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。,,第一節(jié)保險基本理論1保險的基本職能保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經(jīng)濟補償和保險金給付的職能。即通過組織分散的保險費，建立保險基金，用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經(jīng)濟損失的職能。也稱為經(jīng)濟補償職能。,,第一節(jié)保險基本理論保險基本職能是保險本質(zhì)特征的反應(yīng)。表現(xiàn)為（1）保險的經(jīng)濟補償以分散風(fēng)險為前提。（2）經(jīng)濟補償要求是保險產(chǎn)生和發(fā)展的原因。（3）保險所擔(dān)負的經(jīng)濟補償職能是一切社會形態(tài)所共有的。（4）保險的經(jīng)濟補償職能具有如下豐富的內(nèi)涵第一、補償由于自然災(zāi)害和意外事故所致保險財產(chǎn)的經(jīng)濟損失；第二、對被保險人在保險期內(nèi)發(fā)生人身傷亡或生存到保險期滿給付保險金；第三、承擔(dān)被保險人因其行為失當(dāng)依法對受害人（第三者）所付的經(jīng)濟賠償?shù)拿袷仑?zé)任；第四、保證商業(yè)信用和銀行信用的履約責(zé)任。,第一節(jié)保險基本理論2保險的派生職能保險的派生職能是由保險的經(jīng)濟補償職能派生出來的。它包括（1）財政性的分配職能（2）金融性的融資職能（3）防災(zāi)防損職能（4）社會管理職能,第一節(jié)保險基本理論（二）保險的作用保險的作用是指保險在國民經(jīng)濟中執(zhí)行其職能所產(chǎn)生的社會效應(yīng)。1保險的地位（1）保險在國民經(jīng)濟中的地位（2）保險在金融體系中的地位2保險的作用（1）保險在微觀經(jīng)濟中的作用（2）保險在宏觀經(jīng)濟中的作用保險是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的“穩(wěn)定器”。,四、保險基金保險基金是社會后備基金的重要組成部分。它是保險人通過合理計算分?jǐn)偨?，向投保人收取保險費建立起來的后備基金，是用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經(jīng)濟損失的貨幣資金。保險基金具有下列特點1保險基金是通過經(jīng)濟合同方式收取保險費而實現(xiàn)的。2保險基金用于保險參加者之間的資金調(diào)節(jié)。3保險基金逐年積累，始終具有償付能力?？傊ｋU基金是保險經(jīng)營的基礎(chǔ)，是保險公司償付能力的體現(xiàn)。,91房地產(chǎn)保險概述,911房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的風(fēng)險1房地產(chǎn)財產(chǎn)風(fēng)險自然原因如火災(zāi)、地震、臺風(fēng)社會原因個體行為團體行為經(jīng)濟原因例開發(fā)商經(jīng)營管理不善政治原因,,房地產(chǎn)財產(chǎn)損失分類直接損失如房屋被大火焚毀間接損失因而造成殘存部分市場價值減損、租金下降。2房地產(chǎn)責(zé)任風(fēng)險例如房地產(chǎn)建筑師、工程師、監(jiān)理師由于工作失職可能面臨各種職業(yè)責(zé)任風(fēng)險。3房地產(chǎn)人身風(fēng)險如施工人員在房屋建造過程中面臨著遭受意外傷害的風(fēng)險。4房地產(chǎn)信用風(fēng)險指因權(quán)利人因義務(wù)人不履行義務(wù)而導(dǎo)致的風(fēng)險損失。,,912房地產(chǎn)保險1含義2必要性3類別,92房地產(chǎn)保險合同,是房地產(chǎn)投保人和保險人約定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。921房地產(chǎn)保險合同的主體1房地產(chǎn)保險合同的當(dāng)事人房地產(chǎn)保險人又稱承包人，在我國要求必須是法人保險人的權(quán)利保險人的義務(wù)房地產(chǎn)投保人民事行為能力保險利益訂立合同、支付保費,,2房地產(chǎn)保險合同的關(guān)系人被保險人指享有保險金請求權(quán)的人。投保人和被保險人統(tǒng)一的情況為自己的利益投保。投保人和被保險人分離的情況為他人利益投保受益人只適用于人身保險。人生保險中，被保險人死亡以后有權(quán)有權(quán)領(lǐng)取保險金的人。,,3房地產(chǎn)保險合同的輔助人保險代理人保險經(jīng)紀(jì)人保險公估人,,922房地產(chǎn)保險合同的客體保險利益而非保險標(biāo)的923房地產(chǎn)保險合同的內(nèi)容1內(nèi)容構(gòu)成當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)為核心由基本條款和特約條款組成2房地產(chǎn)保險合同的形式投保單保險單保險憑證小保單暫保單批單也稱背書，是保險單修改或變更的書面證明。,924房地產(chǎn)保險訂立的基本原則保險基本原則是保險的行為準(zhǔn)則，是維護保險雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。遵守保險的基本原則，有利于發(fā)揮保險的職能，保障社會生產(chǎn)、生活的安定。,一、最大誠信原則1含義保險雙方當(dāng)事人在實施保險行為過程中必須誠實守信，不得隱瞞有關(guān)保險活動的任何重要事實，否則合同無效。2特點在我國，最大誠信原則是用來約束保險雙方當(dāng)事人的。3內(nèi)容最大誠信原則的內(nèi)容包括告知、保證和棄權(quán)與禁止反言。告知是約束保險雙方當(dāng)事人的，保證是約束被保險人的，棄權(quán)與禁止反言則約束保險人。,1）告知保險合同的一方當(dāng)事人在保險合同訂立前、訂立時或履行保險合同時，向另一方當(dāng)事人所做的口頭或書面陳述。立法形式無限告知與詢問告知；保險法17條1款,,,（1）房地產(chǎn)保險投保人在不同階段應(yīng)告知的內(nèi)容分別如下在訂立保險合同時，以填寫保單的方式履行告知義務(wù)。例如如房屋權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、形狀等保險合同訂立以后，危險狀況增加時及時告知保險人。保險標(biāo)的發(fā)生轉(zhuǎn)移或保險合同有關(guān)事項發(fā)生變動。及時通知保險人保險事故發(fā)生后及時通知保險人重復(fù)保險情況下，重復(fù)保險情況應(yīng)如實告知保險人,,（2）保險人的告知義務(wù)又稱說明義務(wù)，是法定義務(wù)具體內(nèi)容合同訂立時，主動說明合同的條款的內(nèi)容，特別是免責(zé)條款的內(nèi)容必須明確說明。保險事故發(fā)生后，應(yīng)如實履行賠償義務(wù)。拒賠條件成立應(yīng)發(fā)送拒賠通知書。,,3）違反誠信原則的法律后果。處理方式一是宣布合同條款無效。如保險法第18條二是解除保險合同。保險法第17條2款三是不承擔(dān)賠償或給付保險金責(zé)任。保險法第17條3款四是退或不退保險費保險法第17條3款,,（2）保證1）人們對于某種事情的作為或不作為的允諾。保險中的保證是指被保險人允諾對某一事情的作為或不作為，以及擔(dān)保某一事項的真實性。2）保證的種類確認保證和承諾保證；A明示保證是以書面的形式載明于保險合同中，以“被保險人義務(wù)”條款表達事項。B默示保證是指雖未以條款形式列明，但是按照行業(yè)或國際慣例、有關(guān)法規(guī)以及社會公認的準(zhǔn)則，投保人或被保險人應(yīng)該作為或不作為的事項。3）違反保證的后果不承擔(dān)賠償或給付保險金的責(zé)任，比告知更重要，主要約束被保險人,,（3）棄權(quán)和禁止反言棄權(quán)，是指合同的一方當(dāng)事人放棄他在合同中可以主張的某種權(quán)利；禁止反言，是指當(dāng)事人既已放棄可以主張的權(quán)利而后不得再向他方主張該權(quán)利。,,關(guān)于棄權(quán)與禁止反言的問題，往往涉及到保險人、代理人和投保人三者之間的關(guān)系。保險代理人為謀取多收入代理費，往往對保險標(biāo)的或投保人的聲明事項不作嚴(yán)格審核，而以保險人的名義向投保人作出承諾，簽發(fā)保險單，并收取保險費。一旦合同生效以后，發(fā)現(xiàn)投保人違背了保險條件，就產(chǎn)生了棄權(quán)行為。因為保險代理人本可以拒保，或附加條件承保。從保險代理關(guān)系上講，保險代理人是以保險人的名義進行代理行為，這可視為保險人的棄權(quán)行為。保險人不能解除保險代理人已接受的不符合保險條件的保險單，即所謂禁止反言。,,例如某企業(yè)為職工投保團體人身保險，在提交的被保險人名單上，已注明某被保險人因肝癌已病休2個月，但因代理人未嚴(yán)格審查，辦理了承保手續(xù)，簽發(fā)了保單，日后該被保險人因肝癌死亡，保險人不能因該被保險人不符合投保條件而拒付保險金。,二、保險利益原則（一）保險利益原則的含義保險利益是指投保人對保險標(biāo)的所具有的法律上承認的利益。保險利益原則是指投保人或被保險人對保險標(biāo)的在訂立保險合同時或合同履行過程中必須具有保險利益。（二）保險利益的構(gòu)成要件（1）保險利益必須是合法的利益（2）保險利益必須是一種具有經(jīng)濟價值的利益（3）保險利益必須是確定的利益,（三）保險利益的存在形式1）現(xiàn)有利益財產(chǎn)保險的保險利益形式。（1）財產(chǎn)所有人對歸其所有的財產(chǎn)具有保險利益。（2）抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人對抵押、出質(zhì)的財產(chǎn)的債權(quán)具有保險利益。（3）財產(chǎn)保管人對其所保管的財產(chǎn)具有保險利益。（4）經(jīng)營管理者對其經(jīng)營管理的財產(chǎn)有可保利益。2）預(yù)期利益當(dāng)事人對其財產(chǎn)合法的、預(yù)期的經(jīng)濟利益具有保險利益。（1）責(zé)任保險，投保人對被保險人的民事?lián)p害在法律上所負的經(jīng)濟賠償責(zé)任具有保險利益。（2）信用（保證）保險，信用、保證保險的保險標(biāo)的是信用行為，由于義務(wù)人的失信會給權(quán)利人造成經(jīng)濟損失，所以，權(quán)利人或義務(wù)人對這種信用行為都具有保險利益。,人身保險的保險利益形式人身保險是以人的身體或壽命為保險標(biāo)的的保險。保險的目的是滿足被保險人及其家屬在生活上的經(jīng)濟需要，不因保險事故的發(fā)生而受影響。,我國保險法第53條規(guī)定，在人身保險中，投保人對下列人員具有保險利益（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前項以外與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭其他成員、近親屬；（4）除前款規(guī)定外，其他被保險人同意投保人為其訂立合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。第55條規(guī)定“投保人不得為無民事行為能力人投保以死亡為給付保險金條件的人身保險，保險人也不得承保?！钡?6條規(guī)定“以死亡為給付保險金條件的合同，未經(jīng)被保險人書面同意并認可保險金額的，合同無效?！?3近因原則近因原則是保險事故發(fā)生后用來分清責(zé)任、確定責(zé)任應(yīng)遵循的保險基本原則。（一）近因原則的含義近因，是指釀成某種結(jié)果的直接、有效、起決定作用的原因。保險中的近因是指造成保險標(biāo)的損失的直接、有效、起決定作用的原因。近因原則是指保險賠償與保險金給付是以造成保險標(biāo)的損害后果的近因必須是保險責(zé)任事故為先決條件。,直接認定近因的規(guī)則有以下兩種情況一單一原因單一原因是指造成保險標(biāo)的損害的原因只有一種，這種原因就是近因。二多原因多原因是指造成保險標(biāo)的損害的原因有兩個或兩個以上，有兩種情況（1）兩個或兩個以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風(fēng)險因素或風(fēng)險事故是近因。（2）兩個或兩個以上原因同時發(fā)生，則這些事故都為近因。,,保險車輛遭受暴雨泡浸氣缸進水，強行啟動發(fā)動機導(dǎo)致發(fā)動機受損，近因是強行啟動發(fā)動機，暴雨并不必然導(dǎo)致發(fā)動機受損而不是近因著名的艾思寧頓訴意外保險公司案。被保險人打獵時不慎從樹上掉下來，受傷后的被保險人爬到公路邊等待救援，因夜間天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外險保單中的除外責(zé)任，保險公司以此拒絕給付保險金，但法院認為被保險人的死亡近因是意外事故從樹上掉下來，因此保險公司應(yīng)給付賠償金。至于肺炎，只是意外事故發(fā)展進程中的必然，可以說，沒有“從樹上掉下來”，也就不會發(fā)生肺炎及死亡的結(jié)果。因此，意外事故屬于決定性、支配性的原因，是導(dǎo)致被保險人死亡的近因。,4損害補償原則損害補償原則是處理財產(chǎn)保險賠案時遵循的一項基本原則。人身保險采用定值保險合同，一般不適用于該原則。（1）損害補償原則的含義損害補償原則是指在發(fā)生保險事故致保險標(biāo)的損失時，按照保險合同約定的條件，依保險標(biāo)的的實際損失，在保險金額以內(nèi)進行賠償?shù)脑瓌t。（2）損害補償原則的實施損害補償原則，一方面通過法律、法規(guī)和條例約束與監(jiān)督保險人履約；另一方面通過多種方式限制賠償金額。,,損失補償以實際損失為限損失補償以保險金額為限損失補償以可保利益為限（3）保險人對損失補償形式的選擇現(xiàn)金支付修復(fù)、恢復(fù)原狀更換零部件如汽車玻璃險重置（4）防止被保險人獲得額外利益的方法,損害補償原則的例外情況1人身保險（醫(yī)療保險除外）2定值保險合同3重置價值賠償方式4施救費用的賠償,,定值保險合同成立后，一旦發(fā)生保險事故，雙方在合同中約定的保險價值就應(yīng)該成為保險人支付保險賠償金數(shù)額的計算依據(jù)。如果保險事故造成保險標(biāo)的的全部損失，則無論保險標(biāo)的實際損失如何，保險人均應(yīng)支付合同所約定的保險金額的全部，不必對保險標(biāo)的重新估價；如果保險標(biāo)的僅遭部分損失，那么只需要確定損失的比例，該比例與雙方確定的保險價值的乘積，就是保險人應(yīng)支付的保險賠償金額，同樣無須對保險標(biāo)的實際價值進行估算。,5代位追償原則代位追償原則是指保險事故發(fā)生后，保險人向被保險人支付了保險賠償金后，依法取得有關(guān)保險標(biāo)的的所有權(quán)或向第三者的索賠權(quán)。代位追償權(quán)取得的條件保險責(zé)任范圍由第三者責(zé)任造成先賠償，后追償,（1）權(quán)利代位保險標(biāo)的發(fā)生保險事故所致?lián)p失依法應(yīng)由第三者承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任，保險人自向被保險人支付保險賠償金之日起，相應(yīng)取得對第三者在保險賠償金額范圍內(nèi)的請求賠償?shù)臋?quán)利。（2）物上代位保險標(biāo)的發(fā)生保險事故造成損失，依保險合同約定自保險人支付保險賠償金之日起，保險標(biāo)的的所有權(quán)向保險人轉(zhuǎn)移。通常發(fā)生在實際全損和推定全損的情況下。,6重復(fù)保險分?jǐn)偡謹(jǐn)傇瓌t分?jǐn)傇瓌t是指在重復(fù)保險的情況下，當(dāng)保險事故發(fā)生后，各保險人采取適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒ǚ謸?dān)賠償責(zé)任，既使被保險人得到充分保障，又不會使被保險人因保險賠償而獲利。,,（1）比例責(zé)任制比例責(zé)任制又稱保險金額比例分?jǐn)傊?，是各保險人按各自單獨承保的保險金額占總保險金額的比例來分?jǐn)偙ｋU事故損失的方式。計算公式如下某保險人承擔(dān)的賠償責(zé)任該保險人的保險金額/所有保險人的保險金額總和實際損失我國保險法第41條第2款規(guī)定除合同另有約定外，各保險人按照其保險金額與保險金額總和的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。,,2、責(zé)任限額制責(zé)任限額制也稱賠款比例分?jǐn)傊疲侵副ｋU人承擔(dān)的賠償責(zé)任以單獨承保時的賠款額作為分?jǐn)偟谋壤皇且员ｎ~為分?jǐn)偟幕A(chǔ)。計算公式為某保險人承擔(dān)的賠償責(zé)任該保險人單獨承保時的賠款金額/所有保險人單獨承保時的賠款金額的總和實際損失。,,3、順序分?jǐn)傊瓢闯鰡螘r間順序賠償，先出單的公司在其保險限額內(nèi)賠償，后出單的公司只在其損失額超出前家公司的保險額時，再在其保險限額內(nèi)賠償超出部分，如果在有其他保險公司承包，那么依據(jù)時間順序按照此方法順推下去。,案例1,2006年1月2日，A公司向該市一家印刷廠租借了一間100多平方米的廠房做生產(chǎn)車間，雙方在租賃合同中約定租賃期為一年，若有一方違約，則違約方將支付違約金。同年3月6日，A公司向當(dāng)?shù)乇ｋU公司投保了企業(yè)財產(chǎn)險，期限為一年。當(dāng)年A公司因訂單不斷，欲向印刷廠續(xù)租廠房一年，遭到拒絕，因此A公司只好邊維持生產(chǎn)邊準(zhǔn)備搬遷。次年1月2日至18日間，印刷廠多次與A公司交涉，催促其盡快搬走，而A公司經(jīng)理多次向印刷廠解釋，并表示愿意支付違約金。最后，印刷廠的法定代表人只得要求A公司最遲在2月10日前交還廠房，否則將向法院起訴。2月3日，A公司職員不慎將灑在地上的煤油引燃起火，造成廠房內(nèi)設(shè)備損失215000元，廠房屋頂燒塌，需修理費53000元，A公司于是向保險人索賠。保險公司以火災(zāi)時保險利益不合法為由拒賠，請問合理嗎,,首先，根據(jù)保險法第12條第1款的規(guī)定，“投保人對保險標(biāo)的應(yīng)當(dāng)具有保險利益”以及第12條第3款的規(guī)定，“保險利益是指投保人對保險標(biāo)的具有的法律上承認的利益”。本案中，A公司于2006年1月2日向印刷廠租借廠房，租期為一年，根據(jù)合同法第212條的規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，A公司享有對承租廠房
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