基于系統(tǒng)分析的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究——基于南京市的實證研究.pdf

1、經過20多年的探索，我國物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)已初具規(guī)模，成為國民經濟發(fā)展的重要增長點。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地改善了城市面貌和居住環(huán)境，提高了人民群眾生活質量，拓寬了城市就業(yè)渠道，推動了第三產業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理作為一個社會性服務行業(yè)，具有綜合性強、涉及面廣、重要程度高、社會影響大的特點。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設和管理的獨特功能，已成為城市管理、社區(qū)建設的最重要的組成部分。然而物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，也遇到了諸多

2、的困難和壓力，暴露出一系列的問題和矛盾。目前物業(yè)管理行業(yè)存在問題主要表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件差、經營效率低，物業(yè)服務質量不高，業(yè)主滿意程度較低，政府監(jiān)管不力，行業(yè)法律法規(guī)不健全等。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展問題已得到政府和社會各方面的高度重視和密切關注，研究解決物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展問題已成為當務之急。 本文研究的目的是運用系統(tǒng)分析的原理，分析物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)中物業(yè)管理企業(yè)子系統(tǒng)、業(yè)主子系統(tǒng)、政府子系統(tǒng)及其相互關系，提出物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究

3、的理論分析框架，為政府和企業(yè)研究制定物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展策略提供決策依據(jù)，幫助和支持物業(yè)管理行業(yè)走出困境，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。具體而言，本文主要進行了以下幾方面的研究： (1)論文通過對物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)的界定，提出了物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)的內部構成、系統(tǒng)目標及其外部環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)包含物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、政府子系統(tǒng)和其他子系統(tǒng)。物業(yè)管理行業(yè)作為服務性行業(yè)，不僅要取得經濟收入，創(chuàng)造經濟效益，還包括為業(yè)主和社會創(chuàng)造一個安全、舒適

4、、文明、和睦、優(yōu)美的生活空間，以提高社會效益。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還受政治和法律環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境、技術環(huán)境以及人力資源環(huán)境等外部環(huán)境因素的影響。 (2)論文在充分調查分析南京市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題的基礎上，研究了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展條件和經營效率問題。當前物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件較差，經營效率不高。綜合來看，影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的主要是發(fā)展條件和經營效率兩個層面，因此，本文主要從這兩個層面對物業(yè)管理企業(yè)

5、子系統(tǒng)進行分析，探討了當前我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件的不足，找出影響物業(yè)管理企業(yè)經營效率的主要因素。研究中構建了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件的評價指標體系，運用模糊綜合評判法對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件進行評價，并進行實證分析。研究表明當前大部分物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件較為薄弱，企業(yè)資質等級與經營規(guī)模、服務內容和服務質量水平以及物業(yè)管理專業(yè)人員缺失是影響企業(yè)發(fā)展條件的重要因素。然后構建了物業(yè)管理企業(yè)經營效率的評價指標，運用主成分分析法對物業(yè)管理企業(yè)經營效率

6、進行評價，并進行實證分析，得到物業(yè)管理企業(yè)經營效率主要取決于實際收繳率、成本利潤率、非公共性服務收入比例和勞動生產率。 (3)論文分析了業(yè)主在物業(yè)管理行業(yè)中的地位與作用，提出了業(yè)主滿意度是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的前提。在此基礎上，對業(yè)主滿意度和價格容忍度進行了研究，構建了業(yè)主滿意度和價格容忍度的分析模型，采用實證數(shù)據(jù)對業(yè)主滿意度和價格容忍度的關系進行定量分析、驗證。研究表明業(yè)主滿意度和價格容忍度之間具有顯著的正向關系。本文驗證了價格容

7、忍度影響因素模型的7個假設，研究發(fā)現(xiàn)，業(yè)主涉入程度、對價格公平的感知、對物業(yè)管理服務的滿意度，以及物業(yè)管理服務質量均會影響業(yè)主的價格容忍度，并具有正向影響關系。業(yè)主的涉入程度、對價格公平的感知和物業(yè)管理服務質量也會對業(yè)主滿意度有正向影響。然后，分析了業(yè)主對物業(yè)管理滿意度較低的原因，主要包括業(yè)主的物業(yè)管理消費意識比較淡薄，物業(yè)服務企業(yè)素質低、服務質量不高，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間平等雙向選擇的機制尚未建立，物業(yè)服務內容不能滿足業(yè)主的需求和期

8、望。 (4)論文從經濟學角度和現(xiàn)實性角度分析了物業(yè)管理市場失靈及其矯正，提出了政府干預物業(yè)管理行業(yè)的必要性。研究表明：物業(yè)管理服務具有準公共物品性質；物業(yè)管理服務信息不對稱，從而導致“逆向選擇”行為，低物業(yè)服務水平的物業(yè)管理企業(yè)會把高物業(yè)服務水平的物業(yè)管理企業(yè)驅逐出市場，從而使市場上的物業(yè)管理總體服務水平持續(xù)下降；由于外部性的存在，物業(yè)管理市場供給不可能達到社會最優(yōu)；同時，業(yè)主由于認知物業(yè)管理服務的知識與能力的有限性、時間與精力

9、的有限性，其購買決策只能是有限理性的，其結果是高物業(yè)服務水平的物業(yè)管理供給不足，低物業(yè)服務水平的物業(yè)管理供給過剩?？傊?，物業(yè)管理市場存在失靈情況，要求政府對物業(yè)管理行業(yè)進行干預。 (5)論文分析了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府三者之間的博弈關系：物業(yè)管理服務內容及收費方案是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間利益博弈的焦點；物業(yè)管理市場化與政府管制之間的矛盾、企業(yè)成本與效益之間的均衡是物業(yè)管理企業(yè)與政府利益博弈的主要內容；政府對物業(yè)管理投入與業(yè)主期

10、望是政府與業(yè)主利益博弈的關鍵。博弈模型結果顯示，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最優(yōu)模式是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府三者結合的模式，該模式是政府提供政策(包括優(yōu)惠政策)，運用市場機制，吸引物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主參與，共同完成物業(yè)管理。 最后，論文從物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府行政管理等方面提出了促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策建議。第一，提高物業(yè)管理企業(yè)經營效率和業(yè)主滿意程度的對策，包括建立規(guī)范的企業(yè)管理制度，提高物業(yè)服務水平和質量，創(chuàng)立品牌戰(zhàn)略、提高市

11、場占有率，鎖定“顧客群”、培育業(yè)主忠誠等建議；第二，完善業(yè)主自治機制的對策，包括培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)服務消費意識，加快業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建步伐，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用等建議；第三，加強政府行政管理的對策，包括加強政府管制、避免運用市場機制所產生的負外部性，采取多種手段解決物業(yè)管理市場失靈，建立物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合的管理體制，完善服務等級收費制度，合理定位博弈主體利益，完善行業(yè)自律組織一物業(yè)管理協(xié)會等建議；第四，其他相關對策，包括加