多方共贏的農(nóng)村集體土地留用地開發(fā)新模式探討

1、多方共贏的農(nóng)村集體土地留用地開發(fā)新模式探討摘 要：留用地是扶持被征地農(nóng)民發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的一項安置措施，在近二十年的征地拆遷工作中發(fā)揮了積極的作用。但由于留用地提留比例高居不下，地方政府按凈用地兌現(xiàn)留用地指標(biāo)后，用于城市發(fā)展平臺和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的用地所剩無幾。在城市外圍區(qū)，承擔(dān)著中心城區(qū)轉(zhuǎn)出產(chǎn)業(yè)、功能和人口的重任， 新增建設(shè)用地需求巨大， 居住用地供給不足，但卻存在著大量的留用地低效、閑置使用，供需矛盾突出。同時，留用地政策的種種規(guī)定，不可避

2、免地使留用地使用與城市規(guī)劃發(fā)生矛盾，造成留用地?zé)o法兌現(xiàn)落地。因此，需要進(jìn)一步解放思想，探索新型留用地出讓、開發(fā)的模式，把留用地的潛能給釋放出來，以彌補(bǔ)居住用地的需求，并幫助農(nóng)村集體按城市規(guī)劃獲得長久升值的收益， 以達(dá)到農(nóng)村、 市場、政府多方共贏。本文以廣州市外圍區(qū)為例，對新型留用地開發(fā)模式進(jìn)行分析，提出優(yōu)化模式探討，并提出政策支撐的方向，為土地管理者提供參考。關(guān)鍵詞：留用地；開發(fā)模式；出讓金；物業(yè)補(bǔ)償；外圍區(qū)中圖分類號： C935 文獻(xiàn)

3、標(biāo)志碼：A 文章編號：1009-055X（2015）01-0094-07和項目資金等方面進(jìn)行了有益的探索實踐。[4]然而，上述研究始終沒有解決城市、農(nóng)村建設(shè)用地需求矛盾帶來的歷史欠賬過多的問題，沒有解決城市建設(shè)用地不足而農(nóng)村留用地閑置、低效使用的矛盾問題，沒用解決留用地如何適應(yīng)城市規(guī)劃的問題，沒有解決農(nóng)村集體享受土地收益最大化的問題。基于政府、市場、農(nóng)村集體多方共贏的目標(biāo)，本文以廣州市外圍地區(qū)為例，探討留用地出讓開發(fā)的新模式。二、留用地

4、政策及傳統(tǒng)開發(fā)模式（一）廣州市的留用地相關(guān)政策從 1993 年珠江新城征地推行留用地政策開始，留用地政策廣泛推行。2005 年，廣東省國土資源廳下發(fā)《關(guān)于深入開展征地制度改革有關(guān)問題通知》規(guī)定，可按征地面積的10%-15%比例劃留用地給被征地單位作為生產(chǎn)發(fā)展用地。2009 年，廣東省辦公廳出臺《廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行） 》進(jìn)一步規(guī)范留用地安置。2010 年，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》 ，明確采