房地產(chǎn)行業(yè)2022年中期相同的節(jié)奏不同的韻律

1、一、復(fù)蘇：相同的節(jié)奏，不同的韻律我們?cè)?2022 年度投資策略報(bào)告《“煩惱”與“幸福的煩惱”》中前瞻提出：（1） 短期需求下行的煩惱仍在，政策邊際改善已出現(xiàn)，權(quán)益配置區(qū)間已出現(xiàn)；（2） 庫存底部或在 22 年，伴隨競(jìng)爭(zhēng)格局改善，后續(xù)竣工彈性高于開工，開工彈性高于銷售；（3） 剩者緩稱王，并購市場(chǎng)或出現(xiàn)“幸福的煩惱”；（4） 中長期開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)格局改善，主導(dǎo)行業(yè)增長的底層邏輯重置為管理紅利。當(dāng)前，“劇情”正按照“劇本”推進(jìn)，欲知后續(xù)，

2、且聽下文。1. 基本面底部或已出現(xiàn)，預(yù)計(jì)銷量增速 10 月左右轉(zhuǎn)正復(fù)盤本輪下行階段，21 年 5 月之前單月銷售額較 19 年同期年化復(fù)合增速仍維持兩位數(shù)，延續(xù)較高的市場(chǎng)熱度，但隨著金融在供給和需求兩端的同時(shí)收緊，在連續(xù)高基數(shù)（短周期基本面惡化）的共同作用下，6 月銷售額增速開始回落，7 月后銷售急轉(zhuǎn)直下，四季度預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化等進(jìn)一步?jīng)_擊了行業(yè)的流動(dòng)性；隨著基本面的惡化疊加行業(yè)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)“政策底”開始出現(xiàn)，由于資金鏈

3、風(fēng)險(xiǎn)先于房價(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)惡化以及就業(yè)惡化出現(xiàn)，首先在金融口開始吹風(fēng)寬松的表態(tài)，11 月左右政策出現(xiàn)邊際寬松，而后各地因城施策寬松政策陸續(xù)出臺(tái)。22 年 1-2 月份市場(chǎng)出現(xiàn)弱回暖跡象，但 3-4 月份受疫情影響，銷售數(shù)據(jù)再次出現(xiàn)明顯下滑，5-6 月份疫情好轉(zhuǎn)疊加政策利好初步釋放，銷售出現(xiàn)一定邊際改善，但真正提振力更有效的政策或于五月才開始逐步釋放。從我們跟蹤的房管局高頻數(shù)據(jù)觀察，6 月至今（6 月 1 號(hào)-6 月 24 號(hào)）36 個(gè)樣本城

4、市同比增速-25%，較 5 月負(fù)增長收窄 29 個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)以及房管局層面的高頻數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為當(dāng)前基本面底部已形成。而疫情后數(shù)據(jù)回補(bǔ)的貢獻(xiàn)并不值得用來質(zhì)疑數(shù)據(jù)回暖的可靠性，恰巧這證明購房需求的“不可消失”特點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，房管局 36 城高頻數(shù)據(jù) 6 月至今一線/二線/三四線同比增速分別為-16%/-14%/-41%，降幅較 5 月分別收窄 37 PCT/40 PCT/13 PCT，復(fù)蘇中的結(jié)構(gòu)分化仍較明顯

5、，往后看，我們認(rèn)為本輪周期復(fù)蘇，銷量結(jié)構(gòu)上或是一二線強(qiáng)于三四線，一方面是政策的邊際效果有差異，一方面是不同能級(jí)城市的供需環(huán)境有差異。圖 1：5 月單月銷量金額同比負(fù)增長已出現(xiàn)收窄 圖 2：5 月單月銷售面積同比負(fù)增長已出現(xiàn)收窄300002500020000150001000050000單月銷售金額及同比單月銷售金額（億元） 單月同比 單月同比趨勢(shì)70%20%-30%-80%300002500020000150001000050000單月

6、銷售面積及同比單月銷售面積（萬方） 單月同比 單月同比趨勢(shì)70%20%-30%-80%統(tǒng)計(jì)局、 統(tǒng)計(jì)局、2012/052013/052014/052015/052016/052017/052018/052019/052020/052021/052022/052012/052013/052014/052015/052016/052017/052018/052019/052020/052021/052022/05濟(jì)南圖 6：草根調(diào)研顯示單月

7、到訪量同比負(fù)增長收窄 圖 7：百城新房項(xiàng)目日均帶看、認(rèn)購指數(shù)于 22 年 5 月出現(xiàn)較為明顯的回升央行、統(tǒng)計(jì)局、 貝殼、另外，我們重點(diǎn)跟蹤的 12 個(gè)重點(diǎn)二線城市帶看量數(shù)據(jù)顯示，帶看量也呈現(xiàn)起色，一般領(lǐng)先成交 3-6 個(gè)月。圖 8：貝殼 12 重點(diǎn)樣本城市帶看量普遍呈 U 型走勢(shì)，部分城市帶看量已恢復(fù)至 21 年一季度水平40000 天津400000 武漢35000 新增房源量（左軸） 帶

8、看次數(shù)（右軸） 400000 12000 石家莊 90000 14000 長沙8000035000300002500020000150001000050000300000200000100000030000250002000015000100005000035000030000025000020000015000010000050000010000800060004000200008000070000600005000040000300

9、002000010000012000100008000600040002000070000600005000040000300002000010000035000 300000 1800016000青島16000014000014000 佛山120000 14000 100000新增房源量（左軸） 帶看次數(shù)（右軸） 90000300002500020000150001000050

10、0002500002000001500001000005000001400012000100008000600040002000012000010000080000600004000020000012000100008000600040002000010000080000600004000020000012000100008000600040002000080000700006000050000400003000020000100000

11、7000600050004000300020001000035000300002500020000150001000050000350003000025000200001500010000500001600001400001200001000008000060000400002000002500020000150001000050000300000250000200000150000100000500000200001800016000

12、14000120001000080006000400020000哈爾濱 50000450004000035000300002500020000150001000050000貝殼，（2） 新增居民存款及個(gè)人存款余額同比上行預(yù)示商品房銷售改善，但斜率或降低新增居民貸款/個(gè)人存款領(lǐng)先于商品房銷售額，從邏輯上來看，居民存款增加，一方面或是由于房價(jià)下跌，高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)（股票等）收益持續(xù)下滑，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，更傾向于偏安全的銀行存款，另外，由于疫情，使得

13、防御性存款動(dòng)機(jī)比歷史周期底部更明顯。隨著房價(jià)止跌和股市止跌以及疫情好轉(zhuǎn)，存款將再次搬家，房產(chǎn)的潛在可配置金額增加，有助于商品房銷量的回升。從數(shù)據(jù)上來看， a.結(jié)合歷史，新增居民人民幣存款趨勢(shì)同比領(lǐng)先于銷量 1-2 個(gè)季度，或預(yù)示銷售企穩(wěn)回升； b.個(gè)人存款余額增長雖回升，但較歷史回升幅度更低，預(yù)示銷售復(fù)蘇斜率較歷史或壓低，未來造成房價(jià)大幅上漲的壓力較小。2021-01 2021-01 2021-012021-03 2021-03 2

14、021-032021-05 2021-05 2021-052021-07 2021-07 2021-072021-09 2021-09 2021-092021-11 2021-11 2021-112022-01 2022-01 2022-012022-03 2022-03 2022-032022-05 2022-05 2022-052021-01 2021-01 2021-012021-03 2021-03 2021-032021-05

15、 2021-05 2021-052021-07 2021-07 2021-072021-09 2021-09 2021-092021-11 2021-11 2021-112022-01 2022-01 2022-012022-03 2022-03 2022-032022-05 2022-05 2022-052021-01 2021-01 2021-012021-03 2021-03 2021-032021-05 2021-05 2021

16、-052021-07 2021-07 2021-072021-09 2021-09 2021-092021-11 2021-11 2021-112022-01 2022-01 2022-012022-03 2022-03 2022-032022-05 2022-05 2022-052021-01 2021-01 2021-012021-03 2021-03 2021-032021-05 2021-05 2021-052021-07 20