建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比選和住宅造價(jià)成本控制的研究

1、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比選和住宅造價(jià)成本控制的研究 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比選和住宅造價(jià)成本控制的研究摘要 摘要目前我國房地產(chǎn)業(yè)正面臨一個(gè)新的轉(zhuǎn)型期，從前些年的粗放式經(jīng)營慢慢轉(zhuǎn)向精細(xì)型，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)主體也由國有資本為主逐漸轉(zhuǎn)為民營資本為主。我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸由賣方市場(chǎng)進(jìn)入到了買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)嚴(yán) 酷的寒冬，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本上來分析，除建安工程費(fèi)以外各項(xiàng)等費(fèi)用是地產(chǎn)商在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)的硬性費(fèi)用，一般在開發(fā)項(xiàng)目確定以后，其總的費(fèi)用一般上 下浮動(dòng)的

2、比例很小：而項(xiàng)目的土建安裝費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)備費(fèi)用變化較大，特別是土建費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目的基建成本中所占的比例較大。如何在滿足國家各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下控制整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基建成本對(duì)開發(fā)商而言是一個(gè)迫切需要 解決的問題。本文研究主要研究在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)體制下如何從設(shè)計(jì)角度來控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，通過具體案例的經(jīng)濟(jì)性分析比較闡述結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)降低住宅工程成本的影響因素，通過控制設(shè)計(jì)的各個(gè)過程來降低工程的整個(gè)造價(jià)。最后，關(guān)于進(jìn)一步的努力方向進(jìn)行了簡(jiǎn)要的

3、討論。第１章緒論 第１章緒論1.1 1.1 研究背景 研究背景2006 年年度起，國家房地產(chǎn)新政策的陸續(xù)出臺(tái)，06 年 5 月 17 日國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（俗稱“國六條” ） ，涉及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。 “國六條”的頒布，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了又一輪嚴(yán)歷的調(diào)控，被認(rèn)為是進(jìn)一步深化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào) 控。06 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)≤關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住

4、房價(jià)格的意見≥（國辦發(fā)[2006]37 號(hào)） ，人稱九部委“十五條” ，對(duì)“國六條”進(jìn)一 步細(xì)化。2006 年 5 月 31 日，國稅總局下發(fā)≤關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有 關(guān)問題的通知≥（國稅發(fā) 74 號(hào)文件） 。2006 年６月１日起個(gè)人住房案揭貸款首付款比例不得低于 30％?？紤]到中低收入群眾的住房要求，對(duì)購買自住住房且 套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。2006 年 7 月 6 日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)

5、展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā) 166 號(hào)文件≤關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易次序的通知≥，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。2006 年 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他５部委下發(fā) 171 號(hào)文件≤關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和 管理的意見≥，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。2006

6、年 7 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布≤關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知≥（國辦發(fā)[2006]號(hào)） ，九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國省 （區(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批使用，將列入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之 下。2006 年 7 月 26 日，國稅總局發(fā)布≤關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)的硬性費(fèi)用，一般在開發(fā)項(xiàng)目確定以后，其總的費(fèi)用一般上下浮 動(dòng)的比例很??；而項(xiàng)目的土建安裝費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)備費(fèi)用變化較大，特別是土建費(fèi)用在

7、整個(gè)項(xiàng)目的基建成本中所占的比例較大。如何在滿足國家各項(xiàng)法律法規(guī) 的前提下控制整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基建成本對(duì)開發(fā)商而言是一個(gè)迫切需要解決的問題。一般來講，工程造價(jià)的控制可分為四個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。（１）項(xiàng)目的決策階段項(xiàng)目的決策是選擇和決定投資行為的過程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較選擇并做出判斷和決定的過程。因此，項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工

8、 程造價(jià)的高低及投資效益的優(yōu)劣。這一工作主要由公司管理層決定。（２）設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制 設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。國外一些專家研究指出：設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程全費(fèi)用的 1～3％，但在決策正確的條件下，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá) 75％以上。因此，設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是控制的工程造價(jià)的關(guān)鍵。（３）施工階段的工程造價(jià)控制 由于施工階段是形成工程實(shí)體的階段，所投入的資金量最大，因此雖然它不是投資控制的決定性階段，但確

9、是工程造價(jià)的關(guān)鍵性階段。（４）竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視。有資料表明：建設(shè)項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程投資的影響程度為：初步設(shè)計(jì)階段為 75％-95％，施工圖階段為 5％-35％。在整個(gè)建筑工程的各專業(yè)設(shè)計(jì)中，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是重中之重，它不僅要滿足安全性、適用性、耐久性等基本要求，而且在當(dāng)前的形勢(shì)下更要特別強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)的

10、經(jīng)濟(jì)合理性。如何從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，在盡可能滿足建筑需要的前提下，如何降低 工項(xiàng)目的土建費(fèi)用，對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員而言是必須要面對(duì)的課題1.3 1.3 本文研究內(nèi)容 本文研究內(nèi)容本課題研究我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)體制下如何從設(shè)計(jì)角度來控制房地產(chǎn)開發(fā) 成本，通過具體案例的經(jīng)濟(jì)性分析比較闡述結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)降低住宅工程成本的影響因素，通過控制設(shè)計(jì)的各個(gè)過程來降低工程的整個(gè)造價(jià)。本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究。第一章緒論，主要介紹目前房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

11、；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算及其組成部分；工程 造價(jià)控制的四個(gè)階段。第二章影響住宅建筑工程造價(jià)的主要因素以及經(jīng)濟(jì)性結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì)與基本步驟，主要介紹影響住宅建筑工程造價(jià)的主要因素：投資決策階段；建筑規(guī)劃；設(shè)計(jì)階段（包括設(shè)計(jì)建筑物結(jié)構(gòu)類型的選擇、基礎(chǔ)形式的選 擇、上部結(jié)構(gòu)體系及構(gòu)件的確定、混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度的確定、構(gòu)造及其節(jié)點(diǎn)在滿足規(guī)范要求的經(jīng)濟(jì)做法） ；施工階段。第三章建筑工程造價(jià)控制應(yīng)用實(shí)踐，主要 通過一些工程實(shí)例介紹了樁基礎(chǔ)形式、基礎(chǔ)