物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋解讀

1、物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋解讀,,,,,主要內(nèi)容：,一、“物業(yè)管理” 與 “物業(yè)服務(wù)”二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向 （課間休息）四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定五、物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),,,,一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),提出兩個(gè)問題：（一）1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立；孰為中國

2、物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？（二）“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。2007年物權(quán)法使用了“物業(yè)服務(wù)”一詞。兩者有何異同？,,,,1、什么是物業(yè)管理？,物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物權(quán)法第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從物權(quán)法看物業(yè)管理的權(quán)利屬性：

3、物業(yè)管理——共同管理的權(quán)利——建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分——物權(quán)——物權(quán)是排他的、絕對的權(quán)利 由此得知：業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，是行使物權(quán)，是一種排他的絕對的權(quán)利，任何人不得妨害與干涉。,一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,,一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理權(quán)利來源示意圖,,一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,,2、什么是物業(yè)服務(wù)？,物業(yè)服務(wù)是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理維護(hù)的有償服務(wù)。物權(quán)法第八十一條

4、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：物權(quán)法第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。兩法的重

5、要差別：有無“維護(hù)相關(guān)秩序”的職責(zé)。,一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,,“維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？,“相關(guān)秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等。 這些事項(xiàng)如超出業(yè)主自治范疇，就屬于公法管制內(nèi)容，本應(yīng)是行政機(jī)關(guān)的管理職責(zé)。 《物權(quán)法》沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)有“維護(hù)相關(guān)秩序”。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有制止、報(bào)告、

6、協(xié)助的職責(zé)。 《司法解釋》肯定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)相關(guān)秩序的職責(zé)。,一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,,回答前邊的兩個(gè)問題：,區(qū)分物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)，是最重要的基礎(chǔ)性問題。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著中國大陸物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立，標(biāo)志著中國大陸物業(yè)管理的誕生。物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，屬于物權(quán)爭議。如住改

7、商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些常見的糾紛，都規(guī)定在區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋中，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋中。物業(yè)服務(wù)糾紛，是服務(wù)者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛。由于“維護(hù)相關(guān)秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當(dāng)中。這大概是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。,一、物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,一 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù),,,（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。（二）政府：混淆行政

8、管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與服務(wù)之間，地位尷尬。（四）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎(chǔ)，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少。,,二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,,,,,（一）業(yè)主：不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家。,,二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,表現(xiàn)：業(yè)主普遍缺乏權(quán)利意識(shí)和公共意識(shí)，不關(guān)心公共事務(wù)。業(yè)主大會(huì)或者難以成立，或者徒有其名。很少有人愿意為公共利益挺身而出

9、。維權(quán)缺乏理性。規(guī)范的開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)更容易成為維權(quán)對象，形成劣幣驅(qū)逐良幣的局面。原因： 1、中國人擁有自己不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間太短，不適應(yīng)業(yè)主的身份。2、長期生活在高度集權(quán)的社會(huì)環(huán)境下，沒有自己當(dāng)家作主的意識(shí)，也沒有這種能力。3、缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機(jī)制，“管閑事”只能給自己找麻煩。特定歷史時(shí)期的特定現(xiàn)象，與國情相適應(yīng)。解決辦法：1、假以時(shí)日?？傆幸惶鞓I(yè)主會(huì)當(dāng)家。（深圳景洲大廈案例）2、政府的輔導(dǎo)、支持，

10、而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會(huì)改選案例）3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號(hào)與宣教，針對矛盾焦點(diǎn)。）,,,二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務(wù)指導(dǎo)。,許多地方的行政機(jī)關(guān)都把物業(yè)管理作為政府職能。從業(yè)主大會(huì)籌備到業(yè)委會(huì)人選；從物業(yè)公司招標(biāo)到維修資金管理；從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到小區(qū)車位用途，都要控制與審批?！扒骞匐y斷家務(wù)事”深圳晚報(bào)：記者從龍崗區(qū)建設(shè)局了解到，在建設(shè)“大綜管”新格局

11、中，該局將以社區(qū)物業(yè)管理工作作為實(shí)施“大綜管”新格局的重頭戲，成為該局發(fā)力的重要抓手。物業(yè)管理?xiàng)l例為政府干預(yù)物業(yè)管理提供了法律依據(jù)：第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 （有求必應(yīng)還是越俎代庖？）業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？ 業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例

12、。 政府并非天然公正和無所不能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質(zhì)量案例。,,二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,,,二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：素質(zhì)參差不齊，游離于管理與服務(wù)之間,“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”并不對癥。（最初的“誰開發(fā)、誰管理”）進(jìn)入門檻低，魚龍混雜。（有打業(yè)主的，有被業(yè)主打的）法律地位是服務(wù)者，事實(shí)上又要求履行管理者職責(zé)。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》63條，提到

13、“區(qū)分所有權(quán)人”131處；“管理委員會(huì)”60處“管理負(fù)責(zé)人”60處；“管理維護(hù)公司”11處；“管理服務(wù)人”只有2處。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》70條，其中提到業(yè)主大會(huì)68處；物業(yè)服務(wù)企業(yè)58處；業(yè)主委員會(huì)44處?！拔飿I(yè)管理服務(wù)”專列一章，18個(gè)條文。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時(shí)日。新興行業(yè)，通過市場上會(huì)逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)可資借鑒）,,二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,,,（四）法規(guī)：法理基礎(chǔ)

14、不清晰，公權(quán)力干預(yù)多，解決問題的辦法少,二、當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，目前只有個(gè)別地方法規(guī)中提到，國家立法沒有明確。從民法上來講，業(yè)主組織的法人地位本來是題中應(yīng)有之義，但立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例不適當(dāng)?shù)貜?qiáng)化了基層政府與居民組織在物業(yè)管理中的權(quán)力。而對行政機(jī)關(guān)的職責(zé)與義務(wù)，并不明確。對物業(yè)管理中存在的焦點(diǎn)問題，如欠費(fèi)、私搭亂建、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的糾紛、小區(qū)內(nèi)部的公共秩序等問題，都

15、沒有有效的解決辦法。行政機(jī)關(guān)有利就伸手，無利不作為。居委會(huì)寫進(jìn)物業(yè)管理?xiàng)l例是明顯的錯(cuò)誤：物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。,,二 當(dāng)前物業(yè)管理與服務(wù)中存在的主要障礙,香港康雅苑“注契”案例（2007年）,康雅苑于一九九三年落成，六年后發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)檐篷開始有石屎剝落，○三年聘請工程師勘察，證實(shí)樓宇出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性損壞。

16、因當(dāng)時(shí)未過「十年結(jié)構(gòu)保證」期，業(yè)主立案法團(tuán)遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機(jī)檐篷并非樓宇結(jié)構(gòu)組件而拒絕。 去年中，透過仲裁中心調(diào)解，房署向康雅苑支付四百四十萬元維修費(fèi)用?？墒?，屋苑業(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計(jì)劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團(tuán)盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。 房署獨(dú)立審查組上月中，根據(jù)《建筑物條例》（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年三月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工

17、程并須于六月中前完成，修葺令同時(shí)送往土地注冊處，換言之，屋苑全體住戶共一千八百二十四個(gè)單位遭「注契」，業(yè)主難將單位買賣，樓價(jià)應(yīng)聲下挫近兩成。 康雅苑居民表示，現(xiàn)屆法團(tuán)任期已滿，本周日（一月二十八日）將選出新一屆法團(tuán)，方可再召開大會(huì)商討維修事宜，但距離修葺令的限期現(xiàn)只剩兩個(gè)月，時(shí)間緊逼，業(yè)主之間至今還未達(dá)成共識(shí)，憂慮屋苑維修未能如期施工。 房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨(dú)立審查組會(huì)按《建筑

18、物條例》提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結(jié)果遭判每天罰款八千元。,,,三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,與2008年6月16日公開征求意見稿以及之后的過程稿相比，正式公布的文本刪除了 （一）關(guān)于安全保障義務(wù) （二）關(guān)于車輛丟失責(zé)任 并對下列問題作了重大修改： （三）關(guān)于信息公開（業(yè)主知情權(quán)）,,,,,（一）關(guān)于安全保障義務(wù),三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,2008.6.16《公開

19、征求意見稿》第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。這一規(guī)定沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任； 如果該規(guī)則確立，將導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)大量無過錯(cuò)賠償責(zé)任。最終公布的解釋中刪除了這一條文，表明最高司法機(jī)關(guān)對這個(gè)問題持否定的態(tài)度 ，實(shí)務(wù)中法院以安全保障義務(wù)判決就沒有了依據(jù)，這對正在制定的侵權(quán)責(zé)任法也有積極的影響。物業(yè)服務(wù)

20、企業(yè)的責(zé)任只能是法律規(guī)定與合同約定的違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。,最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（第六條第一款）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)安全保障義務(wù)的理由：1、不占有和控制特定場地并享有其利益； 2、不支配服務(wù)對象的人

21、身或行動(dòng)；3、服務(wù)的對象是特定的；4、服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)是合同約定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條 　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,,｝主體資格不符合,,,（二）關(guān)于車輛丟失責(zé)任,三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,2008.6.16《公開征求意見稿》第九條

22、 車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)程度、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。 我們反饋的意見：本條與物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條相比，沒有新意，不僅

23、不利于明確責(zé)任，消除紛爭，反而增加了不確定性。實(shí)際上相當(dāng)于說，有保管約定的要賠，沒有保管約定的，也難免要賠，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不公平的。界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，只能以是否履行了合同約定的管理職責(zé)為準(zhǔn)，只要履行了職責(zé)，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 本條最終刪除。表明最高院認(rèn)同履行職責(zé)說，而反對有損即賠說。,,三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,,,（三）關(guān)于信息公開（業(yè)主的知情權(quán)）,三、從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,區(qū)分所有權(quán)

24、解釋2008年9月稿 第二十條 業(yè)主請求公布或者查閱維修資金的籌集、使用情況的，應(yīng)予支持。 業(yè)主請求公布或者查閱管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、物業(yè)服務(wù)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告、物業(yè)服務(wù)合同等其他物業(yè)服務(wù)資料的，應(yīng)予支持。正式公布的區(qū)分所有權(quán)司法解釋 第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：     

25、; （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；      （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；      （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；      （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；    &

26、#160; （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。,,三 從新司法解釋刪去的內(nèi)容看立法傾向,聽累了吧，請大家休息十分鐘。,需要此課件的，函索即奉。,,,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,（一）業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人（二）專有部分與共有部分（三）共有部分的合理利用（四）住改商限制（五）不輕易認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位請求權(quán)（七）業(yè)主多數(shù)決定可以解聘物業(yè)公司（八）表決權(quán)的計(jì)算（九）起訴追討業(yè)主欠

27、費(fèi)須先經(jīng)書面催交（十）確定物權(quán)歸屬只以法律、行政法規(guī)為依據(jù),,,,,（一） 業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)解釋 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。     基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記

28、的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。     專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 物業(yè)糾紛解釋 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使

29、用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。,,,（一） 業(yè)主、承租人、借用人、其他使用人,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,業(yè)主不僅僅意味著權(quán)利，同時(shí)也意味著義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利可以讓與，義務(wù)不能逃避（連帶責(zé)任）。承租人、借用人、使用

30、人違反法規(guī)規(guī)約的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)事業(yè)部提出的問題：1、存在交付糾紛情況下，“視為交付”的，是否算業(yè)主？ ——如果確實(shí)符合交付條件，買受人應(yīng)當(dāng)從此時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2、交付糾紛情況下，物業(yè)費(fèi)由誰承擔(dān)？ ——建設(shè)單位向物業(yè)公司交費(fèi)，再向業(yè)主要求賠償比較合理。,,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,（二）專有部分與共有部分,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,何為專有部分？區(qū)分所有權(quán)解釋

31、第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：    （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；    （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；    （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。     規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售

32、時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,共有問題涉及：物業(yè)企業(yè)的管理職責(zé)范圍、對業(yè)主不當(dāng)占用的制止、對業(yè)主之間因利用共有部分所生糾紛的調(diào)解、自己在利用共有部位經(jīng)營時(shí)避免侵權(quán) 區(qū)分所有權(quán)解釋第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下

33、部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：   （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；    （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。     建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享

34、有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 法定共有、約定共有、天然共有,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,何為共有部分？,住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖,司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。

35、 ——民一庭負(fù)責(zé)人答記者問,,,（三）共有部分的合理利用,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)解釋第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。合理利用四條件： 合理需要、合理范圍、不違法違規(guī)、不損害他人。使用共有部分有非占有性的使用和占有性

36、的使用。 占有性使用的表現(xiàn)形式： 在屋頂安裝太陽能； 在外墻安裝空調(diào)室外機(jī)； 商鋪在外墻安裝招牌、廣告； 住戶在外墻安裝遮陽篷； 圈占公共通道、空地。,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,（四）住改商限制,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)解釋： 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)

37、主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。      將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到

38、不利影響。 住改商是對住宅的非正常使用，嚴(yán)格限制才能保護(hù)住宅業(yè)主的利益。 住改商損害的不僅是業(yè)主的生活質(zhì)量，更重要的是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。 行政許可不能對抗其它業(yè)主的反對。 事實(shí)上的住改商的界定存在困難。,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,（五）不輕易認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,物業(yè)糾紛解釋 第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的

39、，人民法院應(yīng)予支持：     （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；     （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。     前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 合同法解釋（二） 第

40、十四條  合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 日常工作中常見的存在超越資質(zhì)、未公開招投標(biāo)等瑕疵的物業(yè)合同，不能再隨意認(rèn)定無效。,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位請求權(quán),四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,物業(yè)糾紛解釋 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害

41、、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。實(shí)際上在實(shí)踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。 ——最高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問 法理上有可商榷之處，實(shí)務(wù)中無可奈何之舉。 如何界定“違法違規(guī)”與“妨害”行為，是最大的難點(diǎn)。可以參照區(qū)分所有解釋第十四條（共有部分的保護(hù)）、第十五條（違章搭違）中列舉的事項(xiàng)。 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是雙刃劍，能否用好全憑武功。,,四 新司法解釋中值得

42、注意的新規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)代位訴訟的實(shí)體法依據(jù)：區(qū)分所有權(quán)司法解釋 第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。      屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人

43、民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：     （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨

44、礙建筑物正常使用；     （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；     （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；     （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。,,,（七）業(yè)主多數(shù)決定可以解聘物業(yè)公司,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,物業(yè)糾紛解釋

45、第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。      物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 物業(yè)服務(wù)合同是委托合同 委托合同的基礎(chǔ)是雙方相互信任，故法律允許任何一方隨時(shí)解除。 對合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)造成威脅，有利于行業(yè)進(jìn)步。,,四 新司法解

46、釋中值得注意的新規(guī)定,,,（八）表決權(quán)的計(jì)算,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,區(qū)分所有解釋 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：     （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；    &

47、#160;（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：     （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；     （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)

48、算。 “同一買受人”如何理解？,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,物業(yè)事業(yè)部提出的問題： 如小區(qū)未銷售完畢，是否現(xiàn)有業(yè)主的投票過1/2就可以處分共有部分？ 1、按司法解釋，處分共有部分，屬于物權(quán)法七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的“其它重大事項(xiàng)”，“雙過半”即可作出決定。 2、在多大范圍內(nèi)“雙過半”，涉及“大公”與“小公”，目前法律沒有規(guī)定。區(qū)分所有解釋第七條

49、 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。,,,（九）起訴追討業(yè)主欠費(fèi)須先經(jīng)書面催交,四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,物業(yè)糾紛解釋 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院

50、應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 明確了書面催交為起訴的前置程序，但不限于業(yè)委會(huì)催交。 “僅以”二字大有文章。 物業(yè)費(fèi)究竟是何種性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)？ 從法理上看，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)。,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨

51、戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響。 “我們不是不愿交電梯費(fèi)，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調(diào)水，總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次，卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個(gè)月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，她家門外經(jīng)常油煙陣陣，物管也沒有解決。昨日，沈陽市大東區(qū)新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，從5月17日起，該小區(qū)

52、14號(hào)樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難。” 南京富麗山莊高層住宅的業(yè)主劉女士向本報(bào)投訴稱，她家所住的高層住宅因電梯欠費(fèi)已停過兩次，現(xiàn)在

53、剛剛恢復(fù)運(yùn)行，電梯停運(yùn)的原因是部分業(yè)主未繳費(fèi)。劉女士說，少數(shù)業(yè)主拖欠電梯費(fèi)導(dǎo)致電梯停運(yùn)，這對繳費(fèi)的業(yè)主很不公平，物業(yè)管理負(fù)有不可推卸的責(zé)任。12月20號(hào)一大早，重慶北部新區(qū)鴛鴦街道萬興家園6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費(fèi)累計(jì)10萬余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營……”,在百度搜索“電梯欠費(fèi)”——,他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》 第21條 區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)繳納

54、之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。 第22條 住戶積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請法院強(qiáng)制其遷離。 前項(xiàng)之住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管理負(fù)責(zé)人

55、或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得聲請法院拍賣之。 前項(xiàng)拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。 第48條 管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行本條所定促請改善或訴請法院強(qiáng)制遷離或強(qiáng)制出讓該區(qū)分所有權(quán)之職務(wù)者，直轄市

56、、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣一千元以上五千元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰。,,,（十）確定物權(quán)歸屬只以法律、行政法規(guī)為依據(jù),四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,區(qū)分所有解釋 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 現(xiàn)實(shí)中對私人財(cái)產(chǎn)的最大威脅來自公權(quán)力 地方性法規(guī)、行政規(guī)章、規(guī)范性文件動(dòng)輒干涉所有權(quán) 人防、學(xué)校、幼

57、兒園的歸屬 基層政府辦公用房、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)用房的攤派現(xiàn)象,,四 新司法解釋中值得注意的新規(guī)定,,,五、物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),（一）財(cái)務(wù)要做到干干凈凈（二）不作過高服務(wù)承諾，遵守操作規(guī)范（三）安全風(fēng)險(xiǎn)第一（四）慎用代位請求權(quán)（五）使用業(yè)主共有部分要合法（六）積極參與行業(yè)規(guī)則的修改和制訂,,,,收支清楚，經(jīng)得起審計(jì)；共有部分的經(jīng)營收益要收好、管好；維修資金使用符合法規(guī)和程序；沒有依據(jù)的費(fèi)不能收；酬金制下，財(cái)

58、務(wù)信息要透明。實(shí)務(wù)中存在的問題：約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于“政府指導(dǎo)價(jià)”，或者未經(jīng)過物價(jià)局核準(zhǔn)，是否屬于違法收費(fèi)？ 經(jīng)過法定程序制定的指導(dǎo)價(jià)具有法律效力。 問題的根源在于政府過分干預(yù)民事活動(dòng)。 政府給物業(yè)服務(wù)定價(jià)是典型的“損不足以奉有余”。 政府定價(jià)背離市場，無科學(xué)依據(jù)。 民事合同不因違反政府要求而失其效力。 促進(jìn)政府改變荒謬作法是當(dāng)務(wù)之急。,（一）財(cái)務(wù)要做到干干凈凈,物業(yè)解釋第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或

59、者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。     業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。,,五 物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),,,物業(yè)解釋第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物

60、業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 內(nèi)部操作規(guī)程 公開張貼的崗位職責(zé) 在供業(yè)主活動(dòng)的場地中張貼的告示 行業(yè)規(guī)范（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）,（二）不作過高服務(wù)承諾，遵守操作規(guī)范,,五 物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律

61、風(fēng)險(xiǎn),,,防盜防火必須常備不懈； 明確水電氣熱設(shè)施的安全維護(hù)責(zé)任； 重點(diǎn)管理小區(qū)內(nèi)可能發(fā)生人身事故的溝井坎穴； 游泳池、兒童游樂場等重點(diǎn)部位、器材的檢查； 高空墜物（建筑物致人損害）的監(jiān)控和預(yù)防； 組織業(yè)主活動(dòng)的安全保障義務(wù)； 公眾責(zé)任險(xiǎn)。,（三）安全風(fēng)險(xiǎn)第一,,五 物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),,,,五 物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),（四）慎用代位請求權(quán),只有在嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主共同利益并且勸阻無效、報(bào)告行政機(jī)關(guān)亦無效果

62、時(shí)，才考慮提起訴訟。訴訟事由主要應(yīng)限定在以下方面： 1）危及建筑物安全，如改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、開挖或擴(kuò)大地下室、儲(chǔ)存危險(xiǎn)物品等； 2）侵占或破壞公共道路、公共綠地、公共空地、消防通道和其他公共空間； 3）故意損壞共用設(shè)施設(shè)備，拒不賠償； 4）欠費(fèi)超過6個(gè)月拒不交納； 5）嚴(yán)重違章建筑，如在花園或露臺(tái)上建造房屋； 6）阻礙維修，給公共利益或者其他業(yè)主造成損害。 對上述行為，公司要及時(shí)

63、制止、報(bào)告，并且留下制止和報(bào)告的證據(jù)。起訴前要請法務(wù)崗或外部律師審核起訴條件與證據(jù)條件。 對兩戶業(yè)主之間的相鄰權(quán)糾紛，一般不起訴。理由：此行為只侵害個(gè)別業(yè)主利益，并不構(gòu)成對物業(yè)管理與服務(wù)的妨害。,,,,五 物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何避免法律風(fēng)險(xiǎn),（五）使用業(yè)主共有部分要合法,物業(yè)公司使用架空層的情況比較普遍。產(chǎn)權(quán)是建設(shè)單位所有還是未分?jǐn)偟墓裁娣e，需要界定清楚。如果是共有部分，個(gè)別業(yè)主以此發(fā)難，我方難以自圓其說。建議物業(yè)事業(yè)部統(tǒng)一籌劃

64、，逐個(gè)解決。 廣告與共有車位的收入要正確處理。共有部位的經(jīng)營管理成本要合理、能證明。 屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 ——區(qū)分所有權(quán)解釋第十四條二款 已

65、經(jīng)交付的小區(qū)，最好不要再以其為促銷工具。因權(quán)益已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。,,,,我們處在一個(gè)新興的、正在不斷完善中的行業(yè)之中。萬科是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的開創(chuàng)者之一，應(yīng)當(dāng)為行業(yè)的健康發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。 能否成為領(lǐng)跑者，取決于能否引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的方向，體現(xiàn)在能否主導(dǎo)或者影響行業(yè)規(guī)則的制定。 物業(yè)服務(wù)市場正處于逐漸規(guī)范的時(shí)期。各地都熱衷于制定地方性的法規(guī)、規(guī)章及行業(yè)服務(wù)規(guī)范等。我們要積極參與進(jìn)去，一是對公開征求意見的法規(guī)、規(guī)章草案積極反饋意見

66、；二是主動(dòng)要求參加立法聽證會(huì)、座談會(huì)；三是邀請起草單位考察、調(diào)研；四是通過行業(yè)協(xié)會(huì)或者學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)發(fā)起專題研討會(huì)。 今后一段時(shí)間，我們呼吁的重點(diǎn)有： 堅(jiān)持業(yè)主自治，減少對物業(yè)管理的行政審批、干預(yù)； 物業(yè)收費(fèi)應(yīng)完全市場化，由業(yè)主與企業(yè)協(xié)商確定； 業(yè)主欠費(fèi)是嚴(yán)重的違法和侵權(quán)行為，任何理由的欠費(fèi)都不能支持； 對小區(qū)內(nèi)的亂搭建、亂停車違法行為，行政機(jī)關(guān)要履行管理職責(zé)； 對照物權(quán)法，清理和糾正不合理、不