土地性質(zhì)及分類資料

1、一、土地權(quán)屬性質(zhì)我國實行的是土地的社會主義公有制，即全民所有和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表行使?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！薄稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于 農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有?！币虼耍覈恋厮袡?quán)性質(zhì)分國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所

2、有土地可依法確定給單位或者個人使用?！边@樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。,土地的性質(zhì)及分類,二、土地使用性質(zhì)及分類,土地使用權(quán)：是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)：是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在

3、補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用類型分為國有土地出讓和國有土地劃撥兩種：土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的

4、行為。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。,土地出讓性質(zhì),土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年.綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科

5、研設(shè)計、辦公綜合用地等其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等,三、用地性質(zhì),用地性質(zhì)是指具體的土地用途分類，依據(jù)就是該宗地塊的實際用途。城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某宗具體用地所規(guī)定的用途。根據(jù)最新版本2011年城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地分為2大類、9中類、14小類。而常用的用地性

6、質(zhì)實際上是指其中一小類——H11城市建設(shè)用地的性質(zhì)分類。,H11城市建設(shè)用地共分8大類、35中類、44小類,居住用地,定義：按照現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃理念和方法，居住用地應(yīng)包含住區(qū)、住區(qū)內(nèi)的城市支路以下 的道路、綠地、配套服務(wù)設(shè)施等四項用地。分類： 結(jié)合我國的實際情況，仍按層數(shù)、布局、公共設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等綜合因素，把居住 分為以下3個中類“一類居住用地”（R1）是設(shè)施齊全、布局完整、 環(huán)境良好、

7、以低層住宅為主的用地，包括別墅區(qū)、 獨立式花園住宅、四合院等“二類居住用地”(R2)是設(shè)施較齊全、布局較完整、 環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地“三類居住用地”（R3）是設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差, 以需要加以改造的簡陋住宅為主的用地，包括的危 改房、棚戶區(qū)、臨時住宅等。,R居住用地調(diào)整說明居住用地小類的劃分調(diào)整： 新版修訂將居住用地小類調(diào)整為“住宅用地”和“服務(wù)設(shè)施用地”，其中：“

8、住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附屬道路、停車場、小游園、綠地等用地；“服務(wù)設(shè)施用地”指居住小區(qū)及小區(qū)級以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘設(shè)施等用地，不包括中小學(xué)用地（中小學(xué)用地劃入公共管理與公共服務(wù)用地）。在“二類居住用地”中增加“保障性住宅用地”小類，以體現(xiàn)國家關(guān)注中低收入群眾住房問題的公共政策。,居住用地,公共管理與公共服務(wù)用地,定義：行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生機構(gòu)和設(shè)施的用地、不包括居住用地

9、中的 服務(wù)設(shè)施用地。分類：9個中類，11個小類此地類以公益性用地為主，體現(xiàn)社會服務(wù)和保障水皮,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,定義：營利為目的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地商業(yè)設(shè)施用地 (B1)零售商業(yè)用地批發(fā)市場用地餐飲用地旅館用地（包括休療養(yǎng)用地）商務(wù)設(shè)施用地 (B2)指金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等行業(yè)的寫字樓或以寫字樓為 主的綜合性辦公用地包含了原國標中的“行政辦公用地”中除政府機關(guān)團體以外的部分、“金

10、 融保險業(yè)用地”、“貿(mào)易咨詢用地”、“科研設(shè)計用地”中除了科研事業(yè) 單位以外的部分等,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,娛樂康體用地 (B3)娛樂用地: 包括原標準“影劇院用地”和“游樂用地”中游樂場、舞廳、 俱樂部等用地;康體用地：包括原標準“體育用地”中溜冰場、賽馬場、跳傘場、射擊場及水上運動陸域部分用地等。旅館用地（包括休療養(yǎng)用地）公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地 (B4)（新增中類）加油加氣站用地其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)

11、點用地：獨立地段的電信、郵政、供水、燃氣、供電、 供熱等其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地其他服務(wù)設(shè)施用地指業(yè)余學(xué)校、民營培訓(xùn)機構(gòu)、私人診所、寵物醫(yī)院、汽車維修站等,“一類工業(yè)用地”（對環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患） 如：電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地“二類工業(yè)用地”（有一定干擾、污染和安全隱患） 如：食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地“三類工業(yè)用地”（對環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患） 如：采掘工業(yè)、

12、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地 詳細工業(yè)用地政策及發(fā)展現(xiàn)狀請見PPT21頁,工業(yè)用地,在原標準“倉儲用地”的基礎(chǔ)上增加 物資中轉(zhuǎn)、配送、批發(fā)、交易等用地內(nèi)容?！拔锪鱾}儲用地”（W)按其對居住 和公共環(huán)境的干擾污染程度分為：“一類物流倉儲用地”（W1) (對居住和環(huán)境基本無干擾、 污染和安全隱患）“二類物流倉儲用地”（W2)(對居住和環(huán)境有一定干擾

13、、污染和隱患）“三類物流倉儲用地”（W3)（存放易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地）,物流倉儲用地,主要包括原標準“道路廣場用地”和“長途客運站用地”、“公共交通用地”、鐵路客貨運站、港口客運碼頭等用地，不包括游憩集會廣場用地”，分為5個中類城市道路用地：與原標準一致，包括主干路、 次干路、支路以及步行街、自行車專用道等 其他道路用地軌道交通線路用地：是新增的一個中類，指 獨立地段的軌道交通地上以上（包括

14、地面） 部分的線路用地，以滿足當前軌道交通的發(fā) 展需要,道路與交通設(shè)施用地,交通樞紐用地：整合了原標準“對外交通用地” 中與城市生活較為密切的鐵路客貨運站、公路 長途客貨運站、港口客運碼頭及其附屬設(shè)施用地 以及原標準中的“交通廣場用地”交通場站用地：指與城市交通相關(guān)的交通服務(wù) 設(shè)施用地，但不包括交通指揮中心，交通隊用地 該用地應(yīng)劃入“行政辦公用地”。公共交通場站用地（S41）社會停車場用地

15、（S42):獨立地段的公共停車場其他交通設(shè)施用地：包括教練場等,道路與交通設(shè)施用地,“公用設(shè)施用地”分為“供應(yīng)設(shè)施用地”、“環(huán)境設(shè)施用地”、“安全設(shè)施用地”、“其他公用設(shè)施用地”四項中類用地“供應(yīng)設(shè)施用地”中類中增加了“廣播電視設(shè)施用地”、“郵政設(shè)施用地”（將原來其中的電信服務(wù)用地列入“其他商務(wù)設(shè)施用地”中）。熱電廠、熱氣場應(yīng)納入工業(yè)用地。新增“安全設(shè)施用地”中類，以突顯對于公共安全的重視。其中包括原“其他公用設(shè)施用地”中的“

16、消防設(shè)施用地”與“防洪設(shè)施用地”。原國標中類“施工與維修設(shè)施用地”內(nèi)涵調(diào)整至“其他公用設(shè)施用地,公用設(shè)施用地,在“綠地”大類的基礎(chǔ)上增加“廣場”的內(nèi)涵，剝離“生產(chǎn)綠地”的內(nèi)涵，分為“公園綠地”、“防護綠地”與“廣場”3個中類“公園綠地”的界定仍采用原國標“公共綠地”的標準，包括其中的水域和供游覽休憩、起到公園作用的風景名勝區(qū)?！皬V場用地”單指城市公共活動的廣場，而交通用途的廣場應(yīng)歸為“綜合交通樞紐用地”。“防護綠地”，城

17、市中具有衛(wèi)生、隔離和安全防護功能的綠地，原“生產(chǎn)綠地”以及市域范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施兩側(cè)的防護綠地，按照實際用途納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地分類“農(nóng)林用地”。,綠地與廣場用地,（1）獨立地段的單位用地內(nèi)往往有 多種不同性質(zhì)的建筑和用地一座工廠，除生產(chǎn)廠房外，還有附屬的辦公室、倉庫、食堂等設(shè)施，但這些設(shè)備是從屬性的，為工廠生產(chǎn)服務(wù)的，因此整個工廠均歸工業(yè)用地一座大學(xué)，既有教室、實驗室、圖書館等教學(xué)用房，還有體育室、運動場、倉庫、實習(xí)工

18、廠、食堂，以致所屬的研究所、設(shè)計院、汽車隊等等，但從其主要性質(zhì)來看，仍為高等院校用地。應(yīng)注意的是，單位內(nèi)的職工生活區(qū)（包括住宅、服務(wù)設(shè)施等用地）要劃出，歸到居住用地(R),用地性質(zhì)分類中注意事項,（2) 具有雙重性質(zhì)的用地按實際使用的主要性質(zhì)歸類，如北京的故宮和頤和園，均是國家級重點文物古跡，但故宮用作博物館，頤和園用作公園，因此分別歸到圖書展覽設(shè)施用地(A21)和公園綠地（G1），而不是歸為文物古跡用地。（3）多功能綜合樓

19、用地，如一棟高層建筑的底層是商店，2-15層為企事業(yè)管理機構(gòu)辦公室，16-20層為公寓，地下室為車庫，總體看其使用的主要性質(zhì)是辦公，因此歸為行政辦公用地。如若綜合樓使用的主要性質(zhì)難以確定時，則按底層使用的的主要性質(zhì)進行歸類。（4）利用上空或地下作多種用途的用地按地面使用的主要性質(zhì)作為用地歸類的依據(jù)。如一個廣場的下面雖作了地下汽車庫，但這塊用地仍為廣場用地(G3），而不是社會停車場用地(S42),用地性質(zhì)分類中注意事項,四、土地使用性

20、質(zhì),一、關(guān)于改變土地使用性質(zhì) 土地使用性質(zhì)由城市規(guī)劃控制，要改變土地的使用性質(zhì)通常是這樣的：  1、所取得的土地為出讓土地，通?？芍苯酉蛘恋夭块T申請變更用地性質(zhì)， 政府土地部門會征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補 交土地出讓金；  2、所取得土地為劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標方式或者拍賣方式 取得，并繳納土地出讓金。相關(guān)問答 1

21、、一個未開始銷售的房地產(chǎn)項目，用地性質(zhì)是綜合用地土地，是否需要轉(zhuǎn)為商住用地后才能銷售？ 用地性質(zhì)屬于綜合用地的房地產(chǎn)項目，開發(fā)商可以進行銷售。但綜合用地使用年限為50年，居住 用地為70年，為維護購買者的權(quán)益，購買者可要求開發(fā)商到國土部門將該用地性質(zhì)改變?yōu)榫幼∮?地，并相應(yīng)延長土地使用期限。2、若要轉(zhuǎn)的話，需要繳納費用嗎？因為綜合用地是50年，商住用地是70年. 用地改變用途所需繳納的費用，是依據(jù)該用地的

22、原土地用地剩余年限評估價與新土地用途剩余年限評估價，如新用途評估價高于原用途評估價，則需按照差價進行補交地價款，否則不用補交地價款。對于用地已使用的年限，則需按新用途的年均地價進行補交地價款。,,四、土地使用性質(zhì),二、關(guān)于閑置土地 1、什么是閑置土地？根據(jù)2003年修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》第五條規(guī)定，具有下列情形之一的土地為閑置土地： 超過《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《建設(shè)用地批準書》規(guī)定的動工開發(fā)期限

23、未動工開發(fā)的；  《國有土地使用權(quán)出讓合同》未約定或者《建設(shè)用地批準書》未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自《國有土地使用權(quán)出讓合同》生效或者土地行政主管部門《建設(shè)用地批準書》頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)當動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。以上幾種情形俗稱“批準書階段”的閑置土地。 

24、另外，超過土地行政主管部門核發(fā)通知用地單位辦理建設(shè)用地手續(xù)各類文件的有效期或規(guī)定期限，用地單位未取得《建設(shè)用地批準書》的，也視為閑置土地。這種情形俗稱“通知書階段”的閑置土地。2、改變國有土地建設(shè)用途由誰批準？建設(shè)用地單位使用國有土地，應(yīng)按照原依法確定的用途使用土地。如果確實需要改變土地的建設(shè)用途，必須按照法定程序辦理審批手續(xù)，即經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變用途，在報批前，應(yīng)先經(jīng)

25、城市規(guī)劃行政主管部門同意。3、閑置土地收回來后，原征地拆遷遺留問題由誰負責？閑置土地被收回后，其原有的經(jīng)濟責任仍由原用地單位承擔，包括征地拆遷遺留問題。已實施房屋拆遷，尚未完成補償安置的，由市房屋拆遷主管部門責令原拆遷人在限期內(nèi)償付臨遷費并補償安置被拆遷人。4、閑置土地收回來后，前期投入是否予以償還？根據(jù)《廣州市閑置土地處理辦法》第十六條規(guī)定，閑置土地被收回后，前期投入將不予償還。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2.

26、工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)亍工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,工業(yè)用地的基礎(chǔ)屬性——建設(shè)用地,一般地講，工業(yè)用地主要指工礦企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營而所需的生產(chǎn)車間、庫房、堆場、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施（包括其與用的鐵路、碼頭和道路等）等建設(shè)用地。1998年8月，《中華人民共和國土地管理法》，第四條規(guī)定：“國家實行

27、土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！?007年8月，國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫局和國家標準化管理委員會共同發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準（GB/T21010-2007）。對照新的土地用途分類與“三大類”合并歸納為：農(nóng)用地包括01耕地、02園地、03林地、04草地、11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地建設(shè)用地包括05商服用地、06工礦倉儲用地、07住宅用地、08公共管理及公共

28、服務(wù)用地、09 特殊用地、10交通運輸用地；未利用地包括11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,土地使用權(quán)的出讓不轉(zhuǎn)讓,《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地使用權(quán)的出

29、讓和轉(zhuǎn)讓做了明確定義：第二章第八條：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第三章第十九條：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。,工業(yè)用地的出讓——必須采用招標拍賣掛牌方式出讓（一）,2004年10月21日，國務(wù)院出臺《國務(wù)

30、院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》 （國發(fā)[2004]28號），對于工業(yè)用地要求：除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓2006年8月31日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號 ） ，明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌斱式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”。 2007年3月16日，胡錦濤簽署主席令62號令，發(fā)布《中華

31、人民共和國物權(quán)法》，其中第一百三十七條：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。,工業(yè)用地的出讓——必須采用招標拍賣掛牌方式出讓（二）,2007年9月21日，國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應(yīng)當

32、以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。2009年8月10日，國土資源部下發(fā)《國土資源部監(jiān)察部關(guān)亍進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資収〔2009〕101號 ），進一步強調(diào)：各地要嚴格執(zhí)行工業(yè)用地招標拍賣掛牌制度，凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標拍賣掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權(quán)人。,工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓—

33、—國家并未就工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓出臺明確的規(guī)定,廣東省相關(guān)政策：1、超出兩年未動工開發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán)；或足額收取閑置費后，再另行安排新工業(yè)項目。2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，并且投資（扣除土地成本）未達到投資總額25％的不得轉(zhuǎn)讓，若不繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費后，收回土地使用權(quán)。3、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)（含投資超總額2

34、5％）的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價標準上限，交足差額土地出讓金，幵發(fā)更或重新簽訂出讓合同后方可辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。4、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓。、有第1、2、3項情形的，按上述規(guī)定結(jié)合省國土資源廳《關(guān)亍加快金融機構(gòu)抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。5、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。6、實際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后斱可辦理轉(zhuǎn)讓或收回

35、土地使用權(quán)。7、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓。8、土地權(quán)屬有爭議的不得轉(zhuǎn)讓。9、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,規(guī)定十五個等級最低價標準,2006年8月31

36、日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)亍加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號 ） ，明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準”。2006年12月23日，國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》（國土資發(fā)[2006] 307號 ）的通知，明確規(guī)定：為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）精神，加強對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，促進土地節(jié)約集約利用，

37、根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，部統(tǒng)一制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準,十五等地價（元/平方米，土地）及代表區(qū)域,2006年制定的《標準》總體上涵蓋了各項成本費用，包括“五通一平”的土地前期開發(fā)成本，目的之一就是為了推行用地“五統(tǒng)一”模式，推動各地熟地出讓，提高土地利用效率,對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策的調(diào)整,2009

38、年5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知 》（國土資發(fā)〔2009〕56號 ），著眼于適當調(diào)整《標準》實施政策，而非標準本身的調(diào)整，主要內(nèi)容有：第二條：對各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的70%執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各省（區(qū)、市）依據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整挃導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指

39、項目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標>的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）所規(guī)定標準40%以上、投資強度增加10%以上。第三條：以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的70%執(zhí)行第四條：對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地

40、出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的15%執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的50%執(zhí)行。國有未利用地包括《土地利用現(xiàn)狀分類》中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工

41、業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,工業(yè)用地集約節(jié)約涵義,工業(yè)用地集約節(jié)約利用包括四個層面的涵義 ：1.狹義的，即較低量的土地投入，相對大量的產(chǎn)出。2.工業(yè)用地集約利用必須在合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)的前提下進行，否則即使 投人再多，容積率和使用強度再高，也不僅不能達到最佳的利用效果，甚至?xí)霈F(xiàn)負效應(yīng)。3.在追求經(jīng)濟效益的同時，工業(yè)用地集約利用要實現(xiàn)經(jīng)濟同社會、生態(tài)環(huán)境效益的統(tǒng)一。4.工業(yè)用地集約利

42、用是一個動態(tài)的過程，應(yīng)充分考慮工業(yè)用地集約利用的動態(tài)發(fā)展趨勢。節(jié)約集約用地的國務(wù)院3號文,2008年1月3日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)亍促進節(jié)約集約用地的通知》)，對工業(yè)用地的節(jié)約集約利用也做出相應(yīng)指示：第 八條：鼓勵開發(fā)利用地上地下空間，對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改發(fā)用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。

43、,國土資源部發(fā)布《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》的通知 ，呼應(yīng)國務(wù)院關(guān)于土地節(jié)約集約利用的通知,緊接著當月31日，國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《 (國土資發(fā)(2008)24號文件 ) ，從投資強度、容積率、建筑系數(shù)等五個方面就工業(yè)用地的節(jié)約集約利用進行深化：? （一）工業(yè)項目投資強度控制指標應(yīng)符合表1的規(guī)定；? （二）容積率控制指標應(yīng)符合表2的規(guī)定；? （三）工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%；? （四）工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)

44、施用地面積不得超過工業(yè) 項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住 宅、與家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；? （五）工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需 要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。鼓勵多層廠房建設(shè)：對適合多層標準廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應(yīng)建設(shè)或 進入多層標準廠房,表1：投資強度控

45、制指標,表1：投資強度控制指標,表2：容積率控制指標,指標解釋,投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積。其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。建筑物層高超過8米的，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項目用地

46、范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分攤土地面積）占總用地面積的比例。計算公式：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用地面積÷項目總用地面積×100% 當無法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。建筑系數(shù)：項目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例

47、。計算公式：建筑系數(shù)=（建筑物地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%綠地率：綠地率是按規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積不規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計算公式：綠地率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積÷項目總用地面積×100%。綠地率所指綠地面積包括廠區(qū)內(nèi)公共綠地、建（構(gòu)）筑物周邊綠地等。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格

48、政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,同樣，在工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割上，中央也沒有明確的規(guī)定,法規(guī)層面：深圳，鼓勵資源流轉(zhuǎn)深府辦〔2013〕3號《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》：定義：工業(yè)樓宇，是指在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途的建筑物、構(gòu)筑物及其附著物。第四條 用地批準文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可

49、以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇 ，可分割轉(zhuǎn)讓。第九條 城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。本條規(guī)定的工業(yè) 樓宇及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時，按照下列規(guī)定補繳地價第十三條 依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單 元進行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。依照本辦法規(guī)定不得 分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進行房地產(chǎn)權(quán)登

50、記并核發(fā) 房地產(chǎn)權(quán)利證書。,同樣，在工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割上，中央也沒有明確的規(guī)定,法規(guī)層面：上海明文禁止3.加強工業(yè)項目土地出讓合同、房地產(chǎn)登記監(jiān)管。各區(qū)縣政府應(yīng)力求從源頭做好監(jiān)督管理。土地管理部門應(yīng)在新簽產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地出讓合同或?qū)υ泻贤炗喲a充合同中明確：用地單位建造的工業(yè)廠房和配套設(shè)施僅供其生產(chǎn)使用，土地、房屋不得分割轉(zhuǎn)讓；區(qū)縣規(guī)土部門或園區(qū)管委會在園區(qū)控制性詳細規(guī)劃實施方案、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批中，

51、對用地單位規(guī)劃方案嚴格審查，避免出現(xiàn)易于分割轉(zhuǎn)讓的建筑形態(tài)；區(qū)縣政府作為責任主體，應(yīng)整合計劃、產(chǎn)業(yè)、規(guī)土和環(huán)保等部門對園區(qū)項目規(guī)劃、審批、建設(shè)、登記各個環(huán)節(jié)加強管理，不得出現(xiàn)園區(qū)房地產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓的情形。在具體房地產(chǎn)辦理中，根據(jù)土地出讓合同，登記機構(gòu)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)中已出讓的土地不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中出讓土地上的房屋竣工后，房屋應(yīng)以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進行轉(zhuǎn)讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記；

52、登記機構(gòu)核準登記的，應(yīng)在房屋土地登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“土地、房屋不得分宗、分幢、分層、分套、分間轉(zhuǎn)讓”。,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,工業(yè)用地的基本屬性不明確——工業(yè)用地是否屬于經(jīng)營性用地？經(jīng)營性用地的內(nèi)

53、涵和外延究竟是什么？工業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分割不明確，各地規(guī)定不一致——如何分割，是否可以分棟、分層、分戶中央沒有明確規(guī)定，除上海、深圳等地外，大多數(shù)地方政府也未明確用地附屬的建筑物功能的評判和控制難——,工業(yè)用地政策的幾點矛盾或者不明晰的地方,工業(yè)用地目錄,1. 工業(yè)用地定義及屬性2. 工業(yè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓政策3. 工業(yè)用地出讓最低價格政策4. 工業(yè)用地集約節(jié)約政策5. 關(guān)于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割問題6. 目前關(guān)于工業(yè)用地政策的幾

54、點矛盾或者不明晰的地方7. 工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景,工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景光明,2012年全國工業(yè)用地成交均價不到300元/平方米，成交面積高達61000萬平方米，在120000萬平方米的總土地成交面積中占比過半除騰飛、豐樹、嘉民、普洛斯等外資巨頭和聯(lián)動U谷、華夏幸?；鶚I(yè)、天安數(shù)碼城等專業(yè)開發(fā)商外，綠地、富力、萬通、招商、五礦等傳統(tǒng)住宅開發(fā)“大鱷”也紛紛進軍工業(yè)地產(chǎn)，并向二、三線城市布局

55、 ——《2012年中國300城市土地交易情報》,工業(yè)地產(chǎn)用地未來發(fā)展前景光明（政策+制度改革向好）,首先從政策方面來看，2013年12月3號，在國土資源部召開的“全國法制宣傳日”座談會上，副部長胡存智表示，國土資源部將修訂《劃撥用地目錄》，擴大有償使用范圍。同時，還要采取措施提高工業(yè)用地價格。探索實行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度，積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

56、提高工業(yè)用地價格，將有利于遏制地方政府“零地價”出讓工業(yè)用地造成的市場混亂的現(xiàn)象，用地價格的提升將帶動工業(yè)地產(chǎn)租金價格的上漲;國家對工業(yè)用地的審批更加嚴格，可以避免重復(fù)、低效率的建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，減少無用投資，提高土地使用效率。未來工業(yè)地產(chǎn)市場日益市場化、透明化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯，對一些擁有大量工業(yè)用地的企業(yè)而言，公司固定資產(chǎn)價值明顯提高。,工業(yè)地產(chǎn)

57、用地未來發(fā)展前景光明（政策+制度改革向好）,其次，土地制度改革。近日，深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體用地成功上市，這是繼1987年深圳首創(chuàng)國有土地拍賣后的又一次歷史性改革破冰之舉。這次由深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元競得，土地收益的70%歸政府，30%歸村集體鳳凰社區(qū)股份有限公司所有。方格公司競得的A217-0315宗地，位于寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，占地面積為1.45萬平方米，掛牌底價為1.16億元，規(guī)劃用途為工業(yè)用地(新型產(chǎn)

58、業(yè)用地)，土地使用期30年，準入產(chǎn)業(yè)類別為新一代信息技術(shù)通信終端設(shè)備制造業(yè)。深圳第一塊農(nóng)村集體建設(shè)用地的成功上市，對工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而言有一定的影響。土地制度改革牽一發(fā)而動全身，國家明確指出，允許土地上市交易并不是指農(nóng)村土地，可能性最大的就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，而深圳此次出讓的該地塊就是此類型。1.45萬平方米，1.16億元，合約1900元/平方米左右。這意味著一方面，未來工業(yè)地產(chǎn)用地范圍有可能增大;另一方面，工業(yè)用地價格會上漲。在

59、這兩方面的綜合作用下，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境總體是向好的，因為需求不斷上漲;土地供應(yīng)有保障;土地價格有望抬升等;受國家宏觀調(diào)控的影響小。中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，工業(yè)地產(chǎn)具有大投資、快速啟動、追求長期穩(wěn)定收益的特性，同時開發(fā)商獲取長期穩(wěn)定收益，要注意下面幾個關(guān)鍵要素:選址、定位、客戶(目標群體)、招商、服務(wù)等，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，開工建設(shè)前還需要了解地方經(jīng)濟發(fā)展尤其是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚情況等。只有因地制宜的建設(shè)工業(yè)園區(qū)，滿足