廈門新興商業(yè)中心發(fā)展的swot分析－購物中心論文

1、全國貿(mào)易經(jīng)濟(jì)類核心期刊23新興商業(yè)中心現(xiàn)狀透視（一）發(fā)展優(yōu)勢1.地理位置優(yōu)越，交通路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)。富山商圈位于廈門島中部。東北面與江頭商圈相鄰，西南面通過廈禾路與傳統(tǒng)中山商圈相連。東面是廈門市主要的住宅分布區(qū)，西面是重要的筼筜湖風(fēng)景區(qū)。地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。富山商圈路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)。區(qū)內(nèi)有廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前西路等四條城市主干道在此交匯，有廈禾路、湖濱南路、湖濱北路、呂嶺路、仙岳路等城市交通干道向四周輻射。2.客源市場穩(wěn)定，區(qū)

2、域中心輻射初現(xiàn)?？v橫通衢，使富山商圈能充分匯集廈門市以及周邊地區(qū)的鼎盛人流。據(jù)統(tǒng)計，SM和世貿(mào)商城兩大購物中心，周末日客流量分別為22萬人次和10萬人次，黃金周期間分別超過35萬人次和25萬人次。這些購物人流不僅有廈門本島和島外各區(qū)的，還有廈門周邊地區(qū)大量的消費(fèi)群體，區(qū)域中心輻射初現(xiàn)。3.現(xiàn)代業(yè)態(tài)齊備，大型節(jié)點(diǎn)地位突出。經(jīng)過近10年的發(fā)展，富山商圈現(xiàn)代業(yè)態(tài)較為齊備，有購物中心、綜合性超市、百貨店、大型專業(yè)店等。富山商圈大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多集中

3、在交通節(jié)點(diǎn)上，大型交通節(jié)點(diǎn)地位突出。4.商務(wù)功能凸顯，空間分布特色鮮明。富山商圈涉及辦公的樓宇共有38幢，主要寫字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、寶龍大廈、廈門新興商業(yè)中心發(fā)展的SWOT分析謂新興商業(yè)中心，是與傳統(tǒng)商業(yè)中心相對應(yīng)的一個概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務(wù)功能兼?zhèn)?，大型零售業(yè)態(tài)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)地位的商業(yè)中心。福建省廈門市富山商圈具有新興商業(yè)中心共同特征：土地利用以高層為主，據(jù)統(tǒng)計，10層以下占29.23%，1020層占31.54

4、%，2130層占31.54%，30層以上的占7.69%；商業(yè)商務(wù)功能兼?zhèn)?，富山商圈主要寫字樓有帝豪大廈、蓮富大廈、僑星大廈等，據(jù)不完全統(tǒng)計，該商圈有1566家樓宇企業(yè)；以大型現(xiàn)代業(yè)態(tài)為主，包括購物中心，大型綜合性超市，百貨店等。本文以富山商圈為例，通過對其發(fā)展現(xiàn)狀透視，利用SWOT模型，剖析新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問題、面臨的機(jī)遇與可能的挑戰(zhàn)，為制定新興商業(yè)中心發(fā)展戰(zhàn)略提供參考。所內(nèi)容摘要：所謂新興商業(yè)中心，是與傳統(tǒng)商業(yè)中心相對應(yīng)的一

5、個概念，指土地利用以高層為主，商業(yè)商務(wù)功能兼?zhèn)?，大型零售業(yè)態(tài)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)地位的商業(yè)中心。本文以廈門市新興商業(yè)中心富山商圈為研究對象，通過新興商業(yè)中心現(xiàn)狀透視，剖析了新興商業(yè)中心發(fā)展優(yōu)勢與存在問題以及面臨的機(jī)遇與可能的挑戰(zhàn)，為制定新興商業(yè)中心的定位及發(fā)展戰(zhàn)略提供參考。關(guān)鍵詞：新興商業(yè)中心現(xiàn)狀機(jī)遇挑戰(zhàn)■陳玉慧1、2副教授（1、集美大學(xué)城市與區(qū)域發(fā)展研究所2、集美大學(xué)理學(xué)院福建廈門361021）▲福建省自然基金資助項(xiàng)目“中心地理論及其在

6、城市商業(yè)中心體系規(guī)劃中的應(yīng)用研究”（D0640005），廈門市計委“十一五”前期研究招標(biāo)項(xiàng)目——“構(gòu)建廈門區(qū)域商貿(mào)中心對策研究”(項(xiàng)目編號：B60415)，廈門市思明區(qū)經(jīng)貿(mào)局招標(biāo)項(xiàng)目—廈門市富山商圈發(fā)展研究(項(xiàng)目編號：B60422)部分研究成果◆中圖分類號：F299.27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A匯騰大廈、國泰大廈等。樓宇空間分布特色鮮明。底層為商業(yè)的住宅大多遠(yuǎn)離交通路口分布；商業(yè)用地主要分布在商圈最具價值的路口地段；辦公及商業(yè)辦公混合樓宇以及旅館

7、類樓宇主要集中在中南部特別是火車站一帶。（二）發(fā)展劣勢商圈整體實(shí)力有待提高。2003，2004，2006年消費(fèi)者購物頻率以及最近一次購物支出情況的調(diào)查表明，消費(fèi)者來廈門購物頻率低，開支并不高。說明作為區(qū)域性的消費(fèi)購物中心，富山商圈的影響力和對外輻射力尚不強(qiáng)，商圈整體實(shí)力還有待于進(jìn)一步的提高。結(jié)構(gòu)和布局有待調(diào)整。富山商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)和布局很不合理。文化休閑空間不足，連貫性功能區(qū)尚未形成；商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展無序，帶狀商業(yè)街特征不明顯；經(jīng)營種類缺乏特色

8、，主題商場定位較為模糊；樓宇企業(yè)以批發(fā)零售業(yè)為主，空間分布很不平衡。軟硬環(huán)境質(zhì)量有待改善。從硬件上看，富山商圈人車矛盾突出，缺少供步行者行走的步行走廊，露天的公共活動空間和休閑、娛樂設(shè)施，商業(yè)中心區(qū)的形態(tài)、建筑樣式、店面裝修、經(jīng)營方式等能體現(xiàn)城市的文化特性的要素缺乏統(tǒng)一的形象設(shè)計。從軟件上看，商圈大型商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏監(jiān)督管理和引導(dǎo)。樓宇經(jīng)濟(jì)層次有待提升。富山商圈樓宇多為中低檔次，缺乏高檔寫字樓，缺乏高效的商業(yè)樓宇管理機(jī)構(gòu)，商務(wù)配套功能不完善

9、，文印中心、商務(wù)酒吧、會議廳等缺乏，公共商務(wù)空間較少，難以滿足大型知名企業(yè)要求。由于樓宇缺乏大型知名企業(yè)，因此對商圈發(fā)展帶動能力并不強(qiáng)。新興商業(yè)中心面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)（一）機(jī)遇分析中心城市定位為商圈的發(fā)展帶來了機(jī)遇。廈門在“海西”的建設(shè)中定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的中心城市。其發(fā)展目標(biāo)是擴(kuò)大臺商投資區(qū)，承接臺灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，通過海灣型城市建設(shè)突破城市空間發(fā)展瓶頸，形成具有強(qiáng)大競爭能力、服務(wù)能力、集聚擴(kuò)散能力的區(qū)域性商貿(mào)中心城市。廈門城市定位，為

10、富山商圈商業(yè)和商務(wù)的發(fā)展提下轉(zhuǎn)26頁26商業(yè)時代（原名《商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》）2008年15期（五）加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，將道德管理納入企業(yè)營銷活動觀念方面。營銷觀念是決定、影響和制約企業(yè)營銷決策和營銷活動的指導(dǎo)思想。企業(yè)應(yīng)摒棄以生產(chǎn)為中心、以推銷為中心和以過度追求企業(yè)自身利益最大化為目標(biāo)的傳統(tǒng)營銷觀念，順應(yīng)世界和時代發(fā)展潮流，積極容納、吸收和建立以消費(fèi)者為中心、以承擔(dān)社會責(zé)任為己任、以重視和維護(hù)社會長遠(yuǎn)利益，并保持人與自然相和諧為目標(biāo)的現(xiàn)代營銷

11、觀念?，F(xiàn)代營銷觀念就是現(xiàn)代營銷哲學(xué)，它決定和影響著企業(yè)文化的建設(shè)，并形成的具有明顯特性的價值觀、道德觀和營銷戰(zhàn)略思想；它規(guī)定、制約著企業(yè)的營銷決策的動機(jī)，規(guī)范著企業(yè)營銷行為；它可以產(chǎn)生強(qiáng)大的內(nèi)在驅(qū)動力，塑造員工共同的人生觀、價值觀，對提高營銷道德水平起著重要作用。產(chǎn)品方面。產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)中的道德性應(yīng)體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計的安全性上，將產(chǎn)生危險的可能性排除在產(chǎn)品設(shè)計之外；包裝的道德性應(yīng)體現(xiàn)在包裝物上的標(biāo)簽、說明書的真實(shí)性和可靠性上；產(chǎn)品整體的道德性

12、不僅應(yīng)體現(xiàn)在產(chǎn)品的質(zhì)量、性能和效用方面，還應(yīng)體現(xiàn)在售前、售中和售后服務(wù)的全流程中，并實(shí)現(xiàn)顧客成功地使用產(chǎn)品以至顧客滿意。價格方面。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守《價格法》中的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)厲禁止價格欺詐、不正當(dāng)競爭等行為，建立價格信用披露制度，使企業(yè)的價格體系透明化；增強(qiáng)企業(yè)自律意識，恪守誠信準(zhǔn)則，在營銷活動中進(jìn)行自我評價、自我約束、自我監(jiān)督和自我激勵，使企業(yè)利益與社會責(zé)任相一致，企業(yè)收益與社會效益相統(tǒng)一；企業(yè)要建立行業(yè)價格體系，對同行業(yè)的產(chǎn)品價格統(tǒng)一標(biāo)

13、準(zhǔn)，避免有的企業(yè)虛假定價，欺騙消費(fèi)者。分銷方面。分銷系統(tǒng)代表著成員之間重要義務(wù)的承諾，維系這種互盡義務(wù)的承諾關(guān)系，靠的是道德。因此，分銷系統(tǒng)成員（如，生產(chǎn)商）應(yīng)遵守誠信的基本準(zhǔn)則，與系統(tǒng)其他成員建立起牢固的相互信任、長期合作的關(guān)系；企業(yè)要選擇對顧客最有利的分銷方式，同時，要考慮分銷的效率性等問題；分銷系統(tǒng)中各成員應(yīng)本著顧客至上的理念，真誠為顧客服務(wù)，只有這樣，才能減少爭端與沖突，維護(hù)分銷系統(tǒng)的形象和聲譽(yù)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商和顧客

14、的共贏。促銷方面。促銷中的道德性則主要體現(xiàn)在廣告和人員推銷上。企業(yè)要對廣告活動進(jìn)行道德控制，應(yīng)該注意以下兩個方面：避免對消費(fèi)者行為的誤導(dǎo)；要禁止廣告中的各種欺詐行為。在人員推銷中應(yīng)遵循的道德原則主要應(yīng)包括下面兩方面：不采用不道德的誘騙和強(qiáng)迫方式銷售，不違反消費(fèi)者選擇自由的基本準(zhǔn)則；推銷人員應(yīng)保證所推銷產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量。當(dāng)然，企業(yè)營銷道德建設(shè)還包括很多方面，如，社會文化、社會風(fēng)氣、企業(yè)營銷觀念、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、組織管理、制度建設(shè)、參考文獻(xiàn)

15、：1.鄭海.論企業(yè)營銷道德建設(shè).企業(yè)活力[J]，2007（9）2.付曉丹.中國企業(yè)營銷道德失范分析.商場現(xiàn)代化[J]，2007（9）企業(yè)文化、員工素質(zhì)、員工培訓(xùn)、激勵與約束機(jī)制，等等。隨著我國改革的不斷深入和社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷完善，企業(yè)營銷道德建設(shè)一定會取得豐碩的成果。供了良好的發(fā)展機(jī)遇。內(nèi)外交通建設(shè)為商圈的發(fā)展提供了保障。從外部交通上看，近年來，閩粵贛十三市密切合作，共同勾繪了未來的交通規(guī)劃，確立構(gòu)筑5小時區(qū)域交通圈。這無疑將

16、加強(qiáng)閩西南地區(qū)與泛珠江三角地區(qū)其他城市的聯(lián)系。從內(nèi)部交通上看，未來5年廈門交通建設(shè)和發(fā)展的各項(xiàng)硬指標(biāo)也有很大的提升。出廈門島公路通道將由3條12車道增加到6條30車道；基本建成“田字形”快速路網(wǎng)，以上變化將保障商圈車流的暢通無阻。經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為商圈的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2006年，廈門市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1162.4億元，比增20.4%，財政收入275.2億元，比增31.2%，經(jīng)濟(jì)快速增長和居民收入提高為商業(yè)發(fā)展提供堅實(shí)的基礎(chǔ)，為擴(kuò)大市場需求

17、開辟了廣闊空間。各級政府關(guān)心為商圈的發(fā)展提供了依據(jù)。2005年底，廈門市被商務(wù)部等七部委列為全國深化流通體制改革試點(diǎn)城市之一，市委市政府對此高度重視，專門召開流通工作會議對試點(diǎn)工作進(jìn)行了重點(diǎn)部署，有關(guān)部門對支持流通業(yè)發(fā)展形成共識。根據(jù)《廈門市流通改革試點(diǎn)工作方案》的安排，廈門將力爭突破商貿(mào)流通業(yè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，爭取早日建成區(qū)域性商貿(mào)中心。（二）挑戰(zhàn)分析距離摩擦減小，觸發(fā)了城市客源爭奪?！笆晃濉逼陂g，多項(xiàng)交通項(xiàng)目的相繼竣工，福建省交通狀況

18、將得到明顯改觀。屆時，廈門與周邊城市的時間距離將變短，與深圳、福州、泉州一級零售市場的客源競爭將不斷加劇。在行政區(qū)經(jīng)濟(jì)起主導(dǎo)作用的背景下，外地區(qū)域商貿(mào)中心的建設(shè)，必將對廈門區(qū)域商貿(mào)中心的建設(shè)構(gòu)成威脅。中山商圈復(fù)興，分流了富山購物人群。富山商圈和中山商圈同為廈門市市級商業(yè)中心。中山商圈具備諸多的比較優(yōu)勢，如面積適中，地理位置優(yōu)越；商業(yè)街街道寬度、建筑物體高度符合“視線控制”原則；歷史文化底蘊(yùn)深厚，西方建筑、南洋建筑、閩南建筑風(fēng)格完美結(jié)合。

19、這些特點(diǎn)無論對本地居民還是外地游客，均具有極大的吸引力。隨著步行化的推進(jìn)以及現(xiàn)代業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，富山商圈必將受到中山商圈的挑戰(zhàn)。次級中心建設(shè)，阻止了區(qū)域人流外流。在海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，廈門各區(qū)都在加快商業(yè)次中心的建設(shè)，特別是以一站式購物為特征的購物中心的建設(shè)，受距離衰減定律的影響，廈門島外各區(qū)市民前往“世貿(mào)商城”和SM城市廣場購物的頻率將大幅度地減少。過度地產(chǎn)開發(fā)，增添了市場消化壓力。近年來各類購物中心，大賣場相繼在廈門島內(nèi)特別是富

20、山商圈擴(kuò)張，提供動輒數(shù)萬平方米的商業(yè)空間，廈門全市商業(yè)面積將很快突破商業(yè)規(guī)劃所制定的2010年290萬平方米底線。本島特別是富山商圈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度過大，其必然造成商業(yè)設(shè)施發(fā)展過剩，增添市場的消化能力。綜上所述，廈門市新興商業(yè)中心優(yōu)勢與劣勢同在，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。全面評價優(yōu)勢與劣勢、機(jī)遇與威脅，有助于制定適合廈門市新興商業(yè)中心發(fā)展的戰(zhàn)略對策。參考文獻(xiàn)：1.HillT.WestbookR..1997.SWOTanalysis:it’stim