廣州時尚天河商業(yè)廣場購物中心調(diào)研分析報(bào)告

1、,,,2014.7,廣州時尚天河商業(yè)廣場購物中心調(diào)研分析報(bào)告,,,,,,,Page *,目錄,一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目亮點(diǎn)三、項(xiàng)目不足四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié),,,,項(xiàng)目概況,時尚天河,4,,,項(xiàng)目概況,地理位置時尚天河商業(yè)廣場位于廣州天河體育中心地下，地處廣州市天河商圈的核心地帶；地鐵1號線、3號線、APM線交匯點(diǎn)，周邊有百余條公交線路。南鄰大型購物中心——天河城、正佳廣場等；西臨維多利廣場、購書中心；東鄰財(cái)富廣場、經(jīng)貿(mào)大廈等大型商辦樓；

2、北鄰為廣州至高點(diǎn)——中信廣場、市長大廈等；毗鄰多個人流匯聚點(diǎn)，為其提供強(qiáng)大客流支撐。,體育中心,5,,,,項(xiàng)目概況,整體規(guī)劃,時尚天河商業(yè)廣場分二期開發(fā)，一期設(shè)置4個主題區(qū)；二期除了商業(yè)街之外，還設(shè)有影城、美食廣場、藝術(shù)長廊等；,中影影城,美食廣場,藝術(shù)長廊,,,二 期,一期,,,項(xiàng)目亮點(diǎn),1、豐富業(yè)態(tài) 提升地下商業(yè)格局,傳統(tǒng)的地下商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，時尚天河商業(yè)廣場融入超市、影城、美食廣場以及藝術(shù)長廊等多種業(yè)態(tài)，一站滿足消費(fèi)者購

3、物體驗(yàn)多種需求；,,,,2、精準(zhǔn)定位 潮牌主場,項(xiàng)目亮點(diǎn),時尚天河商業(yè)廣場堅(jiān)持以“時尚”“年輕”為精準(zhǔn)定位，主要目標(biāo)群體為15-35歲、追求時尚潮流的年輕消費(fèi)群體，彌補(bǔ)天河商圈消費(fèi)真空帶，完善商圈整體消費(fèi)格局；,,,大眾,中端,高端,10,20,30,40,50,,,,,,太古匯,天河城,正佳廣場,廣百百貨,又一城,,周邊項(xiàng)目主要目標(biāo)群體年齡,8,,,,3、動線設(shè)計(jì) 商業(yè)零死角,項(xiàng)目亮點(diǎn),時尚天河商業(yè)廣場有3000多間商鋪，所有商鋪

4、統(tǒng)一收取320元租金，證明商場中任何一個商鋪的位置跟價(jià)值基本是無差別的，要做到這一點(diǎn)必須靠人流動線的設(shè)計(jì)牽引；動線最簡化，不同人流過道采用不同裝修風(fēng)格，消費(fèi)者可以通過裝修風(fēng)格辨認(rèn)自己位置；過道設(shè)置一定弧度，不會讓消費(fèi)者產(chǎn)生一望到底的感覺，增加消費(fèi)者繼續(xù)逛街購物的欲望；過道節(jié)點(diǎn)位設(shè)置景觀，緩解消費(fèi)者視覺疲勞感，延長客戶駐留時間；端點(diǎn)位設(shè)置精品超市等，有效引導(dǎo)人流，最大限度減少商業(yè)死角；,精品超市,,,景觀小品,,,過道弧度,9,,

5、,,4、藝術(shù)氛圍營造 增強(qiáng)感官體驗(yàn),時尚天河商業(yè)廣場一直致力為消費(fèi)者提供在購物中的藝術(shù)享受，一期分為品牌薈萃街區(qū)、個性精品店街區(qū)、潮流繽紛百貨區(qū)、美食廣場四大主題區(qū)，配合燈光、景觀小品的設(shè)置運(yùn)用，增強(qiáng)消費(fèi)者購物過程中的感官體驗(yàn)，商場招商過程中對商戶的裝修同樣有嚴(yán)格要求；,項(xiàng)目亮點(diǎn),10,,,5、商業(yè)嗅覺敏銳 最大化利用周邊資源,項(xiàng)目亮點(diǎn),時尚天河是體育中心下蓋商場，體育中心每年舉辦數(shù)百場大型體育賽事、各種歌星演唱會，時尚天河敏銳捕抓

6、商機(jī)，利用體育中心資源實(shí)現(xiàn)人流下拉；承接各種歌友會，宣傳造勢，吸引強(qiáng)大粉絲群體聚集；與恒大球迷會強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造前所未有的恒大球迷購物主場，該項(xiàng)目里的所有商戶都擁有一個特權(quán)，可以參加恒大六萬球迷優(yōu)惠活動，屆時恒大球迷憑球迷證即可參與，坐享球迷帶來的強(qiáng)大消費(fèi)力；,11,,,,6、停車位設(shè)置 排除萬難引客流,項(xiàng)目亮點(diǎn),在交通擁擠、人流密集、停車貴且不方便的天河商圈，時尚天河商業(yè)廣場獨(dú)有“廣州最大停車場”，3500個車位引導(dǎo)客流；天河唯一

7、2元一小時的超高性價(jià)比車位，吸引商圈強(qiáng)大人流在此匯聚，充足停車位的設(shè)置成為時尚天河一大競爭優(yōu)勢；,12,,,,7、客戶至上 細(xì)小處顯功夫,項(xiàng)目亮點(diǎn),時尚天河隨處可見各種特色休息區(qū)，設(shè)計(jì)風(fēng)格均有所差異，讓消費(fèi)者在購物過程中能夠隨時找到休息的地方，最大限度緩解疲勞；從客戶角度出發(fā)，為客戶帶來最大舒適感，獲取客戶的青睞和支持；,13,,,,1、招商不當(dāng) 潮流場變特價(jià)場,項(xiàng)目不足,時尚天河前期定位為時尚潮流圣地，一期招商不當(dāng)，商家品牌雜亂低

8、端，一些區(qū)域整條通道檔口前都掛出“10元清貨不退換”等促銷廣告牌，潮流商場變成特價(jià)場；后期經(jīng)過整頓，品牌情況有所改善，但與其所宣稱的時尚潮牌仍有一定差距；缺乏主力店以及適合市場需求的特色品牌組合，是導(dǎo)致吸客力不足的重要原因；,14,,,,2、追求藝術(shù) 忽視安全隱患,項(xiàng)目不足,,時尚天河商業(yè)廣場的藝術(shù)設(shè)計(jì)是它的一大亮點(diǎn)，但為了藝術(shù)忽略重要安全問題的做法是不可取的；絕大多數(shù)安全出口用于涂鴉，導(dǎo)致安全出口被隱藏在畫作中，一旦發(fā)生火宅等安全

9、事故，消費(fèi)者無法第一時間識別逃生出口，存在巨大安全隱患；,15,,,3、導(dǎo)視不完善 消費(fèi)者購物易迷失,項(xiàng)目不足,時尚天河擁有3000多個商鋪，商鋪面積多為20~40平方米，呈現(xiàn)“多、小、散”的特點(diǎn)；導(dǎo)視系統(tǒng)不完善，缺乏引導(dǎo)性，絕大部分消費(fèi)者表示購物就像在走迷宮，易造成購物疲勞；,,,導(dǎo)視牌放置在左上角，加上燈光較炫，與背景容易混為一體，消費(fèi)者難以察覺；,主通道上的吊牌多數(shù)指示地鐵、洗手間、停車場方向，并沒有標(biāo)明商場所在區(qū)域，容易讓人找

10、不清方向。,,,16,,,經(jīng)驗(yàn)總結(jié),時尚天河商業(yè)廣場作為廣州目前最大的地下商業(yè)，在規(guī)劃經(jīng)營過程中，有優(yōu)點(diǎn)也有不足，通過對項(xiàng)目的考察分析，對我們以后操作地下商業(yè)項(xiàng)目提供借鑒：人流導(dǎo)入：如何引導(dǎo)地面人群向下流動是地下商業(yè)最需要解決的問題；豐富業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)上的豐富創(chuàng)新，推動地下商業(yè)往更高層次發(fā)展；購物氛圍打造：地下商業(yè)空間相對封閉，在整體氛圍打造更具潛力，滿足消費(fèi)者感官享受；商鋪數(shù)量多：如何解決商鋪數(shù)量多帶來的系列難題；,17,,,經(jīng)

11、驗(yàn)總結(jié),承接地面人氣 引導(dǎo)人群向下流動,,案例分析：天河又一城,天河又一城與時尚天河同為地下商業(yè)，兩者距離極近；時尚天河在規(guī)模、整體風(fēng)格打造以及品牌規(guī)格上比天河又一城更具優(yōu)勢，但人流量卻遠(yuǎn)不如又一城；究其原因，在于天河又一城不僅直接與地鐵口接駁，而且還與周邊廣百百貨等成熟商業(yè)項(xiàng)目接駁，最大限度承接地面人流；引流建議：接駁地面成熟商業(yè)項(xiàng)目：規(guī)劃地下商業(yè)時，接駁周邊地面成熟商業(yè)項(xiàng)目，引導(dǎo)消費(fèi)群向地下商業(yè)流動，節(jié)省市場培育期；地上活動

12、導(dǎo)人流：將活動場地定在地面上，把售票和換取禮物等放在地下商場，實(shí)現(xiàn)地面人流導(dǎo)入；地面導(dǎo)視牌設(shè)置：地面導(dǎo)視牌更易被消費(fèi)者認(rèn)知，通過地面導(dǎo)視牌的大量設(shè)置引導(dǎo)人流,18,,,,經(jīng)驗(yàn)總結(jié),業(yè)態(tài)規(guī)劃 滿足更多購物體驗(yàn),地下商業(yè)潛力巨大，業(yè)態(tài)上的豐富與創(chuàng)新，是地下商業(yè)面臨的一個新課題，將為地下商業(yè)帶來無限商機(jī)；地下商業(yè)可復(fù)制傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)組合，滿足市民在娛樂、餐飲、運(yùn)動、購物、停車等多方面的需求，真正將地下商業(yè)空間業(yè)態(tài)提升到一個新的檔次

13、。,業(yè)態(tài),19,,,,經(jīng)驗(yàn)總結(jié),獨(dú)特景觀 營造購物氛圍,,地下商業(yè)作為相對封閉的商業(yè)體，在整體景觀的打造上有更大空間；結(jié)合項(xiàng)目主題定位，利用景觀小品的打造，形成整體藝術(shù)風(fēng)格；消費(fèi)者不僅是在購物，更是在享受藝術(shù)，可以沿街拍照、欣賞特色景觀小品，增強(qiáng)消費(fèi)者感官體驗(yàn)，減少購物疲勞感，延長駐留時間；,20,,,,經(jīng)驗(yàn)總結(jié),,解決商鋪數(shù)量多帶來的系列難題,數(shù)量多，后期招商保質(zhì)保量難度大,,主力店先行，借助主力店的品牌號召力，提升其它商家進(jìn)駐意