濰坊影院投資分析報告資料

1、2,,,期影院投資分析報告,,目 錄 1 項目介紹 2 項目優(yōu)勢分析3 項目周邊影院調(diào)查4 項目周邊人群分析 5 自投影院分析6、影院租賃分析7、總結(jié),,1、項目介紹,1.1 項目簡介,規(guī)劃,項目位密水大街與健康路交匯西北處，銀座西臨，南湖植物園東50米路北，本項目位于高密城南核心區(qū)域，周圍銀行、學(xué)校、醫(yī)院密集，交通極為便利。,1.2 商業(yè)分布,商業(yè)布局為：地上4層為商

2、業(yè)，地下1層為停車場；地上5層的面積為14400平米，地下1層面積為4000平米。,商業(yè)初步定位為社區(qū)配套商業(yè)綜合體，與銀座商城互補業(yè)態(tài)成為掎角之勢，還要輻射項目周邊，打造高密城南獨特的商業(yè)綜合體。,1.3 初步業(yè)態(tài)規(guī)劃如下,業(yè)態(tài)定位原則：立足高密當?shù)氐膴蕵肥袌鲆粯巧虡I(yè)區(qū)：沿街配套品牌連鎖店二樓商業(yè)區(qū)：品牌餐飲店中店、特色餐飲店三樓商業(yè)區(qū)：KTV、大型成人電玩娛樂四樓商業(yè)區(qū)：電影院負一層：停車場打造高密首席吃喝玩樂休閑娛樂

3、中心,,2、項目優(yōu)勢分析,2.1 項目自身優(yōu)勢,第一、規(guī)模升級：新生代8萬平米商業(yè)，打造高密首家一站式城市樂活商業(yè)街區(qū)。第二、硬件升級：現(xiàn)代化商場銀座商城MALL引領(lǐng)，精品商業(yè)街區(qū)，相互輔助輝映。第三、配套升級：超大停車場、金融商務(wù)、美食購物、兒童教育街區(qū)配套為項目長久發(fā)展提供保障。第四、規(guī)劃升級：科學(xué)的業(yè)態(tài)配比及招商定位，采用新型商業(yè)模式，打造高密現(xiàn)代化一站式商業(yè)休閑街區(qū)。第五、管理升級：組建專業(yè)商業(yè)招商管理團隊，引

4、進具有成熟商業(yè)操作經(jīng)驗的管理人才，為項目提供全方位的招商運營服務(wù)。第六、招商升級：全面引進統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商的模式，為項目引入優(yōu)秀品牌商家和資源，并提供招商養(yǎng)商慧商留商的培育機制和環(huán)境。,2.2 項目區(qū)位優(yōu)勢,1、項目距離高密汽車站5分鐘車程，距離植物園50米，距離高密火車站10分鐘車程，距離高密高鐵北站20分鐘車程。2、項目距離濰坊50分鐘車程，距離青島1個小時車程，距離膠東國際機場40分鐘的車程。3、高密是國家一帶一路的

5、必經(jīng)之地，后期發(fā)展?jié)摿薮螅峭顿Y者的首選之地。,,3、項目周邊影院調(diào)查,3.1 中百大地影院,1、大地影院，座落于高密市中心中百大廈四樓，是區(qū)域內(nèi)的最好的4K五星級電影城，全新頂尖設(shè)備、3D震撼視覺沖擊。影城營業(yè)面積約1500多平方米，全部按照國際上最先進的視聽技術(shù)和裝璜設(shè)計，共設(shè)五個國際化標準放映廳，可同時容納觀眾近600人。,2、大地影院高密中百店2017年的票房營業(yè)額為650萬，租賃費為0.6元/天/㎡，目前經(jīng)營狀況良好。,2

6、、大地影院在開發(fā)區(qū)還有一家店（悅影惠），目前正在裝修當中。合作條件是：年票房500萬以下租金是50萬，500—800萬租金是60萬，800—1000萬租金是80萬，1000萬以上租金是100萬。,3.2 惠影數(shù)字影院,1、惠影數(shù)字影城車站店位于高密市火車站廣場，總面積約500平米，擁有4個標準數(shù)字影廳。影廳采用比利時BARCO放映設(shè)備、音效采用惠聲高保真立體環(huán)音系統(tǒng)，旨為展現(xiàn)震撼的視聽新感受。影城全力打造3D影廳，帶您踏上奇幻的3D視

7、覺之旅。,2、惠影數(shù)字影城在高密有兩家店，一家是火車站店，面積較小，一家是文體店。,3、惠影數(shù)字影城的租金在0.4元/天/㎡，目前經(jīng)營狀況一般。,3.3 影院租金調(diào)研分析,,4、項目周邊人群分析,4.1 項目周邊小區(qū)住戶數(shù)量調(diào)研分析,4.2 周圍1.5公里住戶數(shù)量情況分析,1.5公里內(nèi)主要小區(qū)戶數(shù)22000戶，按照每戶3人計算，人口數(shù)量為66000人。,,5、自投影院分析,5.1 優(yōu)勢和風險分析,優(yōu) 勢 分 析：1、自己的物

8、業(yè)，省房租費用2、專業(yè)的運營管理團隊，商業(yè)項目整體運營管理3、院線檔期和片源自主把握4、自己投資運營的影院便于后期項目整體融資，減少經(jīng)濟糾紛5、投資成本回收快，利潤可觀6、有充足的現(xiàn)金流，可以解決人力成本問題,風 險 分 析：1、缺乏影院投資運營的經(jīng)驗2、后期的運營管理需要影視公司參與，抽去利潤3、影院的前期投資和后期的管理需要大量的人力、物力、財力，公司能否跟上？4、缺乏影院后期宣傳推廣的經(jīng)驗5

9、、片源好壞的不確定性6、經(jīng)濟大環(huán)境的不確定性，對居民消費結(jié)構(gòu)有影響,5.2 項目投資及回報分析,（一）影院的場地和人員配置,影院的場地情況,影院的人員配置,（二）影院的前期投資,（三）影院年收入分析,（四）影院成本利潤分析,（五）放映單位具備的條件,1、有電影放映單位的名稱、章程； 2、有確定的業(yè)務(wù)范圍； 3、有適應(yīng)業(yè)務(wù)范圍需要的組織機構(gòu)和專業(yè)人員； 4、有適應(yīng)業(yè)務(wù)范圍需要的資金、場所和設(shè)備； 5、法律、行政法規(guī)規(guī)

10、定的其他條件。,（六）申報人提交的材料,1、申請報告； 2、驗資報告； 3、場所房屋使用證明； 4、設(shè)施設(shè)備資料；5、組織機構(gòu)及人員配備； 6、法定代表人資料； 7、消防安全驗收意見書； 8、經(jīng)營場所公示材料。,1、當?shù)剞k理電影放映許可證（注：當?shù)厣暾?，省里批?fù)，約1個月左右工作時間）；2、當?shù)剞k理營業(yè)執(zhí)照，消防證（注：設(shè)計中的消防需要注意）；3、所有證件辦下來之后，才能加入院線。,（七）影院圖紙及基

11、本建筑要求,層高9米；巨幕廳局部挑高13米，長18米；柱距11m*16m；承重400kn/㎡,,6、影院租賃分析,6.1 優(yōu)勢和劣勢分析,優(yōu) 勢 分 析：1、出租物業(yè)，減少成本投入2、省心省力，每年定期收租3、借助影院的進駐提高項目附加值4、與自投相比避免后期出現(xiàn)的不穩(wěn)定性因素的發(fā)生5、提高商鋪的投資價值和商鋪的售價6、便于項目的整體經(jīng)營管理,劣 勢 分 析：1、租金較低，回收成本周期相當長2、投入和產(chǎn)

12、出不成正比3、對項目后期的融資貸款有影響4、后期影院存在撤場的風險，對項目的附加值大打折扣5、租期20年，合同期較長，后期不確定因素太多,6.2 成本分析,,7、總結(jié),影院自投和租賃綜合分析,1、從公司長遠發(fā)展分析公司自投影院能夠長期穩(wěn)定的盈利，而且在最短的時間內(nèi)收回成本。公司自投影院的前提是資金充足，并有一定的抗風險能力。2、從公司短期發(fā)展分析影院租賃能夠減輕公司的資金壓力，節(jié)省人力、物力、時間成本，避免風