工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理課件與案例分析1.案例某小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資

1、某小區(qū)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目案例,,一 項(xiàng)目概述,該項(xiàng)目總占地358畝 規(guī)劃總建筑面積59萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資 25.34億元，預(yù)計(jì)總銷售收入27.17億。該項(xiàng)目自1999年10月2日開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目已完成土地熟化338畝，尚有20畝土地正在熟化。,,工程分三期 一期工程11.9萬(wàn)平方米，于2005年2月竣工并交付使用，商品房已全部銷售完成 二期工程160729平方米于2006年7月底正式開(kāi)工，目前正在進(jìn)行樁基工程 三期

2、工程計(jì)劃于2007年5月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2010年全部建設(shè)完工,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類,,1 自然風(fēng)險(xiǎn) 該小區(qū)自身地塊的區(qū)位，地塊區(qū)位由地質(zhì)條件，水文，地下埋藏物的不確定性決定。 該小區(qū)概況如下： 3400平方米地下人防設(shè)施，項(xiàng)目范圍內(nèi)絕對(duì)標(biāo)高32.57～29.96m及27.03～25.80m處存在大量礓石，勘測(cè)期間測(cè)得場(chǎng)地地下靜止水位埋深為3.2～5.2m，歷年最高水位標(biāo)高按36m考慮，地下水位較高。,2 政治風(fēng)險(xiǎn)

3、 該項(xiàng)目98年立項(xiàng)，后來(lái)證明時(shí)年恰逢1991～1997年的房地產(chǎn)周期結(jié)束，商品住宅業(yè)重新進(jìn)入了一個(gè)新的上升通道。立項(xiàng)當(dāng)年國(guó)家出臺(tái)的文件有《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。 政策影響下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)14%，銷售額增長(zhǎng)40%，99年后中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)黃金期，03年人行向房地產(chǎn)公司發(fā)出預(yù)警，04年出臺(tái)政策宏觀調(diào)控。05，06年國(guó)家出臺(tái)緊縮政策,,3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) A：城

4、市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 98年～06年 該小區(qū)所在市發(fā)展方向有過(guò)2次重大變化 一是該居住小區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)指出，該市確定的近期城市規(guī)劃指導(dǎo)思想是向東，西兩翼帶狀展開(kāi)，其間該市東西部推進(jìn)步伐差距不大，而該小區(qū)項(xiàng)目在城市總體規(guī)劃方面風(fēng)險(xiǎn)不大，但同時(shí)，由于該戰(zhàn)略實(shí)施方針不明確，實(shí)施不到位，使得這一戰(zhàn)略越來(lái)越模糊，而向南部山區(qū)發(fā)展的呼聲曾在2001年達(dá)到高潮，一次主張市政府南遷的呼聲占了上風(fēng)，該小區(qū)項(xiàng)目在城市總體規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)方面出現(xiàn)

5、了難以預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。 二是02～06年 該省市政府重新審視省會(huì)城市的總體規(guī)劃，更加重視從城市群，產(chǎn)業(yè)布局，社會(huì)發(fā)展角度研究城市發(fā)展問(wèn)題，明確了該市東拓，西進(jìn)，南控，北跨，中疏的總體概念，提出了建設(shè)發(fā)展新區(qū)，新城的構(gòu)想，在具體步驟上，首先建設(shè)西部大學(xué)城，堅(jiān)決停止政府南遷工程，停止東遷西遷之爭(zhēng)，考慮到西部軍用機(jī)場(chǎng)搬遷時(shí)間跨度大，確定政府機(jī)構(gòu)及生活設(shè)施東遷并立即啟動(dòng)。至此，該小區(qū)項(xiàng)目在城市規(guī)劃方面風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。,B：土地熟化風(fēng)險(xiǎn)

6、 該項(xiàng)目在土地熟化方面走了彎路。該項(xiàng)目總占地358畝，需拆遷3100戶居民，企業(yè)事業(yè)單位9家。2000年4月～9月，順利完成一期1093戶居民和1家企業(yè)單位拆遷，投入資金1.7億元，購(gòu)買了近10萬(wàn)平方米的外遷安置房，2001年8月～2002年8月，完成了二期670戶居民和3家企業(yè)單位拆遷，投入資金1.7億元，2003年11月～2004年8月三期拆遷，拆遷820戶居民和1家企業(yè)單位，投入資金1.7億元，感到拆遷難度加大

7、，2005年6月至今的四期需拆遷居民356戶，企業(yè)事業(yè)單位2家，現(xiàn)已完成230戶居民和兩家企業(yè)單位，僅剩余126戶居民尚未搬遷，拆遷難度極大。四期拆遷政策為市政府第208號(hào)令。該小區(qū)項(xiàng)目原計(jì)劃2000～2002年完成土地熟化，結(jié)果拆遷歷時(shí)6年，產(chǎn)生了項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，先僅完成13萬(wàn)平方米的東區(qū)工程建設(shè)，16萬(wàn)平方米的西區(qū)工程剛剛打樁，同時(shí)，土地熟化拓企業(yè)產(chǎn)生了費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，原預(yù)計(jì)土地熟化費(fèi)用4.8億，現(xiàn)預(yù)計(jì)突破6.2億，這還不包括利息支出。,C

8、：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)D：公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn) 外遷安置房建設(shè)手續(xù)不齊全，質(zhì)量不過(guò)硬致使拆遷居民就質(zhì)量，房產(chǎn)證上訪，個(gè)別鬧事，因回遷樓拖期造成了影響，施工過(guò)程中砌筑臨時(shí)圍墻卻因碾壞附近小學(xué)門口的道路影響E：政府管制風(fēng)險(xiǎn) 該小區(qū)由于拆遷受托單位拆遷辦屬于政府管制下的半市場(chǎng)，半政府單位，導(dǎo)致市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)差，具體到拆遷工作，效率低下，業(yè)務(wù)不規(guī)范，給開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格控制拆遷成本，明確拆遷權(quán)利，業(yè)務(wù)帶來(lái)了較大困難，直接影響了拆遷進(jìn)度。,,

9、4 管理風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商對(duì)內(nèi)外影響因素的敏感性，決策，執(zhí)行的科學(xué)度及效率決定了管理風(fēng)險(xiǎn)程度。體現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)作策略的合同簽訂是管理風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)，換句話說(shuō)，管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)大量存在于經(jīng)濟(jì)合同的訂立。 該小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商急于完成拆遷，貿(mào)然接受了政府有關(guān)部門提供的近70000平方米的安置房，購(gòu)房資金約9000萬(wàn)，雖然這一行為加快了工程進(jìn)度，但也帶來(lái)了后患。由于安置房質(zhì)量較差，地下室滲水，墻體開(kāi)裂，pvc下水管道使用三年就出現(xiàn)滲水，

10、沙眼，屋面漏雨，散水塌陷，加之不能順利辦理房產(chǎn)證，造成大批居民上訪。,PVC管道問(wèn)題開(kāi)發(fā)商投入近100多萬(wàn)資金重新更換。當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生安全垃圾水電供應(yīng)的居委會(huì)要求承攬維修工程，但報(bào)價(jià)明顯太高。于是拒絕，但由于具體項(xiàng)目具有連帶性，應(yīng)此被迫接受居委會(huì)將小區(qū)安全衛(wèi)生垃圾水電供應(yīng)移交開(kāi)發(fā)商的無(wú)理要求，每月水電差價(jià)管理人員費(fèi)用約1.5萬(wàn)。,技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),包括設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，建材更新風(fēng)險(xiǎn)，施工技術(shù)革新風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)備故障風(fēng)險(xiǎn)，和施工事故風(fēng)險(xiǎn)。 1999年

11、 該小區(qū)被建設(shè)部批準(zhǔn)為康居工程項(xiàng)目計(jì)劃，根據(jù)要求需要減少土地浪費(fèi)，減少能耗，墻體需采用新型墻體材料，一期四棟多層住宅要求使用黃河淤泥多孔承重磚代替?zhèn)鹘y(tǒng)的黏土紅磚。交付使用后，住戶反應(yīng)墻面開(kāi)裂要求賠償。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有以下幾方面原因：,1 生產(chǎn)設(shè)備水平導(dǎo)致承重磚質(zhì)量不穩(wěn)定，廢品率高。2 施工人員缺少上崗前的基本培訓(xùn)，只能熟練掌握普通磚砌體結(jié)構(gòu)施工方法和技術(shù)，不了解新型墻材的砌筑技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)要求。3 開(kāi)發(fā)商采用新技術(shù)新材料積極性很高，但忽視

12、了對(duì)其實(shí)踐效果和佩刀技術(shù)的分析研究，從而出現(xiàn)盲目決策。,1999年后建設(shè)部大力推廣框架結(jié)構(gòu)異形柱設(shè)計(jì)，隨后在天津發(fā)現(xiàn)有安全問(wèn)題，該技術(shù)被叫停。說(shuō)明該技術(shù)還很不成熟。豎向設(shè)計(jì)中該小區(qū)10號(hào)樓曾出現(xiàn)室外雨水倒灌樓房地下室現(xiàn)象，業(yè)主投訴要求賠償。 原因在于樓房室內(nèi)外標(biāo)高，樓房散水和小區(qū)道路樓間綠化未能有機(jī)結(jié)合，缺乏信息支持，設(shè)計(jì)有缺陷。 地槽開(kāi)挖達(dá)到室外自然地坪下8M，而地下水位較高，因此需要在開(kāi)挖地下工程施工期間采取降水措施。

13、但該地槽東側(cè)17M處三棟樓因?yàn)榻邓霈F(xiàn)了寬達(dá)1cm的斜向裂縫，居民因此要求樁基工程停工。此舉會(huì)立即導(dǎo)致地下水灌槽，開(kāi)發(fā)商為次投資的5000萬(wàn)將會(huì)化為泡影。,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) A 供給風(fēng)險(xiǎn) 該市2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示供給風(fēng)險(xiǎn)不大,第一張圖圖顯示出兩點(diǎn)問(wèn)題： I 2005 年該市現(xiàn)樓空置量遠(yuǎn)小于銷售量 II 2005 年銷售量和空置率都略小于2004年 但銷售量降幅遠(yuǎn)小于空置量降幅。 說(shuō)明

14、了市場(chǎng)吸納速度大于供應(yīng)速度，該方面風(fēng)險(xiǎn)不大。,--存貨和空置率--,傳統(tǒng)算法 空置率指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商持有的尚未出售的住房單元除以過(guò)去3年里開(kāi)發(fā)商建筑的總面積這種算法下，該案例商品住宅空置率為：,高盛算法： 根據(jù)高盛研究中心統(tǒng)計(jì)辦法，存貨定義為工程開(kāi)工以來(lái)完工面積和已售住房面積的累計(jì)差額，空置率等于累計(jì)存貨除以累計(jì)完工面積。該案例商品住宅空置率為：,就該小區(qū)而言，其供給風(fēng)險(xiǎn)主要指的是市場(chǎng)周期的影響和同檔次項(xiàng)目商品房的供應(yīng)量影

15、響，從下表可知，該小區(qū)周邊房地產(chǎn)供應(yīng)量基本比較穩(wěn)定：,,,,,B 需求風(fēng)險(xiǎn) 考慮幾個(gè)基本需求： 中高收入階層壯大，城鎮(zhèn)化的加速和城市 建設(shè)改造，住房投資需求中高收入階層人數(shù)加速擴(kuò)張 2005年 本外幣存款余額27.51億，國(guó)內(nèi)51%居民儲(chǔ)蓄集中在20%的富裕階層城鎮(zhèn)化加速和城市建設(shè)改造 90年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平26.4 04年40% 城鎮(zhèn)人口每年1000萬(wàn)的速度增加是支持商品住宅業(yè)

16、的重要?jiǎng)恿Α?投資和投機(jī)性購(gòu)房需求原因： 住房政策性原因 圈地運(yùn)動(dòng) 地方政府與商品住宅業(yè)利益相關(guān) 樓房預(yù)售制度 信息監(jiān)管滯后 市場(chǎng)預(yù)期盲目 投資渠道狹窄,,,,該市房地產(chǎn)發(fā)展情況如下： 05年房地產(chǎn)投資121.1億，增長(zhǎng)9.9%，住宅建設(shè)是投資主體，全年投資96.7億，同比增長(zhǎng)10.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的79.8%,行業(yè)環(huán)境分析資料如下：,,,

17、,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 影響小區(qū)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素有：利率變化，通貨膨脹，稅率變化，資金變化，開(kāi)發(fā)成本等。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)得到特別重視，包括土地費(fèi)用，前期費(fèi)用，建筑安裝，區(qū)域配套，財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)用，管理費(fèi)用等。該小區(qū)的情況是： 土地費(fèi)用從2000年的116萬(wàn)/畝上升到2003年的150萬(wàn)/畝，再上升到2006年的220萬(wàn)/畝，建筑安裝費(fèi)用每平米造價(jià)一直處于同類工程的高價(jià)，如該小區(qū)2001年竣工的6層磚混結(jié)構(gòu)住宅每平米造價(jià)高到1005元/

18、平米，營(yíng)銷費(fèi)用占銷售收入8%。,融資風(fēng)險(xiǎn) 1 投資收益率和貸款利率的相對(duì)變化 2 預(yù)售融資 3 房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn) 主要影響因素有土地競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，工程競(jìng)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn),該劇小區(qū)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià),運(yùn)用BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行商品房市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 1 影響售價(jià)的因素： 2 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)模型 BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型 形成神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)后，在利用它來(lái)預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)元

19、件的輸出之前，必須通過(guò)誤差反向傳播算法（Back Propagation BP算法），來(lái)確定權(quán)值和閾值。其原理是先根據(jù)輸出層的誤差值調(diào)整輸出層與隱層間的權(quán)重和閾值，再將部分誤差分配到隱層，調(diào)整隱層和輸入層的權(quán)重和閾值，不斷重復(fù)計(jì)算，使網(wǎng)絡(luò)的實(shí)際輸出與樣本輸出之間的誤差降到規(guī)定精度的過(guò)程。 BP網(wǎng)絡(luò)算法,市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)模型 通過(guò)對(duì)商品房售價(jià)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算軟件，經(jīng)過(guò)計(jì)算和調(diào)試，得到二期工程商品

20、房銷售均價(jià)為4751元/平方米。再結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期進(jìn)行微調(diào)，考慮到歷史數(shù)據(jù)不能體現(xiàn)新出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，結(jié)合市場(chǎng)分析，確定而且房屋價(jià)格修正系數(shù)為1.08，最終確定房?jī)r(jià)為4751X1.08=5131,二期工程商品房銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)二期工程商品房銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)： 銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度=（預(yù)算價(jià)格X銷售面積-待估售價(jià)X銷售面積）/預(yù)期收入/銷售面積X100%=（預(yù)算價(jià)格-待估價(jià)格）/預(yù)算價(jià)格X100%，該項(xiàng)目中預(yù)算價(jià)格5200，待估價(jià)

21、格5131，則銷售風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度=（5200-5131）/5200X100%=1.32% 結(jié)論：銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小,運(yùn)用模糊綜合評(píng)判模型進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 模糊數(shù)學(xué)：可由專家小組采用層次分析法（AHP）或Delphi法 結(jié)論： 該小區(qū)在未來(lái)發(fā)生較高風(fēng)險(xiǎn)的可能性最大。因此其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)度等級(jí)評(píng)定為較高風(fēng)險(xiǎn)。,居住小區(qū)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策,風(fēng)險(xiǎn)處置策略有：回避，轉(zhuǎn)移，控制，自留，利用和這些策略的組合 風(fēng)險(xiǎn)回避策略應(yīng)用1

22、 放棄某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng) 2 改變居住先去投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)，地點(diǎn)或工作方法,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 1 合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 工程承包合同 材料設(shè)備供銷合同 預(yù)售預(yù)租合同 租賃合同 出售合同 標(biāo)準(zhǔn)化制度化規(guī)范化的程序作業(yè),2 保證 （擔(dān)保） 定金 第三方保證 銀行保函 3 期貨

23、 套期保值 對(duì)沖,風(fēng)險(xiǎn)控制 1 找出敏感因素進(jìn)行目標(biāo)性管理 2 縮短開(kāi)發(fā)周期，減少不確定因素 3 多種合同形式，固定風(fēng)險(xiǎn)變量，減輕風(fēng)險(xiǎn)損失 4 妥善及時(shí)的處理施工中的索賠和反索賠,風(fēng)險(xiǎn)自留 自留的情況： 1 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為不會(huì)發(fā)生該類風(fēng)險(xiǎn) 2 該風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法回避或轉(zhuǎn)移 3 各種方案利弊分析比較，慎重考慮后決定自己承擔(dān)風(fēng)

24、險(xiǎn)利用 1 可能性和價(jià)值 2 分析利用代價(jià)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力 3 分析并確定風(fēng)險(xiǎn)利用策略 4 嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,和工程有關(guān)的保險(xiǎn) 1 建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn) 2 工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)（2004） 3 人身意外傷害險(xiǎn) 4 住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn),該居住小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),市場(chǎng)定位 由于16號(hào)樓住宅戶型面積定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致面積過(guò)大，單套售價(jià)較高，一定程度上影響了銷售

25、速度。但工程已經(jīng)接近竣工，變更設(shè)計(jì)已不可能，為解決這一問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商決定：1 將該樓1層近300平米的三居室改為會(huì)所，內(nèi)設(shè)棋牌室，桑拿房，游泳池等專供該樓業(yè)主使用，增加該樓賣點(diǎn)。2 開(kāi)展促銷活動(dòng)，拿出十套不同樓層的房子按一口價(jià)銷售。,上述措施的確起到了加快銷售進(jìn)度的效果，起到了化解產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)的作用，但實(shí)施起來(lái)也花費(fèi)相當(dāng)高的成本：僅改建會(huì)所的裝修費(fèi)就40余萬(wàn)，拆除費(fèi)4萬(wàn)元，還有物管人員工資，空調(diào)費(fèi)，水電費(fèi)，該套房因做會(huì)所而不能銷售至少沉