畢業(yè)論文 房地產(chǎn)投資項目風險管理計劃研究

1、<p>　　房地產(chǎn)投資項目風險管理計劃研究摘要進入21世紀后，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前人民群眾十分關(guān)注的消費投資熱點。從房地產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長、風險高等特點。論文首先從房地產(chǎn)投資風險管理的特征與現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)項目投資及風險管理概述及其基本特征，論述了房地產(chǎn)投資項目風險影響因素，就各個階段中各風險因素進行了必要的分析

2、。并對房地產(chǎn)投資項目進行風險識別，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進行評估。提出了在房地產(chǎn)投資項目中主要的的風險防范方法。繼而以金鑫花園項目為案例進行研究，在對項目研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合金鑫花園項目內(nèi)外部環(huán)境及自身的特點，利用風險識別、風險評估等方法，進行市場分析，論述風險管理。論文最后，針對房地產(chǎn)投資不同階段所存在的主要風險提出不同的風險管理方法，結(jié)合金鑫花園房地產(chǎn)投資項目的特點，提出了相應(yīng)的風險管理目標以及加強投資風險管理以增強房地產(chǎn)

3、投資風險防范的能力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；風險管理；風險識別；風險應(yīng)對；金鑫花園ABSTRACTAfter entering </p><p>　　圖1-1 GDP總值與房地產(chǎn)投資完成額總值趨勢圖</p><p>　　（數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)）</p><p>　　圖1-2 GDP增長與房地產(chǎn)投資完成額增長趨勢</p><p>　　

4、（數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)）</p><p>　　而且，作為勞動密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)機會，解決了中國在城市化過程中的諸多問題，勞動力的轉(zhuǎn)移也促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，許多各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向。一些城市GDP增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，隨即

5、影響整個經(jīng)濟和社會發(fā)展績效。與宏觀經(jīng)濟周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動劇烈，大起大落，甚至急起急落。在全球經(jīng)濟一體化的今天，其它國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展，對于中國的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了積極的影響，有一些寶貴的經(jīng)驗是值得我們關(guān)注和借鑒的。對于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國，而全世界很多國家也同樣存在這樣的問題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點不同罷了。本文通過對房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度等宏觀經(jīng)濟層面的研究，揭示出房地產(chǎn)投資

6、存在的風險及如何應(yīng)對房地產(chǎn)投資的風險。第1章 房地產(chǎn)項目投資及風險管理概述1.1 房地產(chǎn)的定義及特征從自然物的角度來定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動產(chǎn)。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)</p><p>　　表3-1 現(xiàn)金流量表</p><p>　?。?）凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出（4）指標計算①財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表（表3-1）中所示，財務(wù)凈現(xiàn)值

7、為962.76萬元。②內(nèi)部收益率，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準收益率，故取13%的折現(xiàn)率進行試算。當折現(xiàn)率為13%時，計算所得的凈現(xiàn)值為-454.21，故內(nèi)部收益率在12%與13%之間，其計算過程如下：內(nèi)部收益率=12%+[962.76/（962.76+454.21）]%=12.68%③動態(tài)投資回收期。根據(jù)表中折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計可以看出，在第29年末，折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計為-64.22萬元，第30年末為56.72

8、萬元，所以動態(tài)投資回收期為：29+64.22/（64.22+56.72）=29.53（年）（5）結(jié)論：以為該項目財務(wù)凈現(xiàn)值952.76萬元＞0，內(nèi)部收益率12.68%＜12%。第二，購房者拖欠款風險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)投資的收回，從而造成拖欠風險。3.9 金融風險金融風險是指由于金融活動和金融政策的變化而引起的房地產(chǎn)投資損失的可能性。房地</p>

9、<p>　　表5-1 項目投資敏感性分析</p><p>　　敏感性分析表明：當開發(fā)投資成本增加10％時，項目利潤將減少超過一半，稅前利潤從1224萬元下降為731萬元，稅后利潤從861萬元下降為368萬元。開發(fā)投資成本減少10％時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由1224萬元提高到1718萬元，稅后利潤由731萬元提高到1354萬元。5.3 金鑫花園項目投資盈虧平衡分析①銷售面積盈虧平衡點=總成本

10、/平均銷售單價(1-稅率) =49,315,601/2700（1-0.059）=19410㎡（占幾乎銷售量85.13%）②銷售價格盈虧平衡點=總成本/銷售量（1-稅率）=49,315,601/22800（1-0.059）=2298元/㎡（占平均銷售價格85.13%）盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到19410平方米或平均銷售價格達到2298元／平方米時，安全余度為14.87％。項目投資安全系數(shù)較好。5.4 金鑫花園項目概率分析為

11、了更精確地預測該宗地投資的風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看圖5-2。</p><p><b>　　圖5-2 概率分析</b></p><p>　　經(jīng)計算，數(shù)學期望值＝11,610,552(元)累計概率＝1計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為5131萬元，處于合理盈利水平，而累計概率達到100％，說明其風險程度相對很小。結(jié)論本文通過以上的分析研

12、究，對房地產(chǎn)項目風險管理提出相應(yīng)的防范和控制措施。首先，房地產(chǎn)項目投資是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險。其次，獲得與各種風險有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等方面進行分析。最后，隨著房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范化、市場化，市場的競爭也將更加激烈，市場的風險性就更加大。要在這個高風險的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就必須要加強房地