國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

1、世茂國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告,項(xiàng)目認(rèn)知,區(qū)位特征——具有很強(qiáng)的跨區(qū)域輻射力,處于昆山東部，靠近滬寧高速陸家出口，上海抵昆山的第一站；依托前進(jìn)路，十余分鐘車(chē)程聯(lián)系昆山主城區(qū)；位于前進(jìn)路的上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓；未來(lái)規(guī)劃的輕軌，有效聯(lián)系昆山、蘇州、花橋乃至上海。,發(fā)展規(guī)劃——昆山城市重心東移，區(qū)域行政、經(jīng)濟(jì)地位提升,伴隨“居住向西，產(chǎn)業(yè)向東”理念的確定及“城市東部副中心”概念的提出；前進(jìn)東路打造成昆山政治、金融一條街；軌

2、道交通1號(hào)線規(guī)劃：沿前進(jìn)東路規(guī)劃；,,,,,,,東,西,主城,依托森林公園、體育中心，重點(diǎn)發(fā)展居住產(chǎn)業(yè)。,依托開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展商業(yè)、商務(wù)、辦公；未來(lái)行政中心的東移。,一個(gè)集居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)體，具備引領(lǐng)昆山消費(fèi)、改變和提升昆山商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的能力；20余萬(wàn)方的商業(yè)體量和全覆蓋的業(yè)態(tài)，具有極強(qiáng)人群聚集能力，形成新的商業(yè)中心； 世茂品牌和70%的持有經(jīng)營(yíng)，是未來(lái)世茂廣場(chǎng)商業(yè)良性發(fā)展的保證。,產(chǎn)品價(jià)值——世茂品牌，大型現(xiàn)代化

3、綜合性商業(yè)，具備鼎足一方的能力；,對(duì)項(xiàng)目定位的理解——必須致力于成為昆山中心級(jí)商業(yè)，并形成對(duì)華東地區(qū)的輻射效應(yīng)。,從區(qū)位特征和未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，前進(jìn)東路沿線將會(huì)成為昆山行政、金融和商業(yè)中心，項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)④S升為新的城市中心。從產(chǎn)品價(jià)值來(lái)看，20余萬(wàn)方的商業(yè)體量和世茂品牌，使本項(xiàng)目即具有聚集大量消費(fèi)人群的能力，又有輻射周邊的潛力，從而形成昆山新的消費(fèi)中心。,近期，目前定位昆山市級(jí)的商業(yè)中心之一，并逐漸成為昆山全市主流的、全面型的消費(fèi)

4、中心，輻射太倉(cāng)、花橋等地區(qū)；中長(zhǎng)期，通過(guò)交通導(dǎo)入和新穎的業(yè)態(tài)規(guī)劃，成為華東地區(qū)、滬寧沿線的一個(gè)具有很強(qiáng)目標(biāo)性的休閑、娛樂(lè)中心，重點(diǎn)吸引上海區(qū)域的消費(fèi)客群。,操盤(pán)思路（針對(duì)可售的30%部分商業(yè)）,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)在于目前區(qū)域發(fā)展不成熟、市場(chǎng)認(rèn)知度低；營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)在于如何向市場(chǎng)放大區(qū)位價(jià)值和項(xiàng)目?jī)r(jià)值，建立起本項(xiàng)目在昆山的標(biāo)桿性地位。,操盤(pán)思路,通過(guò)第三方聲音（政府、學(xué)者、媒體）炒作城東發(fā)展規(guī)劃、城市地位；,通過(guò)媒體、展示、活動(dòng)等方式向市場(chǎng)解

5、讀產(chǎn)品、宣揚(yáng)世茂品牌的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,在銷(xiāo)售方面，引入外區(qū)域投資者，對(duì)本地投資者形成促動(dòng)，提高產(chǎn)品的溢價(jià)能力；,在招商方面，注重引進(jìn)商戶(hù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)引進(jìn)本地和外地商家，對(duì)主力店業(yè)態(tài)形成有效互補(bǔ)。；,,,,學(xué)術(shù)線：,品牌線：,客戶(hù)線：,產(chǎn)品線：,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理1、區(qū)域發(fā)展：昆山新城市中心2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保證3、大型綜合性商業(yè)，引領(lǐng)昆山的標(biāo)桿，輻射華東長(zhǎng)三角地區(qū)4、不受政策影響，具備全客層的購(gòu)買(mǎi)資格5、商業(yè)的

6、投資收益、租金收益大于住宅6、區(qū)域正處于大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)階段，本項(xiàng)目解決區(qū)域缺乏大型商業(yè)的短板問(wèn)題。,業(yè)態(tài)定位（針對(duì)可售的30%部分商業(yè)）,已開(kāi)業(yè)的世茂廣場(chǎng)業(yè)態(tài)：影院、量販KTV、餐飲、電玩、臺(tái)球、商務(wù)會(huì)所、游藝嘉年華、國(guó)美電器等以大型娛樂(lè)、餐飲為主的大型shopping mall。目前初步規(guī)劃的二期主力店業(yè)態(tài)：大潤(rùn)發(fā)、食品百貨、3DMAX影院、兒童娛樂(lè)等。,可售部分商業(yè)的業(yè)態(tài)定位為年輕化、時(shí)尚化、精品化，與上述的大型主力業(yè)態(tài)形

7、成互補(bǔ)，主要業(yè)態(tài)考慮為特色餐飲、時(shí)尚酒吧、健身康體，精品零售。,,考慮到西邊為小戶(hù)型的soho，業(yè)主多為年輕人，此部分業(yè)態(tài)定位為健康運(yùn)動(dòng)、休閑餐飲主題，以健身會(huì)所為主力，包括品牌運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美發(fā)、數(shù)碼店、網(wǎng)吧、便利店等業(yè)態(tài)。,,,一、二樓為健身會(huì)所,,咖啡、西式快餐,,日式料理,,便利店,,美容美發(fā),,數(shù)碼店、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器械,三樓為網(wǎng)吧,,可作為超市業(yè)態(tài)的衍生部分，業(yè)態(tài)定位為家居主題，包括高端廚

8、具、精品家居飾品、花藝、床上用品、進(jìn)口日用小百貨、流行飾品等，以及類(lèi)似于一茶一坐的中式餐飲。,,,一茶一坐等精品中餐,,高端廚具,,流行飾品,,中式快餐,進(jìn)口日用小百貨,,,花藝,,床上用品,,臨河商業(yè)單體體量較大，且交通動(dòng)線不佳，可考慮目的性消費(fèi)很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并充分發(fā)揮臨河的景觀優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)定位為餐飲酒樓、時(shí)尚酒吧、女子SPA、瑜伽、休閑養(yǎng)生等休閑業(yè)態(tài)。,,時(shí)尚酒吧、女子SPA、瑜伽,,餐飲、酒樓,,休閑養(yǎng)生,,,臨前進(jìn)路的兩幢獨(dú)立商業(yè)，

9、體量大、臨街昭示性強(qiáng)，且停車(chē)方便，建議考慮的業(yè)態(tài)可選擇為：東邊可考慮頂級(jí)私房菜館、婚紗攝影；西邊臨近大潤(rùn)發(fā)，人流更為密集，建議為有一定品牌的零售品牌，以實(shí)現(xiàn)高租金收益。,人流動(dòng)線建議,銷(xiāo)售策略,營(yíng)銷(xiāo)思路——通過(guò)強(qiáng)化世茂品牌和區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，整合世茂客?hù)資源和合富輝煌客戶(hù)資源，主打華東地區(qū)專(zhuān)業(yè)型投資者。,目標(biāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)——在目前上海住宅受限、投資資金無(wú)法進(jìn)入的情況下，目標(biāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)針對(duì)200~300萬(wàn)左右的投資需求，通過(guò)商鋪的投資收益、資

10、產(chǎn)的保值、世茂品牌、區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ荣u(mài)點(diǎn)重點(diǎn)吸引上海投資者，并兼顧本地私營(yíng)業(yè)主投資需求和江浙投資者需求。,目標(biāo)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)通路——1、世茂品牌的追隨者及世茂老業(yè)主；2、合富輝煌（華東公司）積累的客戶(hù)資源，以及通過(guò)合富輝煌（華東公司）百余家中介門(mén)店獲取的客戶(hù)資源；3、通過(guò)媒體推廣、客戶(hù)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)獲取的客戶(hù)資源；上海投資客、浙江投資客本地市區(qū)、城北、開(kāi)發(fā)區(qū)的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)老板等；,項(xiàng)目推貨節(jié)奏,將推售貨量按照臨

11、近廣場(chǎng)、臨近主入口、臨近人流動(dòng)線的方便程度分為三個(gè)等級(jí)。,二級(jí),銷(xiāo)售價(jià)格建議,項(xiàng)目一批入市價(jià)格2 .2萬(wàn)元/㎡，通過(guò)分批推售不同等級(jí)貨量，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體均價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡銷(xiāo)售價(jià)格,總銷(xiāo)約7.5億元。,針對(duì)銷(xiāo)售——媒體營(yíng)銷(xiāo)策略,針對(duì)銷(xiāo)售——渠道營(yíng)銷(xiāo)策略,商鋪銷(xiāo)售與SOHO酒店公寓一起聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售，可形成多層次的總價(jià)產(chǎn)品，達(dá)成客源的共用、互動(dòng)性，避免客戶(hù)資源浪費(fèi)；同時(shí)還可挖掘入住商鋪客源的自住需求，形成SOHO酒店公寓的銷(xiāo)售。,商鋪與SOH

12、O酒店公寓聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售,合富聯(lián)動(dòng)聯(lián)盟百余家品牌中介門(mén)店客戶(hù)資源 上海合富置業(yè)70余家中介門(mén)店客戶(hù)資源 上?；春Ｂ?、長(zhǎng)寧路黃金地段項(xiàng)目展示館 滬上圈層行業(yè)、浙商會(huì)等資源 合富港聯(lián)物業(yè)管理的高端物業(yè)客戶(hù)資源合富操盤(pán)項(xiàng)目中積累10萬(wàn)多組客戶(hù)名單資源 合富置業(yè)房王網(wǎng)平臺(tái),我司具有客戶(hù)資源整合優(yōu)勢(shì)——上海資源,,中介門(mén)店資源,,滬上客戶(hù)資源,,一、二手網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)平臺(tái),,上海接待中心,合富在蘇州聯(lián)動(dòng)60余家中介門(mén)店客戶(hù)資源合富在昆山聯(lián)動(dòng)30

13、余家中介門(mén)店資源 合富杭州中介門(mén)店合富在蘇、昆兩地操盤(pán)項(xiàng)目中積累的近20萬(wàn)條客戶(hù)資源臺(tái)商會(huì)等各種商會(huì)客戶(hù)資源華東公司客戶(hù)資源整合（包括江蘇公司、安徽公司）,,中介門(mén)店資源,,客戶(hù)資源,我司具有客戶(hù)資源整合優(yōu)勢(shì)——華東資源,通過(guò)一、二手聯(lián)動(dòng)結(jié)合我司在上海所擁有的客戶(hù)資源，以上海展示館為篩選、輸送中心，向項(xiàng)目輸送有效客源；,我司在上?；春Ｂ贰㈤L(zhǎng)寧路黃金地段項(xiàng)目展示館,在上海設(shè)立項(xiàng)目展示中心,招商策略,（針對(duì)可售的30%部分商業(yè)）,

14、通過(guò)大型綜合型商業(yè)未來(lái)聚集大量人流的效應(yīng)，以及世茂自持70%經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)保證，以“跟著世茂賺錢(qián)”為招商宗旨，招租以下三類(lèi)客戶(hù)：1、昆山中心城區(qū)及周邊聚集眾多特色餐飲，是昆山的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主乃至周邊區(qū)域、上?？蛻?hù)的在昆山餐飲消費(fèi)的主要場(chǎng)所，并形成了一定的口碑認(rèn)知，此類(lèi)商家可在短時(shí)間內(nèi)帶來(lái)高端、固定的消費(fèi)客群，是重點(diǎn)拓展的商戶(hù)；另外在人民路、震川路和北門(mén)路聚集大量特色零售商戶(hù)，也是本項(xiàng)目可以拓展的招商目標(biāo)；2、外地品牌商家欲進(jìn)入

15、昆山市場(chǎng)零售、服務(wù)品牌，可以以本項(xiàng)目為平臺(tái)，組建旗艦店，提高品牌認(rèn)知度（此類(lèi)商戶(hù)我司具有一定的資源）；3、中航城目前成交業(yè)主中，有接近50%是購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)的，根據(jù)這一特征，本項(xiàng)目亦可以通過(guò)協(xié)助小業(yè)主通過(guò)加盟等方式自行經(jīng)營(yíng)。,兩類(lèi)商戶(hù)形成互補(bǔ)作用：本地商戶(hù)——提供較高租金、帶來(lái)本地高端客群、傳播世茂品牌；外地品牌商戶(hù)——能夠豐富業(yè)態(tài)種類(lèi)、提高商業(yè)檔次、滿(mǎn)足消費(fèi)者多種精品型、特色型的購(gòu)物需求。,昆山地區(qū)可拓展的餐飲商戶(hù),昆山小可樓

16、一品江南菜館龍鼎軒 呱呱叫干鍋主題 花舞日本料理 阿瓦山寨臺(tái)北吳記麻辣火鍋 韓羅園韓國(guó)料理昆和日本料理合和大唐石鍋魚(yú)翅料理花都會(huì)館 金仕堡健身會(huì)所 昆山龍攝影 昆山真愛(ài)婚紗攝影 昆山金莎美容院 笑巴喜母嬰館,我司具有的招商客戶(hù)資源整合優(yōu)勢(shì),我司在各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)都掌握可以直接引進(jìn)的商戶(hù)資源，在招商中可滿(mǎn)足豐富的業(yè)態(tài)形式； 百貨主力特色店 品牌服飾品牌餐飲連鎖店 美容SPA 娛樂(lè)休閑 商務(wù)會(huì)館 休閑

17、餐廳 銀行、藥店、郵局,招商客戶(hù)資源整合優(yōu)勢(shì)——分類(lèi)業(yè)態(tài),營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn),,,,,,,,,,,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,營(yíng)銷(xiāo)籌備主體策略推廣系統(tǒng)物料媒體籌備現(xiàn)場(chǎng)展示,區(qū)域價(jià)值炒作開(kāi)工儀式,產(chǎn)品解讀品牌炒作世茂品牌之旅,銷(xiāo)售信息釋放蓄客,,,,,,,,,,開(kāi)盤(pán)儀式SP活動(dòng)客戶(hù)拓展媒體強(qiáng)推,SP活動(dòng)客戶(hù)拓展媒體強(qiáng)推,老客戶(hù)活動(dòng)SP活動(dòng),完成90%左右的年度銷(xiāo)售任務(wù)，招商啟動(dòng)

18、,圍繞大潤(rùn)發(fā)開(kāi)業(yè)所展開(kāi)各類(lèi)新年暖場(chǎng)活動(dòng),至年底實(shí)現(xiàn)90%以上的銷(xiāo)售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)6.5億元以上。,銷(xiāo)售傭金——基礎(chǔ)傭金+溢價(jià)；制定雙方認(rèn)同的合理底價(jià)，完成銷(xiāo)售貨量50%以?xún)?nèi)，按成交總金額 0.8%收??；完成銷(xiāo)售貨量50%以上，按成交總金額1.0%收??；同時(shí)溢價(jià)部分雙方按 1:9 的比例分成； 招租傭金——委托招租成功后，按1~1.5個(gè)月的租金收取,服務(wù)費(fèi)用收取方式,合富輝煌作為在房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展20余年的公司，一直是秉承“專(zhuān)業(yè)

19、為本、服務(wù)領(lǐng)先”的理念服務(wù)我們的客戶(hù)；合富輝煌華東公司亦在長(zhǎng)三角地區(qū)沉淀發(fā)展了6年有余，我們?cè)敢庹仙虾！⒔K、浙江和安徽的專(zhuān)業(yè)力量、客戶(hù)資源，希望有機(jī)會(huì)為世茂集團(tuán)提供全方位的、專(zhuān)業(yè)細(xì)致的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。,,合力創(chuàng)造財(cái)富攜手共創(chuàng)輝煌,附：產(chǎn)品改造建議,,二區(qū)二層,,,,,建議去掉三角鋪，增加視線通透。,端頭路,,,二區(qū)三層,,增加自動(dòng)扶梯,,,,,,,1.2米,建議砍去一角，增加視線通透,最端頭僅寬1.2米，建議砍去一角，增加休閑平臺(tái),