物業(yè)公司入住籌備操作指引

1、1物業(yè)公司入住籌備實施操作指引物業(yè)公司入住籌備實施操作指引10目的目的在集團物業(yè)管理部的操作指引基礎(chǔ)上，提供更完善更具體的入住籌備、操作工作指引，以保證業(yè)主的順利入住。20范圍范圍僅適用于萬科房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)項目。30職責(zé)職責(zé)31沈陽地產(chǎn)公司物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本操作指引。32各地物業(yè)公司負責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況修改本指引所提供的入住工作方案和計劃，保證入住工作的順利完成。40程序程序41各階段定義及標準序號階

2、段定義階段時間階段性標準1入住籌備階段起：入住前三個月至：入住前一個月1、入住文件編制完成，審批通過；2、業(yè)主交費明細、標準物價局批件完成；3、入住費用確定，地產(chǎn)支付4、項目新員工招聘到位2入住準備階段起：距離入住時間前一個月止：正式入住日1、與地產(chǎn)項目委托合同簽定2、新員工培訓(xùn)后按標準上崗3、入住現(xiàn)場裝修裝飾完成4、入住文件裝袋，鑰匙準確、標識清楚5、入住所需物品采購齊全6、物業(yè)與地產(chǎn)間房屋驗收完成，開荒保潔完成3入住實施階段起：正式

3、入住辦理當天止：集中與分散辦理入住完成1、入住辦理秩序井然，一切外界因素均考慮2、業(yè)主疑問解釋達業(yè)主滿意3、入住滿意度指標達4。3以上3期間的管理費。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費的，由地產(chǎn)按期支付管理費。入住時遇到天災(zāi)、疫情等不可抗力導(dǎo)致業(yè)主不能正常入住，可以斟情考慮物業(yè)管理費延遲或減退交納。計收管理費時間應(yīng)在地產(chǎn)公司發(fā)放的《入住通知單》中明確約定。3、確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。通常情況下，為了使前期配套設(shè)施的完善和

4、返修等工作有足夠的人力管理，需要預(yù)收三個月管理費（但個別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。注意預(yù)收管理費的月數(shù)，不要超過當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定或行規(guī)習(xí)慣，東北地區(qū)行規(guī)習(xí)慣為預(yù)交一年。4、商鋪物業(yè)管理費。商鋪物業(yè)管理費。由于商鋪位置決定物業(yè)公司投入服務(wù)與管理成本，按商鋪所處的位置決定與住宅物業(yè)費的倍數(shù)關(guān)系，一般商鋪位于園區(qū)封閉組團外的為住宅物業(yè)費的0.50.8倍，商鋪位于園區(qū)封閉組團內(nèi)的為住宅物業(yè)費的1.5倍。具體標準由各地

5、公司進行測算。5、單體車庫、貯藏間物業(yè)管理費。單體車庫、貯藏間物業(yè)管理費。出售的封閉的單體車庫貯藏間的物業(yè)費一般為住宅物業(yè)費的0.5倍。6、電梯費。電梯費。按當?shù)卣?guī)定標準收取。一般有兩種方法：按人均每月12元，或物業(yè)費提高0.3元平方米。7、確定需要預(yù)交水電費的金額。確定需要預(yù)交水電費的金額。在物業(yè)公司抄表的城市，通常情況下，前期水電未抄表到戶，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要預(yù)收一定金額（三個月用量）的水電費。前期按業(yè)主實際用

6、水、電量扣減，直至完畢后，物業(yè)管理項目應(yīng)通知業(yè)主按月實際用量交納水電費。不實施抄表的城市，如果地產(chǎn)公司前期開發(fā)時代業(yè)主交費，物業(yè)公司在入住時可以代地產(chǎn)公司向業(yè)主預(yù)交水電費。8、確定是否需要代地產(chǎn)收取煤氣集資費、煤氣預(yù)交款。確定是否需要代地產(chǎn)收取煤氣集資費、煤氣預(yù)交款。一般情況下，地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了此筆費用，地產(chǎn)可在售樓、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費用，以免造成在入住時因業(yè)主拒交而爭執(zhí)的情況。如地產(chǎn)需要物業(yè)協(xié)助在業(yè)主入住時

7、將此筆費用收回的，物業(yè)公司可代為辦理，并提取代辦傭金，物業(yè)因此應(yīng)在入住資料和現(xiàn)場做好解釋工作。9、煤氣開戶工本費和保險費等煤氣開通費用。煤氣開戶工本費和保險費等煤氣開通費用。此筆費用可由物業(yè)管理項目代煤氣公司收取，事前須與當?shù)毓久簹夤救〉寐?lián)系，確定交納項目和額度。10、門禁卡工本費。門禁卡工本費。此筆費用由地產(chǎn)公司確定免費卡數(shù)量，并計入開發(fā)成本，通常在入伙時贈送23張給業(yè)主，超過數(shù)量應(yīng)按照成本價收取。11、有線電視初裝費。有線電視初

8、裝費。此筆費用可由物業(yè)管理項目代有線電視臺收取，事前須與當?shù)赜芯€電視臺確定初裝費及收費細項（如主機、副機等），同時應(yīng)在入住須知中注明或在入住現(xiàn)場備好各種戶型的主副機數(shù)目，以供業(yè)主參考。如果地產(chǎn)公司已墊付此費用，可不向業(yè)主收取。12、寬頻網(wǎng)費用。寬頻網(wǎng)費用。此筆費用可由物業(yè)管理項目代網(wǎng)絡(luò)公司收取，事前須與其協(xié)商好管理傭金和利潤分配的問題。也可請網(wǎng)絡(luò)公司在入住現(xiàn)場為住戶辦理。13、裝修類費用。裝修類費用。按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理條例