2019年深圳市城市更新政策分享

1、2019年城市更新白皮書2009-2019城市更新十周年回顧與展望,2019.03.01,,,,啟動(dòng)期?城市更新辦法?城市更新辦法實(shí)施細(xì)則?1+6……,,,,2009-2013,,,發(fā)展期,?完善操作性政策法規(guī),?違建處理試點(diǎn)辦法,?暫行措施……,,,,2013-2016,,,變革期?強(qiáng)區(qū)放權(quán)?十三五規(guī)劃?831集資新政……,,,2016至今,2009-2019城市更新發(fā)展階段,Chapter01

2、數(shù)據(jù)看趨勢(shì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,,,,,,,計(jì)劃數(shù)量（個(gè)）21542拆除規(guī)模(公頃） 1,940.4 274.8,60,48,50,77,96,51,107,545.1,378.4,361.6,701.7,562.2,232.5,816.0,,0,500,1,000,1,500,2

3、,000,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7.3,,,居改,41.1,-,16.5,-,-,-,6.6,1.3,16.8,,,,2502,5002,500,-,50,100,150,200,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,其他73.9,-,-,-,6.5,1.0,-,-,-,工

4、改572.1,236.2,262.7,147.5,139.2,374.2,226.0,126.8,448.0,商改132.2,8.3,11.2,5.5,9.6,7.4,14.1,6.4,村改 1,121.1,30.2,254.7,225.5,206.3,319.1,315.5,98.0,343.9,-,500,1,000,1,500,2,000,城市更新歷年計(jì)劃立項(xiàng)趨勢(shì)：十三五空間仍大！工改！工改工！,,,,,,,,,,,,,

5、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年新增計(jì)劃數(shù)量與拆除規(guī)模圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年各類型計(jì)劃立項(xiàng)規(guī)模圖,,16-18年：約16K㎡,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年各類型計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)量圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年工改類型計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)量圖,十三五：35-50K㎡,城市更新歷年規(guī)劃批復(fù)趨勢(shì)：容積率、移交率同步提升,,,

6、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,其他,工改,商改,居改,村改,80706050403020100,10090,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2010,2011,20

7、12,2013,2014,2015,2016,2017,2018,,,,工改綜合,5,6,5,7,6,13,13,7,12,,,工改商,5,0,2,2,1,2,6,3,6,,,工改居,6,3,1,1,2,3,2,4,7,,,,工改工,6,3,7,8,9,12,18,10,26,0,10,20,30,40,50,60,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2010,2

8、011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,,,,容積率,4.86,5.40,5.28,5.94,5.66,5.55,5.94,6.72,7.15,,,,移交率（%）25%,25%,24%,27%,26%,26%,26%,29%,29%,,20%,25%,30%,35%,4.00,4.50,5.00,5.50,6.00,6.50,7.00,7.50,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

9、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10%0%,50%40%30%20%,70%60%,90%80%,100%,2010,2011,2012,20132014,2015,2016,2017,2018,,居住面積,,商辦面積,,產(chǎn)業(yè)面積,,公配面積,深

10、圳市城市更新項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年已批城市更新單元規(guī)劃各類建筑面積占比圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年規(guī)劃類型占比圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年工改類型占比圖,城市更新歷年實(shí)施趨勢(shì)：實(shí)施率穩(wěn)步提升！開發(fā)實(shí)施以民企為主！,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,計(jì)劃數(shù) 規(guī)劃

11、數(shù) 規(guī)劃/計(jì),50,150,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,股份公司,22%,國企13%,民企45%,政府6%,其他11%,國企+政府0.27%,民企+股份公司0.80%,民企+政府1.34%,股份公司+政府0.80%,雙主體3%,,,,,,,,,,,,,,,,股份公司2%,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年申報(bào)主體類型圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年實(shí)施主體類型圖,國企20%,民企66%,民企+股份公司9%國企

12、+股份公司1%,其他2%,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年計(jì)劃規(guī)劃數(shù)量及規(guī)劃批復(fù)率圖,深圳市城市更新項(xiàng)目歷年計(jì)劃實(shí)施率與規(guī)劃實(shí)施率圖,,各區(qū)城市更新發(fā)展活力：寶安龍崗為深圳城市更新最具活力地區(qū),,截至2018年12月31日，從深圳市已批更新單元計(jì)劃 項(xiàng)目、已批更新單元規(guī)劃項(xiàng)目、確認(rèn)實(shí)施主體項(xiàng)目數(shù) 量各區(qū)數(shù)量對(duì)比得出，寶安區(qū)、龍崗區(qū)項(xiàng)目總量最多， 龍崗區(qū)實(shí)施主體確認(rèn)項(xiàng)目最多，表明龍崗寶安兩區(qū)城 市更新需求較高，龍崗在項(xiàng)目推進(jìn)力度上更大。,201

13、0年至2018年期間，深圳市已批更新單元計(jì)劃項(xiàng) 目746個(gè)，但各個(gè)區(qū)的項(xiàng)目數(shù)量、進(jìn)度均不一樣。如 圖顯示，位于原特區(qū)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的項(xiàng)目最多、 活力度較高，其次是龍華區(qū)和南山區(qū)，活力度較低的 為光明區(qū)、坪山區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)。,深圳市城市更新項(xiàng)目各階段數(shù)量分布,深圳市城市更新項(xiàng)目各區(qū)活力圖,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,寶安區(qū) 光明區(qū) 龍華區(qū) 龍崗區(qū) 坪山區(qū) 南

14、山區(qū) 福田區(qū) 羅湖區(qū) 鹽田區(qū) 大鵬新,區(qū),,,,數(shù)量（個(gè)）,,,,6611104121127229.332.7 114.6 150.7 90.576.620.977.23.4,3,規(guī)模（公頃）,17.7,,0,5,10,15,20,25,30,0.0,20.0,40.0,60.0,80.0,100.0,120.0,140.0,160.0,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

15、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,寶安區(qū) 光明區(qū) 龍華區(qū) 龍崗區(qū) 坪山區(qū) 南山區(qū) 福田區(qū) 羅湖區(qū) 鹽田區(qū) 大鵬新,區(qū),,,,容積率,,,,5.676.496.534.855.456.737.979.177.6222%42%37%29%40%28%23%22%37%,3.72,移交率（%）,40%,,15%,20%,25%,3

16、0%,35%,40%,45%,8.007.006.005.004.003.002.001.000.00,10.009.00,2018年城市更新發(fā)展情況,2018年各區(qū)城市更新項(xiàng)目已批規(guī)劃數(shù)量與規(guī)模圖,2018年各區(qū)新批城市更新單元規(guī)劃各類建筑面積占比圖,2018年各區(qū)城市更新項(xiàng)目歷年移交率與容積率趨勢(shì)圖,? 計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)量羅湖領(lǐng)先，立項(xiàng)規(guī)模龍崗領(lǐng)先；? 中西部領(lǐng)跑深圳城市更新新增計(jì)劃立項(xiàng)；? 關(guān)內(nèi)開發(fā)

17、強(qiáng)度顯著提高；關(guān)外土地移交明顯提高；? 各區(qū)新批城市更新單元規(guī)劃中，寶安、鹽田產(chǎn)業(yè)用 房占比最高，多區(qū)商住比例占比高。,深圳市已至實(shí)施供地項(xiàng)目各流程審批平均周期一覽表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,意愿征集及計(jì)劃申報(bào),,0.8,,規(guī)劃審批, 2.53,,拆遷及實(shí)施主體確認(rèn),,4.69,,用地審批, 5.69,0,1,2,3,4,5,6,意愿征集及計(jì)劃申報(bào),規(guī)劃審批,拆遷及實(shí)施主體確認(rèn),用地審批,,一個(gè)城市更新項(xiàng)目完成一級(jí)開

18、發(fā)平均周期 5-8 年！十年八載是 常態(tài)！?截至2017年底，已供應(yīng)土地的16.27K㎡；?從意愿公示到計(jì)劃立項(xiàng)平均需要0.8年；?從列入計(jì)劃到規(guī)劃批復(fù)的平均需要1.73 年；?從規(guī)劃批復(fù)到實(shí)施主體確認(rèn)平均需要2.16 年；? 從實(shí)施主體確認(rèn)到用地審批完成平均需要1年。周期（年）,,,城市更新本質(zhì)上是一場(chǎng)跨周期投資,1. 宏觀層面經(jīng)濟(jì)調(diào)控及貨幣政策2. 中觀層面深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策3. 微觀層面

19、深圳城市更新規(guī)劃政策調(diào)整,三觀調(diào)整（控）的城市更新小周期,Chapter02規(guī)劃政策定大勢(shì),2018 年 ，深圳市區(qū)兩級(jí)相關(guān)部門共發(fā)布的城市更新相關(guān)政策文件約 61 個(gè)（含正式稿/征求意見稿/試行），其中市級(jí)政策 35 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 26 個(gè)。而2017 年同期僅為 40 個(gè)。,,,“逃過工業(yè)區(qū)塊線，逃不過731調(diào)控；逃過731新政公寓禁售禁回遷，逃不過城中村劃片整治；逃過城中村劃片整治，逃不過標(biāo)定地價(jià)....

20、..”,,,2018十大新政1：權(quán)屬政策大放水，部分項(xiàng)目將提速,2018十大新政2：工業(yè)區(qū)塊線嚴(yán)控工改用途，工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì),一站式城市更新投資管理平臺(tái)｜城更新·產(chǎn)業(yè)運(yùn)營·園區(qū)基金,備注：2019年初開始征求新版工改工分割銷售政策,2018十大新政3：土地整備助力存量土地開發(fā)，門檻大大低于城市更新,2018十大新政4：鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)綜合整治，但流程未有實(shí)質(zhì)簡化,備注：近期“若干措施”新政重申大力鼓勵(lì)綜合整治，但流程

21、依然未有實(shí)質(zhì)簡化,2018十大新政5：舊居住區(qū)“舊改變棚改”，政府主導(dǎo)，企業(yè)可參與,備注：今天棚改正式實(shí)施強(qiáng)權(quán)放權(quán),,,2018十大新政6：731新政公寓禁售禁回遷，開發(fā)商謹(jǐn)慎看待改商項(xiàng)目,2018十大新政7：取消小地塊更新，更新門檻再提高、全市統(tǒng)一審批操作規(guī)則,備注：最新“若干措施”新政重申“全市一盤棋”,2018十大新政8：綜合整治分區(qū)劃定，城中村拆除重建越來越難,備注：最新“若干措施”新政針對(duì)城中村綜合整治進(jìn)行分類改造引導(dǎo),

22、2018十大新政9：新地價(jià)測(cè)算規(guī)則出臺(tái)，標(biāo)定地價(jià)時(shí)代到來,2018十大新政10：千呼萬喚新深標(biāo)，大量項(xiàng)目在等待,備注：2019年初正式發(fā)布,Chapter03企業(yè)信心,,已投資城市更新項(xiàng)目區(qū)域分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,福田區(qū) 羅湖區(qū),鹽田區(qū),南山區(qū) 寶安區(qū),龍崗區(qū) 龍華區(qū),坪山區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,1、整

23、體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項(xiàng)目主要分布在龍崗區(qū) 與龍華區(qū)，分別占總投資項(xiàng)目的14%，其次為寶安區(qū)與 南山區(qū)，已投資城市更新項(xiàng)目主要分布在原關(guān)外。,2、本地房企情況本地房企中，已投資的城市更新項(xiàng)目主要分布 在寶安，占比15%，其次為羅湖區(qū)、南山區(qū)、 龍華區(qū)，分別占比13%。受城市西進(jìn)北上擴(kuò)容 規(guī)劃影響，本地房企投資集中于深圳中西部。,3、外地房企情況在深外地房企中，投資的城市更新項(xiàng)目主要分 布在龍崗區(qū)與龍華區(qū)，共占總投資項(xiàng)目

24、的30%， 其次為福田區(qū)與南山區(qū)，主要分布在原關(guān)外。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，投資的城市更新項(xiàng)目主要分 布在龍崗區(qū)，占總投資項(xiàng)目的16%，其次為龍 華區(qū)與寶安區(qū)，主要分布在原關(guān)外。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，投資的城市更新項(xiàng)目主要分布在 龍崗區(qū)，占總投資項(xiàng)目的19%，其次為龍華區(qū) 與寶安區(qū)，主要分布在原關(guān)外。,,,,,,,,,羅湖區(qū)南山區(qū) 福田區(qū),鹽田區(qū),寶安區(qū),龍崗區(qū),龍華區(qū),坪山區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),-5%,0%

25、,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,福田區(qū),羅湖區(qū)鹽田區(qū),南山區(qū),寶安區(qū),龍崗區(qū)龍華區(qū),坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,福田區(qū),羅湖區(qū),鹽田區(qū),寶安區(qū) 南山區(qū),龍崗區(qū)龍華區(qū),光明區(qū)坪山區(qū)大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,,福田區(qū)鹽田區(qū),羅湖區(qū),南山區(qū),寶安區(qū)龍華區(qū),龍崗區(qū),坪山區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,25%,本地房企

26、布局早，更多布局高價(jià)值地區(qū),,已投資城市更新項(xiàng)目類型分布,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項(xiàng)目類型主要為“舊工 業(yè)區(qū)改造”，占比約37%，其次為“城中村改造”，占 比約33%；,2、本地房企情況本 地 房 企 已 投 資 的 城 市 更 新 項(xiàng) 目 類 型 主 要 為 “舊工業(yè)區(qū)改造”與“城中村改造”，各占比 約34%，其次為“舊居住區(qū)”，占比約21%；,3、外地房企情況在深外地房企中，已投資的城市更新項(xiàng)目類型 主

27、要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約41%，其次 為“城中村改造”，占比約29%；,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，已投資的城市更新項(xiàng)目類型 主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約39%，其次 為“城中村改造”，占比約29%；,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，已投資的城市更新項(xiàng)目類型主要 為 “ 舊 工 業(yè) 區(qū) 改 造 ” ， 占 比 約 38% ， 其 次 為 “城中村改造”，占比約38%。,,,,,,,,,舊工業(yè)區(qū)改造37%,城中村改造33

28、%,舊居住區(qū)16%,舊商業(yè)區(qū)14%,,,,,,,,,城中村改造34%,舊工業(yè)區(qū)改造34%,舊居住區(qū)21%,舊商業(yè)區(qū)11%,,,,,,,,,舊工業(yè)區(qū)改造41%,城中村改造29%,舊居住區(qū)15%舊商業(yè)區(qū)15%,,,,,,,,,舊工業(yè)區(qū)改造39%,城中村改造29%,舊商業(yè)區(qū)14%舊居住區(qū)18%,,,,,,,,,城中村改造37%,舊工業(yè)區(qū)改造38%,舊商業(yè)區(qū)19%,舊居住區(qū)6%,外來房企相對(duì)更多重資產(chǎn)

29、收購改造舊工業(yè)區(qū),,已投資城市更新項(xiàng)目類型分布,,,,,4、全國百強(qiáng)房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為 主，占比約48%，“工改居”與“工改?！弊?低，分別占比約8%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為 主 ， 占 比 約 23% ， “ 工改商 ” 最低 ， 占 比 約 11%。,,,,,,,,,,,工改工39%,工改商17%工改綜合19%,工改保9%工改居16%,,,,,,

30、,,,,工改工39%,工改綜合23%,工改商19%,,,,,,,,,,,工改工55%,工改商20%,10%工改保10%,,,,,,,,,,,工改工48%,工改商24%,工改保工改居 8%8%工改綜合12%,,,,,,,,,,,1、整體情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為主，占比 約39%，“工改?！庇捎诔雠_(tái)政策晚及適用性較少等因 素，占比最低，約占9%。外來房企布局工改工比例較大， 金融機(jī)構(gòu)布局工

31、改類型更均衡,2、本地房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為 主，占比約39%，“工改商”、“工改居”最 低，占比約19%。,3、外地房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為 主，占比約55%，“工改居”最低，占比約5%。,工改居19%,工改居工改綜合,5%,工改工23%,工改綜合22%工改居22%工改保22%,工改商11%,,已投資項(xiàng)目進(jìn)度分布,,,,,3、外地房企情況在深外地房企中，已投資

32、的城市更新項(xiàng)目主要 還處于“擬申報(bào)或正在申報(bào)計(jì)劃階段”，項(xiàng)目 占比約23.64%，投資建完項(xiàng)目“售罄階段”最 少，占比約1.82%。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，已投資的城市更新項(xiàng)目主要 還處于“擬申報(bào)或正在申報(bào)計(jì)劃階段”，項(xiàng)目 占比約18.52%，投資建完項(xiàng)目“售罄階段”最 少，占比約1.23%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，已投資的城市更新項(xiàng)目主要還處 于“擬申報(bào)或正在申報(bào)計(jì)劃階段”，項(xiàng)目占比 約24%，投資建完項(xiàng)目“售

33、罄階段”沒有。,,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項(xiàng)目主要還處于“擬申 報(bào)或正在申報(bào)計(jì)劃階段”，項(xiàng)目占比約22.09%，投資 建完項(xiàng)目“售罄階段”最少，占比約2.45%。但投資 “過四會(huì)上平臺(tái)”、計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃審批通過及實(shí)施主體確認(rèn)等各階段項(xiàng)目合計(jì)近半，行業(yè)熱衷投資成熟項(xiàng)目。外來房企和金融機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目進(jìn)度相較本地房企滯后,2、本地房企情況本 地 房 企 已 投 資 的 城 市 更 新 項(xiàng) 目 主 要 還 處

34、 于 “ 擬 申 報(bào) 或 正 在 申 報(bào) 計(jì) 劃 階 段 ” ， 占 比 約 20.48%，投資建完項(xiàng)目“售罄階段”、“工程 規(guī)劃審批”最少，占比約3.61%。,,2019年投資意向,,,,,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年投資意向?yàn)椤坝^望， 有好項(xiàng)目才會(huì)考慮投資”，占比約48%，其次 為“加強(qiáng)投資”，占比約47%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況 金融機(jī)構(gòu)對(duì)于城市更新投資態(tài)度相對(duì)悲觀，一 半機(jī)構(gòu)觀望，近1/3企業(yè)“尋求退出”。,,,

35、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,觀望，有好項(xiàng)目才會(huì)考慮投資,加強(qiáng)投資,觀望，有政策利好才會(huì) 考慮投資,尋求退出,調(diào)整換倉,,,,,,,,,,,,,,,,,觀望，有好項(xiàng)目才會(huì) 考慮投資,觀望，有政策利好才 會(huì)考慮投資,調(diào)整換倉,尋求退出,,,,,,,,,,,,,,,,,,觀望，有好項(xiàng)目才會(huì) 考慮投資,觀望，有政策利好才 會(huì)考慮投資,,調(diào)整換倉,,尋求退出,,,,,,,,,,,,,,,,,加強(qiáng)投資,觀望，有好項(xiàng)目才 會(huì)考慮

36、投資,觀望，有政策利好,才會(huì)考慮投資,調(diào)整換倉,尋求退出,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，行業(yè)觀望情緒濃厚，持觀望態(tài)度企業(yè)合計(jì) 占比56%，但仍有36%企業(yè)愿意“加強(qiáng)投資”。全行業(yè)觀望情緒濃厚，金融機(jī)構(gòu)投資情緒相對(duì)悲觀,2、本地房企情況本地房企2019年投資意向以觀望為主，但亦有32%本地房企希望“加強(qiáng)投資”。,3、外地房企情況在深外地房企中，2019年投資意向?yàn)椤凹訌?qiáng)投 資”，占比約48%

37、，其次為“觀望，有好項(xiàng)目 才會(huì)考慮投資”，占比約47%。,加強(qiáng)投資,加強(qiáng)投資,,加強(qiáng)投資,觀望，有好項(xiàng) 目才會(huì)考慮投 資,觀望，有政策,利好才會(huì)考慮 投資,調(diào)整換倉,尋求退出,,2019年新增投資區(qū)域分布意向,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，受大灣區(qū)規(guī)劃影響，企業(yè)更重視深圳中西 部城市更新投資機(jī)會(huì)，2019年新增城市更新項(xiàng)目投資 意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%，其次為龍崗 區(qū)，意向占比約13%。,2、本地房企情況本地房企20

38、19年新增城市更新項(xiàng)目投資意向區(qū) 域分布為寶安區(qū)，意向占比約16%，其次為龍 崗區(qū)和龍華區(qū)，意向占比分別為15%和14%。,3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目投 資意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%， 其次為龍崗區(qū)和南山區(qū)，意向占比約12%。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目投 資意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%， 其次為龍崗區(qū)，意向占比約13%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金

39、融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項(xiàng)目投資意 向區(qū)域分布為寶安區(qū)和龍華區(qū)，意向占比各約 14%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,福田區(qū) 羅湖區(qū),鹽田區(qū),南山區(qū),寶安區(qū),龍崗區(qū),龍華區(qū),坪山區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),0%,2%,4%,6%,8%,12%,14%,16%,18%,,,,,,,,福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū),南山區(qū),寶安區(qū)龍崗區(qū),龍華區(qū),光明區(qū) 坪山區(qū),大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,福田區(qū),羅湖區(qū)鹽田區(qū)

40、,南山區(qū)龍崗區(qū),寶安區(qū),龍華區(qū),坪山區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,福田區(qū),羅湖區(qū),寶安區(qū),龍崗區(qū)龍華區(qū),光明區(qū),大鵬新區(qū),0%,5%,10%,15%,20%,,,,,,,,福田區(qū)鹽田區(qū),寶安區(qū)龍華區(qū),大鵬新區(qū),0%,5%,15%,20%,大灣區(qū)！中西部！,,2019年新增投資項(xiàng)目意向,,,,,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目意 向投資類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改

41、造”，占比約 29%，其次為“城中村改造”，占比約28%；,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項(xiàng)目意向投 資類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”與“城中村改 造”，各占比約40%；,,,,,,,,,,,城中村改造28%,舊商業(yè)區(qū)11%,舊居住區(qū)15%,舊工業(yè)區(qū)改造29%,土地整備,利益統(tǒng)籌項(xiàng)目17%,,,,,,,,,,,舊商業(yè)區(qū)13%,舊居住區(qū)17%,舊工業(yè)區(qū)改造30%,,,,,,,,,,,舊商業(yè)區(qū)12%,舊居

42、住區(qū)14%,舊工業(yè)區(qū)改造25%,,,,,,,,,,,城中村改造28%,舊商業(yè)區(qū)11%,舊工業(yè)區(qū)改造29%舊居住區(qū)15%,土地整備利 益統(tǒng)籌項(xiàng)目 17%,,,,,,,,,1、整體情況 調(diào)研企業(yè)中，2019年新增城市更新項(xiàng)目意向投資類型 主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約29%，其次為“城中 村改造”，占比約28%。受新政策利好，市場(chǎng)開始關(guān)注 投資土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。市場(chǎng)對(duì)土地整備利益統(tǒng)籌關(guān)注熱度提升,2、本地房企情況

43、本地房企2019年新增城市更新項(xiàng)目意向投資類 型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約30%，其 次為“城中村改造”，占比約23%。,3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目意 向 投 資 類 型 主 要 為 “ 城 中 村 改 造 ” ， 占 比 約29%，其次為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約25%。,城中村改造23%,土地整備利益統(tǒng) 籌項(xiàng)目 17%,城中村改造29%,土地整備利 益統(tǒng)籌項(xiàng)目 20%,城中村改造40%,

44、舊工業(yè)區(qū)改造40%,舊居住區(qū)10%,土地整備,利益統(tǒng)籌項(xiàng)目,10%,,2019年新增投資項(xiàng)目意向,,,,,4、全國百強(qiáng)房企情況投資類型意向?yàn)椤芭f工業(yè)區(qū)改造”中，“工改 居”意向最大，占比約36%，“工改商”意向 最小，占比約6%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況投資類型意向?yàn)椤芭f工業(yè)區(qū)改造”中，“工改 居”意向最大，占比約40%，“工改商”意向 最小，占比約10%。。,,,,,,,,,,,工改工10%,工改商19%工改保13%工

45、改居34%,工改綜合24%,,,,,,,,,,,工改商20%,工改居27%,工改保10%,,,,,,,,,,,工改商22%,工改保14%工改居39%,工改綜合21%,,,,,,,,,,,工改工,6%,工改商22%,工改居36%,工改保14%,工改綜合22%,,,,,,,,,,1、整體情況投資類型意向?yàn)椤芭f工業(yè)區(qū)改造”中，“工改居”意向 最大，占比約34%。受政策利空影響，“工改工”投資 意向最小，占比約1

46、0%。工改工投資意向驟降，回歸產(chǎn)業(yè)已成必然,2、本地房企情況投資類型意向?yàn)椤芭f工業(yè)區(qū)改造”中，“工改 居”意向最大，占比約27%，“工改?！币庀?最小，占比約10%。,3、外地房企情況投資類型意向?yàn)椤芭f工業(yè)區(qū)改造”中，“工改 居”意向最大，占比約39%，“工改工”投資 意向大幅萎縮，占比約4%。,工改工20%,工改綜合23%,工改工4%,工改商10%,工改居40%,工改保20%,工改綜合30%,,2019年新增

47、投資項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)預(yù)期,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，2019年新增城市更新項(xiàng)目預(yù)期投資節(jié)點(diǎn)主要為“已列入城市更新計(jì)劃階段”，占比約26.76%， 其次為“已批城市更新規(guī)劃階段”，占比約18.31%。由于城市更新不確定性增強(qiáng)，市場(chǎng)投資計(jì)劃立項(xiàng)前項(xiàng)目 意向大幅減弱，行業(yè)投資偏好趨向成熟項(xiàng)目。成本相對(duì)下降、熟化能力較強(qiáng)， 本地房企仍有較高意愿投資開發(fā)未立項(xiàng)項(xiàng)目,2、本地房企情況本地房企2019年新增城市更新項(xiàng)目預(yù)期投資節(jié) 點(diǎn)主要

48、為“已列入城市更新計(jì)劃階段”和“擬 申 報(bào) 或 正 在 申 報(bào) 城 市 更 新 計(jì) 劃 ” ， 各 占 比 約 23.53%。,3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目預(yù) 期 投 資 節(jié) 點(diǎn) 主 要 為 “ 已 列 入 城 市 更 新 計(jì) 劃 階 段”，占比約29.03%，其次為“已批城市更新 規(guī)劃階段”，占比約19.35%。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項(xiàng)目預(yù) 期 投 資 節(jié) 點(diǎn) 主

49、 要 為 “ 已 列 入 城 市 更 新 計(jì) 劃 階 段”，占比約28.13%，其次為“已批城市更新 規(guī)劃階段”，占比約21.88%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項(xiàng)目預(yù)期投 資節(jié)點(diǎn)主要為“已列入城市更新計(jì)劃階段”與 “ 已 列 入 城 市 更 新 規(guī) 劃 階 段 ” ， 各 占 比 約 33.33%，其次為“擬申報(bào)或正在申報(bào)城市更新計(jì)劃”與“實(shí)施主體確認(rèn)”，各占比約16.67%。,,,,,,,投資城市更新遇到

50、哪些問題,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,20%,13%,6%,3%,14%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、整體情況 調(diào)研企業(yè)中，針對(duì)投資城市更新項(xiàng)目遇到的11大問題中， 主要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”、“合法權(quán)屬比例不足”、“周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控”，反饋程度 集中度合計(jì)約48%，其他問題集中度不高，基本在預(yù)期 內(nèi)。全行業(yè)高度關(guān)注政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗 及長周期

51、帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)不可控,2、本地房企情況 本地房企投資城市更新項(xiàng)目遇到最大的問題主 要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”，反饋 程度集中度約19%，其次是“合法權(quán)屬比例不 足”，集中度約16%。,3、外地房企情況在深外地房企中，投資城市更新項(xiàng)目遇到最大 的 問 題 主 要 集 中 為 “ 政 策 規(guī) 劃 調(diào) 整 預(yù) 期 不 明 朗”，反饋程度集中度約20%，其次是“周期 長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控”，集中度約16%。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百

52、強(qiáng)房企中，投資城市更新項(xiàng)目遇到最大 的 問 題 主 要 集 中 為 “ 政 策 規(guī) 劃 調(diào) 整 預(yù) 期 不 明 朗”，反饋程度集中度約20%，第二大問題集 中在“周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控”， 反饋程度 集中度約16%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，投資城市更新項(xiàng)目遇到最大的問 題主要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”、 “拆遷困難”與“周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控”， 反饋程度集中度各約21%。,8%,3%4%,8%,6%,16%,周期長

53、，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控專業(yè)人才不足 規(guī)劃沖突問題 集體資產(chǎn)平臺(tái)交易不順暢 項(xiàng)目中早期融資困難 專項(xiàng)規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難 缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源 不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足 政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗,19%,16%,6%,2%,11%,6%,4%4%,11%,7%,14%,周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控專業(yè)人才不足 規(guī)劃沖突問題 集體資產(chǎn)平臺(tái)交易不順暢 項(xiàng)目中早期融資困難 專項(xiàng)規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難 缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源 不在十

54、三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足 政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗,,,,,,,,,,20%,11%,6%,2%,15%,10%,4%4%,7%,5%,16%,周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控專業(yè)人才不足 規(guī)劃沖突問題（包括城中村改造…集體資產(chǎn)平臺(tái)交易不順暢 項(xiàng)目中早期融資困難 專項(xiàng)規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難 缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足 政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗,,,,,,,,,,,,,,,,,,19%,11%,

55、6%,2%,14%,9%,4%4%,8%,6%,15%,不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足 政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗,周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控專業(yè)人才不足 規(guī)劃沖突問題 集體資產(chǎn)平臺(tái)交易不順暢項(xiàng)目中早期融資困難專項(xiàng)規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難 缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源,,,21%,21%,21%,不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足 政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗,周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題（包括城中村改造…

56、集體資產(chǎn)平臺(tái)交易不順暢項(xiàng)目中早期融資困難 專項(xiàng)規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難 缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源,,2018年出臺(tái)或即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng)目影響較大的新政策規(guī)劃,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，超過16.59%的企業(yè)認(rèn)為2018年出臺(tái)或者 即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng)目影響最大的新政策為《深圳市城市更 新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》，其次分別為計(jì)劃審批新政、 房地產(chǎn)調(diào)控新政、城中村改造分區(qū)劃片規(guī)劃、違建處理 新政和地價(jià)測(cè)算新政等。,2、本地房企情況本地房企認(rèn)為20

57、18年出臺(tái)或者即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng) 目影響最大的新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃 容積率審查規(guī)定》，其次為計(jì)劃審批新政。,3、外地房企情況在深外地房企中 ， 超過 15.18% 的企業(yè)認(rèn)為 2018年出臺(tái)或者即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng)目影響最大的 新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī) 定》。,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中 ， 超過 16.67% 的企業(yè)認(rèn)為 2018年出臺(tái)或者即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng)目影響最大的 新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)

58、定》。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，超過17.65%的企業(yè)認(rèn)為2018年 出臺(tái)或者即將出臺(tái)的對(duì)項(xiàng)目影響最大的新政策 為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,0.44%,0.87%,1.75%,1.75%,2.62%,3.49%,3.93%,4.80%,4.80%,6.55%,6.99%,7.42%,7.42%,8.73%,9.61%,12.23%,16.59%,《深圳市拆除重建

59、類城市更新項(xiàng)目用地審批…,《深圳市拆除重建城市更新單元土地信息核…,《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范…,《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定》,《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃申報(bào)…,《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則（修訂稿）》,《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》,《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-…,《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審批…,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,0.00%,1.20%,1.20%,1.20%

60、,1.20%,1.20%,3.61%,3.61%,6.02%,6.02%,7.23%,7.23%,8.43%,9.64%,9.64%,14.46%,18.07%,《深圳市拆除重建類城市更新單…《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促…《深圳市城市更新外部移交公共…《深圳市拆除重建類城市更新單…《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目…《深圳市拆除重建城市更新單元…《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審…《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住…《深圳市綜合整治類舊工

61、業(yè)區(qū)升…,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,0.00%,0.89%,1.79%0.89%0.89%,4.46%,4.46%,5.36%,6.25%,6.25%,6.25%,8.04%,8.93%,9.82%,9.82%,10.71%,15.18%,《深圳市拆除重建類城市更新單…《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促…《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)…《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則（修訂…《深圳市拆除重建類城市更新單…《深圳市土

62、地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目…《深圳市拆除重建城市更新單元…《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審…《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升…,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,0.00%,0.83%,0.83%,1.67%,3.33%2.50%,5.00%,5.00%,5.00%,5.83%,8.33%7.50%7.50%,9.17%,10.83%10.00%,16.67%,《深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目…,《深圳市拆除重建城市更新

63、單元土…,《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審批…,《深圳市拆除重建類城市更新單元…《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房…,《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)…《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則（修訂稿）》,《深圳市拆除重建類城市更新單元…《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃…,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,0.00%,0.00%,2.94%,2.94%2.94%2.94%2.94%2.94%,5.88%5.88%5.88%5

64、.88%5.88%,8.82%,11.76%,14.71%,17.65%,《深圳市拆除重建城市更新單元土…,《深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目…,《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管…,《深圳市拆除重建類城市更新單元…《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級(jí)…,《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則（修訂…《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類…,《深圳市拆除重建類城市更新單元…《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃…,容積率！開發(fā)量！可售物業(yè)！,,2019年粵港澳大灣區(qū)城市

65、更新投資計(jì)劃,,,,4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，計(jì)劃投資深圳、東莞城市更 新項(xiàng)目的企業(yè)各占比20%，其次在惠州，占比 15%，深莞惠三市投資意向比例將近55%。,5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，超過29%的企業(yè)計(jì)劃在深圳投資 城 市 更 新 項(xiàng) 目 ， 其 次 在 廣 州 和 珠 海 ， 各 占 比 18%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,珠海,中山,廣州,佛山,惠州,,,,,,

66、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,東莞,珠海,中山,廣州,佛山,惠州,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,東莞,珠海,中山,廣州,佛山,惠州,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,深圳,東莞,珠海,中山,廣州,佛山,惠州,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，超過24%的企業(yè)傾向投資深圳城市更新項(xiàng) 目。臨深投資趨

67、勢(shì)加強(qiáng)，東莞成為企業(yè)投資城市更新項(xiàng) 目重要目的地。市場(chǎng)價(jià)值高、政策較好， 臨深投資更看東莞,2、本地房企情況超過29%的本地房企計(jì)劃投資深圳投資城市更 新項(xiàng)目，其次更愿意投資東莞城市更新項(xiàng)目。,3、外地房企情況在深外地房企中，超過20%的企業(yè)認(rèn)為需要在 深圳投資城市更新項(xiàng)目，其次在東莞和惠州， 占比分別為19%與15%，深莞惠三市投資意向 比例將近54%。,深圳,深圳,,深圳,東莞,珠海,中山,廣州,佛山,惠州,Chapter

68、04新政策周期趨勢(shì),新周期，向左走？向右走？,房企舊改看統(tǒng)籌，更新整備一起上；實(shí)業(yè)舊改工改工，產(chǎn)業(yè)全流程監(jiān)管。,市場(chǎng)面臨分化新趨勢(shì),企業(yè)應(yīng)變新政八大機(jī)遇與挑戰(zhàn)-1,1. 中長期投資開發(fā)必須高度關(guān)注對(duì)接《深圳市城市更新戰(zhàn)略規(guī)劃（2019-2035）》2. 短期投資開發(fā)需快速密集對(duì)接“全市及各區(qū)城市更新“十三五” 規(guī)劃修訂工作”3. 傳統(tǒng)房企應(yīng)積極參與各區(qū)片區(qū)統(tǒng)籌研究，實(shí)操中央國企+民企+社會(huì)資本合作改造更能實(shí)