某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查報告

1、,,,委托方：***集團(tuán)***分公司執(zhí)行方：,,***集團(tuán) ? ******項(xiàng)目市場調(diào)查報告,1、宏觀經(jīng)濟(jì)及背景分析,1.1 ***市房地產(chǎn)市場概況,2002年是***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年，政府出臺了一系列激活房市、引導(dǎo)和調(diào)動住房消費(fèi)的政策，有力地促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年我市房地產(chǎn)市場的總體狀況是：住房消費(fèi)環(huán)境得到改善、房地產(chǎn)市場交易日趨活躍、消費(fèi)者購房信心進(jìn)一步增強(qiáng)。 1、政府努力改善住房

2、消費(fèi)環(huán)境，切實(shí)維護(hù)購房者權(quán)益。主要體現(xiàn)在：1）商品房買賣合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案，根除“一房多售、重復(fù)抵押”現(xiàn)象；2）以套內(nèi)面積計(jì)價，化解商品房面積糾紛；3）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)；4）建立信用檔案信息系統(tǒng)，保證市場信息暢通；5）解決“兩證”歷史遺留問題，重塑市場主體信心。 2、在市場機(jī)制上，政府采取積極有效的政策措施，刺激我市住房消費(fèi)。1）降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的規(guī)費(fèi)，減輕購房者的負(fù)擔(dān)；2）制定激活

3、房地產(chǎn)市場的10條規(guī)則，調(diào)動了購房者的熱情；3）實(shí)施路橋收費(fèi)改革和土地出讓公示招標(biāo)制度；4）主動開展有利于***市乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的研討活動；5）舉辦多種形式的房地產(chǎn)市場交易會，活躍市場，促進(jìn)消費(fèi)。,1.2 ***市房地產(chǎn)市場概況,***直轄六年來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時期，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)及住宅投資859.53億元，年均增長28.1%，占全市社會固定資產(chǎn)總投資的22.1%；全市累計(jì)房屋交易面積3616.39萬平方米，成

4、交金額509.05億元，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值287.4億元。 2002年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資245.91億元，同比增長25%，比去年凈增49.24億元。從當(dāng)年竣工1390.73萬平方米商品房構(gòu)成來看，商品住宅1033.60萬平方米，比去年同期上升40%；商業(yè)營業(yè)用房266.30萬平方米，同比增長37.5%；辦公樓50.01萬平方米，同比下降11.7%；其他80.82萬平方米。全年合計(jì)銷售商品房1016.58萬平方米，平均銷售價

5、格為1556元／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房銷售均價為1277元，比去年同期上升146元。個人購房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面積達(dá)到12平方米，城鎮(zhèn)居民已告別短缺時代，消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化，由簡單滿足生活需要的“居者有其屋”躍升到更加注重質(zhì)量、品牌、環(huán)境、智能的更高更新，休閑享受“小康生活”的時尚追求。 2002年，***市主城區(qū)審批土地1060宗，面積6860公頃

6、；全年批準(zhǔn)入市項(xiàng)目210個，面積達(dá)601萬平方米。據(jù)估計(jì)，2003年***市土地市場的總體趨勢為：土地增量、存量供應(yīng)同步增長，但以存量供應(yīng)為主。專家估計(jì)，2003年，北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現(xiàn)突出，成為消費(fèi)者購房的首選區(qū)域，成為我市房地產(chǎn)交易市場的兩個主題板塊。,1.3 ***市房地產(chǎn)市場概況,2003年上半年，***市主城區(qū)商品房銷售成交面積達(dá)到５３２.８６萬平方米，成交金額達(dá)１０５.８８億元，成交均價為每平方米１９８７元。分別比200

7、2年同期增長68.1％、75.4％、4.4%。 據(jù)預(yù)測，今年下半年房產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。據(jù)分析，目前***樓市“熱度”是比較理性的、正常的，是與***社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的，沒有產(chǎn)生過熱的現(xiàn)象。根據(jù)到2010年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，十年間，***市將新增城鎮(zhèn)人口600萬人；如果按每人25平方米的建筑面積計(jì)算，僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過了1.5億平方米，如果將其中一半由房地產(chǎn)開發(fā)來完成，平均

8、每年也可達(dá)800萬平方米。此外，***市主城區(qū)尚有400多萬平方米的危舊房。據(jù)測算，每改造1平方米危舊房，將產(chǎn)生3.5平方米的新房需求，據(jù)此計(jì)算，僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來約1500萬平方米的住房要求。 2003年一季度，***市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速、均衡、良好的發(fā)展態(tài)勢。全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.73億元，同比增長41.3%；商品房竣工面積120.74萬平方米，同比增長1.3倍；商品房銷售勢頭強(qiáng)勁，共計(jì)銷售面積131

9、.9萬平方米，同比增長1.1倍，大于商品房的竣工面積，其中，商品住宅銷售面積為110.11萬平方米，占銷售總量的83.5%。投資和市場的良好發(fā)展勢頭說明不存在過熱、過量、比例失調(diào)，泡沫經(jīng)濟(jì)的問題。,1.4 ***區(qū)概況,***區(qū)是***市主城區(qū)之一，位于嘉陵江、長江交匯處北岸，東、南、西三面分別與巴南、南岸、渝中、沙坪壩等區(qū)隔江相望，北與渝北區(qū)接壤。***區(qū)擁有214平方公里土地，47萬人口，轄8街3鎮(zhèn)168個居委會和81個村委會，是*

10、**市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。 ***區(qū)擁有***最發(fā)達(dá)的交通，區(qū)中心距***港7公里、火車站3公里，乘車20分鐘即可到******國際機(jī)場，機(jī)場國內(nèi)航線通達(dá)46個城市。***區(qū)境內(nèi)交通便利，嘉陵江大橋及復(fù)線橋、黃花園大橋、石門大橋、大佛寺大橋等和規(guī)劃建設(shè)的共13座橫跨長江、嘉陵江的公路、鐵路大橋?qū)?**區(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩等主城區(qū)緊密相連。 ***區(qū)是***重要的商貿(mào)區(qū)

11、和物資集散地，家樂福、重百集團(tuán)、國美、新世紀(jì)等大型商企落戶***，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場為全國最大的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，銷售量居全國第二，***商業(yè)城面積達(dá)37.5萬平方米,觀音橋、五里店、大石壩三大商業(yè)圈和***步行該街也正在積極建設(shè)中。,1.5 ***區(qū)人口概況,***區(qū)有居民常住戶數(shù)15.85萬戶，總?cè)丝?6.65萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口36.52萬人，農(nóng)業(yè)人口10.13萬人；總?cè)丝谥心信戎貫?0.88：49.12；戶平均人口為2.94人；人口

12、密度為每平方公里2156人，僅次于渝中區(qū)。***區(qū)2001年末全社會從業(yè)人員數(shù)為26.61萬人。 本項(xiàng)目位于***片區(qū)，屬華新街地區(qū)。截止到2001年底，該地區(qū)有居民戶數(shù)為17300戶，比上一年增長78戶，增長率1.63%；該地區(qū)有人口56296人，比上年增長2012人，增長比率為3.71%，為全區(qū)12個地區(qū)中人口年增長最快的地區(qū)。,1.6 ***區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,2001年，***區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值56.26億元，比上年增

13、長11.1%，增長幅度在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中位居第一；其中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為1.21、34.93、20.12億元。 2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資42.08億元，其***地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.73億元，比上年增長41.55%。 2001年，***區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額35.23億元，比上年增長9.97%，比上年的增幅快4.04個百分點(diǎn)，比全市的增幅快1.27個百分點(diǎn)。 200

14、1年末，***區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)136.16億元，比年初增長23.68%，其中居民儲蓄存款余額達(dá)63.34億元，比年初增長27.17%。,1.7 ***區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況,***區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁，其中，外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升。 2001年，***區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成42億元，同比增長41.9%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.72億元，同比增長41.55%，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，完成住宅

15、投資10.4億元，同比增長93.4%。2001年，全區(qū)房屋竣工面積57.15萬平方米，同比增長45.53%，其中住宅竣工40.6萬平方米，比上年增長27.99%；截止2001年末，全區(qū)房屋空置面積42.77萬平方米，同比增長41.81%，其中住宅空置24.1萬平方米，同比增長16.25%。,,,2.1 樣本構(gòu)成,,,總有效樣本(780個)= A類(280個)+ B類(500個)A類---入戶樣本180個加定點(diǎn)攔截樣本100個，合計(jì)28

16、0個；B類---CATI電話調(diào)查樣本500個；,樣本總數(shù)：780個,調(diào)查顯示：女性在整個家庭購房決策者中扮演了重要的角色，特別是對房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。,2.2 樣本年齡構(gòu)成,調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢。20--30歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主力買家之一；其次，是年齡在45歲以上年齡段的消費(fèi)者。這表明，目前置業(yè)的主要人群在年齡結(jié)構(gòu)上呈兩極分化，低齡者和高齡者是主力。,,2.3 樣本職業(yè)構(gòu)成,小結(jié)：在A類調(diào)查

17、樣本群體中，“一般職工”和“私營業(yè)主”成為兩類最大數(shù)量的被訪對象，占總比例的50%以上。而在B類調(diào)查樣本中，“一般職工”、“事業(yè)單位人員”、“管理人員”成為最集中的被訪對象，比例達(dá)到7成以上；本次調(diào)查采用的三種調(diào)查方式所獲得的樣本，比較均勻地覆蓋了地塊周圍的樣本以及樣本所具有的職業(yè)特征。,,,2.6 樣本生活階段,分析顯示，住房需求量最大的兩個購房群體是：（1）家庭中孩子逐漸長大面臨成家，需要一套獨(dú)立新房或人口增多、孩子成人需要擴(kuò)

18、大居住空間的家庭；（2）家庭中有孩子正在念書，家庭為了孩子能在一個比較好的學(xué)校里就讀，會綜合考慮購置并搬遷到一個有好的學(xué)校配置的新住宅社區(qū)。,（樣本：780個）,2.7 樣本收入水平,調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個人月收入來看，普遍偏低（月收入低于1200元的占 58.34%），而家庭月收入在2000—3000元的家庭比重最大，達(dá)到30.56%。,個人月收入,家庭月收入,（樣本：280個）,3、潛在購房者購房需求分析,3 .1.1 置

19、業(yè)類型,研究顯示： “第一次置業(yè)”買的是一個落腳的地方；樣本中“自購房用于居住”的占93.44%，仍然是最主要的購房群體；有28.13%的樣本已經(jīng)擁有一套商品房或其他形式的自有住宅,成為“以提高生活品質(zhì)”的多次置業(yè)群體, 這部分樣本以45歲以上年齡段的被訪者為主,他們大多數(shù)事業(yè)有成，家庭和睦、穩(wěn)定，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，隨著住房二、三級市場的開放，他們潛在的需求得以釋放，成為購房的次級主力群體。此外，還

20、有近7%的消費(fèi)者屬于純粹的“投資型”購房者。,3 .1.2 置業(yè)類型細(xì)分,3 .3.3 不同置業(yè)類型對社區(qū)規(guī)模的偏好,,3 .3.6 家庭月收入與社區(qū)規(guī)模的關(guān)系,家庭月收入與對“社區(qū)規(guī)?！钡男枨蟪收嚓P(guān)，高收入的購房群體，比較偏好規(guī)模較大的社區(qū)。,3 .3.8 社區(qū)類型,“社區(qū)型住宅”是潛在購房群體居住的共同選擇。 按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，開發(fā)商就會投入更多的資金進(jìn)行配套設(shè)計(jì)， 居住者就會感到環(huán)境更加舒

21、適、生活更加便捷。購物、上學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施 及物業(yè)管理等等方面都有優(yōu)勢。 如果社區(qū)規(guī)模太大，就會受到購房者的嚴(yán)重抵觸，消費(fèi)者害怕人太多產(chǎn)生不 必要的擁擠和麻煩。 有近50%的消費(fèi)者選擇“小型社區(qū)”（500戶及以下）, 這說明隨著城市人口密度 的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當(dāng)一部分高收入消費(fèi)群體傾向于購買低密度 的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活； 總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏

22、好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（500～1500戶）； “單體樓”的主要目標(biāo)購買者是以“投資”為目的“買房用于出租”者，以及一小部分 “第一次置業(yè)”的單身群體。,3 .4.1 建筑類型,調(diào)查顯示：多層、小高層、低層成為消費(fèi)者對建筑類型的首選。選擇多層的 占到40.56%，其次為小高層占25%，和中高層占13.33%。 定性研究發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對高層建筑（望山望水）的需求比例呈增長趨勢，高 層建筑視野開闊，采光和通風(fēng)良好，

23、成為消費(fèi)者一種新選擇。,（樣本：280個）,3 .4.2 不同年齡特征對建筑類型的偏好,希望住低層、多層的樣本以“45歲及以上”的年齡段為最多，希望居住在小高層的以“25—29歲”居多，希望住高層的以“35—39歲”居多。,3 .4.3 不同職業(yè)特征對建筑類型的偏好,3 .5.3 面積需求,調(diào)查顯示：套內(nèi)面積在71～100平方米的住房市場需求最集中,占到53.3%； 其次，面積在100平方米以上的住房，市場需求累計(jì)起

24、來也達(dá)到30%的需求； 50—70平米的中小戶型也有一定的市場需求，調(diào)查顯示，占到總體的14.4%,3 .5.5 不同職業(yè)背景對面積的需求,3 .5.6 對不同社區(qū)類型與面積的關(guān)系,,3 .7.2 住房戶型結(jié)構(gòu)需求,隨戶型的增大，購房者對空間結(jié)構(gòu)要求多樣化，有層次感的錯層、躍層需求比例呈分散在各種戶型結(jié)構(gòu)當(dāng)中。,3 .7.3 住房戶型結(jié)構(gòu)需求,3 .8.1 同層戶數(shù)需求,調(diào)查顯示： 市場主力需求要求同層戶

25、數(shù)在4戶為最佳，占調(diào)查總數(shù)的45%；項(xiàng)目在規(guī)劃時，開發(fā)商應(yīng)充分考慮市場的需求，采用多種形式，設(shè)計(jì)出既滿足市場需求又滿足開發(fā)商利益的房屋。,3 .8.2 不同購房總價與同層戶數(shù)的關(guān)系,3 .9 對衛(wèi)生間個數(shù)的需求,兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì)“主衛(wèi)”和“客衛(wèi)”,3 .10.1 對陽臺個數(shù)的需求,兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì)“生活陽臺”和“休閑陽臺”,3 .10.2 對陽臺形狀的需求,原音重現(xiàn): “陽臺最好有兩個，一個生活陽臺，一

26、個休閑陽臺” “陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人） “在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間”（中年人） “可以在陽臺上放簡單的健身器材”（年輕人） “主陽臺要有10M2以上”,3 .11.1 對主要功能房的需求程度,戶型設(shè)計(jì)首先考慮戶型分隔、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。無“暗房”。,3 .11.2 大戶型輔助用房重要性分析,相對重要,相對重要,3 .11.3 需要面積加大

27、的功能房,3 .11.4 大戶型綜合分析,在設(shè)計(jì)大戶型房屋的時候，考慮更多的是體現(xiàn)居住的舒適性。我們所稱的大戶型，也并非是面積無限制的大，而是以滿足面積合理、功能完善為條件的。 例如，一套讓人居住舒適的大戶型中，除了要有足夠的客廳、臥室、廚衛(wèi)以外，還應(yīng)該有玄關(guān)、衣帽間、儲藏間、保姆房等。或許，這對于舒適型的大戶型來說，這些成了不可或缺的必須，大戶型必須要設(shè)計(jì)兩個以上的陽臺和衛(wèi)生間。 大戶型的優(yōu)點(diǎn)：

28、 （1）功能比較完善，面積的加大，使得動靜分區(qū)、潔污分區(qū)能夠更好地得到保障；（2）寬敞舒適，大戶型在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮景觀、采光、通風(fēng)的要求，同時還要有足夠的空間來支配衛(wèi)生間、廚房的需要。 大戶型的缺點(diǎn)： （1）房子總價高，消費(fèi)者購買的成本大； （2）假如設(shè)計(jì)不當(dāng)，很容易造成面積浪費(fèi)，不能體現(xiàn)其應(yīng)有的價值。,3 .11.5 大戶型各功能房分析,3 .12 交

29、房標(biāo)準(zhǔn)的需求,,購房群體對“毛坯房”的需求比例呈現(xiàn)降低的趨勢。開發(fā)商可對交房標(biāo)準(zhǔn)形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤。,3 .13.1 對物業(yè)管理需求,消費(fèi)者的聲音,“開發(fā)商實(shí)現(xiàn)自己的承諾” “開發(fā)商有好的為用戶服務(wù)的心態(tài)，才會全心全意服務(wù)” “維修要及時解決” “管理體系正規(guī)，不要存在太多隨機(jī)性” “物業(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好” “我覺得′龍湖‵和′錦繡山莊‵物業(yè)管理不錯” “物業(yè)管理也有

30、ISO900論證” “有專業(yè)的物管公司” “收多少錢就價值多少” “人性化服務(wù)，比業(yè)主先想到”,***的消費(fèi)者對小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。,3 .13.2 對物業(yè)管理需求,3 .14.1 社區(qū)配套需求,3 .14.2 社區(qū)公共配套需求,3 .14.3 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施需求,3 .14.4 社區(qū)康樂配套設(shè)施需求,按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～300平方米的康樂設(shè)施配套，******社區(qū)能容納近2萬人居住，因此

31、，康樂設(shè)施的最優(yōu)供給量為6000平米左右。,3 .15 對景觀和朝向的需求,3 .16 對整體建筑風(fēng)格的需求,3 .17.1 對居住在大橋附近的態(tài)度,3 .18.1 不同職業(yè)背景對付款方式的選擇,調(diào)查顯示： 37.14%的購房者選擇“按揭”購房，29.64%的購房者傾向“分期付款”； 不同職業(yè)背景的購房者在選擇付款方式上有明顯的不同； 43.48%的“企業(yè)管理人員”和29.09%的“私營業(yè)主“購房

32、時傾向于“分期付款”； 57.14%的“事業(yè)單位職員”和“專業(yè)技術(shù)人員”傾向于“按揭付款”購房。,3 .18.2 不同年齡段對付款方式的選擇,3 .18.3 不同家庭收入水平對付款方式的選擇,3 .19.1 對房子總價的承受能力,結(jié)果分析： 被訪者對購房總價承受能力較弱。單套總價在10--15萬的購買需求最大,占40.6%和39.05%；其次，是單套總價在15--20萬的住房，需求分別是31.1%和26.63%

33、；排在需求第三位的是20—25萬元的住房，需求比例分別為14.2%和10.6%。,3 .19.2 不同年齡特征對購房總款的承受能力,3 .19.3 不同職業(yè)特征對購房總款的承受能力,結(jié)果分析： 事業(yè)單位員工（如教師、醫(yī)生等）、企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)人員的購房群體總價的承受能力相對較強(qiáng)，其中單套總價能承受15--25萬元的比例分別達(dá)到66.67%、84.78%、80.65%。,3 .19.4 不同家庭收入水平對購房總

34、款的承受能力,結(jié)果分析： 購房群體總價的承受能力與目前家庭經(jīng)濟(jì)收入呈高度正相關(guān)。高收入群體即有一定的經(jīng)濟(jì)積蓄，并且，他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源。,3 .19.5 不同社區(qū)規(guī)模與購房總款的關(guān)系,調(diào)查結(jié)果： 分析顯示，隨著消費(fèi)者對“社區(qū)規(guī)模”需求的加大，購房總價的支付能力也相應(yīng)增強(qiáng)。有實(shí)力的買家傾向于購買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤，因?yàn)椋虚_發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施。,3 .20 對按揭首付款的承受能力,結(jié)果分析

35、： 被訪者選擇首付款金額在3.1萬--4萬元所占比例最大，達(dá)32.05%；其次是2.1--3萬元，占28.21%；選擇首付款在4--5萬元和首付款在9萬元以上的比重一樣，都為8.97%，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，能夠承受首付款在9萬元以上的樣本都為購買150平方米大戶型的高端消費(fèi)者。,3 .21 對月按揭款的承受能力,,結(jié)果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時,充分考慮了自身的經(jīng)濟(jì)收入水平。選擇月供款在600—900元之間的樣本

36、所占比例最大，達(dá)41.77%；其次是月供款在300--600元之間，占30.38%；能承受月供款在1500元及以上的消費(fèi)者很少，只占了調(diào)查總體的5.05%。,4、對***項(xiàng)目本身的測試,4 .1.1 對“民居”建筑風(fēng)格的需求（A類）,4 .1.2 對“民居”建筑風(fēng)格的需求（B類）,4 .2.1 對項(xiàng)目單價的預(yù)期,調(diào)查分析： 調(diào)查顯示，由于***片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候，消費(fèi)者對本項(xiàng)目的預(yù)期也比較好，因此，經(jīng)綜合評估后

37、，建議本項(xiàng)目開盤價格可采用低開高走的策略，開盤價定位在1900～2100元每平方米（套內(nèi)面積），隨后根據(jù)市場狀況逐步拉高。,4 .2.2 對項(xiàng)目開盤單價的最高預(yù)期,分析發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者對本項(xiàng)目開盤單價的預(yù)期最高單價為2355元每平方米，其中，能承受的開盤單價最高拐點(diǎn)為2500元，超過該價格消費(fèi)者就可能會難以接受。（價格）都是以套內(nèi)單價計(jì)算。,4 .3 對工商大學(xué)與***關(guān)系的認(rèn)知,***工商大學(xué)B區(qū)（原渝州大學(xué)文財(cái)學(xué)院）

38、就位于***片區(qū)，該大學(xué)是***片區(qū)人口最多的單位之一。由于該學(xué)校的存在使得***片區(qū)的發(fā)展超過***其它同類區(qū)域，該學(xué)校給***帶來了巨大的機(jī)會。,4 .5.1 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（A類）,4 .5.2 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（B類）,4 .6 ***區(qū)各片區(qū)吸引力分析,研究顯示：***區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目本區(qū)域消化能力超過40%。本次抽樣研究結(jié)果顯示，對潛在購房者最有吸引力的三個片區(qū)依次是觀音橋片區(qū)

39、、五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū)，而本項(xiàng)目所在地***片區(qū)排在最后的選擇位置上。據(jù)分析，這與現(xiàn)階段***片區(qū)臟、亂、差情況突出有密切的關(guān)系，消費(fèi)者還沒有意識到***作為上檔次居住社區(qū)的價值。,4 .7 對******項(xiàng)目的購買意向分析,,“可能性≤50”的原因：,5、消費(fèi)者購房的信息來源,5 .1 消費(fèi)者買房的五步驟:,消費(fèi)者的“買房經(jīng)”,,“一看”：比較“報紙”、“電視”和“樓書”上的房地產(chǎn)信息，進(jìn)行初步篩選；“二詢”：向朋友

40、、同事等生活中密切接觸的信賴的人打聽項(xiàng)目情況；“三探”：到樓盤現(xiàn)場實(shí)地探測虛實(shí)；打入銷售熱線電話，詢問項(xiàng)目細(xì)節(jié)： 如交房時間、有哪些戶型、土地使用年限等；“四等”：到現(xiàn)場與開發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時機(jī)；“五成”：訂下自己喜歡的房子。,,“最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi)”，銷售時應(yīng)在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者；,5 .2.1 獲取房地產(chǎn)信息的渠道,調(diào)查顯示： 報紙、親友介紹、電視是潛在購

41、房者獲取樓盤信息的主要途徑。,,,,一 類,二 類,5 .2.2 獲取房地產(chǎn)信息的渠道,“口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對“成交客戶”老業(yè)主給予多種營銷方式，爭取連動銷售，開發(fā)商 應(yīng)提高重視程度,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。 傳統(tǒng)的“報紙“仍然是達(dá)成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強(qiáng)勢媒體， 買家對樓盤廣告和信息不會排斥，有效的房地產(chǎn)廣

42、告對推動樓盤 銷售非常重要，其中，有60%的購房群關(guān)注報紙“房地產(chǎn)專版”。,“房交會”減少了潛在購房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息； 房交會是開發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對話的良好的平臺； “電視”逐漸受到潛在購房群體的重視，聽覺、視覺的刺激，“房子”類專題節(jié)目 受到消費(fèi)者的喜歡； “樣板房”對于買期房的消費(fèi)者有一個直觀的參考，好的樣板房對銷售非常關(guān)鍵。,“專業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。

43、 “私營業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。,5 .2.3 獲取房地產(chǎn)信息的渠道,,親友介紹,（單位：%）,5 .3.1 有效的報紙媒體,主流報紙媒體,輔助報紙媒體,,,,,（樣本：280個）,5 .3.2 不同年齡段對報紙的關(guān)注,（樣本：280個）,5 .3.3 不同文化程度對報紙的關(guān)注,（樣本：280個）,5 .3.4 不同職業(yè)背景對報紙的關(guān)注,（樣本：280個）,5 .3.5

44、 不同背景特征樣本對報紙的關(guān)注,消費(fèi)者目前最信賴的是《***晨報》和《***晚報》的房地產(chǎn)信息；其中“35歲以上”年齡段的購房群體更偏好《***晚報》；“25～35歲”年齡段更偏好《***晨報》；《渝洲導(dǎo)報》有 一部分穩(wěn)定的“30歲-”年齡段青年讀者群體；,低學(xué)歷購房群體偏好《***晚報》的房地產(chǎn)信息； 中高學(xué)歷購房群體偏好《***晨報》； 《渝洲導(dǎo)報》有一部分穩(wěn)定的高學(xué)歷（本科及以上）男性讀者群體；,“一般職員”和“管理

45、人員/事業(yè)單位人員”偏好《***晚報》和《***晨報》的房地產(chǎn)信息； “教師群體”消費(fèi)者比較偏好《***晚報》； “專業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生” 群體偏好《***晚報》和《***晨報》的房地產(chǎn)信息，且比較關(guān)注 《渝洲服務(wù)導(dǎo)報》； “私營業(yè)主/個體戶” 群體偏好《***晚報》和《***商報》。,5 .4 消費(fèi)者關(guān)注的房地產(chǎn)信息點(diǎn),（樣本：280個）,5 .5.1 消費(fèi)者對房地產(chǎn)品牌的評價,（樣本：280個）,5 .5.2

46、 消費(fèi)者對房地產(chǎn)品牌的評價,5 .6 消費(fèi)者對房地產(chǎn)廣告的態(tài)度（定性研究結(jié)論）,“買房前一定會收集報紙上的房地產(chǎn)廣告” “開發(fā)商打廣告,可以提高知名度” “廣告投入量,是開發(fā)商實(shí)力的反映” “房地產(chǎn)廣告虛夸層份不小” “房地產(chǎn)廣告對于買房很重要”,結(jié)果顯示，消費(fèi)者對樓盤廣告不排斥，而有效的房地產(chǎn)廣告對推動樓盤銷售 非常重要，特別是對品牌的樓盤和社區(qū)型的樓盤。,5 .7 消費(fèi)者關(guān)注的廣告信息點(diǎn)

47、,,越重要,,,重點(diǎn)考慮,,,消費(fèi)者關(guān)注的廣告信息點(diǎn)： “有無合法手續(xù)” “交房時間” “環(huán)境狀況” “交通狀況”,（樣本：280個）,5 .8.1 消費(fèi)者購房心理價值分析,“方便” 、 “實(shí)用” 、 “舒適” 、“安全性”在規(guī)劃和推廣中應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)。,調(diào)查啟示：***區(qū)潛在購房群體多屬首次置業(yè)者，購房以改善居住條件或解決居住為主要目的。因此，房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)突出“方便”、“實(shí)用”的主體特色。,,關(guān)注焦點(diǎn),（樣本：28

48、0個）,5 .8.2 購房心理價值分析 (定量研究結(jié)論),,,關(guān)注增值潛力,更加關(guān)注房子的安全性、舒適和實(shí)用,（樣本：280個）,5 .8.3 購房心理價值分析 (定性研究結(jié)論),房子的角色,“房子”是一個港灣； “有自己的房子，才有家的感覺”； “現(xiàn)代人壓力很大，回到家就可以放松了，我需要安靜、寧靜、幽靜”； “目前大家都開始重視交流，35歲以下的人群工作外閑暇時的小聚會在日常生活中占有 非常重要的地位；

49、 成家的人群在住宅內(nèi)開聚會的頻率明顯低于未成家的人，家仍主要屬于個人家庭的； “50歲以上的人”的親戚比較多，會經(jīng)常串門”； “教師群體的生活比較有規(guī)律和單調(diào)，家要承擔(dān)備課等工作的職能”； “現(xiàn)代家庭的住房，需要家居+辦公結(jié)合在一起的需求模式比例增大”。,5 .8.4 購房心理價值分析 (定性研究結(jié)論),舒適的意義,“舒適和性格、職業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，希望視野開闊”； “小區(qū)有休閑設(shè)施”； “小區(qū)要有層次感“； “

50、我希望居住的社區(qū)內(nèi)業(yè)主可以交流，希望大家的文化修養(yǎng)比較高，重視擇鄰而居”； “小區(qū)的配套也不要太齊全，這樣會嘈雜”； “舒適居住分內(nèi)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、和周邊的大環(huán)境” “郊區(qū)很舒適，但沒有車，不方便”； “***是山水園林城市，如果住的地方缺少這些就沒有***味道”； “現(xiàn)在流行綠色、水、山、樹、運(yùn)動、健康、寧靜等等” “小區(qū)舒適一定要要增加文化設(shè)施甚至是文藝設(shè)施，健身房、游泳池太大眾化，是否 可以將“琴

51、棋書畫”放入小區(qū)，每種愛好的人都可以找到交流的朋友，而且教師群體中 這樣的人比較多； “身份限于個體，品牌體現(xiàn)整體”； “小區(qū)要有一個圖書館”。,5 .8.5 購房心理價值分析 (定性研究結(jié)論),方便的意義,實(shí)用的意義,希望離上班地方不太遠(yuǎn)，希望步行回家，最遠(yuǎn)為“20～30”分鐘； “公共交通非常重要，出行方便”； “生活方便，日常生活，吃、穿、住、行”； “孩子讀書上學(xué)方便”； “有醫(yī)療設(shè)施，有小病不用跑醫(yī)

52、院”；,“我討厭什么概念”，消費(fèi)者回歸到房子結(jié)構(gòu)的重視； “實(shí)用就是大一點(diǎn)的房子”；,5 .8.6 購房心理價值分析 (定性研究結(jié)論),,原音再現(xiàn): “買房子自己住，舒服清靜就好” “品牌代表開發(fā)商實(shí)力、物管好、能否準(zhǔn)時拿到 相關(guān)證件、消費(fèi)者無更多的地產(chǎn)專業(yè)知識，只能相 信開發(fā)商實(shí)力和以往的樓盤品質(zhì)”。 “我主要考慮房子結(jié)構(gòu)是否合理，功能是否實(shí)用” “老百姓一般都沒有私家車，需要便捷的公交站線”

53、“居住在熟悉的環(huán)境里，有老鄰居、老朋友陪伴”。,5 .8.7 選擇/購買時考慮的因素（定性研究結(jié)論）,地理位置,開發(fā)商信譽(yù),“我考慮中心地段、方便，停車也方便” “我考慮交通方便，將來還可以方便出租” “我工作在***區(qū)，所以比較方便” “在***區(qū)生活習(xí)慣了” “***區(qū)房價比渝中區(qū)便宜很多，而且交通發(fā)達(dá)” “地段是綜合的因素” “和親戚/朋友住得近”,“我們把錢交了，就不希望發(fā)生糾紛” “開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)

54、就不存在法律上的問題” “隨著競爭激烈，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問題”,重點(diǎn)陳述,5 .9.1 購房考慮的因素問題（定量研究）,（樣本：280個）,5 .9.2 購房考慮的因素問題（定性研究）,房價,住宅是商品，消費(fèi)者有極強(qiáng)的價格敏感度； “房價”分為：總價與單價； 總價是衡量消費(fèi)者對一套住房整體的經(jīng)濟(jì)承受能力； 單價是消費(fèi)者為房子的“品質(zhì)”、“地段”給出的性價比分值；,地理位置,消費(fèi)者首先篩選居住的大區(qū)域和片區(qū)的

55、傾向； ***消費(fèi)者目前有極強(qiáng)的“遷居不遷區(qū)”的情節(jié)，并且“地段”是一個綜合考察指標(biāo)； 購房者對于地段的要求，是隨著交通成本的上漲（時間、精力、經(jīng)濟(jì)）而提出的； 位于交通要道，生活方便的房產(chǎn)無論是售價和銷售效果都要比其他房產(chǎn)突出很多；,5 .9.3 購房考慮的因素問題（定性研究）,戶型,“功能性、私密性、舒適性和居住人口規(guī)?！笔窍M(fèi)者的基本要求； 規(guī)劃中應(yīng)關(guān)注消費(fèi)者的文化背景、生活習(xí)慣的需求，還要考慮一定的靈活性和超前性；,

56、配套,生活配套設(shè)施完善程度的追求，已經(jīng)體現(xiàn)出這群購房者對房產(chǎn)的苛求已經(jīng)大大走出了所購 產(chǎn)品（房屋物業(yè)）、走向了小區(qū)甚者外部社區(qū)的環(huán)境。不僅對住宅房間內(nèi)的設(shè)計(jì)和功能 配套毫不放松要求，對于外部的小區(qū)和社區(qū)環(huán)境，社會交往、社區(qū)的休閑娛樂和運(yùn)動健 康的設(shè)施提出了新的要求，更體現(xiàn)了這群高素質(zhì)購房者所追求的不僅僅是換一個更大的 房間、更便利的位置，而是追求一種更舒適、更人本的生活方式。 隨著購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，已出現(xiàn)對優(yōu)美的園

57、林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。景觀設(shè)計(jì) 要與建筑風(fēng)格吻合。景觀雖然是人造的，但一定要自然，不是簡單的噴泉和假山，而應(yīng)該 形成“生態(tài)環(huán)境”的設(shè)計(jì)?！八焙苤匾?，小橋流水，給業(yè)主安靜的感覺。,5 .9.4 購房考慮的因素問題（定性研究）,物業(yè)管理,“對于物業(yè)管理和服務(wù)功能的強(qiáng)化也是目前購房者關(guān)注的問題”； “現(xiàn)在物業(yè)管理，缺乏人性化的東西，希望提供親情服務(wù)，物業(yè)管理人與業(yè)主不是被管理 和管理者的關(guān)系，而是朋友和鄰居；而現(xiàn)在物

58、管人員呆在那里不動，很傻，業(yè)主不知道 他們做了些什么工作，對業(yè)主有哪些好處和幫助”； “目前物業(yè)管理專業(yè)化水平比有限，應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)化培訓(xùn)，最好為轉(zhuǎn)業(yè)軍人為物業(yè)管理人員， 他們的素質(zhì)較高，有一定的急救知識”； “物業(yè)管理，現(xiàn)在普遍做的不好的是后續(xù)服務(wù)，希望24小時為業(yè)主提供服務(wù)”； 業(yè)主關(guān)注所購房產(chǎn)能夠帶給居住者一個什么樣的生活質(zhì)量和狀態(tài)，所以開發(fā)商在加強(qiáng)產(chǎn)品 本身功能時，還更應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)附屬的軟性服務(wù)功能，才能真正符合潛在

59、購房群體所期望 的理想住宅產(chǎn)品。,5 .9.5 購房考慮的因素問題（定性研究）,開發(fā)商品牌,“我們把錢交了，就不希望發(fā)生糾紛”； “隨著競爭激烈，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問題”； 有品牌的開發(fā)商就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住房消費(fèi)者的共識，打造一個優(yōu)良的品牌，不僅 能增加消費(fèi)者的購買信心，而且還能給消費(fèi)者一種成就感和地位感，給予其參與社會競 爭的勇氣和力量，所以對品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。 對產(chǎn)品品牌的認(rèn)

60、同可以延伸至對產(chǎn)品使用者的認(rèn)同，對缺乏專業(yè)房地產(chǎn)購房知識的彌補(bǔ)， 后續(xù)居住生活的無顧慮和麻煩，就意味著二次置業(yè)的購房者已經(jīng)逐步注重所購房產(chǎn)能夠 帶來的產(chǎn)品使用功能以外的“貼牌”效應(yīng)。,5 .10.1 購房首選五因素比較（定量研究）,（樣本：280個）,5 .10.2 首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定量研究）,5 .10.3 首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定性研究）,“一次置業(yè)”的消費(fèi)者重視樓盤的“物業(yè)管理”、“設(shè)施配

61、套”和“付款方式”；“二次以上置業(yè)”消費(fèi)者更關(guān)注項(xiàng)目的“設(shè)施配套”、“環(huán)境景觀”和“增值潛力”。,定量研究顯示： 潛在購房群體在購買住宅產(chǎn)品時候，第一層次考慮的是“房子”的硬性指標(biāo)，而對于第二層次各軟性指標(biāo)的重視程度，不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平、不同置業(yè)類型對消費(fèi)者考慮軟指標(biāo)的影響都有較大的不同。,產(chǎn)品定位及市場建議,6 .1 項(xiàng)目的市場定位,1） 充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，為部分具有消費(fèi)能力的工薪族，尤其是嘉陵

62、江對面渝中區(qū)范圍內(nèi)有一定文化，有一定專業(yè)技術(shù)的企事業(yè)單位職工、公務(wù)員提供精致、細(xì)膩、舒適的生活空間。 2） 以高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中低成本的建安費(fèi)用，中高品質(zhì)的整體形象，經(jīng)濟(jì)適用的多款戶型，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的公建配套，周到的物業(yè)管理來營造獨(dú)有的濱江小區(qū)樓盤特色。 3） 注重實(shí)效、戒除奢華，努力降低消費(fèi)者的支付能力，走中檔價位高檔品質(zhì)的路線，多給消費(fèi)者以真切的關(guān)懷，多給消費(fèi)者實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。 4） 

63、; 保持合理商業(yè)面積以臨街特色商鋪營造人氣商氣，增強(qiáng)周邊居住氛圍。 市場定位：“大眾消費(fèi)的精品樓盤”或“新生代的溫馨家園”。,6 .2 項(xiàng)目的消費(fèi)定位,1、項(xiàng)目主要定位于為需求面積在70—100平方米（套內(nèi)）以內(nèi)，單價在2000元左右，總價在15—20萬元以內(nèi)的消費(fèi)群提供產(chǎn)品。這類消費(fèi)群是***市的大眾消費(fèi)者，占到購房總體的70%左右。 2、為滿足市場的整體需求，建議本項(xiàng)目考慮設(shè)計(jì)30%—40%的戶型面積在

64、100—160平方米，單價在2500元左右，總價在25—40萬元的康居型住宅。 3、建議本項(xiàng)目在臨街面規(guī)劃一二層商鋪，多為40—200平方米的獨(dú)立商鋪，單價在20—80萬元左右，為中小業(yè)主提供經(jīng)營性資產(chǎn)。 4、項(xiàng)目還應(yīng)該為有私家車的業(yè)主設(shè)計(jì)地下停車場或半地下車庫，每個單價在7--10萬元左右，為已經(jīng)取得一定成就或打算購置轎車的業(yè)主解決停車之便。,6 .3 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位,主力買家,次級買家,,在渝中區(qū)和*

65、**區(qū)效益較好的公司、企業(yè)、工廠、研究所工作的中高層管理人員、干部、專業(yè)技術(shù)人員 。,年齡在25—35歲之間，收入水平較高、工作穩(wěn)定且購房為成家的年輕白領(lǐng)職業(yè)者 。,渝中區(qū)和***區(qū)部分因舊城改造而拆遷的居民。,,目前在***區(qū)工作/居住的潛在購房者,傾向中檔中小社區(qū)規(guī)模樓盤的潛在購房者,因子女分家、父母養(yǎng)老而分離出來的購房者,開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，應(yīng)在戶型、結(jié)構(gòu)上采取多元化，挖掘潛在消費(fèi)者需求的共同點(diǎn)，盡量避免戶型單一，結(jié)構(gòu)失衡。本項(xiàng)

66、目的最大目標(biāo)市場是***區(qū)擁有穩(wěn)定收入、具有較高文化程度、講究生活品質(zhì)和注重生活質(zhì)量的社會中層人士，特別是中青年人士。而關(guān)注和加入本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，一般都具有一定的樓盤鑒賞能力，對環(huán)境、功能、規(guī)劃、升值潛力、內(nèi)在素質(zhì)及發(fā)展商、承建商信譽(yù)都有比較高的要求。因此，本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷推廣時都應(yīng)該足夠考慮這些因素。,在***華新街、觀音橋片區(qū)內(nèi)長期居住的“土著居民”。,6 .4 項(xiàng)目的戶型定位,鑒于目前***樓市的戶型普遍偏

67、大，總價偏高，需求存在錯位的現(xiàn)象，建議項(xiàng)目的戶型定位以90--140平米的中戶型錯層為主（面向收益較好的青年夫婦、中年夫婦），90平米以下的小戶型為輔（面向單身白領(lǐng)、白領(lǐng)青年夫妻、分家后的老年夫婦），合理配備150平米以上的躍層（面向經(jīng)濟(jì)收入好的成功人士、企事業(yè)單位中高層管理人員、二次置業(yè)的白領(lǐng)人士）。 對于每一款戶型的設(shè)計(jì)都應(yīng)本著精益求精，合理安排，節(jié)約每一寸空間的原則，增強(qiáng)戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，給消費(fèi)者以高的性價比實(shí)惠，使項(xiàng)目的

68、成功推出成為***房市的一個亮點(diǎn)，從而，也使項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)成為銷售的一個賣點(diǎn)。,6 .5 項(xiàng)目的價格定位,1、本項(xiàng)目以市場比較法和有效需求成本加價法相結(jié)合的綜合分析作為定價模式。 2、以地段、交通、小區(qū)規(guī)模、環(huán)境、配套、戶型、人文景觀、物業(yè)檔次等因素綜合考慮計(jì)算，建議本項(xiàng)目的住宅價格以2200元為均價。 3、確定一個樓層、朝向、戶型最遺憾的單位為起價，如1680元/平方米，然后根據(jù)各款戶型的樓層、朝向、戶型制定出差

69、異性價格，即一房一價，不同房屋的差價可達(dá)到400—800元/平方米，即起價1680元，最高價可達(dá)到2480元/平方米。 4、商鋪也要根據(jù)位置、面積、戶型、樓層制定出差異性價格，平街一樓可定為7000元/平方米，二層可定為5000元/平方米，均價為6000元/平方米。 5、車位按每個40平方米計(jì)算，單價在1800元/平方米左右。 銷售價格一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行，對折扣要按照放權(quán)原則辦，不得隨意溢價或者破格降價，如售價形