【房地產(chǎn)進(jìn)入城市可行性報(bào)告】山鋼青島城市進(jìn)入研究終稿2017

1、山鋼青島城市進(jìn)入研究,,目錄 CONTENTS,宏觀條件發(fā)展研究,Part 1,1-城市發(fā)展研究 2-區(qū)域發(fā)展研究,城市發(fā)展研究,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,城市概況：青島地處山東半島南部，2016年底入選國(guó)家中心城市，同時(shí)定位為山東半島城市群青島都市圈核心城市，城市地位得以提升，發(fā)展空間巨大。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,城市定位：國(guó)家中心城市山東半島城市群青島都市圈核心城市國(guó)

2、際性港口城市國(guó)際性濱海度假旅游城市國(guó)家歷史文化名城“一帶一路”橋頭堡城市東北亞國(guó)際航運(yùn)中心15個(gè)副省級(jí)城市之一5個(gè)計(jì)劃單列市之一,4個(gè)全球城市11個(gè)中心城市,城市經(jīng)濟(jì)：2016年青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所放緩，但GDP首次突破萬億大關(guān)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理；良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,2012年-2016年青島市GDP及增速走勢(shì),2012年-2016年青島市三產(chǎn)占

3、比變化,數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),2016年，青島市GDP達(dá)10011.3億元，首次突破萬億大關(guān)；增長(zhǎng)率7.9%，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，增速有所放緩；青島經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，從近五年三產(chǎn)占比變化來看其中，一產(chǎn)和二產(chǎn)占比不斷下降，三產(chǎn)占比上升，且占據(jù)主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)愈加合理。,城市人口：2015年青島常住人口達(dá)到909.7萬，人口總量大，吸附力強(qiáng)；城市化率為70%，隨著城市化程度的不斷提高將會(huì)帶來更多的置業(yè)需求。,Part

4、1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,2013年-2015年青島市常住人口及城市化率,2015年山東省各城市常住人口數(shù)量及增長(zhǎng)率,數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào),從近三年數(shù)據(jù)來看，青島市常住人口數(shù)量逐年增加，年均增長(zhǎng)率約0.86%，2015年常住人口達(dá)909.7萬；青島城市化率也在不斷增長(zhǎng)，2015年達(dá)到70%；從2015年山東省內(nèi)各城市常住人口來看，青島位居全省第三位，僅次于臨沂、濰坊，青島人口增長(zhǎng)率高于全省平均水平。,,城市規(guī)劃：青

5、島都市圈的規(guī)劃建設(shè)將極大提高核心城市青島的競(jìng)爭(zhēng)力，協(xié)同濰坊等城市一體發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展藍(lán)色經(jīng)濟(jì)，建設(shè)陸海統(tǒng)籌、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的都市圈。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,都市圈定位青島都市圈定位為未來“全省發(fā)展核心引擎”，具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的都市圈，成為東北亞地區(qū)國(guó)家合作樞紐之一，中國(guó)海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。城市構(gòu)成都市圈由青島和濰坊2市和煙臺(tái)的萊陽(yáng)、海陽(yáng)構(gòu)成。人口規(guī)劃2020年總?cè)丝谶_(dá)到2000萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)

6、到1400萬人；2030年總?cè)丝谶_(dá)到2300萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到1800萬人。交通規(guī)劃要以濟(jì)南、青島為核心,構(gòu)建“三橫五縱”的高速鐵路主骨架,形成覆蓋50萬人以上城市的高速鐵路網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)城市群3小時(shí)交通圈，都市區(qū)內(nèi)節(jié)點(diǎn)縣市1小時(shí)交通圈，設(shè)區(qū)市中心城區(qū)與周邊縣市1小時(shí)通勤圈。青島要提升青島港通過能力,建設(shè)成為東北亞國(guó)際航運(yùn)樞紐和多式聯(lián)運(yùn)結(jié)合的全國(guó)性綜合交通樞紐。,資料來源：山東半島城市群規(guī)劃（2016-2030）,城市規(guī)劃：島城將構(gòu)

7、筑“一軸、三城、三帶、多組團(tuán)”的城鎮(zhèn)空間布局，建成國(guó)際化海灣城市，東、西、北三城區(qū)環(huán)灣聯(lián)動(dòng)發(fā)展是城市未來的發(fā)展重心。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,一軸大沽河生態(tài)中軸：設(shè)置大沽河河口濕地保護(hù)區(qū)，將大沽河流域建設(shè)成貫穿南北的防洪綠色安全屏障三城環(huán)膠州灣東岸城區(qū)；西岸城區(qū)；北岸城區(qū)三帶東岸煙威青綜合發(fā)展帶：依托濱海大道、青連鐵路等交通廊道，集中布局港口、濱海旅游、行政商務(wù)中心、藍(lán)色硅谷等核心戰(zhàn)略空間；西岸濟(jì)濰

8、青綜合發(fā)展帶：依托青榮城際、青龍高速等交通廊道，布局多個(gè)城市副中心、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；濱海藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶：依托膠濟(jì)鐵路、青蘭高速等交通廊道，促進(jìn)膠州灣西岸城市空間向北拓展；多組團(tuán)10個(gè)次中心城市以及一部分小城鎮(zhèn),數(shù)據(jù)來源：《青島城市總體規(guī)劃（2011-2020）》,城市產(chǎn)業(yè)：青島產(chǎn)業(yè)依托城市發(fā)展布局，重點(diǎn)打造北岸城區(qū)高端制造業(yè)、東岸城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、西岸城區(qū)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)；中心城區(qū)主要承擔(dān)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“藍(lán)色”為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律。,Part

9、 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,城市交通：對(duì)外構(gòu)建海陸空一體的綜合交通樞紐，對(duì)內(nèi)優(yōu)化完善中心城區(qū)的交通體系，2020年將實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)主要城市間2小時(shí)、市域內(nèi)1小時(shí)的通達(dá)目標(biāo)，極大提高城市交通通達(dá)性。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,對(duì)外：鐵路：新建紅島站、青島西站，改建膠州北站；建設(shè)濟(jì)青高鐵、濰萊城際、青連鐵路紅島至膠南城際鐵路、董家口港疏港鐵路等；公路：以高速公路和一級(jí)公路為骨干，二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)公路為基

10、礎(chǔ)；港口：推動(dòng)港鐵聯(lián)運(yùn)，打造東北亞國(guó)際航運(yùn)中心，董家口港區(qū)、前灣港區(qū)、黃島港區(qū)、老港區(qū)分工合作，協(xié)調(diào)發(fā)展；民航：建設(shè)青島新機(jī)場(chǎng)；,對(duì)內(nèi)：軌交：建設(shè)M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期；常規(guī)公交：新建約150公里公交專用道，開展設(shè)置BRT系統(tǒng)，積極發(fā)展定制公交；道路交通：東岸城區(qū)建設(shè)“四橫三縱”、預(yù)留“一橫一縱”快速路網(wǎng)絡(luò)；北岸城區(qū)建設(shè)“兩橫七縱”、預(yù)留“一橫”快速路網(wǎng)絡(luò)；西岸城區(qū)建設(shè)“三橫

11、兩縱”、預(yù)留“兩橫”快速路網(wǎng)絡(luò)；,軌道交通：青島地鐵3號(hào)線已全線貫通，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)將開通9條；城市軌道交通的建設(shè)將完善城市交通體系，大大增強(qiáng)區(qū)域通達(dá)性，為城市的后續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,軌道交通：青島通過政府立法形式固定軌道交通盈利模式，形成“地鐵建設(shè)+效益返還”的良性循環(huán)，將軌道交通帶來的沿線土地及物業(yè)增值等外部化產(chǎn)出效益還原為軌道交通經(jīng)營(yíng)

12、單位的內(nèi)部收益。,,土地規(guī)劃控制范圍,土地開發(fā)核心區(qū)、特定區(qū),土地使用權(quán)出讓收益歸集,為最大限度發(fā)揮軌道交通帶來的經(jīng)濟(jì)效益，青島市規(guī)定軌道交通車輛基地、停車場(chǎng)、車站、區(qū)間及其用地紅線外200米區(qū)域內(nèi)為軌道交通土地開發(fā)利用核心區(qū)，200米至規(guī)劃控制的1000米區(qū)域范圍內(nèi)為土地開發(fā)特定區(qū)。,核心區(qū)土地由軌道交通經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)開發(fā)，由軌道交通帶來的沿線土地溢價(jià)收入納入地鐵專戶，用于軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。特定區(qū)由區(qū)市政府負(fù)責(zé)開發(fā)，相關(guān)沿線土地溢價(jià)

13、由市和區(qū)市分享符合開發(fā)原則。,為實(shí)現(xiàn)軌道交通建設(shè)與沿線土地開發(fā)的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，將軌道交通規(guī)劃線路兩側(cè)各1000米內(nèi)的土地以及市、區(qū)（市）人民政府確定用于支持軌道交通建設(shè)和發(fā)展的其他土地納入軌道交通規(guī)劃控制范圍并實(shí)施有效控制。,青島市軌道交通土地資源開發(fā)利用管理辦法2016年11月13日發(fā)布2017年1月1日實(shí)施,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究,軌道交通：軌交線開通后對(duì)中心區(qū)域，造成的結(jié)果是城市輻射范圍擴(kuò)大、功能強(qiáng)化，

14、導(dǎo)致商業(yè)中心集結(jié)，區(qū)域辦公集中，同時(shí)縮短邊緣區(qū)的交通時(shí)間，對(duì)沿線物業(yè)將產(chǎn)生正向的價(jià)格引導(dǎo)。,Part 1.1 宏觀條件發(fā)展研究—城市發(fā)展研究小結(jié),青島定位為國(guó)家中心城市，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、人口吸附力強(qiáng)，交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，有力支撐城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，值得企業(yè)進(jìn)入。,,,,,,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),城市規(guī)劃,交通條件,城市人口,,鐵路：新建紅島站、青島西站，改建膠州北站，建設(shè)濟(jì)青高鐵等，預(yù)計(jì)到十三五末，將建成四

15、大樞紐、五大干線的高鐵網(wǎng)；軌交：青島地鐵3號(hào)線全線貫通，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)將開通9條（M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期）。,,,,青島市常住人口數(shù)量逐年增加，2015年達(dá)909.7萬，人口總量大吸附力強(qiáng)；青島市常住人口城鎮(zhèn)化率不斷上升，2015年達(dá)到70.0%，城市化程度的不斷提高將會(huì)帶來更多的置業(yè)需求。,島城東城、西城、北城三城環(huán)灣聯(lián)動(dòng)發(fā)展，規(guī)劃建成國(guó)際化海灣城市，同時(shí)國(guó)家中心城市的規(guī)劃定位也

16、將極大的提高城市地位，提升城市未來發(fā)展空間。,2016年青島市GDP首次突破萬億大關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，增速有所放緩；青島產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)打造北岸城區(qū)高端制造業(yè)、東岸城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、西岸城區(qū)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)。,宏觀小結(jié),區(qū)域發(fā)展研究,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,區(qū)域經(jīng)濟(jì)：西海岸、即墨、膠州、城陽(yáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資、人均GDP都位居前列，但即墨、膠州等

17、外圍區(qū)域房地產(chǎn)投資略低，屬于潛在開發(fā)區(qū)域。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,區(qū)域人口和消費(fèi)：2015年西海岸、即墨、膠州人口總量大，常住人口同比增速較快；膠州、城陽(yáng)、高新社零總額較低，隨著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消費(fèi)能力有望進(jìn)一步提升。,資料來源：青島市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒,從2015年各區(qū)域常住人口數(shù)據(jù)來看，西海岸、即墨、市北、膠州人口總量位居前列，市北人口增速弱于其他三區(qū)；從2015年各區(qū)域社零總額數(shù)據(jù)來看，市北、市南位居

18、區(qū)域前兩位，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，其次為西海岸、即墨，膠州、城陽(yáng)、嶗山和高新區(qū)社零總額相對(duì)偏低，未來提升空間較大。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,區(qū)域投資：隨著西海岸、新機(jī)場(chǎng)、藍(lán)色硅谷等重大建設(shè)項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，西海岸、膠州、即墨區(qū)域投資將會(huì)持續(xù)增加，屬熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，但膠州、即墨房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)較少；李滄、西海岸、嶗山、市北房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)旺盛。,2015年西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)完成投資1714.7億元，增長(zhǎng)15.8%；即墨藍(lán)色硅

19、谷區(qū)域共有在建產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目（房地產(chǎn)開發(fā)類除外）210個(gè)，比上年增加 12個(gè)，完成投資346.3億元，增長(zhǎng)15.8%。膠州主要是膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但房地產(chǎn)開發(fā)程度低，投資小。李滄、市北、嶗山和市南開發(fā)建設(shè)已進(jìn)入成熟期投入相對(duì)少，房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資方向。,2015年青島各區(qū)域固定資產(chǎn)投資對(duì)比圖,資料來源：青島統(tǒng)計(jì)年鑒,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,市南區(qū)：青島政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，青島灣區(qū)將成為

20、市南區(qū)未來發(fā)展的新引擎，著力推進(jìn)老城區(qū)的有機(jī)更新，通過歷史街區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)。,匯泉灣區(qū)-太平角六路以西、小青島以東的匯泉灣區(qū)重點(diǎn)做好傳統(tǒng)風(fēng)貌和歷史建筑的保護(hù)利用，充分發(fā)揮人文資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展文化博覽、影視制作、旅游、健康等產(chǎn)業(yè)，塑造特色鮮明的城市中央休閑區(qū)。青島灣區(qū)-小青島以西、膠州灣以東的青島灣區(qū)，傳承歷史文脈，有序推進(jìn)老城區(qū)有機(jī)更新，引入時(shí)尚、文化、創(chuàng)意、商務(wù)等業(yè)態(tài)，成為歷史街區(qū)與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和諧統(tǒng)一的新“街里”，市

21、南發(fā)展新引擎。,發(fā)揮浮山灣發(fā)展優(yōu)勢(shì)，挖掘匯泉灣發(fā)展?jié)摿?，彰顯青島灣發(fā)展特色，統(tǒng)籌濱海一線空間、資源與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全力構(gòu)建文化為紐帶，金融商務(wù)、時(shí)尚消費(fèi)為特色的“三灣一帶、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、相互促進(jìn)、共同繁榮”的現(xiàn)代化國(guó)際城區(qū)新格局。,浮山灣區(qū)-青島大學(xué)以西、太平角六路以東的浮山灣區(qū)，發(fā)揮行政中心、金融與商務(wù)、商貿(mào)中心優(yōu)勢(shì)，持續(xù)推進(jìn)高端樓宇建設(shè)，努力提升配套水平和軟環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融、國(guó)際商務(wù)、時(shí)尚消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)，打造國(guó)際商務(wù)中心和時(shí)尚消費(fèi)中

22、心。,資料來源：區(qū)域十三五規(guī)劃,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,市北區(qū)：膠州灣藍(lán)色經(jīng)濟(jì)高端商務(wù)帶的規(guī)劃落地將成為區(qū)域?qū)ν忾_放的重要窗口，發(fā)揮其港口優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域西部的崛起。,十三五期間市北區(qū)將全面構(gòu)架“一帶崛起、兩極引領(lǐng)、三區(qū)聯(lián)動(dòng)、生態(tài)提升”的城市空間發(fā)展格局，促進(jìn)資源整合、優(yōu)勢(shì)集聚、功能強(qiáng)化、融合帶動(dòng)。“一帶”—膠州灣藍(lán)色經(jīng)濟(jì)高端商務(wù)帶，以“郵輪母港城”和“歡樂濱海城”建設(shè)為依托,以環(huán)灣大道為紐帶, 形

23、成沿膠州灣岸線藍(lán)色經(jīng)濟(jì)高端要素集聚發(fā)展的格局。“兩極”—?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，以大學(xué)科技園為核心,建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū),作為全區(qū)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的主陣地,；充分發(fā)揮中央商務(wù)區(qū)對(duì)金融等高端服務(wù)業(yè)和優(yōu)勢(shì)商務(wù)資源的集聚作用,加快建設(shè)中心廣場(chǎng),完善周邊配套?！叭齾^(qū)”—青島特色文化記憶片區(qū)、新都心片區(qū)、浮山片區(qū)，傳承文化，激發(fā)活力,打造青島老城區(qū)特色文化記憶片區(qū)；提升品質(zhì)，匯聚高端,把新都心片區(qū)打造成為青島城市空間建設(shè)的新名片；完善服務(wù),優(yōu)化功能

24、，把浮山片區(qū)建設(shè)成為全市宜居幸福高品質(zhì)生活示范區(qū)。,資料來源：區(qū)政府工作報(bào)告,,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,李滄區(qū)：地處青島市區(qū)北端，是進(jìn)出青島的咽喉之地，憑借現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、交通商貿(mào)區(qū)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)區(qū)和世園生態(tài)區(qū)的建設(shè)提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。,十三五規(guī)劃指出，將積極推進(jìn)“一核提升、兩極牽引、三軸帶動(dòng)、四區(qū)協(xié)同”的空間發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的內(nèi)涵式升級(jí)。一、一核提升打造現(xiàn)代商貿(mào)核心區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、文化創(chuàng)意核

25、心區(qū)，全面提升李滄區(qū)在青島東岸城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力。二、兩極牽引交通商務(wù)增長(zhǎng)極。利用鐵路、地鐵、公路、海灣大橋的復(fù)合交通樞紐優(yōu)勢(shì)，完善區(qū)域通達(dá)性，推進(jìn)“擁灣樞紐”建設(shè)。世園生態(tài)增長(zhǎng)極。利用世博園生態(tài)優(yōu)勢(shì)和品牌價(jià)值，融入青島藍(lán)色硅谷、青島財(cái)富管理中心產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造國(guó)際知名的旅游度假目的地。三、三軸帶動(dòng)金水路、黑龍江路、重慶路為三大主發(fā)展軸，安順路、天水路—唐山路、九水路為三大次發(fā)展軸。強(qiáng)化發(fā)展軸與核心區(qū)、東西增長(zhǎng)極之間的功能傳

26、導(dǎo)，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的空間格局。,四、四區(qū)協(xié)同世園生態(tài)新區(qū)核心區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意、金融服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)，打造“安居福地、創(chuàng)意高地、休閑勝地”?，F(xiàn)代商貿(mào)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、星級(jí)酒店、文化創(chuàng)意、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，打造半島地區(qū)最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的一站式消費(fèi)天堂。交通商務(wù)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展交通商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，打造特色鮮明、功能復(fù)合、充滿生機(jī)的現(xiàn)代濱海新城。轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展

27、綠色智造、現(xiàn)代物流、工業(yè)總部、復(fù)合地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，打造宜居、宜業(yè)的國(guó)家級(jí)工業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)和城市更新實(shí)驗(yàn)區(qū)。,資料來源：區(qū)政府工作報(bào)告,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,嶗山區(qū)：地處島城東部，財(cái)富金融中心、科技創(chuàng)新中心的開發(fā)建設(shè)將成為區(qū)域發(fā)展的重要引擎，沙子口和王哥莊兩個(gè)輔城的打造將實(shí)現(xiàn)區(qū)域休閑度假產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。,十三五規(guī)劃指出將全力構(gòu)筑“一主兩輔、三帶相融、四區(qū)聯(lián)動(dòng)、山海田園”的現(xiàn)代化中心城區(qū)。（一）一主兩輔：即一個(gè)主

28、城區(qū)、兩個(gè)輔城區(qū)。主城區(qū)全力推進(jìn)70余平方公里的中韓、北宅一體化發(fā)展，打造財(cái)富金融中心、科技創(chuàng)新中心。沙子口輔城，通過沙子口街道四姜一灣、街道駐地及周邊中北嶗片區(qū)等區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，全力打造具有嶗山特色的旅游文化新城。王哥莊輔城，以嶗山灣國(guó)際生態(tài)健康城開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，促進(jìn)以休閑度假、健康養(yǎng)生為特色的健康業(yè)提速發(fā)展，為打造國(guó)際濱海新城奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）三帶相融：即濱海旅游文化帶、環(huán)山綠色休閑帶、沿河景觀宜居帶。 “十三五”期間，必

29、須加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，全力踐行綠色發(fā)展理念，筑牢生態(tài)安全屏障，打造天藍(lán)、地凈、水清、山綠的發(fā)展環(huán)境，建設(shè)美麗嶗山。（三）四區(qū)聯(lián)動(dòng)：即金家?guī)X金融區(qū)、青島中央創(chuàng)新區(qū)、嶗山風(fēng)景旅游度假區(qū)、嶗山灣國(guó)際生態(tài)健康城。（四）山海田園：建設(shè)美麗嶗山和特色小鎮(zhèn)，打造生態(tài)田園風(fēng)光，是嶗山區(qū)今后較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。,嶗山區(qū)空間發(fā)展布局圖,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,城陽(yáng)區(qū)：區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)高端化、城市生態(tài)化、社會(huì)現(xiàn)代化；區(qū)

30、域發(fā)展處于高速發(fā)展期，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將成為區(qū)域發(fā)展主要支撐點(diǎn)。,十三五規(guī)劃指出，按照“全域統(tǒng)籌、多規(guī)合一、產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展要求，構(gòu)筑起“雙心驅(qū)動(dòng)、軸帶展開、融合發(fā)展”新格局。一、堅(jiān)持雙心驅(qū)動(dòng)完善提升城區(qū)公共中心服務(wù)功能、規(guī)劃建設(shè)西部服務(wù)中心，構(gòu)筑“雙心”并舉、相向發(fā)展的帶狀城市空間發(fā)展格局，推動(dòng)發(fā)展要素向“雙心”集聚，區(qū)域發(fā)展由圈層輻射轉(zhuǎn)向并行發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。二、推動(dòng)軸帶展開以正陽(yáng)路、春陽(yáng)路、岙東路、王沙路等骨干交

31、通路網(wǎng)為發(fā)展軸，合理優(yōu)化資源配置，打通全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展脈絡(luò)，增強(qiáng)對(duì)周邊區(qū)市的輻射帶動(dòng)功能。主城綜合服務(wù)輻射軸。重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。東部城區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展軸和西部城區(qū)功能拓展軸，重點(diǎn)發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，白沙河高端商務(wù)發(fā)展帶。重點(diǎn)培植以總部辦公、文化創(chuàng)意、高端商務(wù)、旅游服務(wù)與休閑康體為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。嶗山西麓健康休閑產(chǎn)業(yè)帶。重點(diǎn)發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，適當(dāng)發(fā)展醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、旅游、休閑、文化等服務(wù)業(yè)態(tài)。,三、促進(jìn)融合發(fā)展堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)

32、、生態(tài)優(yōu)先發(fā)展原則，規(guī)劃建設(shè)六個(gè)發(fā)展組團(tuán)。 城區(qū)組團(tuán)。重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意、教育培訓(xùn)、中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和水平。流亭組團(tuán)。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、高端商住、濱海濱河旅游、電子商務(wù)與服務(wù)外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和節(jié)能環(huán)保、精密機(jī)械、裝備制造等先進(jìn)制造業(yè)。夏莊組團(tuán)。重點(diǎn)發(fā)展健康頤養(yǎng)、休閑旅游、服務(wù)外包、高端居住等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新一代信息技術(shù)、生物科技等新興產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游。

33、惜福鎮(zhèn)組團(tuán)。重點(diǎn)發(fā)展健康頤養(yǎng)、文化旅游、休閑度假等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、特種汽車、精密機(jī)械等先進(jìn)制造業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游、山村旅游等。棘洪灘組團(tuán)（動(dòng)車小鎮(zhèn)組團(tuán)）。重點(diǎn)發(fā)展軌道交通、節(jié)能環(huán)保、新材料等新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流、科技信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。,資料來源：區(qū)政府工作報(bào)告,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,高新區(qū)：區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展高端制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，市政配套不斷落位，紅島中心區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入新階段，預(yù)計(jì)成為未來土地出讓主

34、要區(qū)域，打造全新人文居住區(qū)。,,高新區(qū),紅島高鐵時(shí)代廣場(chǎng),紅島國(guó)際會(huì)展中心,高新區(qū)圍繞“藍(lán)色、高端、新興”的產(chǎn)業(yè)定位，突出形成特色鮮明的“1+5”產(chǎn)業(yè)體系?？萍挤?wù)業(yè)—重點(diǎn)建設(shè)中科院光電院、中科院軟件所等10個(gè)技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)，加快推進(jìn)清華大學(xué)科技園、西交大3d技術(shù)研究院等300萬平方米科技園區(qū)和孵化器建設(shè)。軟件與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)—已啟動(dòng)建設(shè)30平方公里的青島軟件科技城，以新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心，已引進(jìn)國(guó)家軟件與集成電路創(chuàng)新中心等18個(gè)專業(yè)

35、園區(qū)和市級(jí)軟件公共服務(wù)平臺(tái)。海洋生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)—2平方公里的“青島藍(lán)灣藥谷”已正式開園，全省最大的生物醫(yī)藥孵化器和市級(jí)生物醫(yī)藥公共研發(fā)服務(wù)平臺(tái)。海工裝備研發(fā)產(chǎn)業(yè)—突出海洋特色，簽約引進(jìn)國(guó)內(nèi)技術(shù)水平最高的中船重工海洋裝備研究院，14個(gè)一流海工裝備研發(fā)機(jī)構(gòu)集體落戶高新區(qū)，將成為國(guó)內(nèi)最大的海工裝備研發(fā)集群。高端智能制造產(chǎn)業(yè)—加快布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，2012年下半年啟動(dòng)建設(shè)青島國(guó)際機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)、華中科技大學(xué)等建立了協(xié)同創(chuàng)新平臺(tái)

36、。節(jié)能技術(shù)與新材料產(chǎn)業(yè)—立足海洋優(yōu)勢(shì)，以石墨烯為突破口，迅速發(fā)展新技術(shù)與新材料產(chǎn)業(yè)，,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,西海岸新區(qū)：國(guó)家級(jí)新區(qū)，區(qū)域發(fā)展上升至國(guó)家戰(zhàn)略，規(guī)劃引領(lǐng)和帶動(dòng)全市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，以五年再造一個(gè)青島為建設(shè)目標(biāo)，比肩東岸城區(qū)。,西海岸新區(qū)功能布局示意圖,資料來源：區(qū)政府工作報(bào)告,按照十三五規(guī)劃，堅(jiān)持優(yōu)化“一核雙港、多區(qū)聯(lián)動(dòng)、軸帶貫通、組群發(fā)展”空間總體架構(gòu)?！耙缓恕敝醒牖盍^(qū)—新青島未來的

37、生態(tài)極核、創(chuàng)業(yè)新都和活力地標(biāo)；“兩港”前灣港—打造國(guó)際集裝箱海運(yùn)干線樞紐港；董家口港—打造國(guó)家大宗干散貨集散交易中心和能源儲(chǔ)運(yùn)中心；“多區(qū)”轉(zhuǎn)型升級(jí)區(qū)—前灣保稅港區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)際旅游度假區(qū)、海洋高新區(qū)；產(chǎn)城融合區(qū)—靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、董家口循環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)、中德生態(tài)園、古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)、西客站商務(wù)區(qū)都市農(nóng)業(yè)和特色小鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)—現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)“軸帶”打造以沿海旅游業(yè)發(fā)展帶、生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展帶、主干道網(wǎng)為軸線的城市發(fā)展帶

38、，構(gòu)成縱橫通透格局“組群”靈山灣影視城—連接?xùn)|西城區(qū)形成完整城市形態(tài)；董家口港城—以港興城；古鎮(zhèn)口海軍城—軍民融合特色海軍城；王臺(tái)國(guó)際城—智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、國(guó)際化特征突出的國(guó)際合作新城。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,即墨市：作為千年古都、商貿(mào)名都，位于半島龍頭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中心地帶，創(chuàng)智新區(qū)新政府駐地的落成和藍(lán)色硅谷的規(guī)劃落地發(fā)展將成為即墨新一輪增長(zhǎng)引擎，城市優(yōu)勢(shì)資源向城市東部?jī)A斜，實(shí)現(xiàn)城市的増級(jí)擴(kuò)容

39、。,十三五規(guī)劃指出，按照產(chǎn)業(yè)集聚與土地集約利用的原則，建立和完善“一軸一帶八組團(tuán)”的空間格局，實(shí)現(xiàn)功能合理、定位明確的產(chǎn)業(yè)布局。一、一軸先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展軸。重點(diǎn)發(fā)展汽車及零部件制造、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新能源等產(chǎn)業(yè)，打造即墨先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展軸。二、一帶現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。重點(diǎn)發(fā)展市場(chǎng)商貿(mào)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。三、八組團(tuán)青島藍(lán)谷。是青島實(shí)施藍(lán)色引領(lǐng)戰(zhàn)略的核心，也是即墨打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)全域發(fā)展領(lǐng)軍城市的強(qiáng)力引擎。

40、依托海洋國(guó)家實(shí)驗(yàn)室、山東大學(xué)等科研院所，建設(shè)國(guó)家海洋科技興海示范基地。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)智新區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、文化創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)孵化、信息服務(wù)、健康產(chǎn)業(yè)、城市綜合體、高端商住等。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局示意圖,青島汽車產(chǎn)業(yè)新城。加快一汽大眾華東生產(chǎn)基地、捷能汽輪機(jī)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，建設(shè)以汽車產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，集展覽銷售、研發(fā)培訓(xùn)、綜合服務(wù)等于一體的產(chǎn)業(yè)新城。即墨古城。加快實(shí)施即墨古城工程，提升周邊區(qū)域，發(fā)展特色商業(yè)街、文化旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。即墨

41、國(guó)際商貿(mào)城。大規(guī)模整合16處專業(yè)市場(chǎng)，建成中國(guó)北方規(guī)模最大、檔次最高、帶動(dòng)作用最強(qiáng)的商貿(mào)物流聚集區(qū)。青島國(guó)際陸港。加快建設(shè)濟(jì)鐵綜合物流園、跨境電商小鎮(zhèn)、公路港物流樞紐和半島國(guó)際汽車貿(mào)易城。大沽河沿岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。主要包括移風(fēng)店鎮(zhèn)、段泊嵐鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)科研、設(shè)施農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代種業(yè)、濱河生態(tài)旅游等，打造國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范科技園區(qū)。沿海藍(lán)色產(chǎn)業(yè)預(yù)留區(qū)。主要包括金口鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)實(shí)行保護(hù)性漸進(jìn)式開發(fā)，預(yù)留承接青島藍(lán)谷高端產(chǎn)業(yè)

42、轉(zhuǎn)移的空間。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究-規(guī)劃篇,膠州市：臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃落地后將成為膠州新一輪的發(fā)展引擎，同時(shí)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)等都將成為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)跨越式發(fā)展的重要因素。,十三五推進(jìn)6大重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域融合發(fā)展、錯(cuò)位發(fā)展、科學(xué)發(fā)展。國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，圍繞“高端、新興、智慧、生態(tài)”，加速產(chǎn)城融合，注重創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、體制機(jī)制改革和外資項(xiàng)目引進(jìn)，打造高端智慧新區(qū)。國(guó)家級(jí)示范物流園，圍繞全力打造物流之城，依托多式聯(lián)運(yùn)海關(guān)

43、監(jiān)管中心，加強(qiáng)鐵路國(guó)際物流園與青島港、空港國(guó)際物流園的產(chǎn)業(yè)協(xié)同和功能互補(bǔ)，完善物流園區(qū)和物流企業(yè)交易、配送、金融、信息等服務(wù)功能，為產(chǎn)業(yè)集群提供集成化、專業(yè)化、一體化服務(wù)，提升企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，申建國(guó)家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，全力打造航空之城。保障膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濟(jì)青高鐵、機(jī)場(chǎng)快線、輕軌地鐵等交通配套設(shè)施建設(shè)。東部中央商務(wù)區(qū)，加快“承接南北，融匯東西”，以三里河濱水景觀帶為軸，整合景觀、交通、功能、空間等資源，實(shí)現(xiàn)東部商務(wù)區(qū)

44、與行政中心的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。大沽河省級(jí)旅游度假區(qū)。鞏固大沽河治理成果，充分發(fā)揮度假區(qū)拉動(dòng)作用，形成集休閑旅游、康體保健、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老服務(wù)、特色商業(yè)等功能為一體的產(chǎn)業(yè)鏈。生態(tài)農(nóng)業(yè)特色功能區(qū)。依托西南部洋河、里岔、鋪集豐富的自然生態(tài)和良好的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游、觀光農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)村生態(tài)旅游等產(chǎn)業(yè),Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,區(qū)域規(guī)劃：主城區(qū)主要依托區(qū)域發(fā)展載體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；輔

45、城及外圍區(qū)域發(fā)展主要依托國(guó)家級(jí)新區(qū)、交通樞紐建設(shè)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等助力區(qū)域發(fā)展。,,市南區(qū)：青島經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心全力構(gòu)建文化為紐帶，金融商務(wù)、時(shí)尚消費(fèi)為特色的的現(xiàn)代化國(guó)際城區(qū)新格局。,西海岸,膠州,即墨,嶗山,李滄,市北,城陽(yáng),市南,高新,市北區(qū)：中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū)以及膠州灣藍(lán)色經(jīng)濟(jì)高端商務(wù)帶都將為區(qū)域新一輪發(fā)展助力。,李滄區(qū)：發(fā)展活力區(qū)依托商貿(mào)商務(wù)區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)以及生態(tài)區(qū)規(guī)劃來提高區(qū)域在東岸城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。,嶗山區(qū)：財(cái)富

46、中心、科創(chuàng)中心依托主城的財(cái)富金融中心、科創(chuàng)中心，輔城的休閑旅游度假來提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。,城陽(yáng)區(qū)：城區(qū)北大門以打造高水平的科技型、生態(tài)型、人文型城區(qū)為目標(biāo)，對(duì)接?xùn)|岸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。,西海岸：國(guó)家級(jí)新區(qū)第九個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，五年再造一個(gè)青島。,膠州：綜合交通樞紐臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃落地將成為區(qū)域新一輪的發(fā)展引擎，助力區(qū)域發(fā)展。,即墨：半島龍頭產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，藍(lán)色硅谷的規(guī)劃落地助力區(qū)域發(fā)展，城市資源向東部?jī)A斜，實(shí)現(xiàn)城市增

47、容。,高新區(qū)：高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高端藍(lán)色經(jīng)濟(jì)，紅島中心建設(shè)啟動(dòng)，區(qū)域發(fā)展進(jìn)入新階段。,30,青島重點(diǎn)學(xué)校外遷示意,開發(fā)區(qū),Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,教育醫(yī)療配套：西海岸、即墨、膠州教育和醫(yī)療配套豐富，但重點(diǎn)學(xué)校和三甲醫(yī)院多集中在市南市北區(qū)域，重點(diǎn)學(xué)校外遷，將有利于提高西海岸、城陽(yáng)、即墨等區(qū)域教育水平。,十三五規(guī)劃指出，實(shí)施軌道交通“18448”工程。統(tǒng)籌規(guī)劃18條線路、400個(gè)站點(diǎn)、總投資4000億元、營(yíng)運(yùn)

48、里程800公里覆蓋城鄉(xiāng)的軌道交通工程，構(gòu)建“一環(huán)四線、三城三網(wǎng)、網(wǎng)間互聯(lián)”的軌道交通線網(wǎng)。建成地鐵1號(hào)線、2號(hào)線一期、3號(hào)線、4號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線，開工建設(shè)6號(hào)線、8號(hào)線。,資料來源：青島市十三五規(guī)劃,青島交通規(guī)劃布局,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,區(qū)域交通：大型交通樞紐主要集中在市區(qū)，軌道交通將成為區(qū)域發(fā)展新動(dòng)力，11號(hào)線、8號(hào)線貫通后將改善即墨、膠州與市區(qū)交通聯(lián)系，同時(shí)膠州國(guó)際機(jī)場(chǎng)也將為膠州帶來發(fā)展機(jī)遇。,

49、Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,商業(yè)配套：核心商圈主要集中在市南、市北和李滄，次級(jí)商圈分布在市內(nèi)六區(qū)，其中黃島區(qū)（西海岸新區(qū)）次級(jí)商圈兩個(gè)，分別為香江路商圈和長(zhǎng)江路商圈。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,重點(diǎn)資源：青島市重點(diǎn)旅游資源目前主要集中在市南、嶗山，西海岸和即墨旅游資源豐富，隨著區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)將成為區(qū)域發(fā)展重要推動(dòng)力。,青島山體資源豐富，海上第一名山—嶗山。憑借大自然的鬼斧神

50、工，嶗山風(fēng)景區(qū)里“群峰削蠟幾千 仞，亂石穿空一萬株”的奇景隨處可見，兼具山、海、林、泉、瀑之勝，海光山色相融相映， 云蒸霞蔚變化無窮?！吧胶Ｆ嬗^、道家文化”享譽(yù)世界。,青島三面環(huán)海，730公里長(zhǎng)的海岸線蜿蜒曲折，岬灣相間，眾多的海灣、海島、沙灘， 以及港口等海洋旅游資源為青島的旅游開發(fā)提供了優(yōu)越條件。青島前海海濱風(fēng)景區(qū)是國(guó)內(nèi)外知名的海濱旅游觀光帶，海上皇宮、棧橋、小青島、海軍博物館、魯迅公園、水族館、海底世界、第一海水浴場(chǎng)、五四廣場(chǎng)等著

51、名景區(qū)景點(diǎn)均薈萃于此。,區(qū)域發(fā)展?jié)摿?duì)比：成熟區(qū)域資源豐福，交通便利，配套完善；城陽(yáng)、西海岸新區(qū)、即墨、膠州和高新區(qū)作為城市潛力發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃利好不斷，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)，區(qū)域價(jià)值將迅速提升，房地產(chǎn)投資處于基本正常及較低發(fā)展水平。,Part 1.2 宏觀條件發(fā)展研究—區(qū)域發(fā)展研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,Part 2,1-整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 2-區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,Par

52、t 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,土地市場(chǎng)：2015年以來，青島主城區(qū)土地資源稀缺，供應(yīng)急劇下降；2016年12月主城區(qū)土地集中供應(yīng)，使供求量較2015年有所回升，同比止跌上漲。,2012年-2016年青島市住宅用地供求交走勢(shì)及同比情況,2016年，青島市商住l類土地供應(yīng)1308.0萬㎡，同比上漲51.9%；成交1172.0萬㎡，同比上漲15.7%；2015年青島實(shí)行網(wǎng)上招拍掛，商住辦土地市場(chǎng)供銷明顯減少；2016年年末

53、青島主城區(qū)土地集中供應(yīng)，土地市場(chǎng)供求量上漲，但依然處于低位。,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017數(shù)據(jù)口徑：商住類土地包括純住宅、商住用地,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,土地市場(chǎng)：2016年青島住宅用地受主城土地稀缺影響，整體樓板價(jià)及溢價(jià)率有所下降，導(dǎo)致地樓比有所下降，整體利潤(rùn)空間有所增長(zhǎng)。,2013年-2015年，青島地樓比上漲幅度較大；2016年，受主城區(qū)土地資源日漸稀缺、樓板價(jià)及溢價(jià)率下降等因素影響，青島土地地樓比

54、由2015年的24.9%降至18.0%，整體利潤(rùn)空間有所擴(kuò)大；2016年，因主城區(qū)土地資源日漸稀缺，土地樓板價(jià)及溢價(jià)率均有所下降，樓板價(jià)降至1638元/㎡。,2012年-2016年青島地樓比走勢(shì),2012年-2016年青島住宅用地樓板價(jià)及溢價(jià)率走勢(shì),備注：地樓比=商住類土地成交樓板價(jià)/商品住宅成交均價(jià),數(shù)據(jù)來源：CRIC2017；數(shù)據(jù)口徑：住宅用地包括純住宅、商住用地,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,土地市場(chǎng)：2

55、016年，融創(chuàng)、中建等外圍大鱷開始進(jìn)入青島市場(chǎng)，通過二級(jí)市場(chǎng)（如股權(quán)并購(gòu)等方式）獲取大量土地儲(chǔ)備；因主城區(qū)土地供應(yīng)較少，新城、銀盛泰、保利等房企紛紛提前布局膠州市等外圍城區(qū)。,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,土地市場(chǎng)：2016年12月7日，青島土地市場(chǎng)首次出臺(tái)熔斷機(jī)制，土地競(jìng)拍溢價(jià)率超過100%將會(huì)觸及熔斷被收回；12月最后5天，政府集中拍賣62宗土地，其中，共有10宗土地超過最高限價(jià)觸

56、及熔斷機(jī)制被收回。,數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：從青島住宅市場(chǎng)發(fā)展格局來看，目前可分為7大片區(qū)，其中嶗山市南、李滄市北發(fā)展最為成熟；城陽(yáng)、膠州、即墨、西海岸發(fā)展迅速，萊西平度位于城市邊緣區(qū)域，處于房地產(chǎn)起步階段。,萊西、平度：城市邊緣區(qū)域，房地產(chǎn)處于起步階段組團(tuán)概況：離市內(nèi)較遠(yuǎn)，面積大；房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，品牌開發(fā)商較少，供應(yīng)量大但需求有限，價(jià)格處于低位；平度市是加工制造業(yè)

57、和商貿(mào)物流基地，并有著數(shù)千年的豐厚歷史文學(xué)，萊西市利用產(chǎn)城融合模式打造姜山新城。,即墨：藍(lán)色硅谷、千年古都組團(tuán)概況：擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依托山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)設(shè)立了藍(lán)色硅谷核心區(qū)，帶來大量產(chǎn)業(yè)置業(yè)人口；本身還有溫泉、濱海、森林公園等自然資源，形成度假別墅群。,嶗山、市南：山海資源優(yōu)勢(shì)，高端物業(yè)聚集區(qū)組團(tuán)概況：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)集聚；擁有良好空氣質(zhì)量及山體資源，配合海景及與城市適當(dāng)?shù)木嚯x，成為青島兼居住和度假功能的第一選擇。,李滄、市北：

58、剛需、剛改主要聚集區(qū)組團(tuán)概況：連接青島北部板塊和市區(qū)的咽喉之地，前期主要承接城市外溢人口，后規(guī)劃為中央居住區(qū)。通過地鐵、世園會(huì)以及CLD的規(guī)劃升級(jí)，板塊發(fā)展迅速，大開發(fā)商逐一進(jìn)入。,膠州：生態(tài)新城市場(chǎng)熱點(diǎn)活力區(qū)域組團(tuán)概況：膠州灣西海岸集先進(jìn)制造業(yè)、科技研發(fā)、休閑旅游、高端居住為一體的生態(tài)新城。,城陽(yáng)、高新：剛需主要聚集區(qū)組團(tuán)概況：擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，國(guó)際機(jī)場(chǎng)所在地，城市發(fā)展起點(diǎn)高，配套齊全，發(fā)展迅速，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)；在開發(fā)

59、項(xiàng)目較重多，開發(fā)強(qiáng)度較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。,西海岸：城市潛力發(fā)展區(qū)，國(guó)家級(jí)新區(qū)組團(tuán)概況：產(chǎn)業(yè)支撐、外向型客群，海景資源豐富，海底隧道、跨海大橋利好；依托港口優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，擁有大量外地產(chǎn)業(yè)購(gòu)買人群，擁有海景資源，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，隨著橋隧貫通，區(qū)域認(rèn)知度大幅提升，投資客戶眾多。,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：2016年初，樓市政策放寬，市場(chǎng)快速回暖，商品住宅量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求；前

60、三季度商品住宅量?jī)r(jià)齊升，雙雙創(chuàng)新高，四季度政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，青島出臺(tái)多種調(diào)控措施，10月成交均價(jià)急轉(zhuǎn)下行，樓市降溫。,2012年-2016年青島市商品住宅供求價(jià)走勢(shì),2016年青島市商品住宅月度供求價(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：受房地產(chǎn)利好政策影響，市場(chǎng)供求兩旺，商品住宅存量整體呈下降趨勢(shì)；截至2017年1月，庫(kù)存為1492萬㎡，去化周期為9個(gè)月，相比2016年年初有大幅

61、下降，庫(kù)存壓力有所緩解，但依然處于較高水平。,近兩年青島市商品住宅存量及去化周期月度走勢(shì),備注：去化周期=存量/近一年商品住宅成交量均值,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：島城商品住宅供求主力為80-144㎡，80-90㎡剛需產(chǎn)品和100-120㎡首改產(chǎn)品表現(xiàn)最為出色；受二孩放開政策影響，產(chǎn)品面積越來越大，100-144㎡占比提升最快。,2016年青島市商品住宅分面積段供求情況（

62、套數(shù)）,2012年-2016年商品住宅分面積段成交占比（套數(shù)）,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：低密產(chǎn)品成交主力為洋房、聯(lián)排和疊加產(chǎn)品，市場(chǎng)尚未飽和，發(fā)展?jié)摿Υ螅欢?dú)棟產(chǎn)品受制于戶型面積偏大，年均成交量維持在10萬㎡左右。從產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)看，2016年疊加和洋房產(chǎn)品上漲幅度明顯，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅價(jià)格變化較小。,2012年-2016年青島市低密產(chǎn)品成交情況分析,2012年-2016年

63、青島市低密產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住宅市場(chǎng)：2016年項(xiàng)目銷售面積TOP10中單盤年均去化22.4萬㎡，同比上漲71%；銷售金額TOP10中單盤年均銷售24.7億元，同比上漲80%，火熱市場(chǎng)下項(xiàng)目銷售表現(xiàn)搶眼。,2016年青島市項(xiàng)目成交金額排名,2016年青島市項(xiàng)目成交面積排名,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,住

64、宅市場(chǎng)：青島大型房企市場(chǎng)集中度呈現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)，市場(chǎng)向好，小企業(yè)資金回籠速度加快；企業(yè)銷售金額TOP10門檻升至36.6億元，入榜門檻漲幅不斷拉大，實(shí)力房企快速擴(kuò)張，強(qiáng)者恒強(qiáng)。,2013-2016年青島企業(yè)市場(chǎng)份額集中度研究,2013-2016年企業(yè)金額榜入榜門檻對(duì)比（億元）,數(shù)據(jù)來源：CRIC2017,住宅市場(chǎng)供需合理，市場(chǎng)容量大，價(jià)格呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，單盤去化能力強(qiáng)，值得進(jìn)入。,,土地市場(chǎng)：2016年，青島市商住辦土地供應(yīng)1308.

65、0萬㎡，成交1172.0萬㎡，同比上漲15.7%；土地樓板價(jià)及溢價(jià)率相比2015年均有所下降，樓板價(jià)降至1638元/㎡；融創(chuàng)、中建等外圍大鱷開始進(jìn)入青島市場(chǎng)，通過二級(jí)市場(chǎng)（如股權(quán)并購(gòu)等方式）獲取大量土地儲(chǔ)備；2016年12月7日，土地市場(chǎng)出臺(tái)熔斷機(jī)制，土地競(jìng)拍溢價(jià)率超過100%將會(huì)觸及熔斷被收回。住宅供求：近五年，青島商品住宅成交量整體呈上升趨勢(shì)，市場(chǎng)容量較大；2016年，樓市政策放寬，商品住宅成交1990.8萬㎡，創(chuàng)歷史新高；從20

66、16年月度走勢(shì)來看，前三季度商品住宅成交量?jī)r(jià)齊升，四季度青島出臺(tái)多種調(diào)控措施，10月份成交均價(jià)急轉(zhuǎn)下行，樓市降溫。住宅存量：近兩年青島商品住宅庫(kù)存量整體呈下降趨勢(shì)，截止到2017年1月，庫(kù)存為1492萬㎡，去化周期為9個(gè)月，庫(kù)存壓力下降，但依然處于較高水平。成交結(jié)構(gòu)：青島市商品住宅供求主要集中在80-144㎡之間，其中，80-90㎡剛需產(chǎn)品和100-120㎡首改產(chǎn)品占比最大；從近五年各面積段成交占比來看，100-144㎡占比提升最快

67、。項(xiàng)目top10：綠城理想之城、青島東方影都兩項(xiàng)目成交額均破30億元，成交金額榜上榜門檻大幅提高到18億元；萬達(dá)維多利亞灣、青島東方影都位列成交面積榜前兩位，年成交量均在30萬㎡以上，成交面積榜上榜門檻提升到15萬㎡。,Part 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—整體房地產(chǎn)市場(chǎng)研究小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,Part 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,土地市場(chǎng)：城市輔城及外圍區(qū)域（西海岸、城陽(yáng)、即墨、膠州）成為近三年土地市場(chǎng)供求主力區(qū)域

68、，市內(nèi)四區(qū)土地資源緊張，供求量處于低位，其中市南區(qū)近三年無土地供應(yīng)。,Part 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,統(tǒng)計(jì)口徑：住宅及商住用地建筑面積,即墨市、西海岸新區(qū)和膠州市近三年土地供應(yīng)量均在1000萬㎡左右，城陽(yáng)區(qū)供應(yīng)量581萬㎡，處于外圍區(qū)域中最低位置，但仍領(lǐng)先市內(nèi)四區(qū)各區(qū)域供應(yīng)量。從土地成交量看，即墨市、西海岸新區(qū)和膠州市成交量均達(dá)到800萬㎡以上，而市內(nèi)四區(qū)成交量均處于400萬㎡以下。,51,Part 2.2 房地