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文檔簡介
1、,長沙,房地產(chǎn)市場 2018年總結(jié)&2019年展望Real estate market,,,,,,,前言,PREFACE回顧2018年,在“房住不炒”的大基調(diào)下,最嚴(yán)限制性政策 精準(zhǔn)落位,市場漲幅降溫明顯,整體回歸理性展望2019年,在“房住不炒”持續(xù)維穩(wěn)的主基調(diào)下,市場波 動趨于平穩(wěn), 政策也將穩(wěn)中有松,,,目錄CONTENT,5,2019,年 預(yù) 判,,Part,1.,全國市場總結(jié),全國房地產(chǎn)政策全國房地產(chǎn)經(jīng)濟金融相關(guān)
2、表現(xiàn)全國土地市場全國新房市場,全國房地產(chǎn)政策,,,,,,全國宏觀政策房改后的市場化房地產(chǎn),經(jīng) 歷了三大階段和四次巨變; 成交量價也隨著調(diào)控基本呈 現(xiàn)為穩(wěn)定增漲,多元人才新政全國范圍的人才爭奪戰(zhàn), 二線城市全方位出擊; 放寬落戶&購房條件,多 元形式補貼,推進租賃住房通過共有產(chǎn)權(quán)房、多元形 式租賃住房用地供應(yīng)等方 式,大力提倡和推進租賃 住房建設(shè),金融收緊強監(jiān)管、融資渠道全面收緊; 嚴(yán)格差別化住房信貸政策; 開啟宏觀審慎管
3、理,防范樓 市風(fēng)險,,,,,,,,,,,,2001年,2006年,2007年,2015年,自由市場化發(fā)展階段,樓市調(diào)控化發(fā)展階段,房地產(chǎn)下半場階段2016年2018年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1999-2018年房地產(chǎn)住宅市場表現(xiàn)政策放寬政策收緊,1.1全國房地產(chǎn)政策,近二十年三大階段及四次巨變,1998年實行房改開始,至今二十年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場在政策的調(diào)控下經(jīng)歷了三大階段:自由市場化發(fā)展階段、 樓市調(diào)控化
4、發(fā)展階段、房地產(chǎn)下半場階段,以及四次巨變:放寬、收緊、放寬、收緊,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
5、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
6、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%,160.0%,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,140000,01年2月01年7月01年12月02年5月02年10月03年3月03年8月04年1月04年6月04年11月05年4月
7、05年9月06年2月06年7月06年12月07年5月07年10月08年3月08年8月09年1月09年6月09年11月10年4月10年9月11年2月11年7月11年12月12年5月12年10月13年3月13年8月14年1月14年6月14年11月15年4月15年9月16年2月16年7月16年12月17年5月17年10月18年3月18年8月,,商品住宅銷售面積·累計值(萬
8、㎡),,商品住宅銷售額·累計值(億元),,商品住宅銷售面積·累計同比(%),,商品住宅銷售額·累計同比(%),單位:銷售面積:萬㎡ 銷售額:億元 160000,,,,,,,,,,,,二套房政策:央行提出二套 房貸款首付不得低于40%五次加息:央行2007年首次 加息,繼而連續(xù)四次加息,2008,控市到救市:上半年政策 收緊,下行趨勢明顯,下 半年因金融危機開始逐漸 放寬,9月“雙率”齊降,2009,政策
9、調(diào)控利好:政策持 續(xù)放松,樓市開始大幅 上漲,價量上升到高峰,2010,調(diào)控力度升級:調(diào)控政策由此 前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機,遏制 房價過快上漲,先后采取土 地、金融、稅收等多種調(diào)控手 段,國十條首提“限價令”,20132014第五次調(diào)控升級:出 臺新國五條,房價量 又從高位開端回落,保持調(diào)控不放松:上半年 樓市調(diào)控政策“限購松 綁”成為熱門話題,廣西 南寧打響了限購松綁第一 槍,寧波、無錫、杭州、 天津、鄭州、揚州多個城 市先后放
10、出松綁政策,2015,差異化調(diào)控:一線 限購,二三線放 松,房價量大幅上 漲,政策調(diào)控轉(zhuǎn)向:2009-2013年,陸續(xù)出臺國十一條、新國十 條、9-29新政、新國八條、新國五條,以2010年5月北京限 購開始,陸續(xù)有一二線甚至三線49城出臺限購令,樓市戛然 而止,增速迅速回落,到2012年跌至谷底,增幅為負(fù),,,,,,,,,2007,,,,,1.1.1政策變化-樓市調(diào)控化發(fā)展階段,政策松緊導(dǎo)致房地產(chǎn)市場變動,2007~2008年上半年
11、:調(diào)控在土地供應(yīng)、信貸、利率、稅收方面加強,樓市出現(xiàn)10年大拐點,量價齊跌;2008下半年~2009年:降息減稅、降低購房門檻等政策松綁,樓市復(fù)蘇,房價快速飆升;2009年底~2013年:“限購”、“限貸”政策頻出,房價增速迅速回落,平穩(wěn)緩慢上漲;2014~2015年:各地松綁限購政策,信貸政策接連出臺,市場轉(zhuǎn)型去庫存,帶動房價&量大幅上漲,,,2016年上半年,一線城市增加 限購門檻,同時提高限貸標(biāo)準(zhǔn),下半年,9天21城重啟樓
12、 市限購限貸政策,以長三角區(qū) 域上海周邊的熱點二線城市調(diào) 控加碼較為嚴(yán)厲,核心一線、周邊及全國熱點二 線城市限購、限貸收緊,超過30個城市及地區(qū)的“限 售”政策,主要是東部三大經(jīng) 濟圈內(nèi)的熱點三四線城市;近30個城市開啟“限售”政策,限售升級,尤其是全國普 通二線城市及熱點三四線城市二線、東部三大經(jīng)濟圈,熱 點三四線城市限售收緊,各線城市繼續(xù)完善限購、限售措施, 精準(zhǔn)化程度進一步提高,多地公積金 政策收緊,7城企業(yè)限購,近60
13、城通 過降低落戶門檻,豐富補貼等方式搶 奪人才市場監(jiān)管力度和地方政府問責(zé)制加 強,超過30個城市開展房地產(chǎn)亂象治理行動,棚改和房企融資雙雙收緊調(diào)控更加精準(zhǔn)化,監(jiān)管力 度、地方問責(zé)制加強,,,,2016年,2017年,2018年,,,,,,,,,,,,1.1.1政策變化-房地產(chǎn)下半場階段,調(diào)控持續(xù)收緊,精準(zhǔn)化程度提高,2016年~2018年:房地產(chǎn)下半場,調(diào)控持續(xù)收緊,精準(zhǔn)化程度進一步提高;價格仍保持穩(wěn)定增幅,成交量增 幅則明顯下
14、降;價量變動幅度不再保持一致,,,,,,,,,,,全國,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,房住不炒&租購并舉1,深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革,住房制度改革,因城施策、堅決遏制房 價上漲等2,強化金融監(jiān)管和風(fēng)險防控加強影子銀行、房地產(chǎn)金融的管理, 房企境外發(fā)債受限3,加快住房租賃體系建設(shè)多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉4,加強對市場秩序的監(jiān)管開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,2018
15、年,房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”和“租購并舉”的基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長短結(jié)合的制 度體系,住房租賃市場建設(shè)繼續(xù)提速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,強化與擴圍 地方長沙、西安等7城暫停企業(yè) 購房;北京公積金“ 認(rèn)房 認(rèn)貸”;成都、武漢、西 安等公證搖號銷售;近60 城出臺新政搶奪人才,,地方政府適機出臺調(diào)控政策的主動性明顯 增強,調(diào)控也更加精準(zhǔn)化;除了以往的 “五限”政策以外,在人才政策等多個層 面出現(xiàn)一系列新探索新進
16、展,1.1.2全國政策-2018年,“房住不炒”主基調(diào),地方精準(zhǔn)化調(diào)控,全年調(diào)控405次,比去年同期上漲80%,——《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1月,國土資源部批準(zhǔn)沈陽、南京 等11個城市利用集體建設(shè)用地建 設(shè)租賃住房試點,1月,原國土部提出研究制定非房 地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地 用作住宅用地的辦法,9月,國務(wù)院要求大力發(fā)展住房 租賃市場,加快建設(shè)住房租賃 管理服務(wù)平臺,
17、鼓勵探索發(fā)展 共有產(chǎn)權(quán)住房,4月,證監(jiān)會、住建部支持國家政 策重點支持區(qū)域和租賃住房試點城 市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化,8月,住建部要求各地要抓緊調(diào)整 住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展 住房租賃市場,完善和落實差別 化住房信貸、稅收政策,6月,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部鼓勵利用閑置 的房產(chǎn)設(shè)施、集體建設(shè)用地等, 以自主開發(fā)、合資合作等方式來 發(fā)展租賃物業(yè),,,5月,住建部要求熱點城市住 房用地比例不低于25%,確 保公租房、租賃住房、共有產(chǎn) 權(quán)住房用地
18、在新增供應(yīng)中比例 超50%,政府不斷強調(diào)要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度,并從扶持住房租賃企業(yè)、完善租 賃補貼機制和相關(guān)法律、提供金融支持等方面來支持租賃市場的供給,1.1.3全國政策-租賃住房,多渠道保障&支持租賃住房市場發(fā)展,,,,,,,,北京、上海、杭州、南京側(cè)重于新建商品房配建、集體土地建設(shè)租賃住房深圳等珠三角城市依靠土地更新項目來擴大租賃供給面積其他二線城市通過新建商品房配建租賃住房的形
19、式來增加供給,熱點租賃城市的租賃用地供應(yīng),政府通過盤活存量、擴充增量的方式來盤活租賃用地資源;通過放開產(chǎn)權(quán)限制、擴大供給范疇,降低保障人 群門檻等方式加快推進共有產(chǎn)權(quán)住房,平抑房價預(yù)期;房企全國布局長租公寓,發(fā)展迅猛,18年下半年共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)重點政策,1.1.3全國政策-租賃住房,多形式租賃用地供應(yīng),推進共有產(chǎn)權(quán)住房,,,,,,,,,,,,三四線城市加入,全國人才搶奪戰(zhàn)搶人大戰(zhàn)由一二線城市開始深入到三四線,中西部各二 線城市利用
20、不斷降低落戶門檻、豐富補貼方式等形式來 吸引更多人才,,,,,,,,02,補貼方式集中在落戶買房、租房、生活補貼、科研補貼 以及就業(yè)創(chuàng)業(yè)諸方面。一線城市集中在高端人才的引進, 二線的補貼力度相對較大,,,新政補貼趨向多元,二線相對突出,,,,,,,,落戶門檻降低,購房要求放寬,呼和浩特落戶門檻從本科降低到中專,鄭州更是實施零 門檻落戶,蘇州規(guī)定A~E類人才購買首套自住住房,可 不受戶籍、個稅和社保繳納時限等限制,,,01,,,03,1.
21、1.4全國政策-人才新政,放寬落戶,多元補貼,二線城市全方位出擊,二線城市紛紛推出力度空前的人才吸引政策,三四線城市開始加入,通過降低落戶門檻,多元化補貼搶奪人才,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1,,,,2,,,,3,,,,4,住建部:依法依規(guī)控制棚改成本, 嚴(yán)禁違規(guī)支出;因地制宜推進棚 改貨幣化安置,
22、商品住房庫存不 足、房價上漲壓力較大的地方, 應(yīng)采取新建棚改安置房的方式,,自然資源部與農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合在 全國范圍內(nèi)開展“大棚房”問題 專項整治行動,18.8.20~年底,,,,國務(wù)院:因地制宜調(diào)整完善棚改 貨幣化安置政策,商品住房庫存 不足、房價上漲壓力大的市縣, 要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策,18.10.08,,在2019年的棚改計劃中,政府購 買棚改服務(wù)模式將被取消,18.12.04,,,,,,,,,,,,,,棚改已經(jīng)階段性地完
23、成了歷史使命,成功消滅了三四線城市的樓市庫存,從抑制房價的角度,貨幣化安置優(yōu) 惠政策將適度退出18.7.12,1.1.5全國政策-棚改,政策趨嚴(yán),貨幣化安置漸次離場,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2018年 限制升級公寓短期只租不售,套內(nèi)面積增大,,,2017年開始限制商業(yè)項目居住用途化,2018年涉及城市增加,限制強度升級2016年以前 大行其道,受投資客追捧相較于住宅性質(zhì)產(chǎn)品,價格更
24、低、不限購, 類住宅產(chǎn)品成為了剛需自住客、房產(chǎn)投資客 的香餑餑2017年 緊急叫停,市場成速凍之勢2017年初,在“房住不炒”的目標(biāo)下,全 國樓市調(diào)控大幕拉開,“商改住”成為調(diào) 控重點。北京、上海、廣州、深圳、成都 等地接連出臺新政禁止“商改住”,各地 類住宅市場迅速冰封,成交冰凍,,,,,1.1.5全國政策-禁商改住,涉及城市增加,限制內(nèi)容升級,,年內(nèi)四次定向降準(zhǔn)等手段改善貨幣流動性;金融監(jiān)管持續(xù)強化,房企融資全面收緊;差別化
25、住房信貸政策嚴(yán) 禁消費貸資金流入房地產(chǎn)市場,1.1.6全國政策-金融類,貨幣信貸與金融監(jiān)管全線趨緊,,,,,,,,,,,,,01,04,03,02,,01,貨幣政策保持穩(wěn)健中性央行年內(nèi)4次降準(zhǔn),3次增加 再貸款、再貼現(xiàn)額度,支持 債轉(zhuǎn)股、普惠金融等領(lǐng)域發(fā)展, 緩解市場對于貨幣環(huán)境過緊的擔(dān) 憂,,02,金融監(jiān)管持續(xù)強化融資渠道全面收緊:禁止投資于非標(biāo) 債權(quán)類、未上市股權(quán)類及其收益權(quán)的資管產(chǎn)品期限錯配;禁止資管產(chǎn)品多層嵌套;委托貸
26、款、信托貸款資金來源 受限,房企表外融資渠道收縮,,03,差別化住房信貸政策趨于嚴(yán)格央行要求商業(yè)銀行對住房貸款執(zhí) 行差別化定價,繼續(xù)嚴(yán)厲打擊 消費貸資金流入房地產(chǎn)市場等違規(guī)行為,,04,房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控框架逐步建立運用最低首付比例要求、房貸利率要求、 借款人償債能力要求、評估結(jié)果與MPA激勵約束工具相掛鉤、窗口指導(dǎo)等政策工具,構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機制,防范樓市風(fēng)險,,,房地產(chǎn) 下半場,,,萬科,掙扎在生
27、死邊緣,不少房企或赴港上市融資,,戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型愈發(fā)明顯(尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智 慧社區(qū)方向),,,,微利時代房地產(chǎn)調(diào)控+金融緊縮政策(去杠桿),融資難,,,大房企,,,,恒達集團、銀城國際、德信中國、美的置業(yè)等紛紛赴港上市融資,在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上做延伸,做多元化服務(wù),比如商業(yè) 開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、養(yǎng)老、教育等,,,碧桂園 在產(chǎn)城融合方面發(fā)力,力圖因地制宜地突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),打,造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),,,恒大,開始“
28、造車”,今年投資了電動車企業(yè)Faraday Future,,,龍湖,涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù),未來將探索及參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu),,,,,受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策(去杠桿)的影響,房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時代,小房企生死掙扎,大房 企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型明顯;中國房地產(chǎn)已開始往運營端轉(zhuǎn)型,未來一到兩年內(nèi)重組兼并將會更加劇烈,1.1.7全國政策-房企表現(xiàn),整合并購&運營端轉(zhuǎn)型明顯,,中小房企,,,,,全國宏觀政
29、策,,,,,,,,總結(jié),,,,,,預(yù)測,因城施策,分類調(diào)控,地方主動性調(diào)控,調(diào)控更加精準(zhǔn)化;,國家層面上繼續(xù)推進住房制度改革, 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),提速住房租賃 體系建設(shè),加強監(jiān)管;地方層面上,地方問責(zé)制加強,調(diào) 控主動性增強,針對性的精細(xì)化程 度也進一步提高。,2018,,“房住不炒”和“租購并舉”的基本基調(diào)下,政策將穩(wěn)中有松;為了抑制房價過快上漲,限購、限貸 政策不斷升級,最嚴(yán)政策不斷刷新;目前市場迅速回歸理性,預(yù)計未來在
30、大基調(diào)基礎(chǔ)之下,政策將會剛需和首,改住房需求出現(xiàn)松動2019,,在“房住不炒”的基調(diào)上,各市精準(zhǔn)化調(diào)控不斷升級,收效明顯;預(yù)計未來穩(wěn)中有松,,,,全國經(jīng)濟表現(xiàn)全國GDP穩(wěn)定增漲,增速下滑; 近年新開工面積呈波動上揚趨勢; 開發(fā)投資額持續(xù)上揚,下半年受政策影響,有收緊趨勢,全國金融表現(xiàn)首套房利率不斷上揚;廣義貨幣(M2)增速隨房價 快速上揚而持續(xù)下滑,目前 穩(wěn)定在低位小幅波動,全國房地產(chǎn)經(jīng)濟金融相關(guān)表現(xiàn),,,,,,,,,,,,
31、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.80%,6.20%6.00%,0,50000,100000,150000,200000,250000,2014年1季度2014年2季度2014年3季度2014年4季度2015年1季度2015年2季度2015年3季度2015年4季度2016年1季度2016年2季度2016年3季度2016年4季度2017年1季度2017年2
32、季度2017年3季度2017年4季度2018年1季度2018年2季度2018年3季度,,,2014-2018年全國GDP走勢GDP(億元)同比增速(%),單位:億元,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2,4,6,8,10,12,0,5,7.60% 257.40%7.20% 207.00%6.80% 156.60%106.40%,,,,,,,,
33、,,,,,,,,,,,,2014-2018年商品房新開工面積與投資額走勢新開工面積(億m²)開發(fā)投資額(萬億元),單位:億㎡,單位:萬億元,1.2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn),受政策影響大,增速放緩,全國GDP:GDP保持穩(wěn)定增長趨勢,增速同比相對穩(wěn)定,但出現(xiàn)下降趨勢;新開工面積&開發(fā)投資額:近年新開工面積小幅波動,開發(fā)投資額持續(xù)上漲;2018年受融資難、政策調(diào)控加碼、棚 改貨幣化改革等影響,投資額有所收緊,,,,,,,,,,,
34、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8.0%,15.0%14.0%13.0%12.0%11.0%10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%,2014年1月2014年4月2014年7月2014年10月2015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月
35、2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月,,2014-2018年廣義貨幣(M2)增速走勢廣義貨幣(M2)增速,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4.52%,5.43%,5.71%,5.80%5.60%5.40%5.20%5.00
36、%4.80%4.60%4.40%4.20%4.00%,2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月,,2016-2018年首套房利率走勢首套房利率,,基準(zhǔn)利率:4.9%,1.2.2
37、房地產(chǎn)金融表現(xiàn),首套房利率高企&廣義貨幣(M2)增速減緩,首套房利率:自2017年5月以來全國首套房貸款平均利率不斷上升,至2018年11月已達5.71%,較年初上浮了0.28%;廣義貨幣(M2):反映現(xiàn)實和潛在購買力;而中國的M2增速與房貸增長有著直接的關(guān)聯(lián),受政策調(diào)控影響,2016年以 來,M2增速持續(xù)下滑,2018年M2相對穩(wěn)定,全年在8%的增速值小幅波動,,,,,房地產(chǎn)經(jīng)濟&金融,,,,,,,,,,,金融持續(xù)收緊,投資積極性
38、回落,增速回歸理性;預(yù)計未來將持續(xù)目前表現(xiàn),針對性的部分放寬,促進實力優(yōu)質(zhì)企業(yè)健康發(fā)展經(jīng)濟 穩(wěn)步向上,,,全國GDP保持穩(wěn)定增長趨勢,增速穩(wěn)定呈下 降趨勢;新開工面積小幅波動,開發(fā)投資額持續(xù)上漲;2018年受融資難、政策調(diào)控加碼,棚改貨幣化改革等影響,投資額有所收緊,,,金融 持續(xù)收緊,首套房利率平均利率不斷上升;受政策調(diào)控影響,廣義貨幣(M2)增速持 續(xù)下滑,2018年M2增速相對穩(wěn)定,全年 在8%的增速值小幅波動,,全國
39、土地市場,,,,,,成交量價近三年表現(xiàn)穩(wěn)定,小幅波 動,呈上漲趨勢;成交金額同比持平,受政策 影響,增速回落,回歸理性,樓面價&溢價率樓面價整體表現(xiàn)穩(wěn)定;受政策影響,溢價率年中后 一路下滑;一二線城市反應(yīng)迅速,三四 線城市反應(yīng)稍慢;,土地流拍多元因素影響下,流拍率和 宗數(shù)一路走高;二線城市流拍現(xiàn)象更為明顯,房企表現(xiàn)超五成房企累計拿地金額同 比上漲,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
40、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.66,0.393.853.237.9712.6319.819.7324.2613.3214.3413.1615.5119.74,1.15,1.82,1.88,1.84,2.84,1.92,2.08,2.85,4.14,4.63,54.543.532.521.510.50,0,5,10,15,20,25,30,2007年 2008年 2009年 2
41、010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年,,,,,,歷年全國招拍掛出讓金及成交建面情況(住宅用地類型)規(guī)劃建筑面積(億㎡)土地出讓金(萬億),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.820.555.45.813.221.141.546.351.230.333.931.23
42、3.642.57,1.46,2.37,2.852.88,4.25,2.85,3,3.8,5.19,5.87,76543210,0,10,20,30,40,50,60,2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年,歷年全國招拍掛出讓金及成交建面情況(所有用地類型),,,,,,規(guī)劃建筑面積(億㎡)土地出讓金(萬億),單位:億㎡,單位:億㎡,單位:
43、萬億,單位:萬億,1.3全國土地市場,成交量表現(xiàn)穩(wěn)定&土地出讓金增速放緩,成交建面:自2014年跌落三成后,持續(xù)在同一水平徘徊,小幅波動,呈現(xiàn)上漲趨勢;成交出讓金:受流拍、拿地?zé)崆榻档陀绊懀c2015年起的大幅增漲相比,增速放緩,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15001582127714391377141915281443
44、1270120913541321,23%,18%,18%,21%,28%,20%,14%,10%,8%,10%,8%,8%,0%,5%,180016001400120010008006004002000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,,,,,,樓面價(元/㎡)溢價率(%),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
45、,,,,,,,,,264726172081258824792441246224082161198722642267,26%,22%,22%,25%,23%,16%,12%,8%,7%,9%,8%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,0,500,30% 250025%200020%150015%10% 1000,35% 3000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月
46、10月11月12月,,,,,,樓面價(元/㎡)溢價率(%)31%,單位:元/㎡,單位:元/㎡,1.3.1全國土地-樓面價&溢價率,成交樓面價:全年小幅波動,表現(xiàn)穩(wěn)定;住宅用地樓面價保持在2500元/㎡成交溢價率:上半年表現(xiàn)火熱,下半年受棚改貨幣化政策收緊、開發(fā)商資金緊張等多方面因素影響,溢價率一路下滑, 低溢價、底價成交成為主旋律2018年全國招拍掛成交樓面價及溢價率(所有用地類型)2018年全國招拍掛成交
47、樓面價及溢價率(住宅用地類型),溢價率年中下滑,年末觸底穩(wěn)定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,19%,7%,6%,7%,0%,10%,4%,1%,5%,4%,7%,2%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,16000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月,一線城市樓
48、面價及溢價率走勢(所有用地類型),,樓面價(元/㎡),,溢價率,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,15% 13%,16%,26%20%,12% 12%,10%,9%,5%,6%,7%,0%,10%,20%,30%,0,2000,4000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月,,,樓面價(元/㎡)溢價率,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,27%,26
49、%22%,27% 30% 28%,17%13%,7%,15%,11% 11%,-10%,10%,30%,0,500,1000,1500,1月2月3月,4月5月6月,7月8月,9月 10月 11月 12月,,,三四線城市樓面價及溢價率走勢(所有用地類型)樓面價(元/㎡)溢價率,單位:元/㎡,單位:元/㎡,單位:元/㎡,1.3.1全國土地-樓面價&溢價率,4月銀行政策收緊,6月棚改貨幣化收緊,年中各大城市最嚴(yán)限購
50、限貸政策出臺一二線城市:受政策影響反應(yīng)明顯,年底溢價率回歸低位平穩(wěn)狀態(tài);三四線城市:上半年高溢價之下,樓面價一路上揚,下半年受政策影響,雙雙下滑二線城市樓面價及溢價率走勢(所有用地類型),一二線反應(yīng)迅速,三四線相對緩慢,,2018年樓面地價排行,,,,1-3名2-10名11-20名,,,21-30名31-50名,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.3.1
51、全國土地-樓面價,2018年樓面價前50中,北京遙遙領(lǐng)先,沿海城市,尤其是江蘇、浙江兩省入圍城市最密集,北京最高,沿海城市普遍偏高,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.3%,1.5%,1.3%,0.9%,1.4%,1.5%,1.7%,2.3%,2.1%,2.2%,1.6%,2.7%,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,0,100,200,300,400,1月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月10
52、月11月12月,2018年全國城市土地流拍走勢(所有用地類型),,,流拍宗數(shù)流拍率%,金融影響融資渠道受限,銀行開發(fā)貸全面收縮, 房企股權(quán)融資更是被凍結(jié),至于公司債 也受到嚴(yán)格監(jiān)管,這些限制條件對項目 盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力,房企拿地更加 理性,或者說根本沒錢拿地。,資金受限低單價、利于高周轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)地塊成為首 選,部分附帶條件較多的地塊以及部分 非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍,2018年以來, 大多數(shù)房企進入償債高峰期,面對國內(nèi) 趨緊的融
53、資環(huán)境、調(diào)控高壓下的銷售受 阻和集中的償債壓力等,企業(yè)資金進一 步承壓,拿地更傾向于一些小體量項目, 以便快速周轉(zhuǎn)。,市場環(huán)境“房子是用來住的,不是用來炒的”,當(dāng) 堅決遏制房價上漲的呼聲越來越高,房企拿 地的熱情卻越來越小,如今面粉貴過面包, 而面包價格又被卡死了,開發(fā)商們自然不愿 意做這個賠本生意。,政策影響隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化,土拍 政策頻出,競自持、競配建、限房價、 共有產(chǎn)權(quán)用地的要求等成為重點城市推 地的重要要求,
54、導(dǎo)致拿地成本居高。,,,,,,,2月01,,,02,,,04,,,03,單位:宗,1.3.2全國土地-流拍,在政策、經(jīng)濟、金融、市場環(huán)境等各重因素下,2018年的流拍宗數(shù)及流拍率直線上升,多低溢價、底價成交,流拍宗數(shù)&流拍率一路走高,,,,,,,,,,,,,,,1.1%,1.2%,1.8%,3.9%,0.0%,2.0%,4.0%,0,2000,4000,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,近五年全國城
55、市土地流拍走勢(所有用地類型),,流拍宗數(shù),,流拍率%3.7%,單位:宗,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,推出,流拍,推出,流拍,推出,流拍,推出,流拍,,,,北京,48,1,15,0,78,2,57,7,,,,廣州,48,5,41,0,42,3,79,7,,,,上海,126,0,91,0,133,0,131,0,,,,,深圳,5,0,5,0,2,0,11,0,25020015010050,單位:宗,2015年
56、,2016年,2017年,2018年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,推出,推出,流拍,推出,流拍,推出,流拍,,,,,,,,,,,,,福州88,5,71,0,97,1,134,7,,,,,,,,,,,,,成都221,48,168,11,139,8,208,14,,,,,,,,,,,,,天津89,4,123,2,109,3,151,7,,,,,,,,,,,,,1合肥79210219861172
57、9,250200150100500,單位:宗,流拍2015年,2016年,2017年,2018年,,,,一二線土地流拍數(shù)直線上升,二線城市反應(yīng)較大,原因在于二線城市在形勢利好的情況下,成交均價一路上漲,供應(yīng)量更是緊隨其上,在目前政策逐漸收緊的情況 下,成交量下跌嚴(yán)重,其中最為明顯的,國內(nèi)房價高速上漲的“領(lǐng)頭羊”,合肥在2018年11月,商品住宅價格為12,010元/平米,環(huán)比上漲18.88%,同比上漲30.11%;住宅供應(yīng)
58、量達到10,230套,環(huán)比增長45.6%,同比增幅達到110.6%,但與之相對的是,備案成交量僅1,800套,環(huán)比下降25.0%。二級市場急轉(zhuǎn)直下的情 況下,開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎,流拍宗數(shù)上漲明顯,1.3.2全國土地-流拍,一線城市:2018年,一線城市共供應(yīng)278宗住宅用地,流拍數(shù)量15宗,流拍率高達5.4%,去年僅為1.9%;二線城市:2018年,全國36個二線城市土地流拍總數(shù)更大,達到了378宗,流拍率達7.1%,去年僅為3%;
59、其中最具代表性的熱點二線城市中福州市、成都市、合肥市、天津市土地流拍量漲幅較大,流拍總量高達57宗一線城市土地流拍統(tǒng)計二線熱點城市土地流拍統(tǒng)計,二線城市流拍率升高明顯,,1.3.3全國土地-房企,超五成房企拿地金額同比上漲,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2260.6,
60、5464,2022.2,1607.6,1005.1,1368.8,1249.7,4712.5,2447.62055.1,1900.6 1667.8,660.1,1264.2,744.6,575.9,547.7,1685.5,549.1,1200%1000%800%600%400%200%0%-200%,0,1000,2000,3000,3906.24000,5000,6000,,,,,,,,,,,,,,,,,2018年
61、房企新增拿地金額TOP20及對應(yīng)建面,,新增土地建面(萬㎡),,新增拿地金額(億元),,新增土地建面同比(%),,新增拿地金額同比(%),新增土地建面:TOP20房企新增土地建面位居前三的分別是碧桂園、綠地和萬科;其中綠地新增建面、拿地金額同比 增長分別為122%、67%;碧桂園、萬科新增建面和拿地金額同比均下降;新增土地拿地金額:18年房企累計新增土地拿地金額TOP20中,19家房企超500億元,5家逾千億,位列前三的分別是萬科、
62、保利、碧桂園;TOP20中超五成房企累計拿地金額同比有所增長,部分同比增長超100%,單位:土地建面:萬㎡拿地金額:億元,,,,,全國土地市場,,全國住宅土地成交建面保持5年平穩(wěn),而今年 土地出讓金未延續(xù)前幾年持續(xù)走高的趨勢,較去年 變化不大,在流拍嚴(yán)重、房企拿地?zé)崆橥嗜サ那闆r 下,土地出讓金難以實現(xiàn)持續(xù)增長冰火兩重天的土地市場,上半年炒熱,熔斷、 搖號頻現(xiàn),年中出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,市場急轉(zhuǎn)直下,下半 年土地市場冷清,流拍、底價成交成為關(guān)鍵
63、詞;隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化,土拍政策頻出, 附加條件增多,導(dǎo)致拿地成本居高,與此同時,售 價受到嚴(yán)格控制;金融條件緊縮、集中償債、銷售 受阻,多重資金壓力下,開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎全國趨勢,,,整年的樓面價及溢價率都處于低位;一線城市土地供應(yīng)面積較少,市場樓面價格反應(yīng) 強烈,溢價率在個位數(shù)徘徊;二線城市市場導(dǎo)向明顯,5月后溢價率一路走低,年末略有回暖;三四線城市低價賣地,溢價率相對較高;一二線土地流拍數(shù)直線上升,二線城市反應(yīng)
64、更大, 原因在于二線城市在形勢利好的情況下,成交均價 一路上漲,供應(yīng)量更是緊隨其上,而城市發(fā)展沒跟 上房價飆升,故在目前政策逐漸收緊的情況下,二 級市場成交量斷崖式下跌,開發(fā)商拿地信心不 足,流拍率升高各線城市對比,,年初高溫,年中遇冷,年末趨穩(wěn),,全國新房市場,,,,,,住宅市場同比供應(yīng)增加,成交微 縮,價格增漲平緩; 去庫存效果明顯,辦公市場同比供應(yīng)增加,成交減少, 價格保持穩(wěn)定;庫存高位,去化困難,商業(yè)市場同比供應(yīng)增
65、加,成交量稍 降,價格保持穩(wěn)定;庫存稍降,去化緩慢,房企競爭激烈,成交額再創(chuàng)新高,,1.4全國新房市場,成交同比下滑,價格增漲平穩(wěn),成交面積:2018年1-11月累計成交面積15億㎡,同比下降5.1%;成交均價:歷年來穩(wěn)步增加;2018年全年價格小幅波動,基本保持在8700元/㎡,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8511,8504,8779,8831,8762,8839,8888,8751,
66、8535,8778,100009000800070006000500040003000200010000,0.00,0.50,2.50,1-2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,,,2018年全國商品房成交月度趨勢成交面積(億㎡)成交均價(元/㎡),單位:億㎡,單位:元/㎡,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6332,6793,7476,7892,8715,100009
67、00080002.00700060001.50500040001.003000200010000,18.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.00,2014年,2015年,2016年,2017年,,,2014-2018全國商品房成交年度趨勢成交面積(億㎡)成交均價(元/㎡),2018年1-11月,單位:億㎡,單位:元/㎡,,,,,5.004.0
68、03.002.001.000.00,6.00,8.007.00,2016-01、022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-01、022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017
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