【2018房地產(chǎn)年報(bào)】2018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1、中國(guó)指數(shù)研究院北京分院 2019年1月,2018年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望,目錄,目錄,政策環(huán)境,1、調(diào)控力度不減，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，增加有效供給，加快構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制2、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度3、統(tǒng)一規(guī)劃布局，加強(qiáng)周邊聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移4、發(fā)布《積分落戶操作細(xì)則》，實(shí)行積分落戶制度，推進(jìn)戶籍制度改革,在“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策基調(diào)下，2018年北京調(diào)控

2、力度不減，在前序主體調(diào)控政策不放松的前提下，升級(jí)公積金貸款門檻、整頓市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化監(jiān)管。同時(shí)更加注重優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，明顯提升共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房在各類住房中的比重，增加有效供給。在短期調(diào)控不放松、長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，更加注重人才引進(jìn)、城市發(fā)展規(guī)劃與調(diào)控政策的協(xié)同性，多維度共同推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保障北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。,北京政策：堅(jiān)持“房住不炒”定位，調(diào)控力度不減，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，增加有效供給，多維度共同推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建

3、設(shè),從調(diào)控特點(diǎn)來(lái)看，供需兩側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性。在整頓市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化監(jiān)管同時(shí)，需求端進(jìn)一步收緊公積金政策及金融端口，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保障合理住房需求；供給端注重優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房，增加有效需求供給比重。,調(diào)控政策：供需兩側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控，引導(dǎo)預(yù)期回歸理性,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院整理,調(diào)控政策：整頓市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，將共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房作為現(xiàn)階段踐行優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的主要著力點(diǎn),201

4、8年，北京堅(jiān)持“房住不炒”的定位，將共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房作為現(xiàn)階段踐行優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的主要著力點(diǎn)。共有產(chǎn)權(quán)房方面，住建委將與市場(chǎng)價(jià)格相差過(guò)大的限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，擴(kuò)充共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)渠道，增加有效供給。同時(shí)北京優(yōu)化住房貸款規(guī)定，降低共有產(chǎn)權(quán)房貸款門檻，以保障中低收入人群自住需求，進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策。租賃住房方面，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，分配公租房1.5萬(wàn)套以上，并加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，明確“三不得”并啟動(dòng)“三

5、嚴(yán)查”，嚴(yán)控企業(yè)哄抬租金搶占房源，同時(shí)明確要求增加租賃房源供給，以規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。,供給結(jié)構(gòu)：調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快推進(jìn)多元住房供應(yīng)體系建設(shè),2018年，北京按照中央深化住房制度改革的方向，調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房在各類住房中的比重，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度；同時(shí)，進(jìn)一步落實(shí)2017-2021年住房供地計(jì)劃，今年全市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃，其中住宅用地1200公頃

6、，全面推進(jìn)住有所居。,圖： 2018年北京各類住房供應(yīng)情況（萬(wàn)套）,圖： 2018年北京住宅供地組成情況,供給結(jié)構(gòu)：建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，全面推進(jìn)住有所居,,6月19日，發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)（2018）》，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)公租房建設(shè)管理；6月22日，發(fā)布《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，進(jìn)一步落實(shí)2017-2021年住房供地計(jì)劃，2018年計(jì)劃建設(shè)用地供應(yīng)總量4300公頃，

7、其中住宅用地1200公頃，首次明確和建設(shè)用地減量相掛鉤，全面推進(jìn)住有所居。,政策評(píng)析：住宅供應(yīng)端，加大住房供應(yīng)力度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高剛需住房供應(yīng)比例，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效住房格局；土地供應(yīng)端，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)政策類住房適當(dāng)傾斜，努力促進(jìn)形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障“住房保障體系。,城市規(guī)劃：統(tǒng)一規(guī)劃布局，強(qiáng)化北三縣與副中心聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)北京產(chǎn)業(yè)、人口定向轉(zhuǎn)移；提升城南基礎(chǔ)設(shè)施，加快產(chǎn)業(yè)承接

8、轉(zhuǎn)移（1/2）,2017年北京確立了“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的空間規(guī)劃，2018年北京在城市規(guī)劃上進(jìn)一步細(xì)化，落實(shí)“向東向南”總體發(fā)展思路，通過(guò)城市副中心建設(shè)和南城規(guī)劃進(jìn)一步確立了各區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)，并逐步加大以北三縣為代表的周邊城市聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)一規(guī)劃管控。,圖：2018年北京重點(diǎn)樓市政策（城市規(guī)劃部分）,,政策評(píng)析：通州未來(lái)以行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游產(chǎn)業(yè)為主，共管機(jī)制的推出強(qiáng)化北三縣與副中心聯(lián)動(dòng)，北三縣未來(lái)將在過(guò)去以房地產(chǎn)和一般的

9、制造業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)；同時(shí)通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃布局推動(dòng)北京產(chǎn)業(yè)、人口定向轉(zhuǎn)移，從而幫助解決北京“大城市病”。南城計(jì)劃明確提升城南基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接利好豐臺(tái)、房山、大興等區(qū)域。隨著多層次城市交通體系不斷優(yōu)化完善，京津石一小時(shí)通勤圈的建設(shè)，涿州、永清、固安等中間區(qū)域地理優(yōu)勢(shì)得以凸顯，并進(jìn)一步強(qiáng)化與北京的聯(lián)系，促進(jìn)人口流動(dòng)，加快產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移。,城市規(guī)劃：統(tǒng)一規(guī)劃布局，強(qiáng)化北三縣與副中心聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)北京

10、產(chǎn)業(yè)、人口定向轉(zhuǎn)移；提升城南基礎(chǔ)設(shè)施，加快產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移（2/2）,《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃》 提出城市副中心將聚焦行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游三大主導(dǎo)功能，進(jìn)一步控制人口和城鄉(xiāng)建設(shè)用地，建設(shè)國(guó)家一流的核心宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)和京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范。,第三階段城南行動(dòng)計(jì)劃明確提升城南基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決南北發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，將進(jìn)一步補(bǔ)齊環(huán)境和公共服務(wù)短板，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展，隨著基礎(chǔ)設(shè)施改善、產(chǎn)

11、業(yè)園區(qū)發(fā)展、北京新機(jī)場(chǎng)建成等，城南居住生活、工作環(huán)境將改善，職住會(huì)更為平衡。,北京副中心與北三縣共管機(jī)制北京城市副中心和廊坊北三縣地區(qū)將在功能分工、資源配置、生態(tài)管控、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、交通系統(tǒng)、風(fēng)貌設(shè)計(jì)等方面協(xié)同發(fā)展，建設(shè)京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。,4月10日發(fā)布《北京市引進(jìn)非北京生源畢業(yè)生工作管理辦法》，引進(jìn)畢業(yè)生采取指標(biāo)數(shù)量的方式控制引進(jìn)總量；4月11日上午，北京市召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，向社會(huì)發(fā)布《北京市積分落戶操作管理細(xì)

12、則》決定從4月16日起，正式啟動(dòng)北京市首批積分落戶申報(bào)工作；10月15日，積分落戶進(jìn)入公示落戶階段，落戶規(guī)模6000人，按照同分同落原則，實(shí)際公示名單共6019人。,戶籍政策：發(fā)布《積分落戶操作細(xì)則》，實(shí)行積分落戶制度，推進(jìn)戶籍制度改革,對(duì)樓市的影響北京的積分落戶制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，主要取決于落戶指標(biāo)的多少。如果指標(biāo)過(guò)少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有影響；如果指標(biāo)較多，有利于高素質(zhì)人才的長(zhǎng)期居住，也會(huì)給北京的高端住宅商品房市場(chǎng)帶來(lái)活

13、躍的需求。,政策評(píng)析：《積分落戶操作管理細(xì)則》的出臺(tái)標(biāo)志著北京戶籍制度從原有的單一指標(biāo)落戶制度向指標(biāo)、積分雙軌落戶制度轉(zhuǎn)變，是對(duì)現(xiàn)行戶籍制度的重大改革；積分落戶制度增加北京落戶渠道，提高人才在京長(zhǎng)期工作意愿，促進(jìn)社會(huì)服務(wù)均等化，優(yōu)化北京人才結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)和培育長(zhǎng)期社會(huì)消費(fèi)意愿和潛力。,目錄,北京市場(chǎng)分析,商品住宅：整體市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交結(jié)構(gòu)向中低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移商辦市場(chǎng)：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平二手房市場(chǎng)：成交同比“量升價(jià)跌

14、”，成交均價(jià)降幅收窄土地：成交量同比明顯減少，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均下降排行榜：住宅TOP10項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主,2018年，房住不炒依然是不動(dòng)搖的大方向，整體房?jī)r(jià)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，呈先降后升態(tài)勢(shì)。12月，北京商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為56543元/平方米，同比上漲44%，環(huán)比增長(zhǎng)29%。四季度以來(lái)高單價(jià)項(xiàng)目連續(xù)取證入市推動(dòng)成交均價(jià)緩慢上行，10萬(wàn)/㎡以上高單價(jià)項(xiàng)目集中備案帶動(dòng)12月均價(jià)同環(huán)比顯著增長(zhǎng)。累計(jì)來(lái)看，2018年全年

15、成交均價(jià)為42891元/平方米，同比持平，同比增幅連續(xù)兩年回落，限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房大量入市穩(wěn)定市場(chǎng)行情，價(jià)格整體保持穩(wěn)定。,成交價(jià)格：全年成交均價(jià)同比持平，價(jià)格先降后升,圖： 2017-2018年北京商品住宅(不含保障房)月度成交價(jià)格走勢(shì),圖： 2013-2018年北京商品住宅(不含保障房)年度成交價(jià)格走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年全市成交量同比止跌回升。2018年北京商品住宅（不含保障房）

16、月均成交40萬(wàn)平方米，較2017年全年月均銷售量增加11%，同比變動(dòng)幅度由降轉(zhuǎn)升，全年月度成交規(guī)模波動(dòng)上行。累計(jì)來(lái)看，2018年累計(jì)成交478.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%，全年成交規(guī)模低位回升。,圖：2013-2018年北京商品住宅（不含保障房）年度成交量走勢(shì),成交規(guī)模：全年成交量低位止跌回升，月度成交量波動(dòng)上行,圖：2015-2018年北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

17、,從成交面積段占比來(lái)看，隨著大量限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，中低面積段剛需戶型供應(yīng)量劇增。90平方米以下戶型：全年成交套數(shù)占比為34%，較上年增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)；90-200平方米之間戶型：全年成交套數(shù)占比為52%，較上年下降7個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上戶型：全年成交套數(shù)占比為14%，較上年下降6個(gè)百分點(diǎn)。,成交結(jié)構(gòu)：住宅市場(chǎng)成交向中低面積段戶型轉(zhuǎn)移，剛需類產(chǎn)品占比提升,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,按住宅總價(jià)

18、由低向高，成交套數(shù)占比最低的60%為中低價(jià)位，成交套數(shù)占比最高的10%為高價(jià)位原則計(jì)算，700萬(wàn)/套成為北京中低端市場(chǎng)新的分水嶺，高價(jià)位分界線則從1500萬(wàn)/套降至1200萬(wàn)/套。從成交價(jià)格段來(lái)看，700萬(wàn)元以下中低價(jià)位成交占比60%，較去年上漲6個(gè)百分點(diǎn)；700-1200萬(wàn)元中高價(jià)位成交占比27%，占比與去年持平；1200萬(wàn)元以上高價(jià)位項(xiàng)目成交占比下降至13%。,成交結(jié)構(gòu)： 成交結(jié)構(gòu)向中低價(jià)位產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，不同價(jià)位段套總價(jià)門檻值下降,數(shù)

19、據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,從區(qū)域成交規(guī)模來(lái)看，2018年昌平、朝陽(yáng)區(qū)分別位居全市成交量第一、第二位，商品住宅（不含保障房）分別成交73萬(wàn)平方米和69萬(wàn)平方米；從區(qū)域成交變化來(lái)看，豐臺(tái)同比持平，石景山、朝陽(yáng)、平谷、大興、開(kāi)發(fā)區(qū)、昌平、密云、海淀同比上漲，其余區(qū)域同比均呈不同程度下降。2018年石景山同比增幅最大，為607%；懷柔、延慶、東城等區(qū)域成交面積同比下降幅度較大，超40%。,區(qū)域成交：昌平、朝陽(yáng)成交量位

20、居前列，石景山同比增幅最大,圖： 2018年北京商品住宅（不含保障房）分區(qū)域成交情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,從成交價(jià)格來(lái)看，2018年西城商品住宅（不含保障房）全年成交均價(jià)最高，為97853元/平方米，延慶最低，全年成交均價(jià)不足17000元/平方米；從成交變化來(lái)看，除東城、海淀、昌平、大興、朝陽(yáng)、平谷外，其余區(qū)域成交均價(jià)同比均呈上漲態(tài)勢(shì)，其中，通州成交均價(jià)同比漲幅較大，達(dá)45%；密云、豐臺(tái)、開(kāi)發(fā)區(qū)成交均

21、價(jià)漲幅相對(duì)較小，低于5%。,圖： 2018年北京商品住宅（不含保障性住房）分區(qū)域成交價(jià)格情況,區(qū)域成交：受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，各區(qū)域成交均價(jià)漲跌不一,朝陽(yáng)39445,,,,,,,,,,,,,,,,,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年北京商品住宅市場(chǎng)整體處于供大于求狀態(tài)。下半年供應(yīng)節(jié)奏加快，供應(yīng)量持續(xù)增加，全年月均供應(yīng)量為81萬(wàn)平方米，同比增加103%，月均成交量為40萬(wàn)平方米，銷供比為0.49，較去年下降0.

22、41。從新開(kāi)盤情況看，北京市場(chǎng)新開(kāi)盤數(shù)量較去年同比下降19%，整體去化率較去年下降20個(gè)百分點(diǎn)到59%，去化效果一般。,供應(yīng)：整體市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)庫(kù)存增加；新開(kāi)盤數(shù)量及去化率較去年均同比下降,圖：2015年-2018年北京商品住宅新開(kāi)盤頻率,圖：2016年-2018年北京住宅月度供應(yīng)量及銷供比,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年，北京商品住宅（含保障房）庫(kù)存量回升，市場(chǎng)潛在供應(yīng)充足。截至12月底，北京商

23、品住宅（含保障房）庫(kù)存量為979萬(wàn)平方米，較去年同期增加51%；出清周期為16.9個(gè)月，較2017年底上升1.9個(gè)月。,供應(yīng)：商品住宅庫(kù)存回升，出清周期較去年呈上揚(yáng)趨勢(shì),圖： 2016-2018年北京商品住宅（含保障房）庫(kù)存及出清情況,圖： 2012-2018年北京商品住宅（含保障房）庫(kù)存情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,限競(jìng)房&共有產(chǎn)權(quán)房：累計(jì)推出78個(gè)項(xiàng)目，集中分布在昌平、順義、海淀、房山、大興、

24、豐臺(tái)等區(qū)域,數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院整理,從區(qū)域推出規(guī)模來(lái)看，2018年大興區(qū)推出10299套限競(jìng)房，居全市限競(jìng)房供應(yīng)量首位，推出套數(shù)占比為34%；另外，海淀區(qū)和豐臺(tái)區(qū)分別推出4084套和3315套，推出套數(shù)占比分別為13%和11%，其余區(qū)域推出套數(shù)占比均未超過(guò)10%；延慶區(qū)推出套數(shù)最少為316套，占比為1%；西城區(qū)和通州區(qū)無(wú)限競(jìng)房推出。大興區(qū)是北京“南城計(jì)劃”核心區(qū)域，坐擁新機(jī)場(chǎng)，毗鄰副中心，連通雄安新區(qū)，限競(jìng)房集中供應(yīng)有助于疏解核心區(qū)域人口

25、，持續(xù)提升區(qū)域發(fā)展動(dòng)能。,圖： 2018年北京限競(jìng)房分區(qū)域供應(yīng)情況,限競(jìng)房：大興區(qū)供應(yīng)量最高，西城區(qū)和通州區(qū)無(wú)限競(jìng)房推出,圖： 2018年北京限競(jìng)房區(qū)域占比情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,進(jìn)入三季度，限競(jìng)房逐漸成為北京商品住宅供應(yīng)主力，然而區(qū)域項(xiàng)目集中入市，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，限競(jìng)房成交狀況冷熱不均。截止日前，北京共有51個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目推出，合計(jì)提供房源約30822套，其中在售項(xiàng)目36個(gè)，整體備案簽約率約為19

26、%，待售項(xiàng)目15個(gè)，合計(jì)提供房源8581套。去化較好的項(xiàng)目為瀛海府、中海京西里和洺悅苑，備案簽約率均超過(guò)了75%，其余項(xiàng)目去化效果較差。分區(qū)域來(lái)看，昌平區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)備案簽約率分別為33%和31%，其余區(qū)域備案簽約率均未超過(guò)30%，去化效果較差。,圖：北京限競(jìng)房成交詳情（部分）,數(shù)據(jù)來(lái)源：住建委備案數(shù)據(jù)，CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,限競(jìng)房：51個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)房源30822套，在售項(xiàng)目整體備案簽約率為19%，去化效果

27、較差,從區(qū)域推出規(guī)模來(lái)看，2018年順義區(qū)、大興區(qū)分別推出5300套和3978套共有產(chǎn)權(quán)房，居全市共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量前兩位，推出套數(shù)占比分別為18%和13%；另外，房山區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)分別推出2966套和2852套，均占全市推出量的10%，其余區(qū)域占比均未超10%；懷柔區(qū)推出套數(shù)最少為150套，占比為1%；東城區(qū)和西城區(qū)無(wú)共有產(chǎn)權(quán)房推出。大興區(qū)作為試點(diǎn)近期推出3宗集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)仍將成為共有產(chǎn)權(quán)房集中供應(yīng)區(qū)域之一。,圖： 201

28、8年北京共有產(chǎn)權(quán)房分區(qū)域供應(yīng)情況,共有產(chǎn)權(quán)房：順義和大興供應(yīng)量最高，東城和西城無(wú)共有產(chǎn)權(quán)房推出,圖： 2018年北京共有產(chǎn)權(quán)房區(qū)域占比情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,截至2018年底，已有27個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在售，累計(jì)供應(yīng)房源29550套，其中綠地興景苑申購(gòu)房源比達(dá)101:1，因項(xiàng)目性價(jià)比高、精準(zhǔn)的產(chǎn)品滿足了購(gòu)房人直接訴求，成交量刷新多項(xiàng)共有產(chǎn)權(quán)房紀(jì)錄

29、，被贊為北京“共有產(chǎn)權(quán)房典范”，中鐵碧桂園、晟品景園及城志暢悅園申購(gòu)房源比也處于相對(duì)高位。值得一提的是，從海淀區(qū)永靚家園開(kāi)始，共有產(chǎn)權(quán)房房源配比將根據(jù)各區(qū)的發(fā)展需求及申購(gòu)數(shù)量等因素綜合確定。順義區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目累計(jì)供應(yīng)4個(gè)，供應(yīng)房源5300套，項(xiàng)目數(shù)量及供應(yīng)房源數(shù)均居各區(qū)域首位。懷柔區(qū)碧桂園中心成為北京首個(gè)人才共有產(chǎn)權(quán)房，僅面向懷柔科學(xué)城符合條件的人才家庭專項(xiàng)分配。,圖：北京各區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)套數(shù),圖：北京已完成申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目

30、詳情,注：截止到2018年12月,共有產(chǎn)權(quán)房：順義4個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，供應(yīng)房源5300套，居各區(qū)首位,目錄,北京市場(chǎng)分析,商品住宅：整體市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交結(jié)構(gòu)向中低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移商辦市場(chǎng)：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平二手房市場(chǎng)：成交同比“量升價(jià)跌”，成交均價(jià)降幅收窄土地：成交量同比明顯減少，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均下降排行榜：住宅TOP10項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主,自2017年“326”政策出臺(tái)后，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目銷售受到嚴(yán)厲

31、限制，商辦市場(chǎng)成交量持續(xù)低位運(yùn)行；同時(shí)北京發(fā)布新版產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄政策，成交規(guī)模進(jìn)一步下降。整體來(lái)看，2018年北京商辦類市場(chǎng)全年累計(jì)成交175.85萬(wàn)平方米，月均成交14.65萬(wàn)平方米，同比下降10%；全年成交均價(jià)為29986元/平方米，與去年基本持平。2018年商辦類產(chǎn)品累計(jì)供應(yīng)規(guī)模為264.15萬(wàn)平方米，為近10年歷史新低，且供應(yīng)大部分位于大興、通州、順義、昌平等郊區(qū)，核心區(qū)域供應(yīng)面臨短缺，預(yù)計(jì)未來(lái)核心區(qū)域存量項(xiàng)目?jī)r(jià)值將不斷提升

32、，北京商業(yè)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力愈發(fā)重要。,商辦成交：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平,圖：2017-2018年北京商辦類產(chǎn)品成交量情況,圖：2017-2018年北京商辦類產(chǎn)品成交價(jià)格及變化趨勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,從成交絕對(duì)量來(lái)看，2018年通州、昌平、豐臺(tái)等近郊三區(qū)商辦類產(chǎn)品成交量相對(duì)較大，其中通州商辦類產(chǎn)品累計(jì)成交量居各區(qū)首位，全年共成交26.82萬(wàn)平米，占北京全年成交總量的15%

33、；從成交變化來(lái)看，2018年受新版產(chǎn)業(yè)禁止和限制影響，中心城區(qū)商辦類市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模同比均呈不同程度回落，延慶、門頭溝商辦類產(chǎn)品成交量同比增幅較大。,區(qū)域成交：通州、昌平、豐臺(tái)等近郊三區(qū)商辦類產(chǎn)品成交量相對(duì)較大,圖：2018年北京商辦類產(chǎn)品分區(qū)域成交情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,目錄,北京市場(chǎng)分析,商品住宅：整體市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交結(jié)構(gòu)向中低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移商辦市場(chǎng)：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平二

34、手房市場(chǎng)：成交同比“量升價(jià)跌”，成交均價(jià)降幅收窄土地：成交量同比明顯減少，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率均同比下降排行榜：住宅TOP10項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主,二手房：成交同比“量升價(jià)跌”，成交均價(jià)降幅收窄,圖：2017-2018年北京二手房月度成交情況,2018年北京二手房成交15.1萬(wàn)套，同比增加13%。2月份受春節(jié)影響周期性回落，3月份市場(chǎng)開(kāi)啟“小陽(yáng)春”勢(shì)頭，5月，北京二手住宅交易量創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)，6-9月網(wǎng)簽量保持穩(wěn)定，9月公積金新政出臺(tái)對(duì)

35、市場(chǎng)造成沖擊，加之國(guó)慶小長(zhǎng)假的影響，10月成交量出現(xiàn)大幅下滑，11、12月成交量保持低位，略有回升。此外，北京下半年大量限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房入市，對(duì)二手房客群造成一定分流，市場(chǎng)降溫明顯。2018年二手房成交均價(jià)小幅下滑，均價(jià)為58405元/平方米，較2017年下跌5%，降幅收窄。,注：12月成交價(jià)格為預(yù)估數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,二手房：朝陽(yáng)、海淀、昌平、豐臺(tái)二手房市場(chǎng)較活躍，西城成交均價(jià)超10萬(wàn)元/

36、平,圖：2018年各區(qū)域二手房成交均價(jià)（元/平方米）,分區(qū)域來(lái)看，西城區(qū)成交價(jià)格最高，達(dá)102912元/平。其次為東城區(qū)和海淀區(qū)，均超過(guò)79000元/平方米，分別為84523元/平方米和79684元/平方米。由于區(qū)域人口、產(chǎn)業(yè)、交通、配套等方面優(yōu)勢(shì)明顯，朝陽(yáng)、海淀、昌平、豐臺(tái)二手房市場(chǎng)比較活躍，成交面積均超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)區(qū)成交量達(dá)332萬(wàn)平方米，居各區(qū)第一位。,圖：2018年各區(qū)域二手房成交量（萬(wàn)平方米）,注：各區(qū)域成交價(jià)格

37、為1-11月成交均價(jià),數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年，北京樓市穩(wěn)中有升，新房、二手房成交量均同比上漲，二手房與新房成交套數(shù)比值為3.7，二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)活躍于新房市場(chǎng)，北京已進(jìn)入存量房時(shí)代。2018年，北京二手房成交15.2萬(wàn)套，新房成交4.1萬(wàn)套，新房成交占比回升。隨著北京可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的新增土地供應(yīng)越來(lái)越少，新房供應(yīng)和成交規(guī)模也將越來(lái)越少，購(gòu)房者的置業(yè)升級(jí)需求將主要靠存量房市場(chǎng)來(lái)解決。,圖：2011年

38、至2018年北京新房及二手房銷售套數(shù)（萬(wàn)套）走勢(shì),圖： 2011年至2018年新房與二手房銷售套數(shù)占比,二手房：二手房與新房成交套數(shù)比值達(dá)3.7，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面邁入存量房時(shí)代,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,目錄,北京市場(chǎng)分析,商品住宅：整體市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交結(jié)構(gòu)向中低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移商辦市場(chǎng)：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平二手房市場(chǎng)：成交同比“量升價(jià)跌”，成交均價(jià)降幅收窄土地：成交量同比明顯減少，成

39、交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均下降排行榜：住宅TOP10項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主,土地推出：商品住宅用地（含共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)量達(dá)732萬(wàn)平方米，供應(yīng)計(jì)劃完成率113%,2018年土地供應(yīng)充足，商品住宅用地實(shí)際推出量超出計(jì)劃供應(yīng)量。2018年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000萬(wàn)平方米，包含商品住宅用地650萬(wàn)平米（其中共有產(chǎn)權(quán)房用地200萬(wàn)平方米），保障性安居工程用地350萬(wàn)平方米；商辦用地180萬(wàn)平。全年已供應(yīng)及納入“上市項(xiàng)目庫(kù)”商品住宅用地共計(jì)732萬(wàn)平

40、方米，完成年度650萬(wàn)平方米供地任務(wù)的113%，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地207萬(wàn)平方米，計(jì)劃完成率為103%。；商辦用地推出156萬(wàn)平米。,圖：2018年北京土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況,土地成交：商品房用地成交規(guī)劃建面783萬(wàn)平方米，同比減少32%,2018年北京住宅、商辦市場(chǎng)累計(jì)成交63宗用地。土地面積合計(jì)449萬(wàn)平方米，同比減少28%；土地規(guī)劃建筑面積783萬(wàn)平方米，同比減少32%；土地出讓金合計(jì)1678億元，同比減少39%。2018年，

41、住宅用地成交52宗，土地面積為348萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積624萬(wàn)平方米，同比下降36%；商辦用地成交11宗，土地面積101萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積159萬(wàn)平方米，同比下降13%。房地產(chǎn)整體市場(chǎng)降溫，調(diào)控政策趨嚴(yán)，土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，今年有8宗商品房用地流拍，其中7宗為宅地，流拍率達(dá)到13%。,圖：2013-2018年北京商品房用地成交規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平方米）,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,

42、圖：2013-2018年北京商品房用地成交樓面均價(jià)（元/平方米）,圖：2013-2018年北京商品房用地成交價(jià)率（%）,價(jià)格及溢價(jià)：土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，住宅和商辦用地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均下降,2018年，住宅用地和商辦用地成交樓面價(jià)均出現(xiàn)回落。其中，住宅用地樓面均價(jià)為23499元/平方米，同比下降5%；商辦用地樓面均價(jià)為13260元/平方米，回落明顯，同比下降30%。2018年，住宅用地和商辦用地平均溢價(jià)率均持續(xù)下降。其中，住宅用地

43、溢價(jià)率為15%，較去年下降9個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地均以底價(jià)成交，較去年下降13個(gè)百分點(diǎn)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,成交結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，共有產(chǎn)權(quán)房成交量及比例均明顯回落,表：2016年北京四宗自持地塊概況,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，共有產(chǎn)權(quán)房比例明顯回落。2018年新增共有產(chǎn)權(quán)房用地122萬(wàn)平，同比減少近六成，占全年宅地成交比例為20%，較2017年減少11個(gè)百分點(diǎn)；自持地塊全年累計(jì)成交3宗，成交規(guī)劃建面3

44、7萬(wàn)平，同比減少57%，占全年宅地成交比例為6%，較2017年縮減3個(gè)百分點(diǎn)。今年共有產(chǎn)權(quán)房等剛需樓盤大量入市，開(kāi)盤去化率相對(duì)較低，房企對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房用地的熱度降低，其中3宗共有產(chǎn)權(quán)房用地流拍。,2017-2018年北京各類宅地成交面積（萬(wàn)平方米）及同比,2017年成交結(jié)構(gòu),2018年成交結(jié)構(gòu),2017-2018年北京各類宅地成交面積比例,,,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年，除東西城外，其它區(qū)域均有宅地

45、成交，順義成交宗數(shù)最多，為9宗，昌平成交量最高，為124萬(wàn)平，大興、昌平、順義、豐臺(tái)等近郊區(qū)依舊是北京供應(yīng)的主力軍；昌平、門頭溝、懷柔成交量較去年增加，昌平成交量較去年增加近一倍，門頭溝成交量較去年增加近五成，其他區(qū)域中成交量較去年均減少。土地流拍方面，豐臺(tái)流拍3宗，密云、房山、門頭溝、順義各流拍1宗。,圖：2018年北京各區(qū)域住宅用地成交量情況（萬(wàn)平方米）,區(qū)域宅地成交情況：昌平宅地成交量最高，近郊區(qū)依舊是北京供應(yīng)的主力,圖：2018

46、年北京住宅用地成交分布情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,樓面價(jià)方面，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、順義、大興成交樓面價(jià)高于北京成交樓面價(jià)均值，朝陽(yáng)宅地成交樓面價(jià)最高，達(dá)41644元/平，其次海淀成交樓面價(jià)為40865元/平，豐臺(tái)和石景山樓面價(jià)也超3萬(wàn)/平，平谷地塊樓面價(jià)不足萬(wàn)元/平；密云和延慶較去年增長(zhǎng)明顯，昌平和平谷較去年下降明顯。溢價(jià)率方面，密云、通州、順義、大興、海淀溢價(jià)率高于北京溢價(jià)率均值，熱度較高，密

47、云、通州、海淀宅地溢價(jià)率較去年出現(xiàn)增長(zhǎng)，其它區(qū)域宅地溢價(jià)率較去年出現(xiàn)下降，石景山、昌平、房山等區(qū)域溢價(jià)率回落明顯，石景山和懷柔宅地均以底價(jià)成交。,圖：2018年北京各區(qū)域宅地成交樓面均價(jià)情況（元/平方米）,區(qū)域宅地樓面價(jià)及溢價(jià)率：朝陽(yáng)宅地成交樓面價(jià)最高，石景山、昌平、房山等區(qū)域溢價(jià)率回落明顯,圖：2018年北京各區(qū)域宅地成交溢價(jià)率,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年，北京商辦用地共成交11宗，而去年共成交

48、15宗，朝陽(yáng)商辦用地成交量最高，為49萬(wàn)平，門頭溝、昌平（同比增加416%）、朝陽(yáng)等區(qū)域同比增加明顯，其中門頭溝、昌平去年基數(shù)較低，平谷、大興、豐臺(tái)等商辦用地成交量下降，朝陽(yáng)區(qū)化工路的1宗土地流拍（要求開(kāi)發(fā)商自持比例為50% ）。10宗商辦用地含租賃用地，綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地成交5宗數(shù)，研發(fā)用地成交2宗。,圖：2018年北京各區(qū)域商辦用地成交情況（萬(wàn)平方米）,圖：2018年北京各區(qū)域商辦用地成交分布情況,區(qū)域商辦用地成交情況： 多數(shù)

49、商辦用地含租賃用地，其中朝陽(yáng)商辦用地成交量最高,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,樓面價(jià)方面，豐臺(tái)、昌平、朝陽(yáng)、石景山、大興商辦用地成交樓面價(jià)高于北京成交樓面價(jià)均值，豐臺(tái)商辦用地成交樓面價(jià)最高，達(dá)26563元/平，房山、平谷、延慶等區(qū)域商辦用地樓面價(jià)不足萬(wàn)元/平，豐臺(tái)、朝陽(yáng)、石景山、大興、門頭溝、房山等區(qū)域的商辦用地樓面價(jià)較去年均有不同程度的下降。溢價(jià)率方面，統(tǒng)計(jì)區(qū)域均以底價(jià)成交，朝陽(yáng)溢價(jià)率較去年下降明顯，下降超

50、過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，石景山近兩年均以底價(jià)成交，商辦用地市場(chǎng)熱度低。,圖：2018年北京各區(qū)域商辦用地成交樓面均價(jià)情況（元/平方米）,區(qū)域商辦用地樓面價(jià)及溢價(jià)率：豐臺(tái)商辦用地成交樓面價(jià)最高，統(tǒng)計(jì)區(qū)域均以底價(jià)成交,注：2017年昌平、平谷、延慶沒(méi)有商辦用地成交,圖：2018年北京各區(qū)域商辦用地成交溢價(jià)率情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,排行榜：朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)2902-46地塊樓面價(jià)最高，均價(jià)超6萬(wàn)/平,表：2018年北

51、京住宅用地成交樓面價(jià)排行榜,2018年北京土地成交樓面價(jià)排行榜中，首創(chuàng)與遠(yuǎn)洋聯(lián)合體競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)2902-46地塊樓面價(jià)最高，達(dá)61348元/平方米，該地塊采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)方案”出讓方式，且商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)68924元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)72370元/平方米。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,目錄,北京市場(chǎng)分析,商品住宅：整體市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交結(jié)構(gòu)向中低端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移商辦市

52、場(chǎng)：成交規(guī)模小幅下降，成交均價(jià)基本持平二手房市場(chǎng)：成交同比“量升價(jià)跌”，成交均價(jià)降幅收窄土地：成交量同比明顯減少，成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均下降排行榜：住宅TOP10項(xiàng)目以中高端項(xiàng)目為主,2018年北京住宅成交金額排行榜中，前10項(xiàng)目共計(jì)成交389億元，占全市成交金額的19%。從榜單看，成交金額榜中以中高端項(xiàng)目為主，項(xiàng)目成交均價(jià)均位于5萬(wàn)/平以上。其中，超半數(shù)項(xiàng)目成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)/平。,住宅排行榜：TOP10項(xiàng)目成交金額占比為19%

53、，且以中高端項(xiàng)目為主,表：2018年北京住宅成交金額TOP10,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年北京別墅成交金額排行榜中，前10項(xiàng)目共計(jì)成交32億元，占全市成交金額的8%。從榜單看，前10項(xiàng)目昌平區(qū)占三席，其中，君山高爾夫別墅項(xiàng)目成交額為10.86億，遙遙領(lǐng)先于其他項(xiàng)目。,別墅排行榜：TOP10項(xiàng)目成交金額占比為8%，君山高爾夫別墅項(xiàng)目居成交金額排行榜首位,表：2018年北京別墅成交金額TOP10,數(shù)據(jù)

54、來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2018年北京商辦成交金額排行榜中，前10項(xiàng)目共計(jì)成交139億元。從榜單看，前10項(xiàng)目多位于海淀、豐臺(tái)和門頭溝，其中，方恒時(shí)尚中心項(xiàng)目以成交額22.29億位居首位，融匯國(guó)際大廈成交金額均17.80億元，其余項(xiàng)目成交金額均未超15億。,商辦排行榜：TOP10項(xiàng)目共計(jì)成交139億元，方恒時(shí)尚中心位居首位,表：2018年北京商辦成交金額TOP10,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fan

55、g.com,未來(lái)市場(chǎng)展望,趨勢(shì)一：短期內(nèi)主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主趨勢(shì)二：短期內(nèi)市場(chǎng)成交量將小幅回暖趨勢(shì)三：剛需和中小戶型成交占比有望繼續(xù)提升趨勢(shì)四：部分區(qū)域項(xiàng)目去化壓力較大,趨勢(shì)一：短期內(nèi)主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主，繼續(xù)收緊或放松的可能性均較小,政策方面，短期內(nèi)主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主，繼續(xù)收緊或放松的可能性均較小。2018年北京樓市調(diào)控政策先趨嚴(yán)后趨穩(wěn)，年內(nèi)公積金貸款政策升級(jí)，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，目前政策強(qiáng)度已十分嚴(yán)厲，且已取得階段性成效，

56、未來(lái)政策加碼的可能性較?。环康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未完全建立，同時(shí)北京市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求仍然旺盛，未來(lái)主體政策放松的可能性也較小，預(yù)計(jì)明年北京調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。,圖：2017年至今北京二手房成交套數(shù)變化趨勢(shì),圖：2018年北京樓市調(diào)控政策及變化,公積金貸款認(rèn)房又認(rèn)貸,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,趨勢(shì)二：伴隨限競(jìng)房項(xiàng)目逐步入市，短期市場(chǎng)成交量將小幅回暖,預(yù)計(jì)2019年成交量將小幅回暖。2018年北京新房市場(chǎng)成交

57、量呈前低后高的態(tài)勢(shì)，上半年市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡，下半年限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)井噴，帶動(dòng)整體成交量上揚(yáng)。截至目前，近兩年成交的宅地中仍有近500萬(wàn)方限競(jìng)房待取證上市銷售，未來(lái)新房供應(yīng)節(jié)奏仍然較快；盡管調(diào)控政策不會(huì)放松，但伴隨限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房地塊轉(zhuǎn)化成新項(xiàng)目逐步入市，預(yù)計(jì)2019年商品住宅市場(chǎng)成交量將小幅回暖。,圖：2014-2018年北京商品住宅(不含保障房) 市場(chǎng)銷供情況,圖：2017-2018年北京住宅用地成交結(jié)構(gòu),注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2018年1

58、2月25日,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,趨勢(shì)三：剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望繼續(xù)提升,剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望繼續(xù)提升。2018年北京新房市場(chǎng)90平以下戶型成交套數(shù)占比超51%，較去年大幅提升18個(gè)百分點(diǎn)，為市場(chǎng)成交主力區(qū)域。2017-2018年成交的共有產(chǎn)權(quán)房用地中約77%將建成90平以下戶型， 70%的“限競(jìng)房”地塊執(zhí)行“7090”政策，未來(lái)新供商品住房將以中小套型為主，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比

59、有望繼續(xù)提升。,圖：2016-2018年北京各面積段商品住宅銷售套數(shù)占比,共有產(chǎn)權(quán)房90㎡以下戶型不低于77%,限競(jìng)房70%執(zhí)行“9070”政策,70%,77%,圖：2017-2018年北京宅地成交結(jié)構(gòu)（按產(chǎn)品面積）,注：1、“9070”政策即90㎡以下住房面積占比需達(dá)70%以上； 2、北京市共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積要求城六區(qū)最大90㎡，城六區(qū)以外90㎡以下戶型占比70%以上,數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.

60、com,趨勢(shì)四：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分項(xiàng)目去化壓力較大,2017-2018年北京成交宅地入市情況,限競(jìng)房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分項(xiàng)目去化壓力較大：2018年是北京樓市的“限競(jìng)房”元年，其市場(chǎng)供應(yīng)占據(jù)樓市的半壁江山。限競(jìng)房入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，一度受到市場(chǎng)追捧，但是，此后北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期般火爆，截至年底，新批入市的37個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目網(wǎng)簽率不足兩成，個(gè)別項(xiàng)目未開(kāi)盤先降價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，項(xiàng)目集中且銷售難度