石家莊商圈市場調(diào)查

1、石家莊城市綜合體市調(diào)報告,目錄,石家莊商業(yè)市場分析已開業(yè)項目市場分析未開業(yè)項目市場分析我們項目開發(fā)綜合建議,石家莊商業(yè)市場分析,,整體市場分析,重點商業(yè)圈分析,商業(yè)分布特點：“一線多點式商業(yè)格局” ----- 以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點商業(yè)區(qū),,城市商業(yè)與分布特征,多點：逐漸成形的次商圈。金正?海悅天地、萬象天城、萬達商圈、懷特商圈、新火車站商圈。,一線：從新百商場，經(jīng)過東購到北國商城，再往東延伸至先天下。,3,,

2、三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：東購商圈、北國商圈、懷特商圈.。 其中東購-新百商圈、北國商圈為市區(qū)老商業(yè)區(qū)，也是整個石家莊商業(yè)最密集、配套設(shè)施最完善、人流量最集中的地段。而懷特商圈是04年才開工建設(shè)，至今經(jīng)過5年經(jīng)營帶來不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)階段市區(qū)三大商圈之一。隨著萬達廣場的開業(yè)及新火車站的落成，萬達商圈和新火車站商圈將成為未來商業(yè)發(fā)展的主力軍。,城市商業(yè)與分布特征,4,新火車站商圈,5,三

3、大商圈北國商圈：最具優(yōu)勢的核心商圈，以北國商城、先天下為主，收購人百等，在石家莊均具有優(yōu)良的口碑，形成以中山路為核心區(qū)位的北國壟斷商圈格局；東購-新百商圈：石家莊首級商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達性強。目前購物中心處于整修階段，商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)較凌亂，整體意向有所下降；懷特商圈：石家莊二級商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購物場所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。,新興商圈萬達商圈，依靠其強大的集團實

4、力及全國影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統(tǒng)的三大商圈格局。新火車站商圈，隨著新火車站的建成，年吞客近千萬，周邊即將開發(fā)的商業(yè)綜合體項目近百萬平米，未來3—5年必將成為石家莊商業(yè)發(fā)展的主力軍。卓達商圈，是繼東購、北國、懷特之后的第四大商圈，也是當(dāng)時石家莊最大的單體商業(yè)項目。,6,商圈項目主要預(yù)覽,總結(jié),目前石家莊已開業(yè)的大型商業(yè)總體量約150萬平米，其中高檔商場一座總面積12萬平米，中高檔商場5座總面積62萬平米占總商業(yè)面

5、積的41%，其中單體商業(yè)面積在20萬平米以上全部定位成中高檔商業(yè)（萬達百貨和勒泰中心），中檔百貨商場8座總面積51萬平米占總商業(yè)面積的35%，中檔商業(yè)單體商業(yè)面積較小，業(yè)態(tài)較單一一般業(yè)態(tài)構(gòu)成方式為超市和百貨，中低檔百貨主要的業(yè)態(tài)為時尚、個性的淘寶店和時尚街區(qū)店為主,主要集中在東購商圈。未來3—5年石家莊新建的商業(yè)總面積約300萬平米，除傳統(tǒng)的商業(yè)街中山路外，新火車商圈商業(yè)供應(yīng)量是未來商業(yè)發(fā)展的主力軍。我們項目處于新火車站商圈的覆蓋范

6、圍內(nèi)，同時處于兩條城市主干線的交叉口（建設(shè)南大街和塔北路）及地鐵3號線。未來商業(yè)氛圍及交通條件為占據(jù)了商業(yè)的發(fā)展先天條件，由于周邊商業(yè)氛圍及常駐人口比較薄弱，對我們既是機遇又是挑戰(zhàn)，在整體商業(yè)大發(fā)展的進程中，要保證商業(yè)在市場運營中保持較好較穩(wěn)的增長，項目的前期定位是重中之重，必須打造出項目自己的獨立特色和產(chǎn)品的核心競爭力，同時開發(fā)周期對我們商業(yè)的發(fā)展也起到至關(guān)重要的作用。,已開業(yè)項目市場分析,,萬達廣場,新源樂匯城,北國先天下,懷特國際

7、商城,萬象天城,北國先天下,北國先天下,北國先天下,情況說明,北國先天下購物廣場商業(yè)面積12萬平方米，地上六層、地下一層。是目前石家莊商業(yè)定位最高，環(huán)境最好、品類最全的高檔商場，擁有600余個國際著名和國內(nèi)知名服裝、服飾、生活用品品牌，1個現(xiàn)代生活超級市場，30余個餐飲、美體美發(fā)、電子娛樂、電影院等專業(yè)服務(wù)休閑項目，……全方位的購物生活體驗、國際化的環(huán)境設(shè)施享受、殷勤摯真的服務(wù)滿足讓消費者愉悅體會先天下奢華與時尚。,規(guī)模：183萬m2

8、容積率：商業(yè)4.0物業(yè)類別：26.4萬m2購物中心，10.5萬m2商業(yè)街。產(chǎn)品組合：集中性商業(yè)、住宅底商：120-300 m2車位配比：1：1.5建筑層高：底商4.5m物業(yè)費：商業(yè)4元開業(yè)日期：2011年9月23日總投資：80億元,石家莊裕華萬達廣場,13,商業(yè)：購物中心20萬m2 ，擁有3萬m2的萬千百貨，1.7萬平米娛樂廣場及4.85萬m2商業(yè)步行街；住宅底商2層面積120~300 m2 ，共計700套，價格預(yù)計2-5

9、.2萬元/ m2 ； 入駐品牌：萬千百貨、IMAX國際影院、大歌星KTV、華潤萬家、西班牙ZARA、優(yōu)衣庫、國美電器、屈臣氏、必勝客等項目點評：成熟的一線地產(chǎn)品牌，完善的商業(yè)配套，強大的自營和運營能力，實現(xiàn)了高價高量的市場效應(yīng)。,石家莊裕華萬達廣場,14,情況說明,萬達廣場共斥資80億元，建筑面積183萬平方米，商業(yè)20萬平米是。集大型購物中心、連鎖超市、5A寫字樓、超五星級酒店、國際影城、國際公寓、住宅為一體的城市商業(yè)廣場。包

10、括了萬千百貨、萬達影城IMAX、華潤萬家、國美電器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室內(nèi)外商業(yè)步行街，萬達廣場體量大、業(yè)態(tài)全，品類豐富，首次進入石家莊的品牌就達到30多個，C&A、絲芙蘭、SASA、ZARA、H&M 、MOTIVI、星巴克、哈根達斯、銀鯊漁鮮自助、漢拿山等多個業(yè)態(tài)的多個國際知名品牌，吸引了廣大消費者的目光。開業(yè)當(dāng)天客流量超過40萬人次，裕華萬達廣場的開業(yè)，無疑將提升石家莊商業(yè)的整體水平，讓石家莊真

11、正迎來購物中心時代。這不僅僅是因為萬達廣場帶來了更多更好的品牌，還因為它所帶來的一站式的生活體驗。同時萬達廣場的開業(yè)將改變石家莊裕華區(qū)缺乏大型商業(yè)配套的格局，進一步擴充城市商業(yè)容量，對提升石家莊省會形象起到了推動作用，目前石家莊第二個萬達廣場落戶新華區(qū)，預(yù)計2016年開業(yè)。,規(guī)模：18萬m2商業(yè)建筑面積：6.6萬m2容積率：3.5產(chǎn)品組合：1-6層集中商業(yè)建筑層高：商業(yè)4.1m 價格：公寓12000元/m²物業(yè)費：

12、2元/ m2車位配比：地下二層、三層均為立體停車場 （近千余個）裝修：公共部分精裝修,新源樂匯城,16,商業(yè)：總面積6.6萬m2 ， 1~5層商業(yè)，統(tǒng)一管理招租，B1 引進沃爾瑪； 商業(yè)含零售45%，餐飲30%，休閑娛樂15%，服務(wù)10%； 引入品牌：Apple，沃爾瑪，H&M，奧斯卡國際影城，連卡佛，Phlips 租金模式：大商場已開業(yè)，租金聯(lián)營模式項目點評：城

13、市核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。,新源樂匯城,17,入駐品牌,百貨類品牌,餐飲類品牌,項目特點——細節(jié)表現(xiàn),1、 石家莊首個室內(nèi)音樂噴泉，每天定點播放音樂，噴泉隨著音樂的節(jié)拍盡情的揮灑，孩子隨著音樂的跳動嬉戲在水中，同時這里也是演出，新品發(fā)布、明星見面會的平臺，多功能于一體的室內(nèi)展示空間，不僅給消費者帶來了視覺和聽覺上的享受同時也提高了項目的亮

14、點和品質(zhì)。2、 樂匯城定位石家莊首家劇場式購物場所，全年365天都為消費者準(zhǔn)備了精彩的舞臺演出，雜技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出為消費者打造一個盡情享受愜意生活的消費空間 ，同時樂匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運營中，打造了一個城市時尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、空中廊橋等都是項目的亮點,,,項目特點——細節(jié)表現(xiàn),3、 樂匯城公共走廊根據(jù)業(yè)態(tài)的不同每層地面和頂面設(shè)計各不相同，百貨區(qū)地面以簡約的大理石鋪設(shè)，兒童娛樂區(qū)，地面

15、多種石材鋪設(shè)走在馬賽克鋪設(shè)的石材上就像踩在海邊的貝殼，不規(guī)則的吊頂造型像絢麗的天空帶給孩子無限的遐想，中庭遮陽頂使用可移動的帆布以及可移動玻璃，不僅起到了遮陽、環(huán)保的作用，更重要體現(xiàn)項目高科技含量和價值。4、 樂匯城的公共休息區(qū)的設(shè)計體現(xiàn)了開發(fā)商的人性化和細致性，百貨區(qū)公共休息區(qū)簡約的木質(zhì)搭配綠植，讓人們在休息的同時感受綠色帶來的舒暢，餐飲區(qū)公共休息區(qū)，以水母為核心，不論是等待朋友還是用餐等位，讓人們在欣賞海洋生物神奇魅力的同時感覺

16、時間過得如此的飛快。,,,項目特點,絢麗的室內(nèi)空中花園,錯落有致的交通動線和連廊,清晰簡單的導(dǎo)視系統(tǒng),火爆的餐飲,項目特點,情況說明,新源樂匯城總建筑面積44.2萬平方米，商業(yè)16萬平米，目前開業(yè)的為一期6.6萬平米，項目總投資30億元，集5A甲級寫字樓，SHOPPINGMALL、精裝LOFT公寓于一體，是一座兼具休閑、購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光等業(yè)態(tài)的國際化SHOPPING MALL項目主題定位是“國際時尚體驗型SHOPPING

17、MALL”。主要品牌有美國沃爾瑪超市；全球時尚快銷品牌瑞典H&M、荷蘭C&A、WE；全球化妝品零售權(quán)威，路易威登旗下的絲芙蘭(SEPHORA)；亞洲家居巨頭日本的MUJI；國際著名的咖啡連鎖品牌美國的星巴克；臺灣最大的室內(nèi)電玩品牌湯姆熊娛樂世界；河北省首家蘋果旗艦店；中國五星級奧斯卡院線；同時入駐樂匯城的還有著名快餐肯德基、吧臺式涮鍋呷哺呷哺、臺灣時尚餐飲85度C、著名餐飲川人百味、韓式烤肉漢拿山、牛仔巨頭李維斯等眾多國

18、內(nèi)外知名的服飾、餐飲、娛樂品牌。作為省會首家劇場式購物場所，新源樂匯城全年365天都為石家莊人們準(zhǔn)備了精彩的舞臺演出，為省會人們打造一個盡情享受閑逸輕松生活的消費空間 ，同時樂匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運營中，打造了一個城市時尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、劇場型中庭、空中廊橋等都是項目的亮點,懷特國際商城,懷特商圈基本情況,25,懷特商圈保龍倉槐底店、懷特國際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項目。其

19、它餐飲、娛樂項目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門等也引人關(guān)注。大石門飲食文化街和香港銅鑼灣購物廣場等陸續(xù)建成，將使這里成為最具潛力和商業(yè)價值最高的區(qū)域。,城市商業(yè)與分布特征,26,萬象天成,主力店－百盛,營業(yè)面積30,000平方米（B2－4F）,樓層分布,樓層分布,情況說明,萬象天成總占地40畝，總建筑面積16萬平米，建筑總高度為99.7米，由三座塔樓和一座裙樓組成，三個高層塔樓分別是一家五星級酒店、一棟5A智能化寫字樓和一座

20、高檔精裝商住公寓，負一、二層和商業(yè)裙房構(gòu)成了約10萬平米的精品購物中心，其余地下兩層為車庫。 “萬象天成”定位于時尚精品購物中心，滿足現(xiàn)代人購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、觀光旅游一站式消費的新生活模式。目前，已入駐“萬象天成購物中心”的百盛百貨、博納五星級影城、新加坡面包新語等國內(nèi)外知名品牌。由于項目餐飲和娛樂設(shè)施定位和經(jīng)營不是很理想，交通動線又因立交橋的建設(shè)而改變，從而導(dǎo)致整個項目的客流量較小。,租金及扣點信息匯總,整體商業(yè)

21、市場小結(jié),目前石家莊核心商圈主要集中在中山路沿線，以北國、東購為代表的核心商圈集中了大部分商家，也成為了零售品牌進入石家莊或進一步拓展的首選區(qū)域。目前石家莊商業(yè)模式逐漸以傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代化的綜合購物中心發(fā)展，不在以滿足購物為目的，現(xiàn)代化的綜合購物中心主要以體驗式消費和精神享受為消費者帶來購物的無限樂趣。隨著萬達廣場的開業(yè)及新火車站商圈的興起，石家莊商業(yè)格局出現(xiàn)了一定的變化，形成了核心商圈為主，外圍商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)格局，未來石家莊

22、的商業(yè)格局將形成一線多面的商業(yè)發(fā)展趨勢。隨著石家莊舊城改造力度的加大，未來商業(yè)項目將出現(xiàn)放量供應(yīng)的態(tài)勢，包括勒泰中心及金正海悅天地、祥云國際、塔談商貿(mào)城，以及我們項目等在內(nèi)的大型綜合體項目，商業(yè)體量均在20萬平方米以上。這些品牌開發(fā)商的入駐，給石家莊整個商業(yè)升級提供了不錯的契機，但同時較大的供應(yīng)量也給未來商業(yè)市場帶來不小的壓力。而北國商城也正在規(guī)劃由百貨商場向周邊拓張成為購物中心。雖然石家莊外來品牌進入石家莊的速度開始加快，但相

23、比其他同類城市，石家莊商業(yè)市場的發(fā)展尚處于起步階段。像海底撈、俏江南等知名品牌餐飲雖然在未來2-3年已有計劃向石家莊拓展，但是眾多的項目也使得這些品牌企業(yè)有了寬松的選址環(huán)境。,32,在建商業(yè)市場分析,,祥云國際,金正海悅天地,勒泰中心,塔談國際商貿(mào)城,華強廣場,規(guī)模：62.36萬m2商業(yè)建筑面積：約20萬m2容積率：6.5產(chǎn)品組合：6層的商業(yè)裙樓，地下超市立面材料及風(fēng)格：玻璃幕墻，現(xiàn)代簡約車位配比：地下停車位3250個，摩托車

24、及自行車停車位約5000輛銷售均價（公寓和寫字樓）18000元/㎡裝修：公公共部分精裝修開業(yè)時間：2013年6月14日總投資：30多億,33,勒泰中心,商業(yè)：租售結(jié)合，商業(yè)裙樓總建面20.13萬m2 ，超市位于地下一層租金模式：純租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入駐商業(yè)：沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、星美院線、艾斯特真冰場等停機坪：將設(shè)兩個直升飛機停機坪，打破石家莊建筑無直升飛機停機坪的歷史。項目點評：城市核心位置，

25、定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。,34,勒泰中心,情況說明,項目由地下4層、地上六層商業(yè)裙樓和四棟超高層建筑組成?？偨ㄖ娣e62萬平方米，匯聚45層甲級寫字樓、LOFT靈動創(chuàng)意大廈、五星大廈、水療主題假日酒店、購物中心、餐飲中心、國際影院等豐富業(yè)態(tài)。并配置2600個標(biāo)準(zhǔn)車位。 商業(yè)總面積23萬㎡和1萬㎡的風(fēng)情莊里街，（購物中心14萬㎡，地下一層地上三層，餐

26、飲3.5萬㎡，地上4、5層，空中娛樂設(shè)施2.5萬㎡）高檔購物中心、精品旗艦專賣店、主題生活館、餐飲、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰場、電玩、洗浴中心等。一至二層臨街商鋪規(guī)劃為特色莊里街，打造極富特色的餐飲、酒吧、娛樂不夜城。此外，項目還配有1個直升飛機停機坪。目前已簽約的主力店品：美國萬豪酒店、奧地利艾斯特真冰場、法國家樂福超市、香港UME影院、蘇寧電器(精品)、美國會所美洲會、健身連鎖一兆韋德、香港名店莎莎。餐飲：金錢豹，小

27、南國、鹿港小鎮(zhèn)、一茶一坐、 星巴克、HARD ROCK酒吧等。服裝品牌：VERO MODA、 ONLY、 VILA、 Object、 phink industries 、運動100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依戀、周大福、百麗等國內(nèi)外300余品牌。 目前項目已全部封頂，外立面正在施工中預(yù)計年底完工，小區(qū)裙樓預(yù)計今年年底開業(yè)，大商業(yè)預(yù)計明年中旬全部開業(yè).,祥云國際,祥云國際項目，由聯(lián)邦偉業(yè)耗資170億傾力打造，總建筑面積450萬平

28、米，商業(yè)70萬平米集合特色主題公園、大型特色商業(yè)、星級豪華酒店、快捷酒店、高端商務(wù)辦公、旅游文化、休閑娛樂、生態(tài)居住為一體的特色旅游城市綜合體，被譽為“東方威尼斯，世界水公園”，項目總占地1800余畝，整體規(guī)劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝的低密度超大型水景高端居住社區(qū)；北部為占地426畝華北首席“吃遍中國”水上樂享主題公園。,情況說明,整體規(guī)劃：由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端住宅，北部為占地42

29、6畝“購遍全球、玩遍世界、吃遍中國”都市旅游景區(qū)文化主題公園 商鋪面積15-200平米，折后起價16000元/平米。 住宅均價7300元/平米，在售房源為140平米以上戶型。,情況說明,主題概念：“吃遍中國、玩遍世界、購遍全球” ，32萬平方米的“購遍全球”位于下沉商業(yè)廣場的一層和二層定位是一站式購物中心，主力店奧特萊斯由北國大西洋公司集團負責(zé)招商運營管理， 1860余米長的地下異域風(fēng)情水街貫穿其中。,情況說明,地下是1

30、1萬平米的“玩遍世界”主題娛樂公園。地上是27萬平米的“吃遍中國”特色餐飲街，中間圍合地上部分是甜蜜湖公園，在購物的同時就能“吃遍中國”美食。,規(guī)模：66萬m2商業(yè)建筑面積：約11萬m2容積率：3.75產(chǎn)品組合：商業(yè)地下一層，地上六層建筑立面：歐式皇家風(fēng)格，干掛石材車位配比：1:1.1，車位12萬/個，車庫26萬/個建筑層高：商業(yè)1層6.4m，二層3.85m物業(yè)費：1.2元/ m2 *月配套：2000 m2會所，含泳池、

31、健身房開盤日期：集中型商業(yè)部分均價4.5萬價格：商鋪：24000-44000元/㎡ 寫字樓：13000元/㎡,40,金正海悅天地,意大利風(fēng)情建筑——水上商都商業(yè)部分糅合意大利風(fēng)情元素，全景呈現(xiàn)威尼斯風(fēng)情180米大運河水街“濃情歐羅巴”風(fēng)情商街融合意大利風(fēng)情元素，分為四條街區(qū)--帝景大道、普羅旺斯特色美食街、波爾多酒吧街、愛琴海風(fēng)情街,水上 商都,水上商都,建筑風(fēng)格,商業(yè)：1~3層百貨，4層威尼斯水街，5層大型餐飲

32、、KTV，B1沃爾瑪、商鋪、B1 商業(yè)在售，面積控制：16-100 m2;項目點評： 項目定位于高端項目，通過歐式石材立面和園林細節(jié)的打造創(chuàng)造項目的高端形象，產(chǎn)品主力主要鎖定高端改善型客群需求，實現(xiàn)了較高的單總價水平，整體溢價水平較好。,42,金正海悅天地,43,金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：15萬㎡威尼斯購物中心,,,,,,,4S商業(yè)戰(zhàn)艦：超市、商場、商業(yè)街、專賣店,超市,婚慶孕嬰兒童專區(qū),時尚動感精品街,餐飲,百貨,百貨,百貨,

33、數(shù)碼電器,數(shù)碼電器,特色餐飲,百貨,水街休閑餐飲,家居,家居,家居,家居,大型餐,百貨,四維動感影院,B1,F1,F2,F3,F4,F5,B1：國際“碼頭”/F1：皇家珍品名店街區(qū)/F2：巴黎名媛時尚街區(qū)F3：奧林匹克運動街區(qū)/F4：威尼斯狂歡游樂場/F5：維多利亞影食天堂,地下停車場,地下停車場,B2,B3,商業(yè)規(guī)劃,金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：規(guī)劃總體說明,1層為商場，2層規(guī)劃一個電器的主力店，4層建有威尼斯風(fēng)情街180米長，5層主

34、要分四部分，其中兩部分是大型餐飲，KTV，左側(cè)有影院，總體層高8.5米，局部6米， 配備兩部垂直電梯負一層共設(shè)立8個車站，11個景點采用蒸汽火車頭，開放式座椅，軌道長度近800米建有海洋主題廣場，一層到四層有一架飛天梯街舞區(qū)利用跳舞機和街舞區(qū)提供給年輕人消費開心農(nóng)場展示兒童活動的項目,商業(yè)規(guī)劃,情況說明,項目總建筑面積約30余萬平方米，由3棟商務(wù)公寓，2棟商務(wù)寫字樓、1棟五星級酒店及5A級智能寫字樓、2萬平方米沃爾瑪零售大賣場

35、、2萬平方米時尚百貨及7萬平方米體驗式休閑娛樂機會構(gòu)成。商業(yè)部分有地下兩層，地上六層組成，負二層為地下停車場。商業(yè)廣場地上部分有室內(nèi)步行街和室外步行街兩部分組成，1—4層以精品購物為主，5、6層以餐飲、休閑、娛樂為主。目前已引進山姆大叔——沃爾瑪，餐飲有麥當(dāng)勞、肯德基，好萊塢超級環(huán)球影城。5A寫字樓整層出售均價12800元/平米起，現(xiàn)有特惠獨立戶型出售，100-300平米。地上地下商鋪在售，售價24000-44000元/平米。,塔談

36、國際商貿(mào)城,塔談舊村改造總建筑面積超過300萬平米，（高檔住宅占90萬平米）、（文體教育醫(yī)療設(shè)施30萬平米）、（商貿(mào)批發(fā)餐飲娛樂77萬平米）、（寫字樓和酒店57萬平米）、（地下停車場和配送中心45萬平米）。該項目定位以經(jīng)營批發(fā)品牌服裝、電子產(chǎn)品、文化用品、日化、婚紗、慶典禮品等數(shù)十萬種國際國內(nèi)暢銷產(chǎn)品的大型主題專業(yè)批發(fā)商城。采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一培訓(xùn)”的原則，預(yù)計該項目于2014年底投入使用后，可實現(xiàn)年交易額達六百

37、億元，創(chuàng)利稅逾三億元，解決就業(yè)五萬余人。塔壇投資集團自持商業(yè)物業(yè)建筑面積將超過100萬平米，,華強廣場,石家莊華強廣場項目位于民族路商業(yè)街西段北側(cè)，東鄰頤高數(shù)碼廣場，西側(cè)為金圓大廈，總建筑面積30萬平米，由深圳華強集團投資興建，預(yù)計總投資33億元，計劃將于2013年底前落成項目以高端電子信息展銷中心為依托，囊括電子專業(yè)賣場、5棟精品公寓和1棟38層5A國際智能寫字樓7.5萬平米的專業(yè)電子賣場，項目建成后將成為石家莊規(guī)模最大、種類最全

38、、檔次最高的電子專業(yè)賣場，公寓目前銷售均價9000元/平米，已售80%。,住宅比例、規(guī)模：金正、中宏、萬達所占比例約45%或以上上，體量超過20萬甚至更多；是以住宅為主導(dǎo)的綜合體項目。商業(yè)比例：萬象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體項目。,綜合體項目產(chǎn)品組合配比,規(guī)劃分析 到2020年，該市將形成1個市級商業(yè)中心、3個市級商業(yè)次中心、11個區(qū)域商業(yè)中心、60個居住區(qū)商業(yè)中心、4條主要商業(yè)街。供應(yīng)分

39、析 整體商業(yè)處于集中建設(shè)期，商業(yè)消費在“大部分新建區(qū)”均尚未形成，“新建區(qū)”商業(yè)地產(chǎn)市場尚處初期階段。 價格分析 核心區(qū)域在售商業(yè)價格區(qū)間：2-4萬元/平方米，個別項目銷售價格可以達到5萬元/平方米。 區(qū)域成熟商業(yè)租賃方式：大型百貨商場多以銷售額返點為主20-30%，其它多以租賃形式為主平均價格10元/平方米/天。,未來商業(yè)市場總結(jié),49,產(chǎn)品分析 未來商業(yè)供應(yīng)量主要以大型建筑

40、群體為主，整體商業(yè)面積一般10萬平米以上，具有體量大、業(yè)態(tài)全、多元化經(jīng)營，但同質(zhì)性較強，差異化較弱。業(yè)態(tài)分析 由傳統(tǒng)百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)仍趨向多面業(yè)態(tài)形式發(fā)展，業(yè)態(tài)不僅滿足購物的需求，同時滿足休閑、娛樂、參觀、商務(wù)、旅游等多元化需求，以體驗式消費，休閑式購物的方式享受商業(yè)給人們帶來的改變。發(fā)展趨勢分析 由“點”轉(zhuǎn)換到“面”的發(fā)展趨勢，形成由傳統(tǒng)的三大核心商業(yè)區(qū)向周邊區(qū)域擴展態(tài)勢，并且逐步形成“面式商業(yè)區(qū)”： -

41、 中心商務(wù)區(qū)商業(yè)中心： 中山路為核心的中心商務(wù)區(qū)的商業(yè)聚集效應(yīng)， 從而大幅增強吸引高端消費的商務(wù)中心區(qū)；隨著商業(yè)的發(fā)展，商務(wù)中心以逐漸形成。 - 現(xiàn)代市民消費中心區(qū)： 由于萬達/裕華商圈的建成，多點式面向建設(shè)的商務(wù)區(qū)將形成完善的服務(wù)于城市生活的商業(yè)體系。,區(qū)域商業(yè)市場總結(jié),50,未來5-10年內(nèi)的石家莊城市綜合體項目將成泛濫之勢，各項目定位規(guī)劃既形成競爭，又相對互補，既相對集中，又形成割據(jù)之勢。

42、 城市綜合體的發(fā)展是城市未來的趨勢，對商家資源的爭奪、對消費者客群的爭奪，將會是未來各項目的重點。 外來房地產(chǎn)開發(fā)名企，本地傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)卷入這場商業(yè)地產(chǎn)的大戰(zhàn)中，對商業(yè)地產(chǎn)認識的深度，投入力度，對商業(yè)運營管理的準(zhǔn)備，直接決定了項目的成敗。 消費者是最終裁判，無論是改變他們還是迎合他們，只有他們的認可，才是項目的成功,總結(jié),51,52,我們項目開發(fā)綜合建議,,項目定位規(guī)劃建議,項目工作思路,項目

43、商業(yè)區(qū)域概況,項目商業(yè)區(qū)域概況,項目商業(yè)區(qū)域概況,6#,7-2#,2#,A,B,北區(qū),南區(qū),10-2#,9-1-2#,11#,項目定位建議,一、區(qū)域商業(yè)核心石家莊城南商業(yè)核心，輻射項目周邊3公里，針對周邊常住居民、高校學(xué)生、新車站人群、商務(wù)辦公群體，打造區(qū)域性商業(yè)核心區(qū)二、中檔為主，兼顧兩極以大型購物中心為主題，滿足人們?nèi)粘Ｉ钯徫?、娛樂、餐飲、休閑的需求以品牌百貨為品質(zhì)，滿足商務(wù)白領(lǐng)，追求品質(zhì)、品味的高收入消費群體以地鐵商

44、業(yè)為特色，滿足商旅人群的快捷生活需求，為低收入群體提供豐富的高性價比商品及服務(wù)三、著眼目前，適當(dāng)超前萬達廣場、樂匯城等已開業(yè)的綜合體項目已充分證明各階層的消費者已經(jīng)從傳統(tǒng)的生活形態(tài)轉(zhuǎn)變，更加接受并習(xí)慣吃喝玩樂購一體化的消費模式，并更加注重體驗性。這就要求大型商業(yè)的設(shè)計者們在產(chǎn)品的設(shè)計上更加注重人性化，舒適的環(huán)境、便捷的設(shè)施、貼心的服務(wù)等等。既要吸取已開業(yè)項目的優(yōu)勢為已用，又要能滿足未來10-20年、甚至更久的超前規(guī)劃設(shè)計（如不斷增

45、長的對停車的需求）,項目規(guī)劃建議,6#,7-2#,2#,A,B,北區(qū),2#+B：購物中心，地下二層，地上4層（局部5層）。自持物業(yè)，不做分散銷售考慮6#：酒店+精品百貨 酒店、精品百貨可考慮定制發(fā)售或聯(lián)合開發(fā)等7-2#：室內(nèi)步行街，一、二層為連體商鋪，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏與集團資金情況可考慮設(shè)計成銷售產(chǎn)品。A：建設(shè)南大街地下增加開發(fā)區(qū)域，需要論證其可行性，如可以開發(fā)，則地下區(qū)域可與2#、7-2#地下區(qū)域相接具體各區(qū)域單層規(guī)劃需

46、結(jié)合商業(yè)顧問公司詳細論證，達到商業(yè)使用合理化、利益最大化,項目規(guī)劃建議,南區(qū),10-2#,11#,9-1-2#,1、建議將11#紅色框區(qū)域作為補償孫村的商業(yè)面積2、10-2#地塊可規(guī)劃為酒店、娛樂（洗浴、KTV、夜總會等）、大型餐飲3、9-1-2#可規(guī)劃為快捷酒店南區(qū)商業(yè)氛圍不足，不適合規(guī)劃為購物各業(yè)態(tài)。而緊鄰的塔談也定位為國際商貿(mào)中心，專做市場業(yè)態(tài)，所以在此地塊的商業(yè)定位上建議與其錯位，定位為餐飲、娛樂、住宿,項目工作思

47、路,詳細論證,商業(yè)顧問公司,詳細論證,商業(yè)建筑設(shè)計公司,變更、洽商、溝通會,商業(yè)裝修設(shè)計公司,商業(yè)物業(yè),試營業(yè)、營運管理,商裝管理,圖紙審核,開業(yè)慶典,項目工作思路,1、充分認識商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律與盈利模式商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，租金收入與資產(chǎn)增值是它的投資目的。它的盈利模式也是持久的、多樣的。而開發(fā)企業(yè)要從傳統(tǒng)的物業(yè)銷售者轉(zhuǎn)變成為物業(yè)經(jīng)營者，也需要在思想和行為上進行徹底的改變。對商業(yè)市場的認識和耐心是開發(fā)企業(yè)最需要具備的。2

48、、做對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步驟和程序傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，先做規(guī)劃設(shè)計，看立面挺漂亮，自認為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再進行商業(yè)定位和規(guī)劃，再進行招商。商家進來一看，物業(yè)完全不符合自身的使用需求，要么租金談不上去、要么根本無法使用，改造物業(yè)吧，增加投資成本。造成了很多的爛尾樓。所以做商業(yè)地產(chǎn)，非常重要的是做對程序。把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，先做商業(yè)定位和規(guī)劃，再做符合商家需求的商業(yè)建筑設(shè)計，這樣設(shè)計階段與進駐的各店對接好，沒

49、有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金，而且在工程施工中避免了大量的拆改，降低了成本3、建立強大的商業(yè)經(jīng)營管理團隊商業(yè)經(jīng)營團隊和物業(yè)管理團隊是商業(yè)地產(chǎn)能否保值升值的關(guān)鍵，任何一個項目的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。在經(jīng)營的過程中，商戶需要不斷的汰換，經(jīng)過3年-5年左右的市場培育期，才能達到最穩(wěn)定、最合理的商業(yè)布局。商業(yè)物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。需要管理人才

50、既懂商業(yè)又懂機電又懂物管，這樣的人在全國都很缺，只能通過項目的日常經(jīng)營來培養(yǎng),項目工作思路,4、建立企業(yè)的核心競爭力商業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)的核心競爭力，商貿(mào)公司就是這一核心競爭力的打造者，從企業(yè)文化、管理理念到運營團隊，都必須形成合力，了解企業(yè)的發(fā)展方向，了解企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。中國的土地資源緊張，項目有限，各業(yè)態(tài)的品牌資源也是有限的，任何一個項目都很難在當(dāng)?shù)匦纬善放茐艛?，所以同質(zhì)化的品牌，接近的商業(yè)物業(yè)設(shè)計，未來的競爭就是運營團隊的管理與服務(wù)的

51、競爭。5、承受壓力，耐心經(jīng)營商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報，但必須穩(wěn)定。開業(yè)是一個分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，業(yè)主、商戶、消費者的投訴，機電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購物

52、中心是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。                    6、搭建高效的組織體系與有效的協(xié)調(diào)機制在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商管與地產(chǎn)之間的矛盾是存在的，但并不是