房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成本與質(zhì)量管理

1、人文與房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成本與質(zhì)量管理遼寧省鞍山市房地產(chǎn)交易中心李春梅摘要：隨著建筑原材料價格的上漲，房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成本控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重心之重。這不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，而且也關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的大小。本文先分析房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀，然后研究房地產(chǎn)工程的成本控制，最后分析如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)項目工程開發(fā)成本管理質(zhì)量管理。近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也在

2、不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項目工程開發(fā)過程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。1、房地產(chǎn)項目

3、工程成本管理的現(xiàn)狀首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風(fēng)險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風(fēng)險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是項目工程最為關(guān)注的風(fēng)險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險的能力，導(dǎo)致項目工

4、程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開發(fā)中問題，最終足的施工進(jìn)程無法按正常時問進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利

5、益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一揀多層房屋中，原本使用短螺扦樁基，但是開發(fā)人員對

6、當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便淪證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲gl性。房地產(chǎn)開發(fā)食業(yè)先要進(jìn)行施工圖

7、預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過計劃改變描施，做出降低成本的1182012年5月實(shí)施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實(shí)際成本和計劃成

8、本的差異，及時采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識。3、如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，柬制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁

9、止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責(zé)任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項工程實(shí)測，對中

10、間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主：第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對項目工程進(jìn)行目測、實(shí)測和驗(yàn)收等程『芋。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求：第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。結(jié)束語綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容

11、易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)_月：發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害參考文獻(xiàn)：1、王高杰房地產(chǎn)開發(fā)項目成晨控制知質(zhì)量管理中凈在的問題與發(fā)展對蓑2010102、王麗坤如何管理和控制房地產(chǎn)項目工程的成本和質(zhì)

12、量問題201110人文與房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成本與質(zhì)量管理遼寧省鞍山市房地產(chǎn)交易中心李春梅摘要：隨著建筑原材料價格的上漲，房地產(chǎn)項目工程開發(fā)的成本控制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重心之重。這不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，而且也關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的大小。本文先分析房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀，然后研究房地產(chǎn)工程的成本控制，最后分析如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)項目工程開發(fā)成本管理質(zhì)量管理。近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了

13、快速發(fā)展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。在項目工程開發(fā)過程中，如何運(yùn)用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損

14、害。1、房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風(fēng)險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風(fēng)險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是項目工程最為關(guān)注的風(fēng)險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險

15、的能力，導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開發(fā)中問題，最終足的施工進(jìn)程無法按正常時問進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來進(jìn)行。

16、房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一揀多層房屋中，原本使用短螺扦樁

17、基，但是開發(fā)人員對當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便淪證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲gl性。房地產(chǎn)開發(fā)

18、食業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過計劃改變描施，做出降低成本的1182012年5月實(shí)施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對

19、比實(shí)際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識。3、如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，柬制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度

20、，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責(zé)任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和

21、分項工程實(shí)測，對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主：第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對項目工程進(jìn)行目測、實(shí)測和驗(yàn)收等程『芋。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求：第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。結(jié)束語綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行

22、辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)_月：發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害參考文獻(xiàn)：1、王高杰房地產(chǎn)開發(fā)項目成晨控制知質(zhì)量管理中凈在的問題與發(fā)展對蓑2010102、王麗坤如何管理和控制房地產(chǎn)