項目策劃與造價控制

1、建設經(jīng)濟財會統(tǒng)計中華民居2011年08月項目策劃與造價控制張祥明(重慶市南川區(qū)南平鎮(zhèn)人民政府城建辦)摘要：建設項目的造價控制是一個系統(tǒng)工程，也是項目全程策劃實施方案中的重要組成部份，項目投資造價是否在規(guī)劃設計、工程施工、產(chǎn)品營銷各個環(huán)節(jié)得到有效控制，直接影響到投資項目實現(xiàn)的成功與失敗。因此，認真研究造價控制方案和編制可行的實施細則，并在各階段中嚴格執(zhí)行。才能保證建設項目的投資目標得到成功實現(xiàn)。關(guān)鍵詞：建設項目；策劃；造價；控制1項目策劃

2、案對投資造價的全程控制以往建設對開發(fā)項目的策劃中僅注重于項目的產(chǎn)品定位和市場營銷，隨著房地產(chǎn)價格調(diào)控力度的不斷增強，產(chǎn)業(yè)暴利時代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸，市場競爭更加強烈，銷售收入的增長空間已相當有限。在項目全程策劃中引入造價控制的理念，制定可行的造價控制實施細則和執(zhí)行方案，在項目進度的各階段嚴格遵照執(zhí)行，有效地控制建設造價，為建設單位的投資安全提供可靠的保證，讓項目建設按預期的利潤目標得到順利實現(xiàn)。所以在房地產(chǎn)建

3、設項目的全程策劃案中能否做好造價控制，直接關(guān)系到建設項目的成敗。在策劃案中對項目的定位控制造價應注意以下幾點：(1)建設投資首先要考慮項目是否可行，是否有經(jīng)濟效益，必須對項目進行全面、周密、準確的調(diào)查研究，然后作用可靠的造價控制決策。(2)項目前期調(diào)研和定位階段雖然所需花費的資金不多，但對項目投資費用所造成的影響卻能占到80％；項目策劃案中對投資費用的控制，所造成的影響是最大的，因而項目全程策劃對項目合理用地、項目選址、建設規(guī)模、建設標

4、準，要進行全面地進行分析，對影響造價的因素制定出相應的造價控制對策，制定的方案在擬建工程項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進行全面系統(tǒng)的分析、論證，進行多方案優(yōu)選，在策劃中做好建設項目投資估算的編制與審查，作為建設項目總投資中造價控制的實施細則和階段計劃，各階段執(zhí)行過程不得任意突破，使其真正起到造價控制的作用。(3)在策劃案中引進專家論證，利用專業(yè)單位在技術(shù)上的優(yōu)勢，讓投資專家對項目的投資造價控制進行專題評審，

5、使項目更科學、更合理、更可靠的進行投資造價控制，為項目提供技術(shù)上的保障，從而最低程度的減少投資的盲目和風險性。2策劃案對設計階段的投資控制在項目投資策劃案中，控制工程造價關(guān)鍵就是對設計階段的造價控制。設計階段也是投資控制的重點階段之一，因此建設單位把設計階段的投資控制作為重點，積極進行主動控制將是進行投資控制最有效的手段。設計質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅會影響工程施工的控制目標和投入資金的多少，而且對投資額的控制和項目建成后的使用效果產(chǎn)生極大的影響

6、，所以設計是否合理是有效控制項目工程造價的前提(1)由于項目工程的一次性投資大，建成后可變性小，因此，做好設計工作，以高質(zhì)量的設計成果來實現(xiàn)工程項目，是設計階段投資控制的盛業(yè)業(yè)》坐蠱姑業(yè)業(yè)婦業(yè)出業(yè)業(yè)婦婦業(yè)業(yè)盥業(yè)業(yè)坐些娃娃逝任制，落實到人。采購前應掌握材料、設備的投標報價和用量。采購時要及時認真地分析材料市場的價格走勢，對商品混凝土、鋼材、砂石料等大宗材料的采購應多家比選，對供應商在質(zhì)量、服務、價格方面反復比較，從中優(yōu)選；材料設備進入施工

7、現(xiàn)場要有嚴格的驗收制度，對其數(shù)量和質(zhì)量進行簽收，不符合要求的，堅決拒簽。施工現(xiàn)場要搭建l臨時倉庫，避免材料亂堆亂放、高消耗低利用，對周轉(zhuǎn)性材料加以妥善保管，極大提高周轉(zhuǎn)材料的利用率，減少材料二次搬運及多次搬運造成的浪費。材料在使用過程中，要嚴格按照施工材料消耗定額和工程進度安排用料，限額領用，并對材料使用量進行監(jiān)督，防止浪費，合理使用資源。由于造價控制人員對常用材料價格比較熟悉，在實地考察材料價格時，能夠向采購人員推薦實用、美觀、優(yōu)質(zhì)、

8、價格比較適中的產(chǎn)品，以供采購時進行選擇。采購材料時，應兩人以上同行，這樣既避免了個人擅自購買材料虛報材料價格，保證了材料價格的真實性，又保證了材料的質(zhì)量，避免了劣質(zhì)材料進入工程。大型工程施工過程中，進場的材料品種數(shù)多量大，而主要材料價格每月或每年變化較大，如不利用科學的方法界定，很容易失實。目前對材料價格的限定一般利用材料價格指數(shù)進行控制，此項工作也需要造價控制人員參與，進行各階段材料數(shù)量的計算及材料價格的調(diào)查，利用加權(quán)平均法科學計算出

9、各種材料各時期的均值，確定合理的采購時間，避免材料采購價格高造成的成本增加。(3)機械費用控制：機械使用費用占工程成本的57％。施工機械受現(xiàn)場條件、工期、質(zhì)量、施工方案、工程特征等諸多因素的影響，因此加強企業(yè)設備管理，及時對機械進行保養(yǎng)檢修，提高機械設備的利用率和完好率，充分發(fā)揮機械設備在施工中的作用，協(xié)調(diào)好各專業(yè)使用機械時間搭接，做好人機配合，合理使用機械，減少機械設備利用不當，管理不善的現(xiàn)象發(fā)生，最大程度發(fā)揮機械的使用效率。如吊裝某

10、設備，設備重量為3522t，在使用吊車時，我們可以選擇大于2t而最接近2t的設備，若選用吊裝重量很大的機械設備，則造成浪費。(4)間接成本及其他成本控制：企業(yè)可以從精簡機構(gòu)、控制管理人員數(shù)量、減少管理人員支出、減少辦公費用、節(jié)約進出場費用、限制差旅費和通訊費支出等多方面入手，達到降低成本的目的。34工程款的使用控制工程款使用控制是實施工程造價全過程控制的重要內(nèi)容。造價控制人員要積極協(xié)助企業(yè)嚴格控制工程款使用。在工程款使用時間上做好安排，

11、要求在工程進度到了一定階段需要撥款時，造價控制人員對己完工程量深入現(xiàn)場一項項核實，根據(jù)確認的各項工程量進行造價核算，并對未來需要的工程款進行準確預估，制定合理的資金使用計劃，使造價控制與進度控制相協(xié)調(diào)，配合企業(yè)定量的把工程款發(fā)放到項目部，避免了工程款超量撥付的情況發(fā)生，大大提高了資金的使用率，減少資金使用成本的增加。4結(jié)語隨著建筑市場歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，各個施工企業(yè)被推向市場，市場競爭越來越激烈。由于實行招投標制，施工企業(yè)為了中標，把投標

12、報價降低，甚至降到成本價，工程利潤也隨之越來越低，而合同價格也是基于投標報價，當外界各種環(huán)境狀況和工程狀況與報價存在差異時，難免給施工企業(yè)造成很大的壓力，相當一部分企業(yè)也因此正遭遇著發(fā)展的瓶頸，因此，增加收益提高效益，強化企業(yè)內(nèi)部成本控制將是今后企業(yè)管理上的重中之重。參考文獻[1】王雨欣建筑工程施工成本控制與管理[J】建筑工程管理，2008【2】席振宇建筑施工成本控制分析『JI山西建筑，2010中華民居2011年08月建設經(jīng)濟財會統(tǒng)計主

13、要目標。(2)建筑工程設計是指為工程項目的建設提供技術(shù)依據(jù)的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對建設項目的全面規(guī)劃和實旋意圖的具體描述，是建筑項目開發(fā)建設的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是控制與確定工程造價的重要階段(3)加強對設計單位招標優(yōu)選，加強對設計過程的管理，與設計單位建立相應的經(jīng)濟責任與設計費用掛鉤，應以合同的方式控制總投資金額和大宗材料選用的限定，提高設計成果的合理性和優(yōu)秀品質(zhì)，嚴格控制投計中超規(guī)范和過于保

14、守，特別是對設計成果與設計概算的準確程度要進行嚴格控制，避免因設計造成不必要的浪費和投資的失控。3策劃案對工程發(fā)包階段的造價控制建設單位在項目策劃案中對工程設計進行有效的控制后，對整個項目的造價控制起了決定性作用。在施工階段的造價控制，應注重視工程發(fā)包中的造價有效控制，發(fā)包工程應嚴格執(zhí)行工程招投標，編制造價控制細則中應注意以下幾點：(1)嚴密工程承發(fā)包合同。通過招標、投標選定了施工隊伍，即可簽訂建設工程承發(fā)包合同。合同價即為中標價。在合

15、同履行過程中，通過有關(guān)的合同條件，將合同各方的投資工作密切聯(lián)系起來，促進投資工作的開展和投資控制目標的實現(xiàn)。(2)加強施工合同管理，避免合同條款的缺陷。合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務，是雙方行動的依據(jù)。建設單位要對于每一項設計變更的功能目標、工程量及造價增減情況都應進行詳細分析，嚴格控制施工中的設計變更，從制度上防止任意提高設計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。嚴格地講，對變更部分提出的投資增加，是施工單位的一種索賠方式這就要求建設

16、單位駐工地代表具有較強的管理經(jīng)驗與專業(yè)能力，特別是要具備較強的預算能力。對于現(xiàn)場簽證，現(xiàn)場技術(shù)管理人員能夠正確分析其具體內(nèi)容，確定其是否已屬于圖紙、預算內(nèi)容以及包干內(nèi)容，然后進行適當簽證，否則很容易造成無謂的投資增加。而對于施工過程中發(fā)生的變更，建設單位應認真考察變更內(nèi)容的原因、投資增減情況及其對工期的影響等。(3)對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購，最大程度降低材料設備投資。在工程造價中，建設單位提供的材料設備，其采購、供應和管理是

17、否科學，不僅直接影響工程質(zhì)量，而且影響著工程造價。因此，建設單位應對建筑材料和設備的貨源、價格建立信息網(wǎng)絡，掌握市場行情。對差價大的大宗材料或價值大的設備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設備。(4)嚴格按合同約定及實際完成的工作量支付工程進度款。建設單位應在合同約定的基礎上，準確做好對已完工程量的計量，嚴防工程進度款的超進度支付。(5)加強對監(jiān)理單位的管理

18、，積極主動地防范施工單位的索賠。索賠發(fā)生的原因，除了以上談到的合同缺陷及合同變更外，一般還有以下幾種：業(yè)主違約、業(yè)主代表(監(jiān)理工程師)行為不當、其他不可抗力的影響等。4策劃案中對施工階段的投資控制工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5～10％，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，可以說施工管理水平的高低直接影響建設工程造價，做好施工階段

19、的投資控制，也是整個建設項目投資控制的重要組成部分。41嚴格審查施工組織設計工程項目的施工組織設計提出了工程施工中進度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標以及技術(shù)組織措施。施工組織設計的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟文件。對施工組織設計進行優(yōu)化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者

20、之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進度計劃網(wǎng)絡圖的設計和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。42認真審查施工現(xiàn)場的變更和簽證在工程項目的實施過程中，由于多方面的情況變化，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進度變化以及發(fā)包方與承包方在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等許多問題。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項目投資超出原來的預算投資。對必要的設計變更，應做到以下幾點：

21、(1)進行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；(2)所有設計變更均需經(jīng)發(fā)包方代表或發(fā)包方委托進行項目管理的監(jiān)理工程師同意：(3)當設計變更超過原設計標準或已批準的建設規(guī)模時，均應經(jīng)原項目審批部門和其他有關(guān)部門的審查批準。嚴格控制施工現(xiàn)場的簽證。對于因施工條件或無法預見的情況的發(fā)生所引起的工程量的變化，需進行現(xiàn)場簽證?，F(xiàn)場簽證一般涉及工程量的增減、施工方案的變更和施工時間的改變，在工程建設管理過程中，要建立完備的現(xiàn)場簽證手續(xù)，簽證必須

22、達到量化要求，簽證的工作量應主要為現(xiàn)場實測、實量或清點的實物量，如長度、高度、深度、寬度、規(guī)格等，避免出現(xiàn)建設單位工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟賬的現(xiàn)象，造成投資失控的嚴重后果，變事后被動控制為事前主動控制工程造價。43做好施工合同和索賠管理，加強造價控制，是施工階段投資控制的一項重要內(nèi)容收集涉及索賠論證的資料，加強工程造價管理是一門集經(jīng)濟、技術(shù)、管理于一體的具有前瞻性的學問，對可能引起的索賠應當有所預測，及時采體補救措施，有效避免索賠

23、事件的發(fā)生。44做好竣工決算審核?？刂乒こ淘靸r作為一項核心工作來抓，使有限的建設資金發(fā)揮出，建設項目竣工決算的審核是控制工程造價的最后一個環(huán)節(jié)。由于在施工中經(jīng)常會出現(xiàn)各種變化，如：地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。建設單位通過對竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實地反映業(yè)主對工程所作的變更情況?？傊?，建設單位要充分發(fā)揮自身在項目建設及投資控制中的主導地位，以主動控制為前提，以設計階段控制為重點，對項目投