購房基金設立與運作相關(guān)問題思考

1、全國中文核心期刊財會月刊陰援中旬全國中文核心期刊財會月刊陰援中旬近幾年，城市房價不斷上漲，居民購房壓力日益增加，同時房價上漲的預期吸引大量資金投資購房，加劇了商品房供需矛盾，推動了房價的進一步上漲。對此，國家不斷出臺調(diào)控政策，通過抑制投資控制房價上漲。除此之外，筆者認為需要建立一種機制，以提升中低收入人群購房能力，幫助其及早置業(yè)。這種機制要具有吸引房地產(chǎn)市場投資資金的功能，具備資金增值能力，而且資金退出機制比投資購房更方便，以引導資金投

2、向，健全房地產(chǎn)市場的價格形成機制。為此，可以由政府專門機構(gòu)發(fā)起設立一種資金來源多元化的購房基金。一、基金資金的籌集及收入來源1援基金發(fā)起資金的來源。為保證購房基金有穩(wěn)定的資金來源渠道，政府可以規(guī)定政府進行土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋銷售取得的收入，必須撥出一定比例（2%耀5%）強制認購基金。且這兩種機構(gòu)所認購的基金不能隨意向購房基金賣出、贖回現(xiàn)金，因為這兩類機構(gòu)是房地產(chǎn)市場最主要的主體，幫助中低收入群體提高購房能力是其應盡的社會義務

3、。在制度上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的購房基金可作為具有法律效力的有價證券向銀行質(zhì)押獲取貸款。開發(fā)企業(yè)拍賣土地后可以將其持有的基金按當時的價格作價向政府支付土地款。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)束樓盤經(jīng)營、注銷公司時可以將所持有的基金份額向購房基金賣出、收回現(xiàn)金。2援基金向社會開放，允許個人及各種法人機構(gòu)申購，認購人持有的這種基金在持有期達到規(guī)定時間（6個月）后可自由賣回給基金。為了保持基金的流動性，基金所持現(xiàn)金低于基金總資產(chǎn)20%時可以暫停投資人贖回基金。

4、3援基金的運營收入?；鸶鶕?jù)所持有的“基金持房憑證”評估價值依照基準按揭利率向購房人定期收取利息，取得經(jīng)營性營業(yè)收入。基金在購房行為發(fā)生后，與購房人之間買賣“基金持房憑證”產(chǎn)生的成本金額與贖回價格差額為基金參與共同購房產(chǎn)生的資本利得或損失。二、購房基金的運行模式購房基金應屬于獨立的法人機構(gòu)，利用政府規(guī)定的專門籌資渠道募集資金，獨立進行資金運營并自負盈虧，能夠長期運營。購房基金的運行模式由以下幾個方面構(gòu)成：1援基金資金通過規(guī)定方式籌集，并

5、根據(jù)基金資產(chǎn)及基金份額確定每份基金市值。2援購房人提出申請，經(jīng)過基金管理人審核同意，基金按一定比例出資與購房人共同購置所認購的房屋，雙方按出資比例共同持有房屋產(chǎn)權(quán)。3援基金對共有房產(chǎn)的持有份額除在房產(chǎn)證標明并持有“房產(chǎn)共有證”外，還對所持有的共有份額以1%為標準劃分等份，并將每等份制成專門的有價證券，暫命名為“基金持房憑證”，由基金持有，每一份“基金持房憑證”代表基金對共有房產(chǎn)擁有1%比例的市場價值。4援房屋價格隨市場行情而變動，房產(chǎn)由

6、專業(yè)機構(gòu)定期進行市場價值評估，所持有的“基金持房憑證”價值對應房屋當時評估價值的1%。每次評估價格向房屋購買人公布，房屋評估的方法及市場參照標準應該在基金管理處及有關(guān)交易場所向公眾公布。5援購房人可隨時向基金贖回由基金持有的“基金持房憑證”，一次可以贖回全部或部分證券，每份證券的贖回價格根據(jù)當時最新的評估價格確定，未被贖回繼續(xù)由基金持有的那部分證券，應根據(jù)最新的評估價值按照當時的基準按揭利率由購房人向基金支付利息。6援在認購人未向基金贖

7、回全部“基金持房憑證”之前，經(jīng)同意，認購人可以將已贖回的部分“基金持房憑證”再次出賣給基金，價格按當時的評估價值確定。7援購房人向基金贖回所有的“基金持房憑證”后，雙方到房產(chǎn)登記機關(guān)注銷基金的“房產(chǎn)共有證”，房屋產(chǎn)權(quán)歸購房人獨有。8援基金資產(chǎn)由“基金持房憑證”價值、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物組成，扣除基金運作產(chǎn)生的少量負債后的凈額，為基金總凈值，是基金持有人權(quán)益?；鹂們糁党曰鹂偡輸?shù)為每份基金的價值，每周應進行估值并對外公布。9援基金可以對外

8、銷售并贖回。投資人購買基金須在基金管理機構(gòu)開戶，購買基金的價格根據(jù)當時公布的基金的價值確定，申購基金的總份數(shù)乘以單份基金的價值再加上手續(xù)費即為認購基金所需資金。投資人認購的基金記入其開立的賬購房基金設立與運作相關(guān)問題思考仇明根淵蘇州月光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇蘇州215164冤【摘要】面對高漲的房價，為緩解中低收入人群購房壓力必須進行機制創(chuàng)新。筆者建議由政府專門機構(gòu)發(fā)起設立一種資金來源多元化的購房基金，以疏導投資資金，緩解房價上漲壓力?！?/p>

9、關(guān)鍵詞】購房基金基金持房憑證房產(chǎn)共有證窯31窯陰陰財會月刊全國優(yōu)秀經(jīng)濟期刊援中旬陰財會月刊全國優(yōu)秀經(jīng)濟期刊援中旬戶中，并取得認購憑證。10援基金投資人將所認購的基金在持有期超過規(guī)定的最短時間后，可部分或全部返賣給基金，價格按賣出當時所公布的基金凈值確定。基金投資人認購基金與賣出基金之間的差額扣除相關(guān)稅費后的凈額即為其投資損益。11援基金每年按凈收益提取25%作為積累，按不少于50%向基金持有人分紅。12援購房人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)必須先贖回基金所持

10、有的房屋產(chǎn)權(quán)，或者征得基金管理人同意，由新的承購人與基金達成共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議，否則不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。三、對房屋認購申請的評估購房基金必須建立科學的評估標準及機制，對申請共同購房的申請人進行資格評估。對申請人的評估指標主要包括其以前的個人信用、目前的收入水平及穩(wěn)定度、以后收入的增長前景。對于購房人購置二手房申請基金參與共購的，須特別慎重地對待，防止購房人與出賣人人為抬高房價以騙取基金資金。預防手段包括：第一，要建立嚴密的房價評估機制；第

11、二，要控制共有比例；第三，應約定明確的購房人房權(quán)贖回期，以及一定時間內(nèi)超過同類房屋下跌幅度的市場風險基金免責條款；第四，對不同房屋可分類劃分，基金持有期間按風險程度確定不同的利率收取標準，增加購房人的相關(guān)成本。四、購房基金與其他房地產(chǎn)金融工具的區(qū)別1援與房地產(chǎn)投資基金的區(qū)別。房地產(chǎn)投資基金投放對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，為解決房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的資金來源問題而產(chǎn)生，其主要運營模式是通過基金向公眾或多個非特定對象籌集資金，再將籌集到的資金以股權(quán)

12、融資形式投入房地產(chǎn)項目。基金獲取投資收益，并向基金持有人分配收益。購房基金籌資后幫助購房人購房，主要解決房屋購買人的融資問題。兩者最大的區(qū)別在于資金籌集后的投資方向不同。2援與銀行按揭貸款的區(qū)別。按揭貸款屬于購房人向銀行申請的契約性債務，借款人必須根據(jù)按揭貸款合同約定按月歸還本金和利息，對購房人形成長期的固定性財務負擔。購房基金持有的“基金持房憑證”類似于可轉(zhuǎn)換債券，帶有權(quán)益性質(zhì)，購房人可根據(jù)自己的資金狀況和憑證的估值趨勢靈活選擇贖回的

13、時間和數(shù)量，必要時還能將其再次賣回給基金。按揭貸款模式下銀行取得確定的利息收益，購房產(chǎn)生的風險和收益由購房人獨立承擔。購房基金模式下基金與購房人合作購房，房價漲跌的風險由其按比例分擔。3援與低收入人群購買政府“共有產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別。政府“共有產(chǎn)權(quán)房”是指低收入人群在向政府購置保障性住房時，經(jīng)同意只支付一部分房款，政府依照剩余欠款比例保留部分房屋產(chǎn)權(quán)，并對該部分房屋收取低價租金。購房基金模式下房款對于開發(fā)商而言全部付清，基金將持有的房屋共有

14、權(quán)以“基金持房憑證”形式分割成1%的等份，方便購房人分批購回。在購房人贖回房屋產(chǎn)權(quán)的過程中，每次付款的金額、時間由購房人選擇，基金在持有房屋產(chǎn)權(quán)期內(nèi)承受房屋投資風險，定期根據(jù)房屋評估價值取得投資利息。此外，購房人持有的“基金持房憑證”可以作為其理財?shù)慕鹑诠ぞ?，通過與基金間的買賣交易，靈活安排自身資金。4援與次級房貸的區(qū)別。美國的次級房地產(chǎn)貸款是由專門的房貸機構(gòu)“房地美”、“房利美”等向低收入購房人提供的高息購房貸款，買房人必須按合同定期

15、支付本息，貸款比例高達房款的100%。“二房”將所持有的房貸資產(chǎn)打包后發(fā)行債券再賣給投資銀行。購房基金模式下，基金參與購房，與購房人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，購房人可以根據(jù)自身的財務狀況靈活安排贖回基金所持房屋產(chǎn)權(quán)的時間，最低要求是其按月向基金支付投資利息。基金有政府拍地及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將收入的一定比例強制性認購的機制，資金來源能夠得到保證，不會出現(xiàn)流動性危機，造成基金破產(chǎn)。五、購房基金運營需要的政策支持1援稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)以銷售收入的一定比

16、例認購基金，國家對該部分收入應該緩征稅金，待其贖回或轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)之后再補征，以體現(xiàn)國家對提高居民購房能力的扶持政策。對基金持有“基金持房憑證”所取得的投資利息及房產(chǎn)增值的資本利得適當減稅、免稅，以增強基金內(nèi)生性增長能力，扶持基金發(fā)展。投資人購買基金取得的投資收益不作為買賣房屋行為征稅，可依照儲蓄行為征收個人所得稅，如果持有基金時間超過五年，賣出基金取得的差價收益可免稅。實施該項優(yōu)惠政策的主要目的在于提高基金投資者的比較收益率，以吸引投資者通

17、過購買基金間接投資房地產(chǎn)市場，從而緩解樓市投資需求壓力。2援基金設立的地域范圍及政府監(jiān)管?；鸬脑O立應該以行政區(qū)劃范圍為限，目的在于基金所持有的共有房產(chǎn)權(quán)利均在同一市場范圍內(nèi)，受同一個政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)管理，其產(chǎn)權(quán)監(jiān)管比較容易，市場價格評估時容易取得接近實際的數(shù)據(jù)，評估的準確性及時效性能夠得到保證。本區(qū)域范圍內(nèi)的地塊拍賣及樓盤銷售收入的規(guī)定比例是基金主要的資金來源，基金參與購買同一區(qū)域內(nèi)的房屋合情合理。房地產(chǎn)公司在撤出本區(qū)域市場、注

18、銷公司時，其持有的基金可按當時市值向基金賣出、收回現(xiàn)金并申報納稅。管轄該行政區(qū)域的政府房地產(chǎn)管理機關(guān)及金融監(jiān)管部門對基金進行行政監(jiān)管。基金必須成立專門的管理機構(gòu)負責其運作，內(nèi)部要有相互獨立的資產(chǎn)評估部門、風險控制部門、交易部門與會計部門，分別對基金運行進行管理與監(jiān)督，防止舞弊，保證基金資金安全。3援基金交易場所?；鸸芾砣丝晌休爡^(qū)內(nèi)的銀行或其他金融機構(gòu)代理買賣基金，代理人根據(jù)基金發(fā)布的價格從事代理交易，收取手續(xù)費。4援基金憑證的法律地