借名購房行為相關(guān)法律問題研究.pdf

1、近些年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的過快過猛，房價呈現(xiàn)出畸形增長的趨勢，房屋日益成為個人的重大價值物品。我國房地產(chǎn)市場交易中卻存在著借名購房的現(xiàn)象，所謂借名購房是指實際購房人借用他人名義、身份購買房屋并登記。在借名購房之中借名人是實際出資購房的實際購房人，出名人就是將名字借給他人購房登記的名義登記人。一方面，國家、各地方為了調(diào)控房價，頒布了限購令或是出臺相應(yīng)的政策以對房屋買賣進(jìn)行一定的限制，這也就致使借名購房現(xiàn)象急劇增加;另一方面，有部分人因

2、規(guī)避貸款政策或稅務(wù)規(guī)定，或是為了不讓外界知其財產(chǎn)狀況隱匿個人財產(chǎn)而借他人名義購買房屋從而使得借名購房現(xiàn)象多發(fā)。借名購房此類問題涉及到房屋所有權(quán)，任其肆意發(fā)展會有嚴(yán)重的不良影響:從宏觀上說，此類糾紛的與日俱增，社會矛盾日益凸顯，這與我國推行登記制以保護(hù)交易市場安全的初衷相背離;我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，房屋最為不動產(chǎn)的典型，登記制度得不到很好的落實，對法律嚴(yán)肅性會造成一定沖擊;各地法院對糾紛處理方式和結(jié)果不

3、統(tǒng)一，產(chǎn)生同案不同判現(xiàn)象，影響我國司法權(quán)威，阻礙我國司法改革進(jìn)程。從微觀上說，房屋作為個體的重要財富，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效的維護(hù)時，可能會引起個體對司法喪失信心，為爭奪房屋而做出一些違法行為。此外，借名購房行為中，相關(guān)利益人多為熟人關(guān)系，權(quán)利義務(wù)不明確，糾紛得不到解決，會導(dǎo)致家庭、同事等關(guān)系破裂，影響家庭、社區(qū)、單位和諧，影響深遠(yuǎn)。但法律對此類問題沒有具體明確的規(guī)定，學(xué)術(shù)界的學(xué)者們對于借名購房行為的性質(zhì)和相關(guān)合同效力及物權(quán)歸主等問

4、題也有著不同的見解。以至于，此類案件在司法實踐之中由于各地的法院對于此類案件有著不同的審判思路和標(biāo)準(zhǔn)，以至于各地法院有著不同的處理方式和結(jié)果，出現(xiàn)了同案不同判的現(xiàn)象，這一定程度上影響我國司法權(quán)威，阻礙我國司法改革的進(jìn)程。
　　本研究分為四個部分：第一部分，借名購房行為的一般問題。明確借名購房行為的概念與特征，探究借名購房行為的產(chǎn)生原因，分析借名購房行為中的債權(quán)法律關(guān)系和物權(quán)認(rèn)法律關(guān)系。第二部分，探討借名購房行為中的債權(quán)法律問題。第

5、一方面，借名購房合同的法律性質(zhì)分析。首先，總結(jié)大陸學(xué)者和臺灣學(xué)者對借名購房合同性質(zhì)的認(rèn)定，其中臺灣學(xué)者傾向于采“無名契約說”，大陸學(xué)者普遍認(rèn)同該協(xié)議為無名合同，當(dāng)然也存在著一些不同觀點。在對各方觀點分析后得出自己對于借名購房合同性質(zhì)的觀點，即借名購房合同系屬無名合同的混合合同，且與委托合同比較相近，一定情況下可以參照適用《中華人民共和國合同法》中關(guān)于委托合同之相關(guān)規(guī)定。第二方面，在列舉了學(xué)術(shù)界和實務(wù)界對借名購房合同效力的爭議觀點的基礎(chǔ)之

6、上，分析闡述本文觀點，即應(yīng)具體分析借名登記的原因以及房屋的性質(zhì)進(jìn)行不同的認(rèn)定。第三部分，借名購房行為中的物權(quán)法律問題。首先對我國房屋登記的制度以及不動產(chǎn)登記的公信力和推定力的定義和特征等進(jìn)行了闡述，指出不動產(chǎn)登記效力在房屋借名登記情形中的適用;其次結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定以及實務(wù)界和學(xué)術(shù)界的相關(guān)見解，論證不動產(chǎn)登記的效力不應(yīng)該被絕對化;最后，在上述分析論證的基礎(chǔ)上，從是否涉及第三人的兩個角度探討了借名購房行為中房屋物權(quán)歸屬的相關(guān)問題。第四部分，