廣州合景花都別墅項(xiàng)目策略見(jiàn)解

1、,,,,人居產(chǎn)品脫穎而出的制勝之道有二：一.絕對(duì)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)二.打破市場(chǎng)線性競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建新價(jià)值觀念,www.fdcsky.cn 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),看看我們自己,區(qū) 位：花都以東北興鎮(zhèn)，距廣州市30分鐘車程，離新機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，從深/珠或珠三角任何地點(diǎn)經(jīng)北二環(huán)、廣深、華南干線、京珠高速公司路前往項(xiàng)目不超過(guò)90分鐘。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，占地22萬(wàn)平方米，依山傍水（水庫(kù)）而建，組團(tuán)式布局-人工湖/島-依山就勢(shì)而建,

2、打破傳統(tǒng)的排列式布局式-容積率僅0.43左右產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：全套房設(shè)計(jì)-多廳設(shè)計(jì)（ 三個(gè)以上的廳，包括有禮家庭廳、多功能廳、電影廳、酒吧等）-各套房均帶觀景露臺(tái)-中西式廚房設(shè)計(jì)-主人套房帶書(shū)房和大型衣帽間-前后花園+后庭園設(shè)計(jì)-聯(lián)排別墅采用大面寬、小進(jìn)深設(shè)計(jì)-戶戶觀景-新加坡建筑設(shè)計(jì)公司DP、AEP及香港梁志天設(shè)計(jì)師有限公司聯(lián)手主筆相關(guān)設(shè)計(jì)-法式園林-四大主題公園（森林公園、山頂公園、雕塑公園和水庫(kù)藝術(shù)廣場(chǎng)）配套設(shè)施：雙語(yǔ)教學(xué)幼兒園和

3、小學(xué)-1萬(wàn)平水岸綜合會(huì)所-山頂公園小會(huì)所-商業(yè)街-星級(jí)酒店附 加 值：采用酒店式服務(wù)和管理-隨樓附送中央空調(diào)\精致裝修和園藝-高標(biāo)準(zhǔn)智能安防設(shè)施:周界防范\閉路監(jiān)控\電子巡更\背景音樂(lè)\可視對(duì)講\家居智能等六大系統(tǒng),,www.fdcsky.cn 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),看看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,,南航碧花園：地處芙蓉嶂旅游渡假區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)有芙蓉公園、芙蓉峰、芙蓉水庫(kù)、西山瀑布、通天河等自然景觀，還有水上樂(lè)園、漂流等健康、休閑設(shè)施，800萬(wàn)平方米的王

4、子山，60萬(wàn)平方米的天鵝湖，2000畝大型生態(tài)別墅社區(qū)，雙網(wǎng)球場(chǎng)、雙籃球場(chǎng)，并擁有6000平方米水上樂(lè)園，十個(gè)主題景點(diǎn)。南航碧花園歐式高尚洋房，一梯兩戶、三面單邊的戶型設(shè)計(jì)，首層私家大花園……,金碧御水山莊：位于廣州北部著名的芙蓉嶂風(fēng)景旅游區(qū)域內(nèi)，配套有大型游樂(lè)場(chǎng)，水上休閑運(yùn)動(dòng)中心，園林綠化及水面覆蓋率達(dá)80%以上。的空氣清新度是廣州市區(qū)的200倍；噪音指數(shù)低到38分貝；金碧御水山莊完全是一個(gè)超級(jí)的天然大氧吧，內(nèi)設(shè)的是廣州北部地區(qū)最大型

5、的游樂(lè)場(chǎng)。而憑借天然的六花崗水庫(kù)，業(yè)主可以駕一只小艇，所有別墅均由國(guó)際大師主筆，傍水而建，北美、歐洲和澳洲風(fēng)格,六大組團(tuán)別墅，全部環(huán)山分布，幢幢居山臨水，山頂豪華會(huì)所、中西餐廳、商業(yè)街、超市、超大型運(yùn)動(dòng)中心……,雍逸豪廷：占地面積15萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，由于位處花都區(qū)政府旁，毗鄰人民公園和區(qū)府文化廣場(chǎng)，因此成為花都市中心地標(biāo)性的高尚豪宅。首期別墅組團(tuán)“名門(mén)十八”共有180套純水岸園林獨(dú)立、聯(lián)排別墅，全部是以全現(xiàn)樓形式發(fā)售，

6、面積在138~475平方米，戶型間隔由三房?jī)蓮d至五房三廳。此期單位戶戶都是南北朝向，采光通風(fēng)良好。在室內(nèi)設(shè)計(jì)采用了6米中空躍式布局，雙車位車庫(kù)配置，帶電梯的別墅花都首創(chuàng)。區(qū)外有馬鞍山生態(tài)公園、中學(xué)、大型港式街市、貨倉(cāng)超市、醫(yī)院、四星級(jí)酒店等生活設(shè)施，區(qū)內(nèi)又有后現(xiàn)代會(huì)所、洛可可式的園林游泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、銀行、兒童天地、浪漫西餐廳等設(shè)施，因此，在生活方面相當(dāng)便利……,… …,易有相對(duì)亮點(diǎn)難有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),www.fdcsky.cn 中

7、國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),觀 點(diǎn)重構(gòu)秩序才是制勝之本,www.fdcsky.cn 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),重構(gòu)秩序·突圍而出,合景-花都別墅項(xiàng)目策略見(jiàn)解,www.fdcsky.cn 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),,,第一部分,項(xiàng)目核心價(jià)值,www.fdcsky.cn 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng),傳統(tǒng)看別墅，傳統(tǒng)做別墅？,從解構(gòu)原有秩序開(kāi)始,,是二次置業(yè)是三次置業(yè)是另一居所是居住在別處,曾經(jīng)，我們一直這樣認(rèn)為,強(qiáng)調(diào)更大的陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)調(diào)更自然的山水江景強(qiáng)調(diào)更

8、好人園林… …,在此基礎(chǔ)上，我們一直這樣操作,簡(jiǎn)單而言以上就是傳統(tǒng)“秩序”,,,那么，我們?nèi)绾慰创齽e墅,別墅是地產(chǎn)界的奢侈品,,雖然別墅的產(chǎn)品面確實(shí)擁有與眾不同的品質(zhì)氣質(zhì)，但驅(qū)使目標(biāo)人群的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力是它的奢侈品特性，這是階層的特質(zhì)識(shí)別重點(diǎn)因素,,就如同為什么有人購(gòu)買勞力士/賓利/LV 關(guān)鍵不是因?yàn)樗叩母鼫?zhǔn)/不是因?yàn)樗艿母旄娣?不是因?yàn)樗陀?別墅的屬性價(jià)值決了目標(biāo)群是一群特殊階層,金字塔尖的人群擁有不凡的社會(huì)地位與身

9、份擁有富庶的社會(huì)財(cái)富與支付力對(duì)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)已然到達(dá)了一個(gè)更高的層次,項(xiàng)目形象識(shí)別,目標(biāo)人群識(shí)別,,物質(zhì)線：人居享受等級(jí),精神線：階層/觀念標(biāo)簽,產(chǎn)品線：硬性優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn),定位線：？,奢侈品戰(zhàn)略產(chǎn)品是支持，概念才是價(jià)值關(guān)鍵,豪宅/別墅,或先天不足，或后天不準(zhǔn),,大廣州別墅/豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié),著力點(diǎn)都僅僅停留在現(xiàn)有資源的差異化塑造上,,南湖半島-珊瑚灣畔-帝景山莊-林語(yǔ)山莊-明月清泉-江南世家-金碧御水-夏灣拿-雍逸豪庭…,現(xiàn)在是重構(gòu)秩序的時(shí)

10、候了,人·居,主體,載體,財(cái)富高/智慧高/要求高直擊目標(biāo)人群：財(cái)智貴族,曾經(jīng)，花都地產(chǎn)受冷，地產(chǎn)產(chǎn)品與消費(fèi)層次都不近人意隨著，城市北優(yōu)戰(zhàn)略深化——新機(jī)場(chǎng)遷入——經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛——交通路網(wǎng)升級(jí)——城市板塊成形——地產(chǎn)商進(jìn)入… …今天，必然激活并引導(dǎo)地產(chǎn)消費(fèi)，各層次人群將出現(xiàn)繼華番禺華南板塊又一次人居大遷移,首當(dāng)其沖，必是這一群有生活追求又有堅(jiān)實(shí)追求能力的一群人,他們的個(gè)性需求是什么？,已經(jīng)擁有了房子車子的他們?cè)僮非蟮臉?biāo)

11、準(zhǔn)已不是僅僅停留在量上他們追求品質(zhì)與質(zhì)感的本質(zhì)升級(jí),,或許他們已然置業(yè)N次，但他依然尋找：不是無(wú)數(shù)次的購(gòu)房，而是符合價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的居所。不是簡(jiǎn)單的住房，而是階層的名片。不是自身的滿足，而是全家人的幸福。不是渡假或生活的選擇而是從容的人居不是資源的取舍而是全方位的享受不是住在別處，不是第二居所，不是別墅。,秩序由此重建項(xiàng)目核心：第一墅,目標(biāo)人群需要的是：一生的終極目標(biāo)一生的第一選擇一生的唯一追求值得唯一抓住/

12、珍藏的一墅,,形象定位南中國(guó)山水第一墅,南 中 國(guó)：定義占位圈層，高勢(shì)取位山 水：從產(chǎn)品區(qū)隔到概念區(qū)隔（等級(jí)）第 一 墅：價(jià)值占位/打壓,,案名：山水一墅,基于項(xiàng)目核心——項(xiàng)目定位——項(xiàng)目關(guān)鍵資源項(xiàng)目命名水道渠成,,定位是目標(biāo)，目標(biāo)人群需要利益識(shí)別,,傳播語(yǔ)：山水之間，一生一墅,沒(méi)有二次置業(yè)，沒(méi)有別墅，沒(méi)有其它選擇！一生需要的抓住的只需一樣值得抓住的東西至濃的親情/至純的愛(ài)情/至愛(ài)的家庭/至頂?shù)氖聵I(yè)/至真的朋友……還有

13、唯一一墅在至純至珍的山水間，在山水一墅，尋找您的第一墅，一生一墅,,產(chǎn)品賣點(diǎn)包裝思路模型,因?yàn)槟阈枰氖且簧皇?，所以選擇我們的規(guī)劃/建筑/品質(zhì)/園林/會(huì)所…,因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)是打造第一墅，所以我們是這樣的規(guī)劃/建筑/品質(zhì)/園林/會(huì)所…,,,項(xiàng)目主張與資源的支撐解構(gòu)山水之間，一生一墅,,第一墅,山水一墅南中國(guó)山水第一墅,山水之間，一生一墅,項(xiàng)目核心/理念,項(xiàng)目定位/形象,項(xiàng)目傳播溝通語(yǔ),項(xiàng)目個(gè)性優(yōu)勢(shì)/賣點(diǎn),,,,,,,,山水/全套房

14、/園林/會(huì)所/,,核心結(jié)果原理,懸念/造勢(shì),THE END！,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,,只是第二居所的別墅，The end！只是居住在別處的別墅，The end！只是一周一次度假的別墅，The end！只是無(wú)數(shù)次置業(yè)中的一次的別墅，The end！只是屈于城市塵囂的別墅，The end！只是隱居于山間的別墅，The end！只是尊重一位主人的別墅，The end！只是一種園林享受的別墅，The

15、end！只是陶醉于傳統(tǒng)東方審美的別墅，The end！只是享受于西方生活的別墅，The end！一種足以滿足一生的別墅，一種更純粹的別墅生活，翩然出世，敬請(qǐng)期待！,解懸/亮相,一生一墅！LIFETIME,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,這一生，總在追求，把一切的美好，抓在手心——一番事業(yè)，可以淡看云卷云舒；一個(gè)位置，可以別人看我叱咤風(fēng)云，我自淡定從容；一份財(cái)富，可以高雅的品味物質(zhì)；一段愛(ài)情，可以身心愉悅

16、沉醉其中；一種友情，可以互相扶持，互為知音；一個(gè)家庭；可以幸福美滿，和諧相守；一座別墅，可以滿足一生，可以山水之間，一生一墅！,形象/產(chǎn)品,尊重 DEFERENCE,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,不只是尊重山水，更讓山水尊重主人有人尊重自然山水，有人尊重人，我們讓山水尊重主人。所以我們?cè)诔鞘羞吷?，在無(wú)邊山水中，我們規(guī)劃流水，讓水更蜿蜒跌蕩，更能潤(rùn)澤整個(gè)社區(qū)；我們規(guī)劃山路，讓山路平整中富含韻律，更

17、適合早晚漫步；我們規(guī)劃樹(shù)木的季節(jié)性，讓人感覺(jué)到四季長(zhǎng)青；……山水一墅，在無(wú)邊山水中，營(yíng)造最適合居住，讓人精神愉悅的居所值得一生一墅！,形象/產(chǎn)品,尊重 DEFERENCE ,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,不只是尊重主人，而是尊重每一個(gè)人有人愿意做一個(gè)豪華的主人套房，我們每一個(gè)房間，都是主人套房，因?yàn)槲覀兿嘈?，主人達(dá)到如斯地位，往來(lái)之間皆是貴胄，需要被尊重，值得被尊重，對(duì)于每一個(gè)人的尊

18、重，同樣體現(xiàn)主人峰頂大氣度。山水一墅，超越只尊重主人的高度，以更博愛(ài)的心，去尊重每一個(gè)人的居所，值得一生一墅！,形象/產(chǎn)品,純粹 DINKUM,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,純粹階層，純粹人文最高貴的寶石，一定是最純粹的分子。最珍貴的生活，一定有最純粹的圈層。就如山水一墅，城市山水之間，如斯境界純別墅社區(qū)，自然而成階層門(mén)檻，往來(lái)之間，皆是貴胄，惟有在真正屬于自我階層的圈子里，無(wú)須仰視，無(wú)

19、須俯視，生活如魚(yú)得水。因?yàn)榫褪峭蝗喝耍c同一種生活。,,,第二部分,整合傳播推廣,傳播渠道體系思路概述,硬廣以戶外為主及目標(biāo)區(qū)域夾報(bào)，重要節(jié)點(diǎn)亮相稿及軟廣選擇廣州日?qǐng)?bào)等相關(guān)報(bào)紙諸如麗柏、中信等大廣州內(nèi)頂級(jí)寫(xiě)字樣直郵及電視廣告大廣州市內(nèi)頂級(jí)消費(fèi)常所、開(kāi)發(fā)各種會(huì)員俱樂(lè)部的媒體投放渠道策劃各類活動(dòng)，引動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群參與形成宣傳,公關(guān)活動(dòng)思路概述,A.各行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)交流會(huì)各行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員都是各領(lǐng)域的頂層人物（老板），通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的凝聚力

20、將他們聚首一堂，搭建宣傳平臺(tái)：行業(yè)協(xié)會(huì)引動(dòng)，以行業(yè)為主題增加主動(dòng)參與性項(xiàng)目贊助或協(xié)辦，軟性/隱性宣傳項(xiàng)目,B.各類頂級(jí)品牌鑒賞/發(fā)布會(huì)與世界各類頂級(jí)品牌聯(lián)手，舉辦各類鑒賞會(huì)，引動(dòng)目標(biāo)人群參與，形成項(xiàng)目軟性宣傳B1.名車會(huì)/B2.卡地亞珠寶展/B3.施華洛世奇鑒賞會(huì)/B4.法國(guó)酒莊品鑒會(huì)… …,第二階段：形象構(gòu)建期亮相/構(gòu)建/認(rèn)知,第三階段：價(jià)值升化期深化/揭制,第一階段：形象導(dǎo)入期破局/造勢(shì)/引導(dǎo),,,,,,指導(dǎo)：以三個(gè)

21、階段的連續(xù)升級(jí)傳播，確保項(xiàng)目首期營(yíng)銷目標(biāo)達(dá)成,,第一階段：先破再立—震撼市場(chǎng)，導(dǎo)入形象第二階段：構(gòu)建形象—理念產(chǎn)品，雙向支撐第三階段：深化形象—階層印象，生活寫(xiě)真,,先破再立—震撼市場(chǎng)，導(dǎo)入形象,第一階段領(lǐng)袖氣質(zhì)，含苞驚世,,第一階段不是別墅，是一生一墅,A：新聞/軟文炒作采用新聞化形式，引發(fā)思考與高度關(guān)注，敲擊消費(fèi)心理（發(fā)展商背景渲染）B：報(bào)紙破題稿引發(fā)重新思考，引發(fā)關(guān)注，制造期待C：懸念電視片懸念性預(yù)告片

22、，不顯山露水D：戶外廣告形成城市話題，成為被關(guān)注和議論的話題C：現(xiàn)場(chǎng)包裝打破傳統(tǒng)的包裝思路，創(chuàng)造一片階層歸屬的接待享受空間媒介組合：廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)等主流媒體；《明珠會(huì)員雜志》等高端人群雜志；人流密集的戶外廣告點(diǎn),懸念/造勢(shì),THE END！,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,,只是第二居所的別墅，The end！只是居住在別處的別墅，The end！只是一周一次度假的別墅，The end

23、！只是無(wú)數(shù)次置業(yè)中的一次的別墅，The end！只是屈于城市塵囂的別墅，The end！只是隱居于山間的別墅，The end！只是尊重一位主人的別墅，The end！只是一種園林享受的別墅，The end！只是陶醉于傳統(tǒng)東方審美的別墅，The end！只是享受于西方生活的別墅，The end！一種足以滿足一生的別墅，一種更純粹的別墅生活，翩然出世，敬請(qǐng)期待！,軟文標(biāo)題A合景泰富，不做別墅，巨資首推第一墅！,軟文標(biāo)題B合景泰富，開(kāi)

24、啟第一墅地產(chǎn)元年！,公關(guān)活動(dòng)：精英酒會(huì)暨第一墅新聞發(fā)布會(huì),,第二階段山水之間，一生一墅,A：強(qiáng)勢(shì)軟文炒作基于項(xiàng)目理念與花都市場(chǎng)的意義與價(jià)值B：報(bào)紙形象稿導(dǎo)入態(tài)度導(dǎo)入理念，引發(fā)共鳴C：形象電視片意念形象，脫離實(shí)景寫(xiě)照，不聞人先立其值D：戶外廣告形成城市印象風(fēng)暴，強(qiáng)化印象達(dá)成認(rèn)知認(rèn)同D：公關(guān)活動(dòng)制造上層社會(huì)參與度高的活動(dòng)，以協(xié)辦贊助形象出現(xiàn)隱性宣傳,解懸/亮相,一生一墅！LIFETIME,合景·山水一墅南中國(guó)

25、山水第一墅山水之間一生一墅,這一生，總在追求，把一切的美好，抓在手心——一番事業(yè)，可以淡看云卷云舒；一個(gè)位置，可以別人看我叱咤風(fēng)云，我自淡定從容；一份財(cái)富，可以高雅的品味物質(zhì)；一段愛(ài)情，可以身心愉悅沉醉其中；一種友情，可以互相扶持，互為知音；一個(gè)家庭；可以幸福美滿，和諧相守；一座別墅，可以滿足一生，可以山水之間，一生一墅！,軟文標(biāo)題C山水一墅宣言：終結(jié)別墅時(shí)代,軟文標(biāo)題D第一墅登陸花都，一時(shí)激起千層浪,公關(guān)活動(dòng)：行業(yè)沙龍/世界名車

26、鑒賞會(huì),形象/產(chǎn)品,尊重 DEFERENCE,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,不只是尊重山水，更讓山水尊重主人有人尊重自然山水，有人尊重人，我們讓山水尊重主人。所以我們?cè)诔鞘羞吷?，在無(wú)邊山水中，我們規(guī)劃流水，讓水更蜿蜒跌蕩，更能潤(rùn)澤整個(gè)社區(qū)；我們規(guī)劃山路，讓山路平整中富含韻律，更適合早晚漫步；我們規(guī)劃樹(shù)木的季節(jié)性，讓人感覺(jué)到四季長(zhǎng)青；……山水一墅，在無(wú)邊山水中，營(yíng)造最適合居住，讓人精神愉悅的

27、居所值得一生一墅！,形象/產(chǎn)品,尊重 DEFERENCE ,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,不只是尊重主人，而是尊重每一個(gè)人有人愿意做一個(gè)豪華的主人套房，我們每一個(gè)房間，都是主人套房，因?yàn)槲覀兿嘈?，主人達(dá)到如斯地位，往來(lái)之間皆是貴胄，需要被尊重，值得被尊重，對(duì)于每一個(gè)人的尊重，同樣體現(xiàn)主人峰頂大氣度。山水一墅，超越只尊重主人的高度，以更博愛(ài)的心，去尊重每一個(gè)人的居所，值得一生一墅！,第三

28、階段領(lǐng)袖風(fēng)范，名至實(shí)歸,深化形象—階層印象，生活寫(xiě)真,,第三階段第一墅，階層生活的顛峰姿態(tài),A：強(qiáng)勢(shì)軟文炒作此階段主要圍繞上流生活的形態(tài)探索與項(xiàng)目對(duì)花都上流生活形態(tài)的影響價(jià)值B：報(bào)紙形象稿從理念到產(chǎn)品到生活寫(xiě)真的市場(chǎng)認(rèn)同深化C：懸念電視片圍繞生活意念的寫(xiě)真，讓市場(chǎng)感受項(xiàng)目帶來(lái)的生活利益的感性認(rèn)識(shí)D：戶外廣告圍繞階段主題展開(kāi)創(chuàng)意表現(xiàn)媒介組合：廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)等主流媒體；《白金》、《旅游家》等高檔雜志；人流密集的戶

29、外廣告點(diǎn),形象/產(chǎn)品,純粹 DINKUM,合景·山水一墅南中國(guó)山水第一墅山水之間一生一墅,純粹階層，純粹人文最高貴的寶石，一定是最純粹的分子。最珍貴的生活，一定有最純粹的圈層。就如山水一墅，城市山水之間，如斯境界純別墅社區(qū)，自然而成階層門(mén)檻，往來(lái)之間，皆是貴胄，惟有在真正屬于自我階層的圈子里，無(wú)須仰視，無(wú)須俯視，生活如魚(yú)得水。因?yàn)榫褪峭蝗喝?，與同一種生活。,軟文標(biāo)題E山水一墅，一種全新別墅生活模式的思考

30、,軟文標(biāo)題F解讀一個(gè)階層的專屬生活！,公關(guān)活動(dòng)：定期會(huì)員沙龍,,項(xiàng)目平面創(chuàng)作示例,,標(biāo)識(shí)方案A,,標(biāo)識(shí)方案A1,,標(biāo)識(shí)方案B,,標(biāo)識(shí)方案C,,標(biāo)識(shí)方案D,階段一：懸念,階段一：亮相,階段二：產(chǎn)品,階段二：產(chǎn)品,階段二：產(chǎn)品,階段二：產(chǎn)品,階段三：生活,重構(gòu)秩序·突圍而出,第二條思路,目標(biāo)細(xì)分，占位取勝,人·居,主體,載體,細(xì)分人群再細(xì)分,,,,別墅屬性價(jià)值決定目標(biāo)人群金字塔尖階層,,劍指階層之上頂峰人群，直擊最易識(shí)

31、別人群,,目標(biāo)人群定位：思想富豪,富人仰望富豪，思想富豪領(lǐng)導(dǎo)富豪富人于數(shù)量，富豪于質(zhì)量，思想富豪于質(zhì)感地位之上的地位（頂峰），層次不同，眼光不同，選擇不同,目標(biāo)人群標(biāo)簽決定項(xiàng)目地位,項(xiàng)目形象識(shí)別,目標(biāo)人群識(shí)別,物質(zhì)線：人居享受等級(jí),精神線：階層/觀念標(biāo)簽,產(chǎn)品線：硬性優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn),定位線：？,豪宅/別墅,秩序由此重建項(xiàng)目核心：第一墅,,,利益線：強(qiáng)化目標(biāo)人群的歸屬利益/形象利益,產(chǎn)品線：占位山水別墅/產(chǎn)品賣點(diǎn)的價(jià)值性與支持性,項(xiàng)目線

32、：占位別墅第一領(lǐng)袖地位（歸屬唯一+項(xiàng)目第一）,,形象定位南中國(guó)山水第一墅,南 中 國(guó)：定義占位圈層，高勢(shì)取位山 水：從產(chǎn)品區(qū)隔到概念區(qū)隔（等級(jí)）第 一 墅：價(jià)值占位/打壓,,案名：領(lǐng)峰,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)群與項(xiàng)目形象地位對(duì)接，突出雙重地位的第一特質(zhì),,傳播語(yǔ)：領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,?別墅是所有樓盤(pán)的領(lǐng)導(dǎo)者，我們是領(lǐng)導(dǎo)之中的領(lǐng)導(dǎo)?因?yàn)?，你們?cè)诟黝I(lǐng)域都是領(lǐng)導(dǎo)之中的領(lǐng)導(dǎo)。?領(lǐng)導(dǎo)者就應(yīng)該選擇領(lǐng)導(dǎo)者住的房子,,產(chǎn)品賣點(diǎn)包裝思路模型,因?yàn)槟闶穷I(lǐng)導(dǎo)

33、者的領(lǐng)導(dǎo)者，所以選擇我們的規(guī)劃/建筑/品質(zhì)/園林/會(huì)所…,因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)是打造別墅中的NO1，所以我們是這樣的規(guī)劃/建筑/品質(zhì)/園林/會(huì)所…,,,第一墅,領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅,領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,項(xiàng)目核心/理念,項(xiàng)目定位/形象,項(xiàng)目傳播溝通語(yǔ),項(xiàng)目個(gè)性優(yōu)勢(shì)/賣點(diǎn),,,,,,,,山水/全套房/園林/會(huì)所/,,核心結(jié)果原理,造勢(shì)/關(guān)注,如果歷史可以平移至今，那么誰(shuí)被誰(shuí)領(lǐng)導(dǎo)！,**********************************

34、****************************************************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,造勢(shì)/關(guān)注,如果尖峰上乃分層次，那么誰(shuí)被誰(shuí)領(lǐng)導(dǎo)！,******************************************************************************

35、********************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,亮相,創(chuàng)山水第一墅，領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者！,**************************************************************************************************************************,合景

36、83;領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,亮相,不想做頂級(jí)別墅的別墅不是好別墅！,**************************************************************************************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,破題/打壓,不是選擇哪個(gè)板塊別墅的問(wèn)題,是領(lǐng)導(dǎo)還是被

37、領(lǐng)導(dǎo)的問(wèn)題,**************************************************************************************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,破題/打壓,不是選擇郊區(qū)或是市中心的問(wèn)題,是是否領(lǐng)地專屬的問(wèn)題,*******************************

38、*******************************************************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,形象/產(chǎn)品,不是鄰里之間的問(wèn)題,是領(lǐng)導(dǎo)者圈子的問(wèn)題,**************************************************************************

39、************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,形象/產(chǎn)品,不是選擇豪宅別墅的問(wèn)題,是階層歸屬的問(wèn)題,********************************************************************************************************************

40、******,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,形象/產(chǎn)品,不是選擇山水純墅的問(wèn)題,是峰頂上的峰頂問(wèn)題,**************************************************************************************************************************,合景·領(lǐng)峰南中國(guó)山水第一墅領(lǐng)導(dǎo)一群領(lǐng)導(dǎo)者,,,第三部分

41、,其它建議,A.立體演示電子樓書(shū)/網(wǎng)站,因?yàn)槲覀兪堑谝皇憩F(xiàn)形式盡量出眾，自身產(chǎn)品賣點(diǎn)應(yīng)最大化價(jià)值表現(xiàn)出來(lái)：音影光的各方面表現(xiàn)的形式立體電子樓式可摸擬在樓盤(pán)內(nèi)的任何一個(gè)位置現(xiàn)實(shí)感受（區(qū)別傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單立體化表現(xiàn)）此種表現(xiàn)形式目前基本無(wú)項(xiàng)目應(yīng)用,B.會(huì)所定名：天下,定名應(yīng)用領(lǐng)峰·天下一墅·天下,B.關(guān)于會(huì)所,因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)人群是塔尖階層，所以會(huì)所的設(shè)計(jì)與定名與之相匹配：首腦俱樂(lè)部：提供上層涉交平臺(tái),政經(jīng)資訊信

42、息平臺(tái)。大衛(wèi)杜夫雪茄屋：大衛(wèi)杜夫是頂級(jí)品牌。體現(xiàn)階層品味歸屬……,C.關(guān)于銷售大廳,不從銷售大廳做銷售大廳：360度環(huán)形屏幕：根據(jù)銷售大廳的整體布局，設(shè)置環(huán)形電視屏幕，播放電視片和項(xiàng)目相關(guān)宣傳，給受眾全方位的視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)體驗(yàn)名車名牌鑒賞區(qū)：各類世界頂級(jí)品牌鑒賞區(qū)域政經(jīng)資訊區(qū)：打破傳統(tǒng)休息只有咖啡茶點(diǎn)，融入階層觀注的元素，私秘簽約廳：既現(xiàn)尊貴又尊隱私,D.設(shè)立名車品牌項(xiàng)目分展廳,與寶馬會(huì)或其它頂級(jí)品牌商洽，在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立分展廳，雙

43、方的目標(biāo)人群重疊，實(shí)現(xiàn)雙贏局面。,寫(xiě)在最后：關(guān)于項(xiàng)目障礙點(diǎn),項(xiàng)目位屬花都，又屬花都偏冷板塊的北興鎮(zhèn)，成為傳統(tǒng)人居板塊選擇的障礙，但我們認(rèn)為：首先，做為別墅，項(xiàng)目核心價(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)同層面是關(guān)鍵，此環(huán)節(jié)的解決將從根源上解決障礙（可參考華景新城項(xiàng)目）再者，此障礙可能側(cè)重在階段推廣上附助解決，而非項(xiàng)目核心所承載的使命第三，初步分析可通過(guò)兩個(gè)角度解決此障礙——北興于花都城市板塊規(guī)劃戰(zhàn)略地位未來(lái)價(jià)值，與大樓市共同引發(fā)花都的地產(chǎn)關(guān)注價(jià)值,,重構(gòu)秩