以買賣合同作為借款擔(dān)保的法律效力

1、“以買賣合同作為借款擔(dān)保以買賣合同作為借款擔(dān)保”的行為的行為效力效力20142014年第年第1212期的《最高人民法院公報》登載了期的《最高人民法院公報》登載了“朱俊芳與山西嘉和泰房朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”（20112011）民提字第）民提字第344344號判號判決，有分析認(rèn)為，該案通過決，有分析認(rèn)為，該案通過“以房抵債以房抵債”協(xié)議的特殊約定，規(guī)避物權(quán)法協(xié)議的特殊約

2、定，規(guī)避物權(quán)法對“流押流押”的禁止，得到了最高法的認(rèn)可。但是，針對幾乎完全相同的的禁止，得到了最高法的認(rèn)可。但是，針對幾乎完全相同的案情和法律關(guān)系，最高法機關(guān)刊《人民司法》案情和法律關(guān)系，最高法機關(guān)刊《人民司法》20142014年第年第1616期引用的期引用的“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”（20132013）民提字第）民提字第135135號判決卻做出

3、了截然相反的結(jié)論。號判決卻做出了截然相反的結(jié)論。兩份不同結(jié)論的判決引起的爭論點是：以買賣合同作為借貸合同的擔(dān)兩份不同結(jié)論的判決引起的爭論點是：以買賣合同作為借貸合同的擔(dān)保，是否違法了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。具體規(guī)定指《物權(quán)法》第保，是否違法了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。具體規(guī)定指《物權(quán)法》第186186條“禁止流押禁止流押”條款：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約條款：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)

4、時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。禁止流押（質(zhì)）旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢地位損害債務(wù)人的利益，造成禁止流押（質(zhì)）旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢地位損害債務(wù)人的利益，造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。對抵押人實質(zhì)上的不公平。在（在（20132013）民提字第）民提字第135135號案交易模式下，債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同號案交易模式下，債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價值，且由于預(yù)售登記的存在，債務(wù)

5、在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價值，且由于預(yù)售登記的存在，債務(wù)人不可能另行通過交易途徑實現(xiàn)擔(dān)保物的市場價值，房地產(chǎn)買賣合同事人不可能另行通過交易途徑實現(xiàn)擔(dān)保物的市場價值，房地產(chǎn)買賣合同事實上達(dá)到了實上達(dá)到了“流押（質(zhì)）流押（質(zhì)）”契約的效果，有違強制性規(guī)定。契約的效果，有違強制性規(guī)定。根據(jù)該條第二款可知，在案件作出判決后，借款人不履行生效判決確定根據(jù)該條第二款可知，在案件作出判決后，借款人不履行生效判決確定的債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣

6、合同的標(biāo)的物。也就是說，關(guān)于買賣的債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同的標(biāo)的物。也就是說，關(guān)于買賣合同中涉及到的標(biāo)的物，需要經(jīng)過執(zhí)行拍賣程序方能對債務(wù)進(jìn)行清償。合同中涉及到的標(biāo)的物，需要經(jīng)過執(zhí)行拍賣程序方能對債務(wù)進(jìn)行清償。當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保法當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保法律效力如何？律效力如何？民間借貸司法實踐中，出現(xiàn)了一些新的擔(dān)保形式，有的債權(quán)人為民間借貸司法實踐中，出現(xiàn)了一些新的擔(dān)保形式，有的債權(quán)人

7、為了避免債務(wù)人到期無力償還借款，同時為了增加自己債權(quán)實現(xiàn)的了避免債務(wù)人到期無力償還借款，同時為了增加自己債權(quán)實現(xiàn)的可能性，在與借款人簽訂借款合同的同時，同時又會與借款人簽可能性，在與借款人簽訂借款合同的同時，同時又會與借款人簽訂買賣合同，實踐中以房屋買賣合同居多，約定當(dāng)債務(wù)人不能償訂買賣合同，實踐中以房屋買賣合同居多，約定當(dāng)債務(wù)人不能償還債務(wù)時，則債務(wù)人的房屋出賣給債權(quán)人以償還債務(wù)，還債務(wù)時，則債務(wù)人的房屋出賣給債權(quán)人以償還債務(wù)，在這種

8、情在這種情況下，買賣合同實際是為借款設(shè)定的擔(dān)保，在國外立法中，這種況下，買賣合同實際是為借款設(shè)定的擔(dān)保，在國外立法中，這種擔(dān)保方式又被稱呼為擔(dān)保方式又被稱呼為讓與擔(dān)保讓與擔(dān)保。此類案件中如何認(rèn)定合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理，關(guān)系到此類案件中如何認(rèn)定合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理，關(guān)系到人民法院裁判的統(tǒng)一，關(guān)系到當(dāng)事人切身利益的維護(hù)。同時，正人民法院裁判的統(tǒng)一，關(guān)系到當(dāng)事人切身利益的維護(hù)。同時，正確處理此類案件，對于防范虛假訴訟，健全擔(dān)