案例筆記

1、1我的案例筆記（我的案例筆記（03年）年）二００三年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》目錄第一部分房地產(chǎn)估價(jià)原則………………………………………………1第二部分估價(jià)程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線…………………………………………3第四部分估價(jià)方法………………………………………………………3一、市場比較法………………………………………………………3二、收益法…………………………

2、…………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法…………………………………………………11第五部分不同估價(jià)目的下的估價(jià)………………………………………11一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估………………………………………11二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估……………………………………………12三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估…………………………………………

3、…12四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估……………………………………………13五、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)…………………………………………………14六、房地產(chǎn)課稅估價(jià)…………………………………………………14七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)………………………………………15八、房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)………………………………………15九、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)…………………………………………………16十、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估……………………………………………17十一、企業(yè)各種

4、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)……………………17十二、損害賠償估價(jià)…………………………………………………18第六部分各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)………………………………………18一、居住房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………18二、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………18三、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價(jià)………………………………18四、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………19五、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)…………………

5、………………………………19六、特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………………19第七部分估價(jià)報(bào)告格式…………………………………………………19估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤……………………………………………………21第八部分估價(jià)報(bào)告案例…………………………………………………23第九部分投資分析………………………………………………………23第十部分網(wǎng)上下載………………………………………………………24案例分析解題思路1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，

6、估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）3（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則《原理》P975、公平原則四、估價(jià)目的（核心）1、不同估價(jià)目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準(zhǔn)入；②條件限定

7、（最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）2、不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、最高價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、交換價(jià)）3、不同目的影響估價(jià)對象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）4、目的決定價(jià)格形成。是因決定價(jià)格內(nèi)涵而決定的；5、目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對應(yīng)的市場條件；6、目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。7、目的影響技術(shù)路線。五、房地產(chǎn)價(jià)值形成及分配規(guī)律1、法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價(jià)格規(guī)定、規(guī)劃

8、限制）；2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀）4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格；5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價(jià)值，要扣除掉?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；8、房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）1、一般資料：（1

9、）項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；③項(xiàng)目有關(guān)文件。（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的；②地區(qū)性的；③本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）估價(jià)對象區(qū)域條件資料：①交通。②環(huán)境。③繁華程度。（5）相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）市場比較法：①交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。

10、②不同交易情況價(jià)格差異的資料。③房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及匯率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費(fèi)用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：①估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價(jià)對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④資本化

11、率方面的資料。（4）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。③同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。七估價(jià)報(bào)告（一）閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價(jià)結(jié)果（二）錯(cuò)誤類型1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人