估價常見錯誤

1、1房地產(chǎn)估價報告書常見錯誤房地產(chǎn)估價報告書常見錯誤一、報告書不完整1、沒有委托方；2、沒有估價方；3、沒有作業(yè)日期；4、沒有估價師聲明；5、沒有估價的假設(shè)前提和限制條件；6、沒有附件；7、沒有估價目的；8、沒有估價時點；9、沒有價值定義；10、沒有估價依據(jù)；11、沒有估價人員；12、沒有估價原則；13、沒有說明。二、估價結(jié)果報告書部分內(nèi)容描述不清1、土地使用權(quán)年限不清，如50年（少年限起止）；2、土地使用權(quán)性質(zhì)不清，如集體還是國有；3、

2、土地使用權(quán)人不清、是否具有使用權(quán)證；5、是否具有房屋所有權(quán)證；6、房屋用途不清；7、房屋結(jié)構(gòu)不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋權(quán)屬不清；10、土地生熟程度不清；11、地價類型不清；12、土地用途不清；13、土地容積率不清；14、建筑密度介紹不清；15、綠化比率不清。三、估價方法運用錯誤1、市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)要用市場比較法；2、有收益或潛在收益的要用收益法；3、待開發(fā)條件的要用假設(shè)開發(fā)法；4、無上條件的可用成本法。四、估價技術(shù)路線常見錯

3、誤1、損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估，出現(xiàn)前的情況如何；2、拍買保留底價要注意；3、用市場比較法評估的房地產(chǎn)扣除折舊不對；4、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線，運用成本法時，采用房地分估的方法。首先確定重置價的標(biāo)準(zhǔn)，所評估的標(biāo)的物是什么標(biāo)準(zhǔn)，然后確定標(biāo)的物的重置價，其次得出房屋的成新率，土地的價值運用市場比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價值。五、市場比較法注意問題1、交易情況和交易目的不同；2、交易狀況不清；3、成交價描述不清；4、成交日期不清；5、付款

4、方式交待不清；6、可比實例和估價對象處在同一供求圈；7、用途要相同；8、建筑結(jié)構(gòu)要相同；9、權(quán)利性質(zhì)要相同；10、交易類型與估價目的相吻合；11、交易日期與時點相接近；12、成交價格正?；蚩尚拚秊檎r；13、可比實例原則上不能超過一年；14、修正單項不能超過20%，綜合修正不能超過30%；15、修正項目出現(xiàn)錯誤，如臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個別因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正問題；17、加權(quán)時出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng)附于大的權(quán)數(shù)；

5、六、收益法方面的問題1、公式運用錯誤；2、凈收益方面（扣除項目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等）；3、資本化率采用通貨膨脹率利潤率加入是不對的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產(chǎn)，租金售價=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；4、有效的收益年期不對。七、成本法注意的問題1、采用了實際成本；2、價格構(gòu)成不全（土地取得

6、成本、開發(fā)成本、管理費、投資利息、銷售稅費、利潤）；3、新開發(fā)的土地沒有注意可轉(zhuǎn)讓比率；4、利息、利潤的計算基數(shù)不對（取得土地成本開發(fā)成本管理費）三者的和再乘利息率或利潤率5、折舊問題。八、假設(shè)開發(fā)法注意的問題1、各種費用及成本是否具有客觀性；2、計算時是否有漏項（購買土地時應(yīng)交稅費）；3、銷售稅費的內(nèi)涵；4、買方承擔(dān)的稅費（契稅應(yīng)有買方交納，基數(shù)為3%—5%，交易費各負(fù)擔(dān)一半）；5、開發(fā)成本均勻投入、投入時間與年限問題；6、計算時房地

7、產(chǎn)開發(fā)完成后銷售時間與時點的關(guān)系，計算價值時要考慮銷售期；7、動態(tài)計算時不在扣除利息和利潤。九、其它方面1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；2、不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨計算價值；3、結(jié)論不能直接寫為多少（結(jié)論也不能少大寫金額）；4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風(fēng)險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上323、重復(fù)計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方

8、法計算了大堂、技術(shù)層、設(shè)備層的價值等等。24、收益法評估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺、大堂也不能再計算價值。25、假設(shè)開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷售銳費時，就不能再折現(xiàn)了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費