花園酒店策劃方案

1、廣州芳草園策劃案例廣州芳草園策劃案例廣州芳草園——從概念時代到影像時代項目簡介芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車場。小區(qū)生活配套有大型綜合商場、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行……衣食住行配套設施齊全。芳草園配有雙重豪華會所，建筑面積

2、達6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童活動中小、老人活動中心等……處于廣州新都市中天河北路的芳草園，中信廣場、大都會廣場、名難苑、天河城廣場、購書中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵號，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時刻彰顯明日生活新里程。樓名出世，芳草園1999年底，凌峻公司受芳草園發(fā)展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運動，在1999年10月份和2000年

3、4月份兩次大規(guī)模的推廣運動中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達90%，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷售，通過以上三次的推廣運動，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整（僅剩一套），總銷售額超過3個億。芳草園的推廣，不僅在銷售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評價，是難得的既叫座又叫好的項目！天河北路，作為廣州未來的城市中心，在以中信廣場為中心的周邊地段，集中了大都會廣場、國際貿(mào)易

4、中心、市長大廈、金利來大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴格來說，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比如，密度過大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動場地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。天河北路因其地理位置的獨特，樓盤的價格大多在7500元左右。早期廣州市場的豪宅標準是位于城市中心，裝修豪華，面積大……可以說是以追求豪為目的，在樓盤的命名上也無不給

5、人以豪氣甚至霸氣的感覺。隨著人們眼界的提高，人們逐漸認識到豪宅不僅僅是這樣一個簡單概念，豪宅的概念也在發(fā)生變化，評判豪宅的標準開始轉到對環(huán)境以及景觀等其它的質(zhì)素要求上了。在這種思路及時勢的需求下，“芳草園”作為一個樓盤的名字順時而出。如果單純從地理位置、樓宇外形、大堂面積、會所設施等硬件標準來進行衡量，芳草園無疑是一個蒙宅，但芳草園認為，僅僅把豪華理解為豪宅的內(nèi)涵是片面的，豪宅的本質(zhì)是給予居住者舒適的生活感受，而不僅僅是一些外觀上的東西

6、。芳草園是這樣理解的，也是這樣做的。在見慣了聽慣了以豪氣、大氣為家宅的名稱后，芳草園這個名字最終聽起來就讓人感覺與天河北的傳統(tǒng)蒙宅命名不一樣，有花有草的，倒象是一個什么郊區(qū)金，卻沒有料到這是一個地地道道的市區(qū)盤，就在天河北路！芳草園正是敏銳地抓住了這一點，其建筑采取圍合式的布局，在中間有一個8000平方米的花園，從2因為總體規(guī)劃的卓越，8000平方的大花園讓住戶有回歸自然之感，雙會所可以讓你徹底放松，此為輕松之二；3因為樓價的優(yōu)惠，芳草

7、園以超低的價格發(fā)售，讓更多的買家能夠擁有高質(zhì)素的物業(yè)，此為輕松之三。“我輕松，我快樂”此廣告語具有年輕人喜歡的語感，又具有清晰的承諾，所以一經(jīng)推出，馬上在市場上引起了強烈的反響。（三）定價策略芳草園周邊的樓價，每平方米最貴的均價在9000元以上，最低的也有7000元，這些發(fā)展商滿足于每個月十幾套的成交量，追求單位面積的利潤。而芳草園發(fā)展商認為，最重要的是總體利潤，而總體利潤的關鍵在于銷售速度。經(jīng)過詳細的論證和計算，芳草園決定以均價每平方

8、米6000元推出市場，最低價僅為4500元，比周圍樓價低30％。芳草園認為，以這樣的樓價推出這樣質(zhì)素的房子，銷售速度一定可以提高很多倍，同時可以節(jié)約大量的推廣費用，還可以避免未知的風險。時間證明，芳草園的定價策略是非常成功的，芳草園推出之時，周邊樓盤的銷售仍然供不應求的情況。而最終，周邊的發(fā)展商只能選擇降價的出路，與芳草園火爆的銷售開成鮮明的對比，但早知如此，又何必當初呢？（四）現(xiàn)場包裝芳草園不因為售價的優(yōu)勢而忽略每一個細節(jié)，發(fā)展商清楚

9、知道目標買家雖然會受到價格的影響，但樓宇的質(zhì)素仍然是第一位的。所以，芳草園堅持在做好現(xiàn)場包裝之后再推出市場，務求給買家營造完美的心理感受，形成心理價格與實際價格的巨大落差。芳草園的售樓都是很有特色的，整體上以現(xiàn)代時尚為主要風格，通過色塊、布幅等元素，形成簡略、干凈、清爽的感受。最讓人驚喜的是，芳草園在第一次公開發(fā)售之前先做好了一半的中心花園，這樣來參觀的人對芳草園本來的生活就不再是一種想象，而是一種真真切切的感受，對銷售產(chǎn)生巨大的推動力

10、。（五）投放策略芳草園認為，房地產(chǎn)項目最重要的是速度，不應該打持久戰(zhàn)。芳草園希望的效果是每一次推出的單位都快速售罄，樣不僅回籠資金快，同時市場上留下旺銷、供不應求的感受。所以，芳草園的廣告投放策略是平時不做廣告，只在展銷會時做廣告，不浪費一分錢。但一旦做廣告，則成為此段時間廣州樓市的焦點和明星項目，以轟轟烈烈的廣告力度，以非同一般的廣告創(chuàng)意，結合完美的現(xiàn)場和富有競爭力的樓價，芳草園的產(chǎn)品力與形象力達到高度的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生強大的銷售力。從