恒大物業(yè)顧問戴德梁行物業(yè)管理理念(26)頁

1、物業(yè)管理知識培訓(xùn)《物業(yè)管理理念》,物業(yè)管理的權(quán)屬及義務(wù),何謂物業(yè)管理的權(quán)屬? 物業(yè)管理權(quán)屬是指物業(yè)管理法律規(guī)范或物業(yè)管理合同所規(guī)定的, 物業(yè)管理法律主體享有的作出某種行為的可能性。,何謂物業(yè)管理的義務(wù)? 物業(yè)管理義務(wù)是指物業(yè)管理法律規(guī)定或合同約定的, 物業(yè)管理法律主題所承擔(dān)的某種行為的必要性或責(zé)任。,物業(yè)管理權(quán)屬和義務(wù)兩者之間關(guān)系,在物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)中, 權(quán)利主體一般是特定的, 如物業(yè)

2、公司, 物業(yè)所及其戶職員等; 義務(wù)主體有時是特定的, 如各銀行客, 裝修承辦商等, 有時是不特定的, 如維護(hù)公共設(shè)施(綠化、公共水電設(shè)施)的外觀統(tǒng)一, 結(jié)構(gòu)安全, 質(zhì)量好。,總之權(quán)利主體和義務(wù)主體經(jīng)常處于交叉狀態(tài), 如物業(yè)公司須要在使用法定管理權(quán)利的同時, 又負(fù)有不侵害合用者合法權(quán)利和義務(wù), 如承擔(dān)大樓清潔等。權(quán)利人在自己合法權(quán)益受到侵害時, 有要求停止侵害和得到賠償?shù)臋?quán)利。行使這種權(quán)利的形式, 可直接向侵害人或主管部門要求, 也可向司

3、法機(jī)關(guān)提出, 起給予維護(hù)保障。,現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管的區(qū)別,? 管理手段的區(qū)別 ? 管理單位性質(zhì)的區(qū)別 ? 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別 ? 管理方式的區(qū)別? 管理經(jīng)費的區(qū)別 ? 服務(wù)性質(zhì)的區(qū)別,物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識,物業(yè)：指主體建筑及其附屬設(shè)施以及相關(guān) 之場地。管理：受發(fā)展商的委托，按照法律和管理 公約標(biāo)準(zhǔn)，投入人力和物力來處理 因物業(yè)的使用而產(chǎn)生

4、的各種問題。 所有這類處理問題的活動，稱為物 業(yè)管理。,物業(yè)管理的工作范,1、日常事務(wù)的管理。 2、清潔運行、保安、維修保養(yǎng)。 3、財務(wù)管理及物業(yè)保險。 4、對外事務(wù)活動，包括與政府各部門的溝通。 5、管理人員的配置。,物業(yè)管理工作的宗旨,1、有計劃地進(jìn)行維修保養(yǎng)，保持和提高 物業(yè)價值。2、建立高效率的管理架構(gòu)，降低管理成 本。 3、確保管理公司與和政府各部門的良好 關(guān)系

5、。4、提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。,物管公司與發(fā)展的關(guān)系,物管公司是發(fā)展商的中介人，緩沖發(fā)展商與政府部門、總包商、監(jiān)理公司及客戶之間的關(guān)系。 物管公司發(fā)展商委托之物業(yè)管理服務(wù)提供人。,物業(yè)管理員工的權(quán)力和職責(zé),所有物業(yè)管理職員必須清楚法律賦予他的權(quán)力及責(zé)任，任何不適當(dāng)?shù)男袆佣伎赡艿钟|法律。 有關(guān)物業(yè)管理人員之職責(zé)，請參閱“各部員工崗位職責(zé)”。,管理意念與敬業(yè)精神,一、海外先進(jìn)管理意念 二、體現(xiàn)敬業(yè)精神

6、之八字修養(yǎng),八字修養(yǎng),? ? ? ?忍 服 自 進(jìn)耐 從 律 取,海外先進(jìn)管理意念,1、生活求存，服務(wù)與被服務(wù)的正確概念。 2、“客戶是上帝”的真正含義及透徹理解。,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),物業(yè)管理是一個復(fù)雜完整的系統(tǒng)，根據(jù)物業(yè)管理的先后順序，現(xiàn)代物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)大至上由以下幾個環(huán)節(jié)組成。,物業(yè)規(guī)章制度與員工紀(jì)律,?公共契約的概念 ?用戶手冊 ?遷入程序 ?保安與消防

7、條例 ?員工守則與員工紀(jì)律 ?守則,物業(yè)管理的超前介入,即在物業(yè)規(guī)定設(shè)計或開發(fā)建設(shè)時管理公司就介入，參與物業(yè)的設(shè)計，建設(shè)配套和工程質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后提供優(yōu)良管理創(chuàng)造條件。,組建物業(yè)管理公司,為了在物業(yè)交付使用時能獲得一個良好及時的管理，必須在物業(yè)交付使用前就落實物業(yè)管理企來的設(shè)立。,物業(yè)管理人員的培訓(xùn),為了適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的需要，必須對從事物業(yè)管理的工作人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)和職業(yè)道德的培訓(xùn)，并對其上崗資質(zhì)予以確認(rèn)（物業(yè)管理

8、員，保安員的上崗證）。,制定物業(yè)管理的規(guī)章制度,這是實施和規(guī)范物業(yè)管理行為必要條件，內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)管理公司的職責(zé)和業(yè)主/使用人的權(quán)益、義務(wù)、責(zé)任兩大類（公共契約、住戶手冊、裝修手冊）。,物業(yè)的驗收與接管,即按照有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對已可交付的物業(yè)進(jìn)行驗收，將隱患消除在入住之前，這對以后物業(yè)的使用與養(yǎng)護(hù)至關(guān)重要（大樓圖紙、設(shè)備資料、合格證書、保養(yǎng)合同）。,迎接業(yè)主/住戶入住,在住戶入住之前營造一個使之滿意的工作，生活環(huán)境，包