萬科地產(chǎn)成本管理實踐與思考(34)頁

1、萬科集團成本管理部 劉石磊,萬科成本管理實踐與思考,,主要內(nèi)容,一、萬科成本管理的實踐二、萬科成本管理模式三、成本管理的幾點思考,,萬科成本管理的實踐,萬科成本管理重要歷程回顧,1998年： 集團“成本管理年”2000年： 集團財務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部”2002年： 確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨2003年: 目標(biāo)成本管理＋責(zé)任成本管理＋作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。2004年： 深圳成立區(qū)域

2、成本管理部2005年： 首屆集團造價研討會召開2006年： 萬科成本知識體系平臺搭建成型，啟動工廠化成本研究2007年： 適應(yīng)新發(fā)展時期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險控制、信息化 平臺升級工作全面開展2007年： 集團成本管理部成立,,成本管理目的及內(nèi)涵：,健康,合理,有序,成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運作的規(guī)范性

3、。,在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經(jīng)濟收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。,通過精細化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測算、目標(biāo)成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。,萬科成本管理的實踐,,萬科成本管理的實踐,項目管理部,萬科一線公司成本管理部設(shè)置,組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。,,造價管理,產(chǎn)品經(jīng)濟性,

4、招標(biāo)管理,變更簽證管理,預(yù)結(jié)算管理,綜合成本體系,成本信息化,成本軟件,信息月報,成本數(shù)據(jù)庫,,目標(biāo)成本,責(zé)任成本,無效成本,綜合成本,萬科成本管理的實踐,,“成本管理部”的定位,全員成本意識的推動者 公司經(jīng)營計劃的保證者 貫穿項目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 項目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者,成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。,萬科成本管理的實踐,,萬科成本管理實踐－管理鏈條,,,,成本數(shù)據(jù)分析、

5、無效成本分析,,,萬科成本管理實踐－可研成本,成本管理在可研階段的兩種工作模式：1、基于公司相關(guān)部門確定的方案進行項目可研成本測算；2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見；,您選擇哪一種？,,萬科成本管理實踐－目標(biāo)成本,目標(biāo)成本形成,新項目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計,擴初設(shè)計,施工圖設(shè)計,施工組織與材料采購,竣工結(jié)算,可研成本,,目標(biāo)成本,動態(tài)成本,結(jié)算成本分析,,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)成本形成,目標(biāo)成本執(zhí)行,,,

6、,萬科成本管理實踐－目標(biāo)成本,目標(biāo)成本的兩個考核指標(biāo)----,目標(biāo)成本絕對變動率； 目標(biāo)成本科目變動率。,,萬科成本管理實踐－動態(tài)成本,,,,,,1,2,3,4,及時了解項目成本狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù),項目之間能夠有效對比,預(yù)測市場變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對市場變化,產(chǎn)品分攤，了解每種產(chǎn)品成本狀況,動態(tài)成本價值,動態(tài)成本的管理價值,,動態(tài)成本管理要求,,即時記錄 決策、合同、變更 、結(jié)算,系統(tǒng)分解

7、 各科目、各部門,動態(tài)預(yù)測 待發(fā)生成本、預(yù)計未來,復(fù)審核對 成本、財務(wù)定期核對,及時通報 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門,,,,,,萬科成本管理實踐－動態(tài)成本,,萬科成本管理實踐－責(zé)任成本,責(zé)任成本管理方式的實質(zhì)是---- 類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。 責(zé)任成本是目標(biāo)-動態(tài)成本體系有效運作的制度保證。,,無效成本

8、 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。,萬科成本管理實踐－無效成本,,管理原則,指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費用的浪費情況 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識 清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)” 推動各部門提高專業(yè)能力、加強計劃管理,萬科成本管理實踐－無效成本,效果：“無效成本”成為相關(guān)部門的“口頭禪”；無效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層

9、的重視。,,,萬科成本管理實踐－成本信息管理,信息系統(tǒng)對萬科成本各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的高效運作、對企業(yè)管理決策的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多年的信息化建設(shè)歷史所印證。萬科成本信息化的歷程： K3 -- EAS,,,,成本信息化,造價管理,A-housing平臺,計價評標(biāo)系統(tǒng),成本管理軟件,成本數(shù)據(jù)庫,成本專業(yè)網(wǎng)站,前置知識體系,成本缺陷手冊,成本信息月報,課件培訓(xùn)體系,綜合成本,知識管理,合同管理系統(tǒng),萬科成本管理實踐－成本信息管理

10、,,萬科成本管理實踐－成本信息管理,萬科集團使用的成本管理信息化軟件----K3,,萬科成本管理實踐－成本信息管理,,,,,,目標(biāo)成本,成本數(shù)據(jù)庫,招標(biāo),評標(biāo),動態(tài)成本,合同,變更,資金計劃,,,,,,,責(zé)任成本,待發(fā)生成本,,,信息月報,,測算模塊,借助EAS系統(tǒng)平臺形成的成本作業(yè)流程閉環(huán),,萬科成本管理實踐－成本信息管理,提升效率、規(guī)范管理、降低成本。,成本信息化所提供的價值：,造價管理,綜合成本,知識管理,,萬科成本管理實踐－

11、成本知識管理,,萬科成本管理實踐－成本知識管理,l 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-www.fdcew.com傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。,倍訊易 http://www.pxyi.net/,房地產(chǎn)E網(wǎng)-www.fdcew.com傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。,,萬科成本管理實踐－社會資源利用,現(xiàn)階段，萬科集團各一線公司均加速、加大力度使用社會資源----造價咨詢公司： 預(yù)結(jié)算工作；

12、 招標(biāo)工作； 項目現(xiàn)場產(chǎn)品管理； 經(jīng)濟性分析……,關(guān)鍵詞：合適、事務(wù)性工作、效率、價值,,新的環(huán)境與思考,,,成本管理的思考----新的環(huán)境,新的外部環(huán)境：一半是海水一半是火焰：人民幣升值、大眾投資意識崛起帶來的機遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：低成本低售價----低成本高售價----高成本高售價通貨膨脹：生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲建筑標(biāo)準(zhǔn)：更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)……,,成本管理的思考----

13、新的環(huán)境,新的內(nèi)部環(huán)境：快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：工作量的劇增；人員能力稀釋：人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度；工廠化時代的召喚：產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動力要求的交集；精細化：粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；效率：快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運營風(fēng)險的關(guān)系；……,,成本管理的思考,成本管理部工作的思考......,數(shù)據(jù)中心綜合能力管理方法價值創(chuàng)造,,,成本管理工作的思考,1、數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向：

14、,主題詞：準(zhǔn)確、及時,,成本管理工作的思考,2、綜合的專業(yè)能力綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜合管理人員----多面手；資源整合者和管理者；標(biāo)準(zhǔn)化；,,成本管理工作的思考,3、管理方法 全員成本管理； 內(nèi)控；4、價值創(chuàng)造 成本挖潛； 成本前置；,,,需永久關(guān)注,,全員參與重心前移,方案優(yōu)化管理創(chuàng)新,成本管理工作的思考,成本管理的未來發(fā)展方向,謝謝聆聽,