萬通地產(chǎn)成本管理解析(55)頁

1、萬通地產(chǎn)成本管理簡介北京萬通地產(chǎn)股分有限公司成本管理中心,,,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,一、萬通地產(chǎn)概況,萬通地產(chǎn)目前下設(shè)5個控股子公司，均為房地產(chǎn)開發(fā)公司。萬通地產(chǎn)總股本2.88億股，總資產(chǎn)4

2、6.26億元，凈資產(chǎn)9.74億元。萬通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)集中在京津地區(qū)，絕大部分產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域地標(biāo)和名流物業(yè)。截止2007年3季度，共擁有的北京和天津兩個核心區(qū)域共計210萬m2，預(yù)計未來4年在北京、天津區(qū)域每年新增150萬m2以上的住宅或商用土地儲備。,,萬通地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu),,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度

3、及流程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,二、萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織,萬通業(yè)務(wù)模式調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營資源配置。三大事業(yè)部：住宅開發(fā)、商用物業(yè)和定制服務(wù)三大業(yè)務(wù)體系，開發(fā)與運(yùn)營并重。四大中心：設(shè)計中心、工程管理中心、成本管理中心、采購中心四大業(yè)務(wù)支持系統(tǒng)。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,萬通地產(chǎn)管理組織架構(gòu),設(shè)計中心,工程中心,成本中心,采

4、購中心,商用事業(yè)部,公司總經(jīng)理,主管副總經(jīng)理,主管副總經(jīng)理,主管副總經(jīng)理,住宅事業(yè)部,定制服務(wù)部,其他業(yè)務(wù)部門,商用項(xiàng)目A,商用項(xiàng)目B,商用項(xiàng)目C,,住宅項(xiàng)目A,住宅項(xiàng)目B,住宅項(xiàng)目C,,,定制項(xiàng)目A,定制項(xiàng)目B,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,公司總經(jīng)理,,,,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程

5、介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,三、萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù),追求制衡與專業(yè)化基礎(chǔ)上的系統(tǒng)運(yùn)營與重點(diǎn)把控。所謂系統(tǒng)運(yùn)營：指按戰(zhàn)略規(guī)劃形成三年運(yùn)營目標(biāo)、年度運(yùn)營計劃，通過KPI等指標(biāo)的層層分解形成財務(wù)目標(biāo)及成本目標(biāo)與激勵約束氛圍。所謂重點(diǎn)把控：指通過獨(dú)立監(jiān)督、系統(tǒng)管理、風(fēng)險控制、危機(jī)管理等諸多手段，對公司層面的決策優(yōu)化、風(fēng)險管理及對管理層面的內(nèi)部運(yùn)營 、外部協(xié)調(diào)等內(nèi)

6、容進(jìn)行重點(diǎn)管理 。而這一切都是基于有結(jié)構(gòu)保證的管理制度的制衡與提高管理層和執(zhí)行層的專業(yè)素質(zhì)。首要任務(wù)：狠抓制度建設(shè)，提升公司核心競爭力。,萬通地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)6個業(yè)務(wù)階段主要工作分解及目標(biāo),,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價

7、值取向,目錄,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,組織機(jī)構(gòu)示意圖,,直線指揮、匯報,匯報、督促、協(xié)調(diào),,總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,事業(yè)部,項(xiàng)目公司總經(jīng)理,副總經(jīng)理（工程）,副總經(jīng)理（營銷）,前期部,工程部,成本部,設(shè)計副經(jīng)理,采購經(jīng)理,工程管理中心,設(shè)計中心,成本管理中心,采購中心,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的定位,規(guī)范監(jiān)控參與支持,,

8、四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的定位,規(guī)范對萬通總部和項(xiàng)目公司專業(yè)工作進(jìn)行規(guī)范化和專業(yè)化管理規(guī)范涉及設(shè)計、采購專業(yè)、施工過程、成本等各個方面包括管理規(guī)程、流程、操作指引的制定、完善和落實(shí)。,,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的定位,監(jiān)控對項(xiàng)目公司專業(yè)工作狀況進(jìn)行的監(jiān)控，確保制度得到落實(shí)，品質(zhì)得到保障。,,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的定位,參與設(shè)計中心、采購中心直接參與了項(xiàng)目的開發(fā)過程即

9、是管理制度的制定者，更是制度的執(zhí)行者項(xiàng)目是最主要的利潤來源，為項(xiàng)目提供服務(wù)、保障項(xiàng)目開發(fā)依照計劃和質(zhì)量要求完成，是兩個中心最重要的工作內(nèi)容之一部門的業(yè)務(wù)工作服從項(xiàng)目開發(fā)要求。工程管理中心和成本管理中心同樣要參與項(xiàng)目的管理工作，為項(xiàng)目公司提供專業(yè)支持和服務(wù)。,,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的定位,支持及時協(xié)助解決項(xiàng)目公司遇到的相關(guān)專業(yè)問題。,,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,總部職能部門的權(quán)責(zé),設(shè)計中心：負(fù)責(zé)萬通地

10、產(chǎn)所有項(xiàng)目的設(shè)計管理、部門建設(shè)和施工配合工作，對設(shè)計成果和設(shè)計進(jìn)度負(fù)全面責(zé)任。采購中心：負(fù)責(zé)萬通地產(chǎn)所有項(xiàng)目的采購管理工作，經(jīng)辦集中采購，并對集中采購成果和集中采購進(jìn)度負(fù)全面責(zé)任。對項(xiàng)目公司的采購結(jié)果負(fù)管理責(zé)任。成本管理中心：負(fù)責(zé)萬通地產(chǎn)所有項(xiàng)目的成本管理工作，直接經(jīng)辦項(xiàng)目前期的成本控制工作。對其參與的事項(xiàng)的結(jié)果負(fù)連帶責(zé)任。工程管理中心：負(fù)責(zé)對各個項(xiàng)目的施工管理工作的監(jiān)督、審查，對其參與的事項(xiàng)的結(jié)果負(fù)連帶責(zé)任，對質(zhì)量的系統(tǒng)偏差負(fù)直

11、接責(zé)任。,四、總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,項(xiàng)目公司權(quán)責(zé),負(fù)責(zé)全面統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項(xiàng)目的操作，對項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)全面責(zé)任。如經(jīng)事業(yè)部授權(quán)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場和產(chǎn)品定位工作，并對其結(jié)果負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報批、市政報裝，并對其結(jié)果負(fù)全部責(zé)任。對項(xiàng)目的工程成本控制負(fù)直接和主要責(zé)任對施工的進(jìn)度、質(zhì)量和安全文明施工負(fù)直接和主要責(zé)任。,,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公

12、司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,五、各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程介紹,,成本管理的緊迫性認(rèn)知及應(yīng)對措施,緊迫性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭不斷加劇有效的土地資源不斷減少，土地成本越來越高?？蛻舫墒?、期望及要求越來越高項(xiàng)目開發(fā)成本的不斷攀升，從而使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險加大。上市公司對股東的承諾,應(yīng)對措施合理有效控制開發(fā)成本

13、貫穿項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計階段、項(xiàng)目發(fā)包和實(shí)施階段的系統(tǒng)管理全員性和全過程性的特點(diǎn)。建立系統(tǒng)完善的管理制度抓住管理重點(diǎn)，解決主要矛盾,,萬通地產(chǎn)成本管理的過去和未來愿景,公司的過去：制度不健全、不統(tǒng)一 總部與項(xiàng)目的分界不清晰成本目標(biāo)—不明確成本超支—不可控項(xiàng)目間成本—不可比基礎(chǔ)資料—不規(guī)范管理信息—不共享,公司的未來規(guī)范、統(tǒng)一的制度流程總部參與、監(jiān)控、指導(dǎo)目標(biāo)成本—剛性控制指標(biāo)動態(tài)成本--實(shí)時監(jiān)測統(tǒng)

14、一標(biāo)準(zhǔn)、動態(tài)成本報告規(guī)范作業(yè)流程后期評估、總結(jié)、整合成本數(shù)據(jù),管理制度制定的特點(diǎn),層次清晰：管理規(guī)程—操作指引—相關(guān)表單— 示范文本針對性強(qiáng)：弊端—對策可操作性：把握管理脈絡(luò)，具有針對性管理重點(diǎn)：重心前置、目標(biāo)成本剛性一條主線：項(xiàng)目開發(fā)全過程的順序，預(yù)測-計劃-目標(biāo)-核算-檢查-預(yù)警-結(jié)算-總結(jié)分析三部曲：事前、事中、事后,,數(shù)據(jù)分析與儲存,,,,工作的重心,根據(jù)估算條件不斷審核判斷當(dāng)前估算是否超過目標(biāo)成本 提

15、出準(zhǔn)確測算、亦步亦趨、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算 20字成本管理方針,成本管理指針,萬通地產(chǎn)成本管理規(guī)程體系,成本管理規(guī)程,,,,,,,成本管理流程圖,成本管理職責(zé)及崗位說明,成本管理操作指引,成本管理參考示范文本,成本管理相關(guān)工作表單,,,,萬通地產(chǎn)成本管理規(guī)程體系,事前管理,,,,,,,項(xiàng)目前期估算編制操作指引,三階段設(shè)計成本控制操作指引,制定合約規(guī)劃操作指引,項(xiàng)目目標(biāo)成本編制操作指引,責(zé)任成本管理

16、操作指引,,事中管理,,,,經(jīng)濟(jì)合同管理操作指引,動態(tài)成本管理操作指引,,,工程變更及現(xiàn)場簽證操作指引,工程類合同編制要點(diǎn)操作指引,標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn)操作指引,合同審批程序與權(quán)限規(guī)定操作指引,,,,,,,供方履約評估操作指引,,萬通地產(chǎn)成本管理規(guī)程體系,事后管理,,,,,,工程結(jié)算編制及審核操作指引,工程款支付操作指引,項(xiàng)目成本后期評估編制操作指引,,萬通地產(chǎn)成本管理規(guī)程體系,,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理

17、組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,解決方案資料準(zhǔn)備：市場研究、調(diào)查大市政配套條件、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品定位、標(biāo)準(zhǔn)化成本估算 ：估算科目劃分、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及品控標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)條件的制定、倒逼成本動態(tài)調(diào)整、修正：投資評審委員會,共性問題估算條件不足或差異

18、估算的適用性偏差估算成本與實(shí)際情況相去甚遠(yuǎn),各階段成本管理的共性問題與解決方案,項(xiàng)目前期估算---項(xiàng)目可研階段決策的依據(jù)，遵循科學(xué)方法，穩(wěn)健性、可比性、可追溯性及經(jīng)濟(jì)上可接受原則,倒逼目標(biāo)成本原則,1、投資決策《項(xiàng)目投資可行性報告》,,售價-成本=盈利檢視項(xiàng)目投資可行性,可研目標(biāo)成本,2、項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計,售價-盈利=成本檢視概念性方案符合投資目標(biāo),可研目標(biāo)成本修正,3、方案設(shè)計 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),檢視

19、方案設(shè)計 符合上階段目標(biāo),計劃目標(biāo)成本,4、初步設(shè)計 分部、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn),檢視初步設(shè)計 符合上階段目標(biāo),目標(biāo)控制成本,5、施工圖設(shè)計,檢視施工圖設(shè)計符合上階段目標(biāo),目標(biāo)成本,投資估算,概念性方案概算,方案設(shè)計概算,初步設(shè)計概算,施工圖預(yù)算,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,倒逼成本指標(biāo),倒逼目標(biāo)成本實(shí)施過程示意圖,糾偏及調(diào)整建議,糾偏及調(diào)整建議,糾偏及調(diào)整建議,共性問題易忽視設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段成本失控：概算

20、超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算現(xiàn)象嚴(yán)重 限額設(shè)計方法不當(dāng)、操作性不強(qiáng),解決方案成本管理重心前置，有效干預(yù)、動態(tài)控制三階段設(shè)計應(yīng)用價值工程管理，明確的成本目標(biāo)優(yōu)化重點(diǎn)-控制低效資產(chǎn)比例可研目標(biāo)成本修正，形成計劃目標(biāo)成本系統(tǒng)定位、各專業(yè)設(shè)計優(yōu)化、品控標(biāo)準(zhǔn)，形成目標(biāo)控制成本,三階段設(shè)計成本控制---設(shè)計階段影響成本75%，設(shè)計理念、新工藝、新材料、品牌優(yōu)勢、市場接受度、性價比的對立統(tǒng)一關(guān)系,各階段成本管理的共性問題與解決方案,

21、確定目標(biāo)成本的基本原則：標(biāo)桿瞄準(zhǔn)—市場研究、成本標(biāo)桿；產(chǎn)品定位、系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的定性、定量化描述；倒逼成本--合理預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總目標(biāo)成本 目標(biāo)成本編制的責(zé)任界定：不同階段的目標(biāo)成本編制責(zé)任、審核、審批權(quán)限。目標(biāo)成本科目劃分原則：一級科目固定不變，二、三級科目依據(jù)《合約規(guī)劃》編制各階段目標(biāo)的定義與作用：可研論證決策---可研目標(biāo)成本；方案設(shè)計---計劃目標(biāo)成本；初步設(shè)計---目標(biāo)控制成本；施工圖---目標(biāo)

22、成本,目標(biāo)成本制定---目標(biāo)成本貫穿于施工組織與管理全過程，包括：成本策劃、目標(biāo)測算、目標(biāo)分解和下達(dá)、成本核算及分析、效益評估和考核等7大環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目管理的指導(dǎo)意義,各階段成本管理的共性問題與解決方案,共性問題目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性目標(biāo)成本分解的合理性目標(biāo)成本對各階段設(shè)計、招標(biāo)、采購及施工管理的指導(dǎo)意義目標(biāo)成本的動態(tài)修正或調(diào)整，審核、審批,解決方案遵循誰實(shí)施、誰受控、誰負(fù)責(zé)原則按使用功能及專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行目標(biāo)成本分解，力求合理、準(zhǔn)

23、確目標(biāo)成本一經(jīng)確立，即維護(hù)其嚴(yán)肅性。重大變更導(dǎo)致目標(biāo)成本調(diào)整，由總部審核審批。,目標(biāo)成本---項(xiàng)目管理的剛性控制指標(biāo),各階段成本管理的共性問題與解決方案,對策及解決方案合理確定合約規(guī)劃、一步到位：充分考慮施工特點(diǎn)、效率最大化要求，根據(jù)合約管理層次、標(biāo)段劃分、工期要求、工序搭接及技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性等要求合理制定標(biāo)段、合同包、合約關(guān)系、合約范圍、合同條款。 施工及設(shè)備、材料進(jìn)場計劃：依據(jù)工程總控進(jìn)度計劃及合約規(guī)劃編制，作為采購中心編

24、制招標(biāo)采購計劃的依據(jù)工作程序：資料準(zhǔn)備、合約規(guī)劃編制、建議審批,共性問題過去沒有合約規(guī)劃或規(guī)劃不細(xì)，缺乏管理的計劃性和針對性隨意肢解工程或在施工中隨意改變合同范圍招標(biāo)采購方式和結(jié)果的盲目性管理層、執(zhí)行層充當(dāng)消防隊(duì)救火，增加管理難度和復(fù)雜性不利于集中采購的進(jìn)行及有效控制成本無法形成統(tǒng)一的成本評估體系,合約規(guī)劃---擴(kuò)初或施工圖階段，在充分考慮項(xiàng)目施工特點(diǎn)及工程總控進(jìn)度計劃對效率最大化要求，制定合理的合約管理層次、順序和標(biāo)

25、段劃分，以此作為招標(biāo)采購的控制性指導(dǎo)文件，同時對工期、工序搭接及技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行宏觀把控的項(xiàng)目管理均具有行為標(biāo)尺的作用。,各階段成本管理的共性問題與解決方案,動態(tài)成本的核心--實(shí)時性，動態(tài)指的是在報告期，實(shí)時掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)。強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中對項(xiàng)目的預(yù)期成本進(jìn)行實(shí)時核算，避免木已成舟，死后驗(yàn)尸，失去糾偏的時機(jī)。一個中心，三條主線：一個中心：動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大

26、的部分，其高變動性決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費(fèi)用”等，則相對容易控制。正是因?yàn)楣こ陶袠?biāo)采購與合約執(zhí)行管理結(jié)果的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象。我們在成本管理中必須“以合同為中心”。三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動態(tài)成本”反映任意時段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對

27、比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。,各階段成本管理的共性問題與解決方案,動態(tài)成本管理---目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并提出解決問題的建議，實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制。 。,動態(tài)成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成

28、本/動態(tài)成本的重要工具實(shí)時統(tǒng)計動態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本核算。實(shí)時反映項(xiàng)目成本的動態(tài)信息,輔助建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展。整個系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行，包括估算成本、目標(biāo)成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、支付管理、資金計劃、動態(tài)成本核算等功能。透明和實(shí)時查詢，讓相關(guān)人員提高效率并且對項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，并及時提出糾偏建議，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，

29、加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競爭力。,動態(tài)成本管理（續(xù)）,月度動態(tài)成本報表及報告：1.項(xiàng)目成本部每月根據(jù)編制的《動態(tài)成本月度報表》，分析總結(jié)截至報告期的成本狀況，作出報告期動態(tài)成本與目標(biāo)成本之間差異的分析性結(jié)論，分析差異產(chǎn)生的原因及彌補(bǔ)建議性意見。2.成本中心在審閱分析各項(xiàng)目的月度成本報告后綜合提出獨(dú)立分析報告，針對可能突破目標(biāo)成本的風(fēng)險因素提出預(yù)警，提出具體解決建議.糾偏措施：1. 如果動態(tài)成本可能出現(xiàn)超過目標(biāo)成本的原因是

30、由于采購招標(biāo)結(jié)果偏高，需要分析具體原因，檢討采購招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的適用性并提出調(diào)整招標(biāo)采購策略的具體辦法。2. 如果動態(tài)成本可能出現(xiàn)超過目標(biāo)成本的原因是由于工程管理計劃性不強(qiáng)、造成工程洽商或設(shè)計變更偏多，工程管理中心、設(shè)計中心需要針對實(shí)際情況，采取糾偏措施及時堵住漏洞,動態(tài)成本管理（續(xù)）,動態(tài)成本核算1.《成本差異分析表》是進(jìn)行成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析的主要文件，提出工程成本和非工程成本的成本核算意見，供經(jīng)濟(jì)活動分析使用，其主要內(nèi)容應(yīng)包

31、括：1） 各成本科目上季度的總體變動情況（超支或節(jié)省）及趨勢判斷。2） 工程成本在上季度發(fā)生較大變動（超支或節(jié)省）的成本細(xì)項(xiàng)的變動情況及趨勢判斷。3）實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本的比較和說明及控制成本的建議。,動態(tài)成本管理（續(xù)）,動態(tài)成本分析工程經(jīng)濟(jì)活動分析的主要內(nèi)容：工程成本增減情況分析，包括設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、指定供應(yīng)材料價格變動等方面的控制情況。對超支或即將發(fā)生超支的成本細(xì)項(xiàng)，分析找出原因，制訂相應(yīng)

32、的控制成本措施。 針對節(jié)省成本的成本細(xì)項(xiàng)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為下一步的成本控制工作提供指導(dǎo)。完成工程成本核算及經(jīng)濟(jì)活動分析報告，該報告應(yīng)對項(xiàng)目目標(biāo)成本和效益的影響做出評估，并同時下達(dá)下成本管理工作指引，明確成本控制重點(diǎn)和主要措施。,動態(tài)成本管理（續(xù)）,成本細(xì)項(xiàng)超支報警范圍和要求只要某個成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生超支或很大可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價已超支，變更設(shè)計測算已超支等）就必須報警，而不是成本科目超支再報警。成本部經(jīng)理是工程成本超支的報

33、警責(zé)任人。工程成本細(xì)項(xiàng)，針對每一開發(fā)項(xiàng)目由成本部按合約規(guī)劃及施工計劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本控制部進(jìn)行成本報警。所有成本報警均應(yīng)填寫《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表》并按表中程序進(jìn)行審批。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭報警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件,動態(tài)成本管理（續(xù)）,成本超支報警處理 成本細(xì)項(xiàng)的超支報警由項(xiàng)目公司提出處理意見，由總部各相關(guān)中心審核，一般情況

34、可以分別選擇以下三種方式：1） 不使用預(yù)備費(fèi)，需按《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表》的要求，超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以內(nèi)的（含10％），報成本中心審核。超出細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本10%以外的，報成本中心審核后，報公司主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。同時需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項(xiàng)）2） 使用預(yù)備費(fèi)，需按《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警報批表》的要求，且項(xiàng)目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。報總部成本中心審核，由公司主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)，在《成本動態(tài)控制表》中列出具體的

35、調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報成本中心備案。,動態(tài)成本管理（續(xù)）,共性問題先干后簽，成本失控?！暗蛢r中標(biāo)、高價索賠”簽字權(quán)限界定不清，誰都管等于誰都不管。責(zé)任心不強(qiáng)，人情交易。責(zé)任不清，相互推委。忙中出錯，受制于人。魚目混珠，有效洽商VS技術(shù)洽商… …,解決方案變更三步曲 ：變更審批、變更通知、變更確認(rèn) 分類分級分金額審批強(qiáng)化變更管理原則及審批權(quán)限加強(qiáng)合約管理，杜絕成本漏洞,各階段成本管理的共性問題與解決方案,

36、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理---設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因（包括設(shè)計單位、建設(shè)單位、施工單位）是多方面，無論何種原因引起或哪方提出的，一旦發(fā)生，對工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制以及各方關(guān)系的協(xié)調(diào)都會帶來一定的影響，對設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證進(jìn)行科學(xué)有序管理是一項(xiàng)不可忽視的重要工作,工程變更分類 A類――由于客戶要求、銷售要求提出的變更：指在售樓時為了滿足客戶提出的特殊要求而進(jìn)行的設(shè)計變更或合同外增項(xiàng)，由此發(fā)生的費(fèi)用可以在售樓條件和售價中解決

37、或由于情況需要而必須付出的成本，此項(xiàng)不列入正常的工程成本考核的范圍。B類－－甲方要求之變更：指甲方根據(jù)自身的需要及從工程實(shí)際情況出發(fā)，對原設(shè)計提出的優(yōu)化變更，或甲方根據(jù)現(xiàn)場情況指定做法而引發(fā)的變更。C類－－各專業(yè)間配合引發(fā)的變更：指由于總包招標(biāo)時為擴(kuò)初圖招標(biāo)，后出施工圖配合專業(yè)與原招標(biāo)圖之間的差異或深化及補(bǔ)充；因各專業(yè)分包各專業(yè)深化設(shè)計后總包或其它專業(yè)分包的補(bǔ)充設(shè)計或修改設(shè)計、對原設(shè)計不滿足各專業(yè)實(shí)際施工的要求發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計或

38、修改設(shè)計。配合其他專業(yè)設(shè)計變更而進(jìn)行的設(shè)計變更。D類－－配合現(xiàn)場情況進(jìn)行設(shè)計變更：指由于現(xiàn)場實(shí)際情況發(fā)生變化而引發(fā)的變更，包括為了施工方便，為了施工安全或加強(qiáng)結(jié)構(gòu)的安全，為保證施工進(jìn)度，根據(jù)現(xiàn)場情況承包方提出的合理化建議，現(xiàn)場發(fā)生不可預(yù)見或不可避免的情況發(fā)生的變更。E類－－設(shè)計修改及深化：設(shè)計院發(fā)出的變更，包括原設(shè)計漏項(xiàng)、原設(shè)計失誤、設(shè)計院各專業(yè)不交圈、對原設(shè)計的深化、設(shè)計修改、設(shè)計補(bǔ)充等發(fā)生的變更,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理（續(xù)

39、）,設(shè)計變更分類：第一類為產(chǎn)品設(shè)計變更，第二類為其他設(shè)計變更 第一類設(shè)計變更是指變更將影響經(jīng)審批的規(guī)劃、建筑方案、擴(kuò)初、景觀環(huán)境引起的變更。如原規(guī)劃方案經(jīng)審批后，用地界限或用地性質(zhì)等涉及到規(guī)劃設(shè)計條件改變的規(guī)劃調(diào)整；建筑布局及道路系統(tǒng)等發(fā)生改變的規(guī)劃調(diào)整；豎向設(shè)計變更；建筑單體方案涉及到外立面（材料/色彩/構(gòu)件）效果的變更；功能要求改變引起的平面布局調(diào)整。影響整體效果的景觀平面布局變化，或其他可能導(dǎo)致銷售法律糾紛的設(shè)計變更 第二類設(shè)

40、計變更是指：除第一類設(shè)計變更以外的一切設(shè)計變更。包括但不限于：售樓協(xié)議文件引起的設(shè)計變更（如前述A類）；設(shè)計問題引起的設(shè)計變更（如前述B、E類）；配合施工需要引起的設(shè)計變更（如前述D類）；配合設(shè)計優(yōu)化需要引起的設(shè)計變更（如前述C類）等 現(xiàn)場簽證分類特急類現(xiàn)場簽證：不能做到事前控制，同時又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會造成更大損失的現(xiàn)場簽證。 正常類現(xiàn)場簽證：可做到事前控制，能遵循“先估價后施工”原則的現(xiàn)場簽證。,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證

41、管理（續(xù)）,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理（續(xù)）,設(shè)計變更審批權(quán)限,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理（續(xù)）,現(xiàn)場簽證審批權(quán)限,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證執(zhí)行原則多級審核原則：至少要經(jīng)過二級及以上的審核。 權(quán)利限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同是明確，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效。原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)表格原則：采用標(biāo)準(zhǔn)的格式。法律約束原則：項(xiàng)目公司與施工單位簽訂合同時，應(yīng)按規(guī)定約定工作流程及設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證

42、的有效簽發(fā)人。歸口管理原則：工程部負(fù)責(zé)確認(rèn)事實(shí)和審核工程量，成本部負(fù)責(zé)判斷變更的有效性及審定價格。時間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的時間限制，實(shí)行一單一算，嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。專人跟進(jìn)原則：設(shè)計中心、工程部、成本部應(yīng)專人負(fù)責(zé)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證跟進(jìn)工作。,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理（續(xù)）,,第一部分：萬通地產(chǎn)概況第二部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理組織第三部分：萬通地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理模式與任務(wù)第四部分：總部和項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)關(guān)系第五部分：各業(yè)務(wù)階段的相關(guān)制度及流

43、程介紹第六部分：各階段成本管理的共性問題與解決方案第七部分：簡述集中采購的價值取向,目錄,集中采購的價值取向,采購供應(yīng)鏈伙伴的價值取向采購的價值從成本節(jié)約、產(chǎn)品創(chuàng)新、促進(jìn)營銷三個方面體現(xiàn)價值鏈管理的理念：整合內(nèi)外、上下游價值鏈體系，價值增值流程優(yōu)化、降低價值鏈總體成本為宗旨通過與供方一體化管理達(dá)到價值最大化幫助供應(yīng)鏈伙伴提高利潤從而降低成本，而不是靠降低自己內(nèi)部的成本而降低成本，或是純粹壓榨供應(yīng)鏈伙伴的單價來降低成本。,

44、健康的采購供應(yīng)伙伴制度，實(shí)施的方法集權(quán)采購、分權(quán)管理。建立網(wǎng)絡(luò)采購平臺，促進(jìn)公平競爭和透明管理與監(jiān)督流程加強(qiáng)操作規(guī)范經(jīng)減少重復(fù)犯同樣錯誤的機(jī)率，共同提高采購產(chǎn)品的質(zhì)量，內(nèi)外信息共享以提高 效率供應(yīng)商資源整合及關(guān)系管理將發(fā)展成為公司的核心競爭力之一在產(chǎn)品研究階段就對供應(yīng)商合作伙伴的合作給予額外的關(guān)注 ！供應(yīng)商管理成了供應(yīng)鏈伙伴管理 ，采購的不再是產(chǎn)品而是供應(yīng)商。為提高采購效率，在產(chǎn)品設(shè)計階段就進(jìn)行價值分析，提高標(biāo)準(zhǔn)化，評估生命