萬科產(chǎn)品品類及客戶細(xì)分模式(47)頁

1、24.3.30,萬科客戶細(xì)分與品類規(guī)劃簡(jiǎn)析,序有什么樣的人，就有什么樣的生活。有多少種生活，就應(yīng)有多少種居住空間。萬科，為生而不同的人設(shè)計(jì)各不相同的住宅，四大產(chǎn)品系列——GOLDEN CITY TOWN TOP，為四種不同的生活狀態(tài)服務(wù)，全程關(guān)懷生命，相伴每段人生的居住理想。,萬科客戶細(xì)分成果分享,萬科品類規(guī)劃成果分享,五大類細(xì)分人群,我的地盤，聽我的！,清晰、可識(shí)別的細(xì)分人群形象,【家庭特征】25-34歲的

2、青年或青年夫妻，無孩子，家庭成員高學(xué)歷【購房動(dòng)機(jī)】棲息：不喜歡租房，想擁有自己的房子自己享受：買個(gè)房子自己享受 【對(duì)房子的態(tài)度】自我享受品味體現(xiàn)： 體現(xiàn)個(gè)人的品味、情調(diào)甚至個(gè)性 社交娛樂：房屋是一個(gè)重要的朋友聚會(huì)、娛樂場(chǎng)所【產(chǎn)品需求】健身娛樂：對(duì)小區(qū)有較好健身場(chǎng)所、臨近大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、娛樂休閑場(chǎng)所要求較好的戶型喜歡的建筑風(fēng)格,1.社

3、會(huì)新銳,我是幸福的,他們就是快樂的!,清晰、可識(shí)別的細(xì)分人群形象,2.望子成龍,【家庭特征】有0-17歲孩子的家庭【購房動(dòng)機(jī)】孩子成長(zhǎng)：為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)改善住房條件：現(xiàn)有住房不理想【對(duì)房子的態(tài)度】房屋是孩子成長(zhǎng)的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源【產(chǎn)品需求】與孩子成長(zhǎng)相關(guān)的文化教育需求和安全需求 有高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長(zhǎng)創(chuàng)造條件,夕陽無限好,

4、環(huán)境最重要!,3.健康養(yǎng)老,清晰、可識(shí)別的細(xì)分人群形象,【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭【購房動(dòng)機(jī)】孝敬老人：為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀(jì)大了想和他們住在一起自我享受：老人辛苦了一輩子，想買個(gè)房子自己享受【對(duì)房子的態(tài)度】子女照顧老人的地方 讓老人安享晚年的地方【產(chǎn)品需求】看重外部環(huán)境，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美比較重要 靠近景色優(yōu)美的風(fēng)景，空氣質(zhì)量好小區(qū)或周邊有大規(guī)模的園林和良好綠化,

5、山景別墅買兩套，一套住人，一套養(yǎng)狗！,清晰、可識(shí)別的細(xì)分人群形象,4.富貴之家,【家庭特征】家庭高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士【購房動(dòng)機(jī)】社會(huì)地位提升：希望和跟我家社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗∫黄?獨(dú)立功能：想有一個(gè)單獨(dú)的健身房、一個(gè)單獨(dú)的書房等 跟風(fēng)：周圍人都買,自己也想買，消費(fèi)存在一定炫耀心理【對(duì)房子的態(tài)度】社會(huì)標(biāo)簽： 是我事業(yè)成功的標(biāo)志、可以給我家掙

6、得面子、體現(xiàn)我家社會(huì)地位【產(chǎn)品需求】帶有社會(huì)標(biāo)簽意味的房屋特征明顯，周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質(zhì)的小區(qū)居民、有名氣的開發(fā)商,清晰、可識(shí)別的細(xì)分人群形象,5.務(wù)實(shí)之家,【家庭特征】家庭低收入【購房動(dòng)機(jī)】大房(提升)：比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室置業(yè)：為了置業(yè)，給后輩留下一份產(chǎn)業(yè)【對(duì)房子的態(tài)度】棲身居?。褐皇浅燥埶X的地方，對(duì)房屋價(jià)值無更高需求，停留在滿足生理需求層面生活保障：是我家的一項(xiàng)重要投資、是未來生活的保障【產(chǎn)

7、品需求】低的價(jià)格，追求低生活成本，生活便利方便的公交路線附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機(jī)構(gòu),5類細(xì)分人群之下的再細(xì)分,各類客戶的詳細(xì)描述,萬科客戶細(xì)分成果分享,萬科品類規(guī)劃成果分享,品類,品類劃分,品類劃分及對(duì)應(yīng)客戶價(jià)值,在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低第四類TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ),品類

8、細(xì)分,城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時(shí)尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式萬科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細(xì)生活細(xì)節(jié)，營造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導(dǎo)著都市人居新時(shí)尚萬科GOLDEN，讓棲居在繁華中的都市居住更富細(xì)膩，溫情，充實(shí)的生活質(zhì)感，在核心版塊引領(lǐng)主流生活2008年深圳GOLDEN系列產(chǎn)品金域華庭（暫用名）

9、 ——商務(wù)住宅東方尊峪 ——城市改善金域東郡 ——城市棲居,品類細(xì)分,城市住宅類（GOLDEN系列）細(xì)分,共性：現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同,*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考,城市住宅案例,金域華庭G1商務(wù)住宅——品位與商務(wù)俱享的

10、都市居所項(xiàng)目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)基本信息位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項(xiàng)目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬平米物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量 LOFT公寓和聯(lián)排別墅設(shè)施及交通配套西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號(hào)線商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施完備項(xiàng)目

11、定位以便捷交通、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質(zhì)，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所,城市住宅案例,金域華庭設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，寬敞的公共活動(dòng)空間、人車分流設(shè)計(jì)以及開揚(yáng)的外部景觀帶來的舒適感受，將使本項(xiàng)目居住者享受與福田區(qū)同等品質(zhì)的繁華都市生活建筑上，風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，高層建筑板塔結(jié)合，空間變化豐富，戶型設(shè)計(jì)新穎，公共空間觀感大氣,,東方尊峪G2城市改善——城市型生態(tài)山居

12、項(xiàng)目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個(gè)以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)，空氣質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面基本信息位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風(fēng)景區(qū)地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山占地面積：11萬㎡建筑面積：33萬㎡容積率：2.12覆蓋建筑率：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費(fèi)：3.5元/

13、㎡開發(fā)節(jié)奏：整體開發(fā),城市住宅案例,城市住宅案例,東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號(hào)線及公交車站項(xiàng)目定位 上風(fēng)上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居設(shè)計(jì)理念 自然第一，建筑第二 整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅會(huì)所：6000平方米中央會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA水療館、中西餐廳、健身房等泛會(huì)所：規(guī)劃有親子廣場(chǎng)、生態(tài)游樂場(chǎng)等多個(gè)主題泛會(huì)所，并提供休閑器械園林：8

14、萬㎡天然溪谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)學(xué)校：自身配備幼兒園，同時(shí)臨近項(xiàng)目規(guī)劃有公立小學(xué),城市住宅案例,東方尊峪,,城市住宅案例,金域東郡G3城市棲居——都市經(jīng)濟(jì)的舒適居所基本信息位置：深圳市東部新城商務(wù)行政區(qū)中心占地面積：104801㎡容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：≤25%建筑面積：316660㎡車位規(guī)劃：一期797個(gè)開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年設(shè)計(jì)理念整體風(fēng)格

15、上，突出展現(xiàn)了簡(jiǎn)潔、大方的整體項(xiàng)目形象，營造了具有城市感的項(xiàng)目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設(shè)計(jì)的訴求規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動(dòng)空間，同時(shí)在每棟住宅的首層設(shè)置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內(nèi)通風(fēng)，并提供適應(yīng)深圳炎熱氣候的活動(dòng)場(chǎng)所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質(zhì)感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調(diào)，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目整體典雅的氣質(zhì)戶型設(shè)計(jì)上，力求戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，通風(fēng)采光良好，并在入

16、戶處設(shè)置了入戶花園，增加空間層次及實(shí)用性,城市住宅案例,金域東郡整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場(chǎng)及2100平方米棕櫚風(fēng)情商業(yè)街生活配套教育：坪山中心小學(xué)、飛東小學(xué)、龍山學(xué)校、坪山中學(xué)、坪山機(jī)關(guān)幼兒園等　購物：三和購物商場(chǎng)、萬福佳、民樂福、泰華商場(chǎng)、國惠康百貨　 醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院　郵政：深圳郵政局坪山支局　銀行：中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心

17、公園、聚龍高爾夫練習(xí)場(chǎng)等；,城市住宅案例,金域東郡,,品類細(xì)分,城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活 將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落萬科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉(zhuǎn)化為主流人群聚集的高水準(zhǔn)居住群落，構(gòu)建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征萬科CITY系列，時(shí)尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來

18、自文明本源的質(zhì)樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和 2008年深圳CITY系列產(chǎn)品第五園萬科城,品類細(xì)分,城郊住宅類（CITY系列）細(xì)分,共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達(dá)，基礎(chǔ)配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房,*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考,,城郊住宅案例,第五園C城郊改善——倡導(dǎo)中式居住理念的城郊舒適居所基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬

19、平方米建筑面積：55萬平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年設(shè)計(jì)定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡(jiǎn)約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運(yùn)用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風(fēng)格，人車分流更徹底，極力倡導(dǎo)對(duì)中式居住生活方式的理性回歸設(shè)計(jì)理念建筑風(fēng)格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設(shè)計(jì)，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用

20、中國傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉(zhuǎn)、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調(diào)的硬質(zhì)鋪裝，將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機(jī)結(jié)合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達(dá)到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對(duì)話,城郊住宅案例,第五園項(xiàng)目配套五園書院，寧靜致遠(yuǎn)占地1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館古色古香，徽州老屋“老房子”是萬科為發(fā)掘和保護(hù)中國

21、傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓(xùn)、文化活動(dòng)等中式特色，文化商業(yè)街占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋，園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處便利為上，健身娛樂在社區(qū)中各個(gè)架空層錯(cuò)落著各種健身娛樂設(shè)施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長(zhǎng)樂趣，幼兒中心高檔幼

22、兒園，幼齡教育機(jī)構(gòu)，童年最大的樂趣,城郊住宅案例,第五園,,城郊住宅案例,萬科城C城郊改善——配套完善的大型親地社區(qū)基本信息項(xiàng)目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側(cè)占地面積：約46萬㎡建筑面積：約53萬㎡容積率：1.1--1.3建筑覆蓋率：>30%物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層開發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售四期基本信息總占地面積：96201.00m2總建筑面積：125816.45m2

23、總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.31綠地率：35% 總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套）停車位：827（地面420，地下407）,城郊住宅案例,萬科城交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達(dá)CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號(hào)線及BRT2號(hào)線站點(diǎn)項(xiàng)目定位 依地勢(shì)高低設(shè)計(jì)的低密度別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設(shè)計(jì)理念 大型別墅社區(qū)，教育及

24、商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或?qū)＠a(chǎn)品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺(tái)，居住的舒適度得到極大滿足項(xiàng)目配套景觀：1.2萬平方米市政廣場(chǎng)及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)：2200平米會(huì)所活動(dòng)空間， 約5000平米運(yùn)動(dòng)公園及康體中心教育：占地約3.6萬平方米的實(shí)驗(yàn)學(xué)校，規(guī)劃有3個(gè)幼兒園商業(yè)：面積達(dá)3.5萬平米，包括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家,城郊住宅案例,萬科城,,品類細(xì)分

25、,郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 遠(yuǎn)離喧囂與浮華的宜人居所未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時(shí)光，干凈的水和新鮮空氣萬科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠(yuǎn)見與深度的人文關(guān)懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠(yuǎn)離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關(guān)于海的理想，山的文明，還有整座城市對(duì)于悠閑生活的向往 2

26、008年深圳TOWN系列產(chǎn)品東海岸 ——郊區(qū)享受清林徑（推廣名） ——郊區(qū)享受,品類細(xì)分,郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細(xì)分,共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠(yuǎn)，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會(huì)出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè),*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅

27、供參考,郊區(qū)住宅案例,東海岸T2郊區(qū)享受——背山面海的濱海居所項(xiàng)目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳 項(xiàng)目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側(cè)地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布基本信息 總占地面積：約34.3萬平方米總建筑面積：27.5萬平方米容積率：0.8總戶數(shù)：1949戶開發(fā)節(jié)奏：共分

28、4期，03-05年開1-3期， 07年開售第4期周遍配套：娛樂：7個(gè)高級(jí)大梅沙酒店，2個(gè)游艇會(huì)，2個(gè)高爾夫球場(chǎng)，2個(gè)直升機(jī)停機(jī)坪，5個(gè)大梅沙高端項(xiàng)目，7大公園，4大沙灘，2所學(xué)校，6大高端餐飲交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務(wù)中心,郊區(qū)住宅案例,東海岸規(guī)劃定位城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃上，采用熱帶簡(jiǎn)約（Tropical Modern

29、）的設(shè)計(jì)理念，選擇自由生長(zhǎng)形的“葉脈狀”布局形式進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃景觀上，充分利用地形、山勢(shì)及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境項(xiàng)目配套生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運(yùn)動(dòng)公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球、足球場(chǎng)、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會(huì)議室等休閑設(shè)施商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招

30、商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑?郊區(qū)住宅案例,東海岸,,郊區(qū)住宅案例,清林徑T2郊區(qū)享受——與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳總占地面積：約200000m²總建筑面積：約360000m²容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積：48760平方米 物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150

31、平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓,郊區(qū)住宅案例,清林徑整體規(guī)劃項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會(huì)所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風(fēng)情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合,,品類細(xì)分,高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活 獨(dú)占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個(gè)性居所未隨著城市居住空間的不斷擴(kuò)展，高端人群對(duì)居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨(dú)

32、占型的稀缺自然資源上的那些獨(dú)具創(chuàng)造力的個(gè)性居所，成為新時(shí)代頂級(jí)生活方式的象征萬科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識(shí)，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間 2008年深圳TOP系列產(chǎn)品蘭喬圣菲（推廣名） ——城市豪宅棠樾（推廣名） ——郊區(qū)豪宅,品類細(xì)分,高檔住宅類（TOP系列）細(xì)分,共性：占有

33、稀缺資源，有一定的交通通達(dá)性，密度低，售價(jià)高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適特性：以項(xiàng)目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項(xiàng)目?jī)深?*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考,高檔住宅案例,蘭喬圣菲TOP1城市豪宅——富于異域風(fēng)情的家族式大宅項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 基本信息總占地面積：約72500平方米 總建筑面積：約4350

34、0平方米 容積率：約0.6 綠化率：約63.4% 建筑覆蓋率：約30%物業(yè)組成：獨(dú)棟及雙拼別墅 總戶數(shù)：94戶 設(shè)計(jì)定位項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅(jiān)持地方性和場(chǎng)所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 在尊重周邊環(huán)境的同時(shí)，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時(shí)光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地,

35、高檔住宅案例,蘭喬圣菲設(shè)計(jì)理念規(guī)劃上，外圍設(shè)置雙拼大宅，劃地為圈，形成強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和不動(dòng)聲色的優(yōu)雅氣場(chǎng)；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢(shì)風(fēng)格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì)造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計(jì)，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細(xì)節(jié)都能品味出時(shí)光的變幻與永恒鋪排

36、上，采用單體造型局部處理，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計(jì)出獨(dú)棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運(yùn)用交錯(cuò)圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律,,高檔住宅案例,棠樾TOP2郊區(qū)豪宅——低密度的山水田園居所基本信息位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南總占地面積：約60萬平方米建筑面積：約40萬平方米容積率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息規(guī)劃總用地：約110000m²總建筑面積：約90000

37、m²住宅面積：約30000m²容積率：約0.378總戶數(shù)：約124戶項(xiàng)目配套觀瀾高爾夫（東莞）球會(huì)，大屏障國家森林公園 ，仙女湖水庫，三正半山酒店等設(shè)計(jì)定位以“營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設(shè)計(jì)核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運(yùn)用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華,高檔住宅案例,棠樾設(shè)計(jì)理念布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要

38、功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水戶型方面，采用多層次院落設(shè)計(jì)，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味,,品類小結(jié),品類對(duì)比結(jié)合品類案例，從項(xiàng)目地塊條件分析有以下調(diào)整,由上表可得，T2類與TOP2類的土地價(jià)值條件相近，容易混淆（例證：T2類的《清林徑》與TOP2類的《棠樾》項(xiàng)目）,問題：如何區(qū)分？,,*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考,相