標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控模式研究

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控模式企業(yè)特色模式特點(diǎn)模式優(yōu)點(diǎn)模式缺點(diǎn)適用企業(yè)萬科模式包括萬科、萬達(dá)、卓越、永泰等典型企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量1.建立目標(biāo)成本管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目，都建立對應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程2.動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、變更簽證、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)3.成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行4.成本核算的方法

2、和原則是統(tǒng)一的，但是不要求成本的核算非常精確5.強(qiáng)調(diào)成本不是成本部一個(gè)部門的事，要求全員具有成本意識(shí)6.關(guān)注總體成本的控制7.責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績效考核制度，使得每個(gè)專業(yè)口都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效的降低成本8.主材采用招投標(biāo)方式進(jìn)行甲供或甲控，采用零庫存管理9.注重成本的有效性分析，如果成本的花費(fèi)能帶來產(chǎn)品價(jià)值的提升，則認(rèn)為這個(gè)成本是有效

3、的，否則是無效的。通過成本的有效性分析，盡量避免無效成本10.注重成本庫的作用，將所有開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)匯集到成本庫中，這樣可以將管理優(yōu)秀的項(xiàng)目數(shù)據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)新項(xiàng)目的可行性研究，以及新項(xiàng)目的開發(fā)過程1.建立成本管理閉環(huán)，促進(jìn)成本管理水平的提高2.有利于集團(tuán)的宏觀管控，集團(tuán)統(tǒng)一制定規(guī)則，在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格執(zhí)行3.同時(shí)，結(jié)合用友等專業(yè)房地產(chǎn)信息化工具的使用，能夠?qū)崿F(xiàn)快速復(fù)制的效果：將集團(tuán)的規(guī)則在軟件中固化，項(xiàng)目成本管理過程的相關(guān)指引也在軟

4、件中定義好，這樣軟件就可以協(xié)助企業(yè)進(jìn)行行為規(guī)范4.成本庫的建立使得新項(xiàng)目可行性研究更快速有效成本核算的精度不夠深入，不夠精細(xì)化，從而使得成本控制的幅度受到限制純粹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有關(guān)聯(lián)施工企業(yè)或者缺乏施工實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)中海模式包括中海、天泰等典型企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力精細(xì)化的成本管控1.建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對每個(gè)項(xiàng)目，選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)建立對應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的

5、全過程2.將項(xiàng)目預(yù)算分解到職能部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績效考核制度，使得每個(gè)專業(yè)口都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效的降低成本3.預(yù)算的控制涉及合同訂立、變更簽證、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等4.分項(xiàng)目、分職能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過程5.預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上6.預(yù)算預(yù)警：系統(tǒng)支持對項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。例如，用戶設(shè)定了某項(xiàng)目的主體工程超過預(yù)算的80%就對負(fù)責(zé)人進(jìn)行提示，則

6、當(dāng)該項(xiàng)目的主體工程超過預(yù)算的80%后，負(fù)責(zé)人將收到該預(yù)警信息7.合同訂立需要工程量清單8.按任務(wù)＋工程量角度編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，定期確認(rèn)實(shí)際完成的工程量，支付工程款時(shí)候，同樣需要查看“糧單”（完工量）9.全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大大降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對超供材料進(jìn)行扣款處理（按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材料最大限度的物用其所1.通過立項(xiàng)管理，項(xiàng)目任務(wù)分解，合約

7、管理，工程進(jìn)度確認(rèn)，付款等過程，把復(fù)雜多變的項(xiàng)目管理過程變成可控制的過程2.通過預(yù)算管理，資金計(jì)劃，招投標(biāo)管理，對有限資源進(jìn)行合理整合提高資源的有效利用率3.在項(xiàng)目進(jìn)程中，通過投資估算管理，項(xiàng)目成本管理，動(dòng)態(tài)成本預(yù)測對項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的關(guān)系及時(shí)的進(jìn)行評估4.結(jié)合信息化工具的使用，規(guī)范項(xiàng)目管理工作，優(yōu)化管理流程，實(shí)現(xiàn)全局項(xiàng)目控制（信息可視化，流程透明化，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化）提高項(xiàng)目成本管理水平5.從集團(tuán)的高度協(xié)調(diào)管理全局項(xiàng)目資源，包括財(cái)務(wù)資源，人力

8、資源，供應(yīng)商資源，項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)等6.實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)管理的規(guī)模復(fù)制在地產(chǎn)企業(yè)所有的模式中，精細(xì)化模式對成本管理的專業(yè)水平要求最高，除了需要具有開發(fā)企業(yè)的造價(jià)、工程和財(cái)務(wù)技能之外，還必須具備施工企業(yè)的相關(guān)技能工程管理水平較高的房地產(chǎn)企業(yè)、具有施工實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)企業(yè)特色模式特點(diǎn)模式優(yōu)點(diǎn)模式缺點(diǎn)適用企業(yè)珠江合生模式以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)尤其變更簽證的控制1.建立了目標(biāo)成本管理體系，同時(shí)

9、為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況2.動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、變更簽證、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本3.成本在地塊期區(qū)的分?jǐn)?，主要適用以下原則：受益原則：按受益該成本的地塊期區(qū)分?jǐn)偅痪鶖傇瓌t：在所有地塊期區(qū)分?jǐn)偅粚俚卦瓌t：在工程所在的地塊期區(qū)分?jǐn)?.由于在香港上市，支持多口徑（包括國內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港上市業(yè)績口徑等）的成本分?jǐn)偡椒ǎ赃m應(yīng)不同的管理用途5.引入定額（基準(zhǔn)價(jià)）體

10、系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額；定額再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策6.各地區(qū)（項(xiàng)目）公司根據(jù)經(jīng)營管理的實(shí)際需要，對資金需求實(shí)行計(jì)劃管理，資金計(jì)劃包括年度資金計(jì)劃和月度資金計(jì)劃。7.嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)8.在每月估算工程量方面處理比較簡化：珠江合生是項(xiàng)目整體一次估算形象進(jìn)度，計(jì)算完工工程量；而萬科、中海等則是細(xì)化到按單個(gè)合同計(jì)算完工工程量，匯總得出

11、項(xiàng)目的完工工程量9.項(xiàng)目開發(fā)周期比較靈活，如本來計(jì)劃一期開發(fā)的項(xiàng)目可能延長到多次開發(fā)完成，或者將兩個(gè)或以上的項(xiàng)目合并到一期中完成1.實(shí)現(xiàn)了對集團(tuán)本部、地區(qū)公司、項(xiàng)目公司的信息資源的分層集中管理2.統(tǒng)一規(guī)范了各板塊的核算體系與操作流程，集團(tuán)層面可實(shí)時(shí)查詢數(shù)據(jù)，加強(qiáng)了總部對各項(xiàng)目公司的監(jiān)控力度3.加強(qiáng)了資金管理，實(shí)時(shí)反映賬上資金信息，系統(tǒng)上實(shí)現(xiàn)計(jì)劃控制付款4.定額庫的使用有利于新項(xiàng)目可行性研究由于目標(biāo)成本的制定可能落后于實(shí)際業(yè)務(wù)，從而使得目

12、標(biāo)成本控制的力度受到限制要求適度靈活的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)碧桂園模式以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理1.低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。選址以二、三線城市的郊區(qū)居多，土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在7－8%左右2.控制設(shè)計(jì)成本，碧桂園擁有自己的設(shè)計(jì)院，擁有數(shù)以百計(jì)的成熟戶型，能夠涵蓋各地氣候、習(xí)慣等因素所需要的各種戶型設(shè)計(jì)，這些成熟圖紙包含了足夠多

13、的信息量這意味著碧桂園按照既有圖紙，稍作調(diào)整或不作改變就可以進(jìn)入施工程序。3.物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購，降低材料成本4.以低價(jià)換周轉(zhuǎn)：項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半，批次日均銷售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。5.售價(jià)低也有效控制了銷售成本6.碧桂園的業(yè)務(wù)鏈條整合到極致，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如此龐大的建筑

14、項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成本7.資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢帳戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督1.碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，部分建材，營銷和物業(yè)管理等；攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)2.實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制、規(guī)?；圃?/p>