淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本管控

1、建設(shè)經(jīng)濟(jì)建材發(fā)展導(dǎo)向2014年6月淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本管控邱凱斌劉建忠(湖北煤炭地質(zhì)一二五隊(duì)湖北宜昌443003)摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有施工時(shí)間最長(zhǎng)，資金、人員、機(jī)械等十分廣泛的特點(diǎn)，即施工管理水平在整個(gè)建筑工程管理中發(fā)揮著重要作用。至于房地產(chǎn)項(xiàng)目，其施工管理是全方位的，幾乎囊括了施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全等方方面面。只有實(shí)行規(guī)范化管理，才能確保項(xiàng)目施工的順利進(jìn)行。因此，本文首先介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本管控現(xiàn)狀。重點(diǎn)討論

2、了加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理和成本管理的控制措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工管理；成本控制；管理；項(xiàng)目施工中圖分類號(hào)：F29333文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1672—1675(2014)110276—02引言近年來，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)日漸繁榮，再加上我國(guó)住房制度的不斷革新，也為房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展創(chuàng)造了干載難逢的良好機(jī)遇?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但是相比西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀依然落后，

3、不是管理模式陳舊，就是工程質(zhì)量管理不到位，甚至在投資成本和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用方面也得不到有效控制，這些現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，基本上都處于原始狀態(tài)，其發(fā)展仍然面臨著管理與制度方面的問題，突出體現(xiàn)在項(xiàng)目施工階段。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理水平，有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本，是所有房地產(chǎn)企業(yè)迫待解決的重要任務(wù)。1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本管控現(xiàn)狀11不

4、重視工程成本管理通常來講，工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)核心內(nèi)容，本應(yīng)引起相關(guān)人員的高度重視，但是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)并未足夠地意識(shí)到這個(gè)問題，以至于工程成本管理不被重視。比如：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中，工程成本管理工作僅僅留于形式，華而不實(shí)，根本沒有真正地體現(xiàn)出成本管理在企業(yè)建設(shè)中重要性。12工程成本信息不準(zhǔn)確在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中，常常會(huì)出現(xiàn)工程成本信息不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致成本管理工作嚴(yán)重偏離實(shí)際。而事實(shí)上，工程成本信息

5、對(duì)于成本管理至關(guān)重要，比如：一個(gè)企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本控制、成本考核等等，都必須以企業(yè)成本信息為基礎(chǔ)。然而，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并非屬實(shí)，以至于難以反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，嚴(yán)重影響工程成本管理工作的實(shí)效性。13責(zé)任成本制度不健全房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)嚴(yán)重，其主要原因在于責(zé)任成本制度不健全。責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理思想的重要內(nèi)容，有效地結(jié)合成本與責(zé)任，可以更好地控制工程成本，并使之處于受控狀態(tài)，以便在異常情況下找到責(zé)

6、任人，落實(shí)原因。但是，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理嚴(yán)重缺乏責(zé)任成本管理的思想，似乎工程成本與管理者的利益無任何關(guān)系，以至于施工成本管理過程中的存在問題接連不斷，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中各階段的成本控制。2房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的控制措施21嚴(yán)格把關(guān)工程質(zhì)量對(duì)于工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，可以避免返工現(xiàn)象，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理工作的全面落實(shí)極其重要。具體地講，做好工程質(zhì)量控制工作，一定要重視施工細(xì)節(jié)，以防質(zhì)量問題所造成的(5)對(duì)于審計(jì)方法的運(yùn)用

7、要結(jié)合項(xiàng)目管理的不同時(shí)期和階段的特點(diǎn)，選擇最佳方案。跟蹤審計(jì)的方式和內(nèi)容要具有針對(duì)性。如果項(xiàng)目出現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)大的情況，要進(jìn)行有效的抽樣審查，保證其合理性和全面性，同時(shí)在保證符合性的同時(shí)進(jìn)行重要性的監(jiān)測(cè)。33不斷進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)工作的人員建設(shè)。提升綜合素質(zhì)對(duì)于工程造價(jià)的審計(jì)工作，相關(guān)工作人員需要具備良好的專業(yè)素質(zhì)。為此，審計(jì)單位在注重人才培養(yǎng)。(1)審計(jì)人員隊(duì)伍在專業(yè)上要合理配置，選擇懂得財(cái)務(wù)知識(shí)、了解工程造價(jià)的人員，且要保持一定的人員數(shù)量。

8、對(duì)于不同的工程要配備不同數(shù)量的造價(jià)人員。如，園林綠化、土建、安裝、房屋修繕等工程，要根據(jù)實(shí)際情況，配備合理的審計(jì)人員。(2)審計(jì)人員除了要具有良好的專業(yè)素質(zhì)外，還要注重職業(yè)道德的培養(yǎng)，具有廉政觀念。否則，缺乏廉政思想就會(huì)抵擋不住外界的強(qiáng)烈誘惑，在強(qiáng)權(quán)和利益面前屈服，對(duì)于一些審計(jì)工作過程中的紕漏視而不見，不及時(shí)進(jìn)行上報(bào)，導(dǎo)致國(guó)家建設(shè)資金的外流。(3)在進(jìn)行審計(jì)人員的選擇的時(shí)候要注意回避制度。完善對(duì)人才的培養(yǎng)和培訓(xùn)機(jī)制。積極開展技能培訓(xùn)和職

9、業(yè)操守的熏陶，實(shí)現(xiàn)技能和人格的雙重提高，從而提升工程造價(jià)審計(jì)的工作水平。2764結(jié)束語綜上，工程造價(jià)審計(jì)工作對(duì)于企業(yè)成本支出，提升經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，打擊違法操作，正確掌控資產(chǎn)的投資規(guī)模和收益具有重要的意義。對(duì)于工程造價(jià)審計(jì)工作中的風(fēng)險(xiǎn)，要高度重視對(duì)于相關(guān)法律和法規(guī)的健全；深入掌握審計(jì)工作的難點(diǎn)和要點(diǎn)，保證較高的審計(jì)效率和品質(zhì)；千方百計(jì)提高審計(jì)人員的各方面素質(zhì)，保證工程造價(jià)審計(jì)的水準(zhǔn)，從而促進(jìn)企業(yè)和社會(huì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[

10、11姜世義工程造價(jià)審計(jì)方法及改進(jìn)措施【A]中國(guó)科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)科學(xué)時(shí)代——2O14科技創(chuàng)新與企業(yè)管理研討會(huì)論文集下(企業(yè)管理)fc1中國(guó)科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)，2014，1【2】史秀清如何做好工程造價(jià)審計(jì)工作fJ]黑龍江科學(xué)，2013，O1：8081『3lt先明，許飛，王風(fēng)霞，李秀萍，周淑紅審計(jì)信息化對(duì)工程造價(jià)審計(jì)的影響及要求河南科技，2o14，O1：223238收稿日期：2014—5—2建材發(fā)展導(dǎo)向2014年6月建設(shè)經(jīng)濟(jì)不必要的誤工和浪費(fèi)情況發(fā)生，

11、最大限度地要求施工方按照施工圖進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。①在施工過程中，建設(shè)方代表人員需要隨時(shí)抽查施工方，確保其要嚴(yán)格按照施工圖紙施工。在抽查過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，并與監(jiān)理方進(jìn)行協(xié)調(diào)，針對(duì)具體問題，進(jìn)行具體分析，要么責(zé)令返工，要么責(zé)令施工方停業(yè)整頓。與此同時(shí)，建設(shè)方還需要對(duì)建筑材料進(jìn)行檢查，確保物料質(zhì)量達(dá)標(biāo)，杜絕偷工減料現(xiàn)象，要是因這種情況引起的損失，必須由施工方全部承擔(dān)責(zé)任。②強(qiáng)化檢查和驗(yàn)收工作，主要針對(duì)隱蔽工程或中間部位。對(duì)于房地

12、產(chǎn)施工項(xiàng)目而言，在驗(yàn)收隱蔽工程或中間部位的時(shí)候，施工方首先要自檢，再由監(jiān)理單位進(jìn)行復(fù)檢，同時(shí)要做好相關(guān)記錄，自檢、復(fù)檢的時(shí)間地點(diǎn)要包括在內(nèi)，最終需要告知建設(shè)方代表。接下來，如果驗(yàn)收合格，建設(shè)方就可以在驗(yàn)收記錄上簽字批準(zhǔn)，同意施工繼續(xù)進(jìn)行，否則要進(jìn)行整改并重新驗(yàn)收。值得注意的是，如果隱蔽工程沒有經(jīng)過驗(yàn)收，或者被隱蔽掉，建設(shè)方就有權(quán)要求對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)，施工方則必須按照規(guī)定予以積極配合。22嚴(yán)格控制工程進(jìn)度作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方，需要嚴(yán)格控制工

13、程進(jìn)度，堅(jiān)持以合同工期為依據(jù)，仔細(xì)檢查施工單位有沒有按照原定組織計(jì)劃來施工。在檢查的過程中，要是發(fā)現(xiàn)施工單位未按照施工組織計(jì)劃進(jìn)行施工，難以滿足合同工期的要求，建設(shè)方就要從實(shí)際情況出發(fā)，積極協(xié)調(diào)施工單位，采取合理對(duì)策延長(zhǎng)工期，要么督促并加快施工進(jìn)度。不僅如此，在施工合同中，建設(shè)方還要制定一套科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲措施，針對(duì)施工質(zhì)量的優(yōu)劣、工期的延誤與提前等做出行之有效的獎(jiǎng)懲方案。只有充分協(xié)調(diào)施工單位，才有利于保障施工工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。23加強(qiáng)

14、施工安全管理安全是一切工程運(yùn)作的前提，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工安全管理的重要性是不可估量的，它是整個(gè)行業(yè)進(jìn)行一切工作的重心，要求嚴(yán)加管理。安全不但是施工單位的生命保障，而且對(duì)于施工企業(yè)和建設(shè)企業(yè)的管理素質(zhì)也提出了更高要求。比如：作為建設(shè)單位，需要認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理，高度重視安全管理的水平和質(zhì)量，在安全的基礎(chǔ)上，不斷加強(qiáng)工程質(zhì)量和進(jìn)度管理，嚴(yán)格杜絕安全隱患。3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理的控制措施31設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)

15、行成本控制的關(guān)鍵時(shí)期，尤其對(duì)于項(xiàng)目投資的影響至關(guān)重要。所以說，建設(shè)方需要積極推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，重視建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案的有機(jī)結(jié)合，最好把工程主體及、配套圍護(hù)、綠化等事項(xiàng)集中起來，實(shí)現(xiàn)一起招標(biāo)。在此過程中，可以采取“多家競(jìng)投”的方式，同時(shí)組織專家予以評(píng)比，這樣才能選出良好的設(shè)計(jì)單位，才能實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目規(guī)劃事項(xiàng)上的開拓與創(chuàng)新，并在此基礎(chǔ)上降低工程成本。另外，各專業(yè)在確保功能和技術(shù)指標(biāo)時(shí)，還要制定雙贏策略，要求投資限額的分解與使用必

16、須合理可靠，能夠?qū)⑹┕D的設(shè)計(jì)和預(yù)算融為一體，科學(xué)地結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟(jì)。不管怎么說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)單位都要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，確保投資限額的穩(wěn)定性，這一切需要造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行有效配合，努力為工程基礎(chǔ)資料的可靠性提供有力保障。32招投標(biāo)階段的成本控制在招標(biāo)階段，做好成本控制工作，業(yè)主方一定要注意和加強(qiáng)招標(biāo)工作，需要堅(jiān)掙‘公平、公開、公正、誠(chéng)信”的基本原則。具體地講，招標(biāo)之前，業(yè)主方要嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)，最好進(jìn)行實(shí)地考察；編制招

17、標(biāo)文件時(shí)，要求造價(jià)管理人員認(rèn)真收集、積累、篩選、分析、總結(jié)合類數(shù)據(jù)資料，針對(duì)工程造價(jià)的同影響因素，需要客觀地鑒別、預(yù)測(cè)、分析與評(píng)價(jià)，然后方能完成編制招標(biāo)文件。需要注意的是，在招標(biāo)文件中，對(duì)于一些涉及費(fèi)用的條款，需要仔細(xì)琢磨，這樣不但有利于以后的造價(jià)控制，而且還有利于低價(jià)者中標(biāo)。33施工階段的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理過程中，施工階段是資金投入的最重要時(shí)段，也是招投標(biāo)的具體延伸，以及施工合同的具體化。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)主要以盈利為目

18、，這就決定了項(xiàng)目投資一定要實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，而成本控制的關(guān)鍵則是有效地控制工程變更。①在管理模式上，需要建立建設(shè)監(jiān)理制，有效控制項(xiàng)目投資，使其嚴(yán)格按照監(jiān)理規(guī)定的細(xì)則，完善職責(zé)分配制度，健全投資控制系統(tǒng)。②做好月度工程進(jìn)度款審核工作，避免投資失控。比如：審核工程進(jìn)度款時(shí)，對(duì)于經(jīng)監(jiān)理方認(rèn)定的工程量，要求依照合同約定的計(jì)價(jià)，支付相應(yīng)的進(jìn)度款。③盡量選用新工藝和新材料，這樣不但提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且縮短了施工工期，特別是甲方可以依據(jù)工序和施工進(jìn)度，

19、科學(xué)合理地安排進(jìn)料計(jì)劃，最大程度上降低存儲(chǔ)成本，進(jìn)一步做好施工階段的成本控制管理工作(如圖1所示)。圖1施工階段的成本控制管理34竣工階段的成本控制竣工階段是成本控制管理工作的結(jié)束階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理過程中，建設(shè)單位需要根據(jù)合同、預(yù)算、竣工資料及其相關(guān)法律法規(guī)，科學(xué)合理地對(duì)工程款進(jìn)行審核。比如：必須堅(jiān)持政策的基本要求，對(duì)于送審的竣工決算，必須認(rèn)真地核實(shí)工程量，將聯(lián)系單簽證費(fèi)用落實(shí)到位，從而使最終結(jié)算能夠體現(xiàn)實(shí)際工程造價(jià)。4結(jié)束語總

20、之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，施工管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要想確保整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程能夠正常進(jìn)行，就要堅(jiān)持施工管理的科學(xué)性。而一個(gè)成功的項(xiàng)目管理需要眾多參與主體的相互協(xié)調(diào)、配合與合作，即項(xiàng)目工程管理必須運(yùn)用系統(tǒng)學(xué)的觀點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其施工管理與成本管理之間存在著相輔相成的關(guān)系，施工管理主要包括工程質(zhì)量控制、工程進(jìn)度控制和工程成本控制，即施工管理服務(wù)于成本控制，成本控制又能夠更好地實(shí)現(xiàn)施工管理。因此，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理人員，需

21、要嚴(yán)格遵循本文所論述的施工管理與成本控制措施，積極有效地加強(qiáng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的順利完成。參考文獻(xiàn)[1】陸智銘房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理及成本控N：tr法分析[J]經(jīng)營(yíng)管理者，2013(17)：196[2]張艷華建筑工程中施工管理及成本控制[J]_建材世界，2013(2)：140～142[3]林紀(jì)文論房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理[JJ科技風(fēng)，2010(10)：280收稿日期：2014—5—12作者簡(jiǎn)介：邱凱斌(1978一)，男