二手房買(mǎi)賣(mài)之買(mǎi)房流程與注意事項(xiàng)

1、二手房買(mǎi)賣(mài)之買(mǎi)房流程與注意事項(xiàng)二手房買(mǎi)賣(mài)之買(mǎi)房流程與注意事項(xiàng)摘要摘要最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買(mǎi)賣(mài)方面的法律咨詢(xún)，有上家咨詢(xún)，也有下家咨詢(xún)的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同即《北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。

2、最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買(mǎi)賣(mài)方面的法律咨詢(xún)，有上家咨詢(xún)，也有下家咨詢(xún)的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同即《北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。下文中，本律師會(huì)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法

3、》共同制定的示范文本即《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二手房買(mǎi)賣(mài)合同”）的規(guī)定（也即買(mǎi)受人、出賣(mài)人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買(mǎi)賣(mài)合同），根據(jù)該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買(mǎi)賣(mài)，不含較為特殊的五年內(nèi)禁止上市交易的動(dòng)遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開(kāi)發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專(zhuān)指房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買(mǎi)賣(mài)行為。二手房交易流程，主要包括簽約，過(guò)戶(hù)，交房簽約，過(guò)戶(hù)，交房三

4、個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對(duì)方違約的最直接、最根本的依據(jù)即二手房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，二手房買(mǎi)賣(mài)合同也即簽約在二手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示一、簽約提示在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（:www.bjfdc.publicIndex.asp），上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買(mǎi)賣(mài)合同，列出規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人

5、遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。也就是說(shuō)，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益。《民事法律適用問(wèn)答（２００３年第２期）》規(guī)定：“長(zhǎng)寧法院民三庭反映

6、，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買(mǎi)受人沒(méi)有義務(wù)去查明買(mǎi)賣(mài)的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買(mǎi)受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決?！彪m然有此規(guī)定，但購(gòu)房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭(zhēng)。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，需承擔(dān)相應(yīng)

7、責(zé)任。其法律意義在于，根據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚后購(gòu)房，夫妻對(duì)所購(gòu)房屋享有共同所有權(quán)。即使夫妻在房產(chǎn)登記上只登記為夫或妻一人的，也不影響共有狀態(tài)。目前，北京市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于售房，只要求房產(chǎn)證上登記的房地產(chǎn)權(quán)利人簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶(hù)即可。因該售房款屬于夫妻共有，配偶另一方有權(quán)分得一半房款，權(quán)利人擅自售房侵犯夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2、交房提示、交房提示房屋交接是賣(mài)售人按約定的日期和方式將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人驗(yàn)收和接受的過(guò)程。雙方當(dāng)事人應(yīng)在合

8、同第四條明確交付和驗(yàn)收日期、選擇交付的方式。出賣(mài)人將原購(gòu)入的商品住房出售的，開(kāi)發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人享有兩書(shū)規(guī)定的權(quán)益。3、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示、房地產(chǎn)查冊(cè)的提示房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，買(mǎi)受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的有關(guān)登記(備案)資料，查驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和其他權(quán)利限制，以維護(hù)自身權(quán)益。上述特別告知條款，提示購(gòu)房者可前往所購(gòu)房屋所在的房地產(chǎn)交易中心對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記