最新最全的購買二手房買賣注意事項及流程(整理版)

1、購買“二手房”注意事項和交易流程1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。3、要弄清楚辦理購買“二手房”的規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理

2、登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。4、要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。5、要詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何避免

3、中介陷阱，如何溝通中介費的支付，如何防止中介吃差價?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：快房網(wǎng)網(wǎng)友：中介是這么說的，我把首付打給房東，然后拿去換掉抵押款，把抵押注銷掉，就可以過戶了。這樣可以嗎？我擔(dān)心房東拿了我的首付不去還抵押，我拿不到房子啊。然后中介說，房東私自拿不到錢的，具體為什么，也沒給我說清楚。你說中介的話靠譜嗎？這樣可行嗎？房靈靈：房靈靈：千萬別直接打給房東，應(yīng)該你和中介，房東一起，把錢直接打給銀行，然后馬上取消抵押，并過戶。7、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合

4、同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如

5、信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。單：以上無論是哪種情況，當(dāng)?shù)氐姆课菁巴恋毓芾聿块T都會有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調(diào)閱全部有關(guān)檔案，產(chǎn)權(quán)人憑身份證、產(chǎn)權(quán)證可查閱檔案中

6、的相關(guān)信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當(dāng)理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡單信息。因此，購買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進(jìn)行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如

7、有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)）等。15、在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要看出賣人是否故意隱瞞房屋質(zhì)量狀況以及購房人是否明知房屋存在質(zhì)量瑕疵。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人已如實告知房屋存在質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵存在的，出賣人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。對于房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵，出賣人往往認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。對于隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任的承擔(dān)，要根據(jù)瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。如果

8、隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。16、房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買方千萬不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。1

9、7、為避免出現(xiàn)無權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實其真實性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。18、在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明

10、確原業(yè)主戶口遷出的時間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金19、“陰陽合同”是指二手房買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致，買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，一份專門用來備案登記，稱為“陽合同”；另一份