北京三羊居住區(qū)亦莊大盤項目全案策劃報告中廣信186

1、1,2,3,中廣信報告提綱三羊居住區(qū)住宅部分三羊居住區(qū)商業(yè)部分三羊居住區(qū)推廣主題策略,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信住宅部分提綱,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,中廣信宏觀經(jīng)濟篇社會經(jīng)濟層面,www

2、.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟——GDP上半年GDP 達到106768億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.5個百分點。經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的趨勢更為明顯，下半年隨著各種一場因素的消除，中國經(jīng)濟總量日趨接近世界第三的水平，即將趕上德國。數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局GDP持續(xù)快速增長，宏

3、觀經(jīng)濟高位運行,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟——投資上半年，全社會固定資產(chǎn)投資54168億元，同比增長25.9%，比一季度加快2.2個百分點。城鎮(zhèn)投資46078億元，增長26.7%(6月份增長28.5%)，比上年同期回落4.6個百分點，比一季度加快1.4個百分點；分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長37.5

4、%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長29.0%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長24.6%。投資增速高位運行，中西部地區(qū)投資持續(xù)增長,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟——金融預(yù)期效應(yīng)：人民幣升值，影響人們心理預(yù)期，大眾的趨利與從眾心理表現(xiàn)充分，從而對資本市場和房地產(chǎn)價格上升起到推波助瀾作用。資金流入效應(yīng)：人民幣升值一般意味著國

5、內(nèi)經(jīng)濟整體向好、投資機會多，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價格上揚財富效應(yīng)：居民的收入水平較大的提高，刺激人們形成強烈的財富效應(yīng)，房地產(chǎn)將作為消費升級的主要聚焦點將得到大家的追捧。人民幣升值屢創(chuàng)新高，資本逐利推動房價攀升,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟——金融

6、07年03月18日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點07年05月19日一年期存款基準利率均上調(diào)0.27%，貸款上調(diào)0.18%07年7月21日起上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點，個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個百分點8月15日起，儲蓄存款利息所得個人所得稅稅率由現(xiàn)行的20%減為5%；控制流通性，防止經(jīng)濟過熱,www.cg35.cn 2

7、008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟——收入與消費,收入城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元，扣除價格因素，實際增長14.2%，增幅高于上年同期4個百分點。城鄉(xiāng)居民收入出現(xiàn)了多年少有的快速增長態(tài)勢。,消費03-07城鎮(zhèn)化率由40.5%上升到43.9%，城鎮(zhèn)人口新增7494萬人，年均增加1874萬人。社會消費品零

8、售總額42044億元，同比增長15.4%增幅為1997年以來的新高;CPI同比上漲3.2%，漲幅比上年同期上升1.9個百分點。,居民收入提高，消費能力進一步增強,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟——奧運經(jīng)濟聚合效應(yīng):在一定時間段內(nèi)吸引各種生產(chǎn)要素聚集，從而產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效果。裂變效應(yīng):在特定條件下使原有生產(chǎn)要素重新組合，釋放出新

9、的力量。輻射效應(yīng):主要是從舉辦城市中心點傳導(dǎo)、遞延出強大的市場和經(jīng)濟能量。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,中廣信宏觀經(jīng)濟——奧運經(jīng)濟各屆奧運會經(jīng)濟指標一覽奧運效應(yīng)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，創(chuàng)造客觀財富,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信宏觀經(jīng)

10、濟——股市與樓市樓市養(yǎng)起股市、股市反哺樓市”的一個新的“循環(huán)圈”已經(jīng)形成,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信宏觀經(jīng)濟——股市與樓市股市調(diào)整資金回流股市資金回流樓市反彈看漲,銀行,樓市,低存款利率,高通貨膨脹率,房價高增長,貸款低增長,存款收益率,投資收益率,w

11、ww.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,中廣信宏觀經(jīng)濟篇總體房產(chǎn)層面,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信宏觀市場——總體房地產(chǎn)市場2006年1-7月全國房地產(chǎn)景氣指數(shù),房地產(chǎn)開發(fā)投資9411億元房屋施工面積1.21億平方米,同比漲幅24%

12、同比漲幅14.4%,開發(fā)土地面積12731萬平方米控制商品住宅6610萬平方米,同比漲幅31.8%增長幅度10.8%,未來幾年，全國各市由固定資產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟發(fā)展的格局仍不會改變?nèi)蝽椖繉０附M,中廣信宏觀市場——土地政策指導(dǎo)思想：在有限的土地上最大限度生產(chǎn)盡可能多的產(chǎn)品引導(dǎo)市場需求供給逐步縮減 → 為緩解供需矛

13、盾→ 住宅容積率將進一步提高改變市場供給,www.bjzgx.com,三羊項目專案組,,,中廣信,宏觀市場——政策導(dǎo)向,物權(quán)法草案順利通過,——明確物權(quán)歸屬，明確房屋產(chǎn)權(quán)可無限期,“對于人民群眾積極投資置業(yè)給予最為充分的保證”,——溫家寶,三羊項目專案組,中廣信宏觀市場——城市標桿,三,駕,馬,車,北京,上海,深圳,三羊項目專案組,,中廣信北

14、京市場篇整體市場概述,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,,,中廣信北京市場——政策導(dǎo)向廉租房制度,本年度將集中出讓總規(guī)劃建筑面積68,增加供給,現(xiàn)階段：,萬平米的三塊限價地兩個1000萬工程：北京市將在今后3,抑制房價,對局部市場造成一定沖擊，對整體市場影響不大,年，向市場推出1000萬平方米經(jīng)濟適用房，1000萬平方米限價商品房

15、三羊項目專案組,中廣信北京市場——環(huán)差,住宅期房均價,四環(huán)路以內(nèi)為13696元/平方米,四至五環(huán)路為11439元/平方米,五至六環(huán)路為8006元/平方米,六環(huán)路以外為5385元/平方米,三環(huán),13696元/㎡,四環(huán) 11439元/㎡8006元/㎡五環(huán)六環(huán)5385元/㎡數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊三羊項目專案組,,,中廣信,北京市場——二手房,七大城

16、區(qū)均處于上漲狀態(tài)。在中心四城區(qū)中西城區(qū)漲幅較高，達7.4%，東城、崇文、宣武區(qū)漲幅較少，分別為0.5%、1.65%和2.6%。其它三區(qū)漲幅最高屬豐臺區(qū)，達到8.78%。,三羊項目專案組,中廣信北京市場——需求分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信北京市場——需求分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信北

17、京市場——未來供給未來規(guī)劃建面在600萬平米，且受到70%90㎡限制,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,3,6,3,3,4,4,1,1,1,中廣信北京市場——土地出讓,區(qū)域中心城區(qū)城市拓展區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)合計,城區(qū)西城東城小

18、計海淀豐臺朝陽石景山小計昌平大興房山懷柔門頭溝密云平谷延慶小計14,數(shù)量112151311633,建設(shè)用地7756.795832.5613589.425286614269436805.525068568305042848845798694

19、85.436270.035421.3613746125966.760542.111316201828260,容積率3.246.764.752.242.982.832.742.612.351.373.51.62.50.61.981.271.682.05,成交價19054.61630035354.61839

20、8516247245693.21996415917911782441700504180.24995.571688.189096.665585.888503786901005835,比例0.67%1.05%1.72%15.12%11.32%2.78%18.34%47.57%26.81%16.77%0.

21、89%0.27%0.36%2.20%1.37%2.05%50.71%100.00%,璽萌?北京2007,三羊項目專案組,,中廣信北京市場篇區(qū)域市場透析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信區(qū)域市場透析——劃分,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信區(qū)域

22、市場透析——東部市場潤楓水尚,尚東閣,北京新天地,沿海賽洛城金都杭城新城陽光阿爾法社區(qū),www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信東部市場——供需分析市場未來總體存量在121.7萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組

23、,中廣信東部市場——供需分析宜居型產(chǎn)品未來相當稀缺,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信東部市場——價格分析價格形成的相當理性,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信東

24、部市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信東部市場——綜述價格方面：以交通線為主體價值延長線，均價有節(jié)奏性提高。產(chǎn)品方面：土地價值提升導(dǎo)致高密度住宅近城布局，低密度遠郊分布的客觀態(tài)勢?？腿悍矫妫焊哔徺I力客群“移居”明顯，但對外吸附力較強。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信

25、區(qū)域市場透析——南部市場方莊6號,星河城C1,建邦華府世華水岸大城小鎮(zhèn),文成杰作晶城秀府中海城,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信南部市場——供需分析市場未來總體存量在338.8萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專

26、案組,中廣信南部市場——供需分析未來市場普宅供相對充足,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信南部市場——價格分析價格總體呈現(xiàn)高水準同時出現(xiàn)兩級分化,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目

27、專案組,中廣信南部市場個案分析——文成杰作,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信南部市場個案分析——文成杰作,文成杰作戶型編號A1（A1反）A（A反）B（B反）C1反C（C反）C2（C2反）,功能性三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)二室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi),面積（㎡）137.681

28、49.08106.47135.07146.46148.67,產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整產(chǎn)品自身設(shè)計較為平庸,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信,南部市場個案分析——文成杰作,規(guī)劃路建成時間周邊環(huán)境影響,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信,南部市場個案分析——文成杰作,樓座

29、分布較為分散整體規(guī)劃力度較低,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,中廣信南部市場個案分析——世華水岸,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信南部市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信南部市場——綜述價格方面：價格出現(xiàn)相當程度

30、的高水準，套總價兩級分化。產(chǎn)品方面：初次置業(yè)產(chǎn)品為市場主流供給，高端置業(yè)產(chǎn)品供求兩旺?？腿悍矫妫盒纬甚r明的客群分化，整體購買力較強。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場亦莊地位,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1

31、000案,三羊項目專案組,,,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信區(qū)域市場透析——亦莊市場,亦莊北岸,國融國際,力寶項目榮京麗都,天鵝堡,金地格林小鎮(zhèn)奧古斯塔,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信亦莊市場——供需分析

32、市場未來總體存量在77.2萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊市場——供需分析市場未來“普宅相對充足”,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信亦莊市場——價格分析

33、未來單價上升空間較大,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊市場——供需分析未來市場低密度產(chǎn)品多出現(xiàn)于“邊緣區(qū)”,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信亦莊市場——價格分析

34、套總價實現(xiàn)水平較高,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,資源營銷相當成功,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,中廣信,亦莊區(qū)域個案分析——金地格林小鎮(zhèn)6,主

35、力面積 : 90~140 ㎡主力面積 : 160~220 ㎡開盤一個月后消化掉70%,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊區(qū)域個案分析——天鵝堡,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信,亦莊區(qū)域個案分析——天鵝堡,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案

36、,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊區(qū)域個案分析——奧古斯塔城邦,售樓處,樣板間,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,中廣信亦莊區(qū)域個案分析——奧古斯塔城邦一期預(yù)計推出2000多套，住宅部分包括果嶺公寓和聯(lián)排別墅，三期為寫字樓。項目體量大，整體開發(fā)周期長，價值增長空間大區(qū)域內(nèi)復(fù)地的商業(yè)項目即將開工，未來居住氣氛將會有很大改善。朝陽、

37、亦莊客戶居多，投資型客戶占三分之一。品牌效應(yīng)比較明顯。未來良好的景觀規(guī)劃和配套服務(wù)，總價在兩百多萬的聯(lián)排別墅，對于置業(yè)升級的客戶有著很強的吸引力,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊市場—客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信亦莊市場——綜述價格方面：出現(xiàn)價格快速增長趨勢，但

38、目前市場較為理性。產(chǎn)品方面：產(chǎn)品線相當豐富，但以初次置業(yè)產(chǎn)品為主?？腿悍矫妫簾嶂杂谕顿Y房產(chǎn)，置業(yè)升級消費相當活躍。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信區(qū)域市場透析——低密度市場萬象新天尚東庭,京城雅居,華美橡樹嶺,中體奧林匹克花園,富力又一城,中央公館原生墅,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三

39、羊項目專案組,中廣信低密度市場——供需市場未來總體存量在150萬平米,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信低密度市場——供需市場未來類別墅產(chǎn)品基本處于稀缺狀態(tài),www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000

40、案,三羊項目專案組,中廣信低密度市場——價格分析稀缺產(chǎn)品形成較高價值量,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信低密度市場——客群分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信低密度市場——綜述價格方面：價格成長迅速提速，遠遠高于區(qū)位價

41、值。產(chǎn)品方面：市場低密度產(chǎn)品供給基本接近枯竭?？腿悍矫妫嘿徺I力相當強勁，追求生活品質(zhì)的消費動機很強烈。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,中廣信項目本體分析地塊條件分析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信項目本體分析——區(qū)域規(guī)劃,www.cg35.cn 2008 最

42、有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信項目本體分析——區(qū)域規(guī)劃,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——交通至三環(huán)分鐘寺橋6.8Km至方莊核心生活區(qū)9.5Km至四環(huán)十八里店橋3Km大羊坊項目地塊至五環(huán)大羊坊橋1Km至亦莊核心生活區(qū)3Km,www.cg

43、35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,環(huán),五,南,京,津,塘,中廣信項目本體分析——交通北側(cè)五環(huán)出口經(jīng)京津唐、西南五環(huán)可由此出口到達項目北側(cè)，并由北向南貫穿項目，抵達項目南側(cè)路，但道路狹窄，多大型車輛通行。項 目 地 塊,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,坊,大,羊,路,中廣信項目本體分

44、析——交通西側(cè)從四環(huán)經(jīng)大羊坊路向南穿過五環(huán)可直達項目南側(cè)路。項 目 地 塊,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——交通東側(cè)從光機電產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)京南物流中心，由東向西可達項目南側(cè)路。途徑京南物流中心，大型貨車較多。項 目 地 塊京南物

45、流中心,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——交通亦莊沿亦莊文化園東路向東北方向，穿越京津塘高速再向北可達項目南側(cè)路。項 目 地 塊,文,化,園,東,路,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信項目本體分析——交通,www.cg35.cn 2008 最有價值

46、房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——地塊現(xiàn)狀N,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——地塊現(xiàn)狀,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——周邊環(huán)境育苗基地爛尾獨棟區(qū)無產(chǎn)權(quán)獨棟項目地塊,待拆遷平房,回遷用

47、地,三羊一期,規(guī)劃市政綠地,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信項目本體分析——周邊環(huán)境,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——價值量評估,居住用地,西南側(cè)、東側(cè)臨五環(huán)和南側(cè)流路，車流量及噪音影響較為嚴重，價值量較低。,商業(yè)用地,規(guī)劃綠地,項目中區(qū)及東北側(cè)有大量規(guī)劃綠地，環(huán)境好，且遠離主干道，

48、交通影響小，價值較高。,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信項目本體分析——配套,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,,,=,中廣信項目本體分析——經(jīng)濟指標,商品房樓面價 =,成交價商品房建面,158174.16285349,= 5543.18,粗估：建安費2000元/平米；保證15%~20%利潤

49、粗估：銷售均價應(yīng)在9000元/平米以上,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信項目本體分析——經(jīng)濟指標政策限制,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信項目本體分析——SWOT,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,中廣信

50、項目定位篇市場定位透析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,,,,,,,中廣信市場定位——戰(zhàn)略與策略項目總體市場戰(zhàn)略以差異化、高附加值、高品質(zhì)、高利潤 為主要產(chǎn)品發(fā)展方向。項目的總體市場策略采取“高位取勢、高舉高打、一炮走紅”的方式。,www.cg35.cn 2008

51、 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信市場定位市場地位確定項目營運的基礎(chǔ),www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信市場定位——亦莊大盤,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信市場定位——亦莊大盤,第一生活區(qū),低密度宜居型住宅,

52、宜居產(chǎn)品缺失,現(xiàn)今亦莊第二生活區(qū),高密度投資型住宅低密度宜居型住宅城市資源獨棟產(chǎn)品類別墅,資源缺失老亦莊產(chǎn)品升級,市場空白,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信市場定位——五環(huán)戰(zhàn)略,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信市場定位——五

53、環(huán)戰(zhàn)略,京東區(qū)域,高密度投資型住宅,宜居規(guī)劃缺失,京南區(qū)域泛五環(huán),高密度投資型住宅低密度宜居型住宅城市資源類別墅宜居大盤,資源缺失市場稀缺產(chǎn)品供給,市場空白,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,,中廣信市場定位——北京名盤,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項

54、目專案組,,,中廣信市場定位,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,,中廣信項目定位篇產(chǎn)品定位透析,www.cg35.cn 2008 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位產(chǎn)品線方案一受政策及容積率限制

55、，大戶型產(chǎn)品不支持別墅及聯(lián)排，可選擇純疊拼；為降低35.4%大戶型產(chǎn)品線單一風險及總價壓力，選擇比例相當?shù)难蠓亢童B拼；為避免“花園洋房 = 6層板樓”，建議5層半帶電梯；64.6%做足8層普宅平衡容積率，消化90 m2 以下中小戶型；,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案

56、一 ——套數(shù)粗估,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位,方案一風險分析——花園洋房本體風險公交系統(tǒng)不完善，基礎(chǔ)配套缺失；,銷售壓力,區(qū)位風險,非傳統(tǒng)居住區(qū)，認知度低；同質(zhì)產(chǎn)品選擇范圍廣；成本壓力導(dǎo)致較高均價；套總價需要大量置業(yè)升級客群支撐；相

57、同套總價區(qū)間可選擇項目眾多；,產(chǎn)品相對中庸，較難實現(xiàn)差異化；控規(guī)指標牽制，面積與品質(zhì)需要平衡；大盤優(yōu)勢，規(guī)避區(qū)位認知劣勢,價格風險露臺贈送、客廳內(nèi)退，增加賣點,風險規(guī)避闡述,推盤節(jié)奏，規(guī)避同質(zhì)產(chǎn)品針鋒麥芒,品質(zhì)社區(qū)增加中產(chǎn)階級歸屬感,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位

58、方案一風險分析——純疊拼政策期內(nèi)，類別墅數(shù)量的絕對減少；類別墅項目售價的絕對提升；,面臨與聯(lián)排項目的直接競爭；,五環(huán)城墅的交通魅力；亦莊區(qū)位優(yōu)勢與開發(fā)商品牌實力；大盤操作規(guī)避套總價競爭風險；,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案一風險分

59、析——8層普宅通州、百子灣區(qū)域大量普宅；,有多少這樣的初次置業(yè)客群？首付16萬，月供4500元,目標客群缺失,馬駒橋生活區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品競爭；90m2以下市場供給無空白；,區(qū)位風險價格風險,成本粗算售價9000元/平米，相當于套均價80萬；,本體風險,64.6%比例較大，但產(chǎn)品線單一；公交及基礎(chǔ)配套缺失，不支持初次置業(yè)；普宅體量制約整體形象，形象提升難度大；,公交及基礎(chǔ)生活配套缺失，增加客群引導(dǎo)難度；

60、初次置業(yè)客群對套總價敏感度相當高；,大盤優(yōu)勢對風險規(guī)避力度有限,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位產(chǎn)品線方案二為降低35.4%大戶型產(chǎn)品線單一風險及總價壓力，選擇洋房和疊拼兩種產(chǎn)品；為降低64.6%中小戶型產(chǎn)品線單一風險，分流

61、19..38%比例為組合疊拼；,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案二 ——套數(shù)粗估,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案二風險分析

62、90平米以上產(chǎn)品：為平衡疊拼產(chǎn)品比例，導(dǎo)致花園洋房銷售壓力提高；,數(shù)量比較：,90平米以下產(chǎn)品：,增加花園洋房62套，減少純疊拼41套,組合疊拼緩解中小戶型產(chǎn)品線單一風險；,減少90平米以下651套，增加組合疊拼325套,更利于提升項目整體品質(zhì)；,組合疊拼套均面積合理，相對類別墅有一定總價優(yōu)勢；產(chǎn)品線高低錯落，利于營造波浪天際線；組合疊拼簽約及產(chǎn)權(quán)存在一定風險；,www.cg35.cn 最有價值

63、房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案二組合疊拼風險規(guī)避規(guī)避方式,政策不反對：折扣調(diào)整售價，將170平米分為兩套產(chǎn)權(quán)；,輿論有壓力：正常銷售85平米通透二居，大露臺仍具附加值；,具備一定抗風險能力， 靈活變通，存在相當市場機會,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,

64、中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信項目定位分析——產(chǎn)品定位方案二90m2以下產(chǎn)品風險規(guī)避細化產(chǎn)品線，增強抗風險能力通過附送面積增加功能空間,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——純疊拼建議營造

65、別墅尊貴感凹凸有致的層次感增加建筑靈性；大面積露臺提升整體性價比；,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼建議,立面層次感豐富，避免“平鋪直敘”；,深圳萬科,石材、面磚增加貴族氣質(zhì)；北京洋房專屬電梯象征疊墅身份大

66、面積露臺提升附加值,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實現(xiàn)方式步驟一：施工階段，內(nèi)天井作為預(yù)留出兩層挑高露臺,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實現(xiàn)方式步驟二：

67、驗收完成，內(nèi)天井中加建樓梯,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實現(xiàn)方式步驟三：按戶封裝內(nèi)天井玻璃，實現(xiàn)組合疊拼,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼實現(xiàn)方式特點：

68、各得其所、獨門獨戶、有退有進,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼戶型,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,三羊項目專案組,中廣信·2008大羊坊項目組,中廣信產(chǎn)品建議——組合疊拼戶型,www.cg35.cn 最有價值房產(chǎn)策劃1000案,