中原長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目前期開(kāi)盤(pán)策劃及營(yíng)銷(xiāo)策略分析報(bào)告地產(chǎn)宣講

1、長(zhǎng)沙北辰三角洲造城之道,湖南中原事業(yè)一部 changsha.12.2010,一個(gè)超大型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng),需要的是立于城市面的氣魄和從微小之處見(jiàn)火候的細(xì)致，在北辰三角洲項(xiàng)目的操作過(guò)程中，我們做到了將全球資源的無(wú)限匯集、以及精細(xì)化的營(yíng)銷(xiāo)鋪排，客戶(hù)、價(jià)格的大視野考慮也是其成功的關(guān)鍵。,沒(méi)有任何一個(gè)模板可以讓所有人都習(xí)慣都欣賞，但本模板將作為中原的語(yǔ)法，體現(xiàn)中原特色與專(zhuān)業(yè)度。使用須知：,請(qǐng)直接在本模板內(nèi)填充表達(dá)內(nèi)容，可以節(jié)省排版時(shí)間，提高工

2、作效率,1,本報(bào)告中提供的模板可以給大家以參考，歡迎大家在實(shí)踐中加以創(chuàng)新,2,當(dāng)報(bào)告修改完畢后，須將PPT中的輔助線(xiàn)刪除，方法如下圖所示,3,依次選擇視圖——幻燈片母版第一頁(yè)——選中輔助線(xiàn)——按Delete鍵刪除,在幻燈片母版中選中輔助線(xiàn),,【北辰三角洲】 D3地塊“觀(guān)天下”組團(tuán)一期開(kāi)盤(pán)推售1021套銷(xiāo)售率超過(guò)90%成交金額逾8億元?jiǎng)?chuàng)造長(zhǎng)沙樓市奇跡……,,,,【北辰三角洲】開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)，銷(xiāo)冠全城！,得益于三年精心規(guī)劃；

3、 得益于精細(xì)化的營(yíng)銷(xiāo)； 得益于周密開(kāi)盤(pán)組織。,,,,,,三年籌備，奠定熱銷(xiāo)基礎(chǔ),,品牌實(shí)力的三年醞釀：亞奧之星北辰實(shí)業(yè)，賦予長(zhǎng)沙名片鮮活動(dòng)力,90亞運(yùn)會(huì)鑄就了北辰，后亞運(yùn)時(shí)代，北辰一手托起北京北部區(qū)域，舉世矚目的2008奧運(yùn)會(huì)，為北辰鋪開(kāi)更為寬廣的舞臺(tái)；國(guó)內(nèi)第一家A+H股地產(chǎn)類(lèi)上市公司，中國(guó)首屈一指的城市綜合運(yùn)營(yíng)企業(yè)；92億，“中國(guó)地王”，北辰實(shí)業(yè)落子長(zhǎng)沙。創(chuàng)造的不只是一塊土地的成交傳奇，更

4、是在打開(kāi)一座長(zhǎng)沙的夢(mèng)想之門(mén)。在這里，長(zhǎng)沙市民、城市決策者、規(guī)劃者、北辰實(shí)業(yè)的造城者們，最得意的，不是地王，而是可以將賦予這片土地的偉大夢(mèng)想繪成現(xiàn)實(shí)。,實(shí)力國(guó)企，一級(jí)資質(zhì)，奧運(yùn)工程的金字招牌,全球聯(lián)袂的三年攜手，借力九大頂尖伙伴叩響長(zhǎng)沙國(guó)際化生活大門(mén),總體定位：世邦魏理士 戴德梁行總體規(guī)劃：香港王歐陽(yáng)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)JERDE酒店寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)：美國(guó)RTKL交通顧問(wèn)：香港MVA商業(yè)顧問(wèn)：英國(guó)GVA住宅設(shè)計(jì)：凱

5、達(dá)環(huán)球AEDAS（香港） 澳洲五合國(guó)際地鐵商業(yè)顧問(wèn)：英國(guó)AECOM園林景觀(guān)：貝爾高林 英國(guó)ACLA,強(qiáng)勢(shì)資源的三年匯聚，引領(lǐng)國(guó)際人居新時(shí)代,亞奧之星北辰實(shí)業(yè)品牌實(shí)力的三年醞釀九大頂尖建筑設(shè)計(jì)全球聯(lián)袂的三年攜手；華誼、洲際、雅禮等強(qiáng)勢(shì)資源的三年匯聚；三年，北辰三角洲站在城市的高度打造未來(lái)城市CLD；……三年精心磨礪，一舉奠定了北辰三角洲開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的基礎(chǔ)。,,,,依據(jù)市場(chǎng)，精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)布局,,

6、2007-2010年，尤其是2010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為,以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù) 對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策,第二套房界定標(biāo)準(zhǔn)不同，不同金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)以“家庭”或“個(gè)人”為單位進(jìn)行辨別現(xiàn)象個(gè)人已貸款還清或無(wú)貸款再購(gòu)房算不算二套房未進(jìn)行說(shuō)明,4月15日，對(duì)

7、貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,4月17日，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍,（一）借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套及以上住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的。（三

8、）貸款人通過(guò)查詢(xún)征信記錄、面測(cè)、面談，必要時(shí)居訪(fǎng)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。,關(guān)鍵詞：界定標(biāo)準(zhǔn)未定,關(guān)鍵詞：認(rèn)貸，以家庭為單位,關(guān)鍵詞：認(rèn)房，以家庭為單位，首付50%,關(guān)鍵詞：三套房喊停，首套房三成首付,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家

9、庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。從2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）,新政市場(chǎng)反饋：首置或首改類(lèi)剛性需求的兩房和三房產(chǎn)品為市場(chǎng)主流供銷(xiāo)產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊,據(jù)中原監(jiān)控，長(zhǎng)

10、沙新增供應(yīng)商品住宅產(chǎn)品要集中在二房、三房。二房供應(yīng)套數(shù)占總比32％，三房占31％，這二類(lèi)戶(hù)型占總推量的63%。體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)新政的整體反饋！,新政客戶(hù)反饋：市場(chǎng)主流客戶(hù)群為首置或首改型自住客戶(hù)，投資客戶(hù)出現(xiàn)逃離和擠壓,根據(jù)中原監(jiān)測(cè)情況，大致將目前市場(chǎng)上的客戶(hù)分為以下幾類(lèi)：僅從政策層面上看，政策調(diào)整對(duì)第三類(lèi)和第四類(lèi)客戶(hù)影響較大。,1,2,3,4,市場(chǎng)小結(jié),新政,市場(chǎng)供銷(xiāo),2007-2010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，健

11、康發(fā)展，改善民生。,首置或首改類(lèi)剛性需求的兩房和三房產(chǎn)品為市場(chǎng)主流供銷(xiāo)產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊，引導(dǎo)樓市供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)良性回歸！,客戶(hù)結(jié)構(gòu),市場(chǎng)主流客戶(hù)群為首置或首改型自住客戶(hù)，投資客戶(hù)出現(xiàn)逃離和擠壓，引導(dǎo)客戶(hù)需求民生趨向。,依據(jù)市場(chǎng)下運(yùn)營(yíng)策略思考,2007-2010年，中央政府不間斷樓市調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，健康發(fā)展，改善民生。,首置或首改類(lèi)剛性需求兩房和三房產(chǎn)品為市場(chǎng)主流供銷(xiāo)產(chǎn)品，投資型物業(yè)受到打擊，未來(lái)樓市核心需求首置首改產(chǎn)品,市

12、場(chǎng)主流客戶(hù)群為首置或首改型自住客戶(hù)，投資客戶(hù)出現(xiàn)逃離和擠壓，核心客群體剛需客戶(hù)。,,順應(yīng)市場(chǎng)，步步為營(yíng)變市下，品牌、大盤(pán)物業(yè)方為堅(jiān)挺，以城市運(yùn)營(yíng)的高度，契合客戶(hù)心理認(rèn)知，形成穩(wěn)扎穩(wěn)打推廣樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)，立項(xiàng)目形象。細(xì)分客戶(hù)，有效狙擊把握首置首改客戶(hù)，細(xì)分客戶(hù)分類(lèi)，針對(duì)不同客群，有效采取營(yíng)銷(xiāo)攻略，取得良好效果。把握客戶(hù)，針對(duì)出貨根據(jù)目前市場(chǎng)和客戶(hù)需求，先走契合剛性需求產(chǎn)品，撬動(dòng)市場(chǎng)客戶(hù)，優(yōu)先推出3/4/5/7/8非江景產(chǎn)品。精準(zhǔn)

13、定價(jià)，平開(kāi)高走順市而為，價(jià)格平開(kāi)高走，精準(zhǔn)分析產(chǎn)品特質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)定價(jià)。,策略背景,策略布局,北辰三角洲成功運(yùn)營(yíng)策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價(jià)格策略,北辰三角洲項(xiàng)目重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)回顧,,7月7日,入駐喜來(lái)登，接待來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù),8月28日,啟動(dòng)認(rèn)籌,10月8日,進(jìn)駐售樓公園,10月15日,團(tuán)購(gòu)開(kāi)盤(pán),10月17日,引爆市場(chǎng)開(kāi)盤(pán),,,項(xiàng)目定位【300億 · 世界級(jí) · CLD央?yún)^(qū)】,北辰三角洲成功運(yùn)營(yíng)策略

14、布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價(jià)格策略,推廣策略：順應(yīng)市場(chǎng)，步步為營(yíng),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,歷練三載，盛大啟航。,,,,,7月中,9月初,,10月8日,10月15日,,,,大盤(pán)起勢(shì)，定調(diào)立名。,具化價(jià)值，廣納會(huì)員。,,第一階段：大盤(pán)起勢(shì)，定調(diào)立名 ——北城復(fù)興，北辰起舞,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,“20年·實(shí)力派·領(lǐng)創(chuàng)CLD”,“537萬(wàn)㎡·大手筆·推演CL

15、D”,“300億·世界級(jí)·CLD央?yún)^(qū)”,北城110公頃土地上的精耕細(xì)作，賦予長(zhǎng)沙接軌世界高度的支點(diǎn)， 北辰三角洲領(lǐng)舞濱江兩岸，長(zhǎng)沙由此向北。以具有沖擊力的數(shù)字，奠定項(xiàng)目基調(diào)。,北辰20周年慶暨北辰三角洲首發(fā)儀式,7月16日，北辰實(shí)業(yè)在長(zhǎng)沙舉行“北辰三角洲首發(fā)儀式”，意見(jiàn)領(lǐng)袖齊聚沿江風(fēng)光帶。 首發(fā)儀式上，北辰長(zhǎng)沙地王項(xiàng)目被正式命名為北辰三角洲，并同時(shí)發(fā)布了寓意為“天地輝映、世界在心、萬(wàn)象北辰”的項(xiàng)目Logo。

16、 北辰三角洲以城市新名片的姿態(tài)引領(lǐng)濱江兩岸。,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,第二階段：具化價(jià)值，廣納會(huì)員 ——建筑理想人居，發(fā)掘北城價(jià)值,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,“長(zhǎng)沙找著北”,“新長(zhǎng)沙·正中軸”,“300億動(dòng)了長(zhǎng)沙的心”,湘江瀏陽(yáng)河畔，運(yùn)籌城市綜合體：世界九大規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、 3公里濱江水岸、湖湘第一高樓、華南第一影院、第一天幕、380萬(wàn)高端濱江住宅、地鐵城際軌道、九年制名校教育體系…北辰三角

17、洲以真誠(chéng)邀約星城客戶(hù)。,濃情活動(dòng)集結(jié)客戶(hù)；湘江游輪派對(duì)，借機(jī)植入項(xiàng)目?jī)r(jià)值,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,9月11日“迷情西雅圖，濃情咖啡周”9月18日“中秋濃情DIY月餅節(jié)”9月22日“湘江明月夜，北辰共此時(shí)”北辰三角洲北辰匯會(huì)員中秋聯(lián)誼晚會(huì)500多名北辰三角洲的VIP客戶(hù)乘坐諾亞游輪近距離欣賞大型情景音樂(lè)焰火晚會(huì)。整場(chǎng)焰火晚會(huì)，緊湊、連貫、錯(cuò)落有致、一氣呵成，形成一道氣勢(shì)磅礴的視覺(jué)盛宴。 此番動(dòng)作進(jìn)一步堅(jiān)定了客

18、戶(hù)對(duì)北辰三角洲項(xiàng)目的信心。,第三階段：磨礪三載，盛大啟航,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,“銷(xiāo)售公園，金秋盛放”,“主流、主峰、主人”,厚積薄發(fā)，藝術(shù)建筑禮迎天下客，北辰三角洲順勢(shì)綻放，居主峰，收納圈層人群對(duì)話(huà)都市地標(biāo)。,“北辰之夜”專(zhuān)場(chǎng)焰火晚會(huì)暨洲際酒店簽約酒會(huì),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,借助洲際酒店集團(tuán)的專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌效應(yīng)，北辰三角洲品牌影響力與項(xiàng)目影響力得以提升，亦共同為長(zhǎng)沙未來(lái)的國(guó)際商務(wù)環(huán)境添上重重的一

19、筆。,北辰三角洲成功運(yùn)營(yíng)策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價(jià)格策略,以北辰匯為載體，放眼全國(guó)，做足客戶(hù)影響力；立足湖南，保證客戶(hù)總量,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,蓄客策略,,,,,,建立客戶(hù)有效載體,分類(lèi)客戶(hù)儲(chǔ)備體系,延展客戶(hù)拓展要求,唯一客戶(hù)載體—北辰匯,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,項(xiàng)目整體客戶(hù)儲(chǔ)備體系,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,回歸客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的本源——,【本案“全中國(guó)”客戶(hù)來(lái)源】,臨近

20、長(zhǎng)沙的地級(jí)市或者臨近湖南的周邊省份客戶(hù)。,湖南籍貫，或與湖南籍貫客戶(hù)有密切關(guān)系的客戶(hù)。,與長(zhǎng)沙市有著各方面經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)的周邊省市客戶(hù)。,立足南中國(guó)，客戶(hù)大視角,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,,華南深粵港澳,長(zhǎng)沙,湘南,經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易型客戶(hù)，熱錢(qián)源頭，追求升值。,湘籍客戶(hù)，戀鄉(xiāng)情節(jié)；投資客戶(hù)，追求升值。,礦主，追求保值增值；部分居住客居住體驗(yàn)升級(jí)。,湘籍客戶(hù)，戀鄉(xiāng)情節(jié)；投資客戶(hù)，追求升值。,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈,核心策略：以湖南為主，做足區(qū)

21、域影響力，逐漸向南北延伸,針對(duì)地緣客戶(hù)——長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)單位拜訪(fǎng)，重點(diǎn)找關(guān)鍵對(duì)接人；使北辰三角洲參與市場(chǎng)大客戶(hù)互動(dòng),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,資源拜訪(fǎng),,,,拜訪(fǎng)長(zhǎng)沙政企單位，以活動(dòng)進(jìn)行邀約,釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值,,300億·世界級(jí)·CLD央?yún)^(qū),傳遞濱江居住理念,,長(zhǎng)沙中軸線(xiàn)，長(zhǎng)沙找著北,,部分拜訪(fǎng)企業(yè),針對(duì)地緣客戶(hù)——郴州拓客華天酒店設(shè)展，風(fēng)水講座引爆人氣；將北辰三角洲的高端形象植入郴州市場(chǎng),推廣策略,蓄客策略,推

22、售策略,價(jià)格策略,短信覆蓋,,,要求短信公司精選1000個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)資源,,銷(xiāo)售同事提前抵達(dá)郴州CALL客，以活動(dòng)進(jìn)行邀約,資源嫁接,,,,拜訪(fǎng)中國(guó)銀行、礦業(yè)商會(huì)、政企單位，以活動(dòng)進(jìn)行邀約,營(yíng)造話(huà)語(yǔ)權(quán),,聯(lián)袂郴州寶馬開(kāi)設(shè)外展點(diǎn),制造影響力,,易學(xué)大師“鐘雄”郴州開(kāi)講,,針對(duì)血緣客戶(hù)——整合集團(tuán)內(nèi)部資源，北京認(rèn)籌火熱，湖南同鄉(xiāng)會(huì)認(rèn)可度高,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,國(guó)家會(huì)議中心設(shè)展,,尋找北京同鄉(xiāng)會(huì),北辰集團(tuán)內(nèi)部介紹,,針對(duì)血緣

23、客戶(hù)——赴深拓客，一炮打響；專(zhuān)訪(fǎng)中原三級(jí)市場(chǎng)地鋪，房交會(huì)參展主題“湖湘世界賞”派發(fā)湖南特產(chǎn)引轟動(dòng),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,短信覆蓋,,深圳中原資源充分利用,,參展秋交會(huì),,國(guó)慶前夕連續(xù)5日發(fā)送短信至深圳目標(biāo)客戶(hù)，邀約到訪(fǎng)秋交會(huì),,北辰三角洲,組織看房團(tuán),,針對(duì)業(yè)緣客戶(hù)——放大長(zhǎng)沙在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中的戰(zhàn)略位置以及城市發(fā)展趨向，吸引外地客戶(hù)來(lái)長(zhǎng)投資興業(yè),推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,通過(guò)對(duì)成交客戶(hù)的分析，與預(yù)期客戶(hù)策

24、略基本一致,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,根據(jù)對(duì)已成交客戶(hù)來(lái)源的分析可知：長(zhǎng)沙市（五區(qū)）市民為主要購(gòu)買(mǎi)者，占已成交客戶(hù)總數(shù)的51%；其次為省內(nèi)其他城市，占26%；外省城市則以廣深和江浙地區(qū)為主，分別占8%和5%。,北辰三角洲成功運(yùn)營(yíng)策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價(jià)格策略,推售策略：把握客戶(hù)，針對(duì)出貨,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,客戶(hù)主要需求房型集中在87-141㎡兩、三房，這與客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的分析結(jié)果一致

25、，首次置業(yè)及改善型購(gòu)房客戶(hù)活躍于市場(chǎng)。,第二輪調(diào)控政策出臺(tái)，進(jìn)一步抑制了投機(jī)、投資行為?？蛻?hù)普遍從實(shí)際需求出發(fā)，以首次置業(yè)及改善型置業(yè)的客戶(hù)占主導(dǎo)。,首開(kāi)區(qū)推貨分析：根據(jù)客戶(hù)量以及客戶(hù)需求針對(duì)出貨，以求合理籌戶(hù)比,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,北辰三角洲在蓄客期間牢牢把握市場(chǎng)及客戶(hù)動(dòng)向，臨近開(kāi)盤(pán)前，客戶(hù)量呈現(xiàn)沖刺式增長(zhǎng)。結(jié)合迅猛增長(zhǎng)的客戶(hù)量，北辰加大推貨量，順應(yīng)市場(chǎng)客戶(hù)需求，主推140㎡以下單位，累積占比達(dá)到86%！,通過(guò)后期

26、成交情況分析，與前期針對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的以及產(chǎn)品需求的調(diào)查分析結(jié)果一致,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,根據(jù)對(duì)成交產(chǎn)品分析可知：100-140 ㎡的戶(hù)型暢銷(xiāo)，成交均超過(guò)八成；170 ㎡的四房銷(xiāo)售見(jiàn)好，成交率接近84%。以上實(shí)際成交情況與前期針對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的以及產(chǎn)品需求的調(diào)查分析結(jié)果一致，證明本次開(kāi)盤(pán)推售策略的正確性，順應(yīng)了市場(chǎng)客戶(hù)需求。,北辰三角洲成功運(yùn)營(yíng)策略布局,推廣策略,蓄客策略,推售策略,,價(jià)格策略,價(jià)格策略：精準(zhǔn)定價(jià)，

27、平開(kāi)高走,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,,,,,,,,,,,,華盛新外灘,湘江世紀(jì)城,萬(wàn)科城,凱樂(lè)國(guó)際城,,6000,7000,8000,9000,10000,,藏瓏,,萬(wàn)博匯,,,,,,長(zhǎng)沙核心區(qū)域價(jià)格箱體在6000-10000之間,,,,匯金國(guó)際,,北辰首次開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7200元/平米，處于長(zhǎng)沙核心區(qū)域6000-10000元/平米價(jià)格箱體的中部位置。以平價(jià)姿態(tài)契合首改剛性需求客戶(hù)群體，贏得市場(chǎng)認(rèn)可。,價(jià)格箱體中部入市，取

28、得市場(chǎng)認(rèn)同,多業(yè)態(tài)、多水平系數(shù)保證定價(jià)合理,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,樓棟打分系數(shù),戶(hù)型打分系數(shù),市場(chǎng)別墅業(yè)態(tài)價(jià)格體系化系數(shù),通過(guò)樓棟打分系數(shù)，戶(hù)型打分系數(shù)進(jìn)行樓棟和平面的價(jià)差確認(rèn)，充分考慮人行、車(chē)行入口、高架橋、商業(yè)、衛(wèi)生間、垃圾處理站、入戶(hù)花園贈(zèng)送等因素對(duì)產(chǎn)品的有利或不利影響，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的調(diào)整。最大化做到每個(gè)戶(hù)型價(jià)格合理，公平公正,精細(xì)分析產(chǎn)品，一房一價(jià)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商公平交易初衷,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,,

29、,,,31-39層差10元，32層跳差50元，頂層下調(diào)30元,,16-30層差20元,,3-15層差20元,,,,,21-33層差10元，頂層下調(diào)30元,,11-20層差20元,,2-10層差20元,3、4棟,5、7、8棟,合理制定層差，充分考慮不同樓層的景觀(guān)跳差和頂層跳差，實(shí)現(xiàn)各樓層差價(jià)的合理分布。,根據(jù)認(rèn)購(gòu)價(jià)格情況進(jìn)行分析，6000-7500元/㎡的市場(chǎng)價(jià)格被目標(biāo)客戶(hù)廣泛接受,推廣策略,蓄客策略,推售策略,價(jià)格策略,根據(jù)對(duì)成交價(jià)格的

30、分析可知：6000-7500元/㎡的市場(chǎng)價(jià)格被目標(biāo)客戶(hù)廣泛接受，成交率在90%以上。此次定價(jià)處在長(zhǎng)沙價(jià)格箱體的中部位置，定價(jià)準(zhǔn)確，具有廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)，取得了市場(chǎng)的高度認(rèn)同，一定程度上影響了此次開(kāi)盤(pán)的成交率。,,,,未雨綢繆，周密開(kāi)盤(pán)組織,,開(kāi)盤(pán)組織原則：,1、最大限度減少流程，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度2、流程設(shè)置以減少擁堵，縮短購(gòu)房手續(xù)時(shí)間為出發(fā)點(diǎn)3、充分考慮流程中安全隱患點(diǎn)，保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的有序4、保證整個(gè)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)過(guò)程的公平性與透明性,

31、,提前開(kāi)盤(pán)預(yù)演，成立應(yīng)急小組處理應(yīng)急事件，所有工作人員進(jìn)行安全培訓(xùn),提前一天預(yù)演應(yīng)急疏散線(xiàn)路編制危機(jī)處理方案處理現(xiàn)場(chǎng)危機(jī)事件,,停車(chē)場(chǎng)：充分考慮客戶(hù)停車(chē)問(wèn)題，預(yù)留足夠車(chē)位解決客戶(hù)交通動(dòng)線(xiàn)問(wèn)題,客戶(hù)簽到區(qū)：為了避免客戶(hù)等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，本次開(kāi)盤(pán)采用 “閘機(jī)式”簽到保證客戶(hù)有序進(jìn)場(chǎng),客戶(hù)等候區(qū)：將等候區(qū)和選房區(qū)分離開(kāi)，用鐵制欄桿隔離出緩沖地帶防止集中擁堵和踩踏事件發(fā)生,,舞臺(tái),,,,,鐵制欄桿,客戶(hù)等候區(qū)：LED直播搖號(hào)過(guò)程、價(jià)格表、房源銷(xiāo)控

32、公示實(shí)時(shí)更新，所有開(kāi)盤(pán)過(guò)程均采用公示制，很大程度上提高了客戶(hù)滿(mǎn)意度,,舞臺(tái),,,,,,,,,價(jià)格表公示,,銷(xiāo)控公示,選房區(qū)：集中式選房簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)，形成良好的熱銷(xiāo)氛圍，單循環(huán)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)順暢不擁堵,開(kāi)盤(pán)組織總結(jié),現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)客戶(hù)數(shù)量大的情況，做分組簽到分組抽簽，加快了整體流程的速度與暢通；抽簽由主持人抽取，公證人員進(jìn)行公證，同時(shí)通過(guò)LED投影將號(hào)碼球進(jìn)行展示，透明公正，有效規(guī)避客戶(hù)不滿(mǎn)鬧場(chǎng)的情況；選房通道較長(zhǎng)，避免人流扎堆等候的情況，較好的控