【廣告策劃-ppt】電視劇只要你過得比我好影視招商方案

1、Chapter 1 本劇概況,不要因?yàn)榧拍e愛,不要因?yàn)殄e愛而寂寞一生，假如注定錯過，只要你過得比我好……,激蕩愛情，遭遇親情挑戰(zhàn)，兩代人的情感糾葛！《錯愛1》《錯愛2》收視創(chuàng)17%新高，接連奪冠飄紅！溫崢嶸繼《錯愛2》女主角之后，再度領(lǐng)銜，收視保證！金牌編劇于漫洋再度出擊錯愛3：《只要你過得比我好》！,《錯愛》系列熒屏再戀，經(jīng)典延續(xù)！,劇目類型：大型情感家庭倫理劇劇目規(guī)格：27集聯(lián)合攝制：霸王龍影業(yè)有限公司出品方：

2、江蘇電視臺、霸王龍影業(yè)、廣東華夏投資資金：2800萬元拍攝地點(diǎn)：上海、南京、鹽城開機(jī)時間：2011年3月關(guān)機(jī)日期：2011年7月（預(yù)計(jì)）,項(xiàng)目概況,一、前緣多年以前，優(yōu)秀的外科醫(yī)生周自橫和京劇團(tuán)的臺柱楊白原本是青梅竹馬的一對兒，由于周母嫌棄楊白是“戲子”，故以死相逼，最終拆散了兩人。楊白賭氣嫁給了深愛著自己的市藝術(shù)研究所的副研究員夏博文，生下了女兒小白和兒子小楊；周自橫則娶了護(hù)士喬玉瑤，生下了兒子大鵬和女兒小鳥。在小鳥兩歲的時

3、候，喬玉瑤離開了周自橫，偷渡去了香港……二、再遇由于種種原因，楊白一家和周自橫一家在“五·七”干校相遇了。周自橫和楊白那兩顆本來已如止水的心又泛起了層層波瀾。但是，為了維護(hù)各自的家庭，兩人都將那份感情深深地埋在心底；周自橫總是默默地幫助著窩窩囊囊的夏博文，兩人漸漸成為無話不談的好朋友……,劇情梗概,三、擦肩而過隨著政策的落實(shí)，幾家人都回城了。看似重新回到了原來的生活軌道上，可表面的平靜卻暗流涌動：小白因?yàn)楫?dāng)年的陰影，明明

4、愛著大鵬，卻始終難以真正接受他；玲子苦苦單戀著大鵬；柱子對小白一往情深，卻被她當(dāng)做對付大鵬的擋箭牌……盡管周自橫竭盡全力挽救著夏博文的生命，但夏博文還是遺憾地離開了人世。彌留之際，他當(dāng)著小白、小楊的面把楊白和周自橫的手放在一起說：“我祝福你們，真誠地祝福你們”而小白的眼神卻讓兩人不寒而栗……四、只要你過得比我好父親的過世使小白更加偏執(zhí)了，甚至為了折磨深愛著自己的大鵬，違心地嫁給了庸庸碌碌的柱子，以至于婚后飽受心靈和肉體的雙重折磨…

5、…小白的所作所為使楊白和周自橫徹底放棄了自己的幸福，盡管他們彼此深愛，卻甘愿為了下一代的幸福舍棄一切；喬玉瑤回來了，帶著億萬身家要找回或者“買回”同周自橫的真情，卻發(fā)現(xiàn)一切已物是人非……,劇情梗概,人物關(guān)系圖,劇中人物涵蓋老、中、青三代，不同角色代言不同年齡層形象；,,父母輩 60后：,兒女輩 80后：,導(dǎo)演：馬魯劍 中國電視劇導(dǎo)演工作委員會會員，中國電視藝術(shù)家協(xié)會會員。獲廣東省電視五十年優(yōu)秀電視工作者榮譽(yù)稱號。 多次榮獲“金鷹獎

6、”、“飛天獎”、“五個一工程獎”。,,,,,,一線導(dǎo)演，年度巨獻(xiàn),2001年《紅岸——鄧小平1929》獲得第十九屆 電視“金鷹獎” 2002年《圍屋里的女人》參加戛納電視節(jié)獲得 最佳“創(chuàng)意獎” 2008年《諜戰(zhàn)古山塘》獲得江蘇省長篇電視劇 二等獎,2007年憑借全國收視率榜首的《錯愛》獲得第三屆中國電視劇風(fēng)云榜最佳編劇獎；憑借熱播劇《漂亮的事》獲得了第27屆中國飛天獎長篇電

7、視劇二等獎；2008年，由于漫洋創(chuàng)作的《錯愛2》又在全國掀起了收視熱潮，其中最高收視率達(dá)到了17%！,,,編?。河诼笥诼螅?999年畢業(yè)于中國戲曲學(xué)院戲劇影視文學(xué)專業(yè)，寫了大量的戲曲、話劇和影視劇本，以話劇作品《愛你在心口難開》獲得第二屆老舍青年戲劇文學(xué)獎。,金牌編劇，創(chuàng)17%收視之巔,溫崢嶸【飾楊白】楊白，京劇團(tuán)臺柱，與周自橫青梅竹馬，因遭周母反對，賭氣嫁給深愛自己的夏博文，后被下放至五七農(nóng)場……,溫崢嶸憑借在電視劇《錯

8、愛一生》中的出色表演而成名；代表作品：《錯愛2》《錯愛一生》《國家機(jī)密2》《生死諜戀》,,,,,,,,,《錯愛》御用演員，再度演繹,張國強(qiáng) 【飾周自橫】周自橫，外科醫(yī)生，性格幽默、內(nèi)斂，因妻子離家出走，主動要求下場至五七干校；,張國強(qiáng)2010年第14屆全球華語榜中榜暨亞洲影響力大典最佳電視劇男演員2010年中國電視劇滿意度調(diào)查華鼎獎；代表作品：《士兵突擊》《我的團(tuán)長我的團(tuán)》《我的兄弟叫順溜》《霧柳鎮(zhèn)》,,實(shí)力派演員，傾情加盟,

9、實(shí)力派演員，傾情加盟,陳創(chuàng) 【飾大鵬】八零后，醫(yī)生，子從父業(yè)，年輕有為，黃金單身漢，成熟、熱情、開朗，與小白青梅竹馬。,陳創(chuàng)主演的《歸去來》獲2004年印度喀拉拉國際電影節(jié)最佳影片代表作品：《邊城漢子》《風(fēng)雨雕花樓》《紅樓夢》《魔幻手機(jī)》,,,,,,實(shí)力派演員，傾情加盟,李琳 【飾小白】八零后，雜志社編輯，時尚、活潑、獨(dú)立、敢愛敢恨，都市生活的意見領(lǐng)袖；,李琳2002年中國電視藝術(shù)“雙十佳”評選，獲十佳演員之一。代表作品：

10、 《活佛濟(jì)公》 《說出你的秘密》 《黛玉傳》《真愛之百萬新娘》《玫瑰園里的老少爺們兒》,,,,,,,林家川 【飾柱子】八零后，與大鵬、小白一起長大，性格軟弱，都市青年大眾的形象代言；,林家川代表作品：《你是我的生命》《笑著活下去》《父愛如山》《我是一棵小草》《人活一張臉》,,,,,,,,實(shí)力派演員，傾情加盟,一部《錯愛》火曝了一夏的熒屏二部《錯愛》以燎原之勢攀升收視之巔《錯愛》之三：只要你過得比我好，即將強(qiáng)力登場，再續(xù)經(jīng)

11、典！,囊括社會主力消費(fèi)的受眾群,受眾特點(diǎn),消費(fèi)習(xí)慣,中青年,白領(lǐng)、家庭主婦,中高收入,自由消費(fèi),關(guān)注,興趣,渴望,記憶,購買,購買決策者,《只要你過得比我好》潛在觀眾：曾經(jīng)助力《錯愛》全國收視冠軍的忠實(shí)觀眾，已經(jīng)成為社會主力消費(fèi)軍；《錯愛1》、《錯愛2》的觀眾將繼續(xù)追捧錯愛3：只要你過得比我好；,發(fā)行計(jì)劃,,籌備期,拍攝期,后期階段,前期宣傳階段,攝前籌備,上映期,2011年3月,3月中旬,5月,7月,正式宣傳期,定發(fā)行計(jì)劃

12、&準(zhǔn)備拷貝,首映禮,開機(jī)儀式,媒體探班X2,關(guān)機(jī)儀式,官網(wǎng)上線,海報(bào)預(yù)告片,巡回宣傳,,首播,2011年6月,7月,發(fā)行渠道,地方、衛(wèi)視立體組合，區(qū)域買斷全面覆蓋 首輪30家省級地方臺首輪播出+1家衛(wèi)視首輪播出+4家衛(wèi)視二輪播出+其他衛(wèi)視重播； 區(qū)域播映權(quán)買斷形式發(fā)行，即買斷區(qū)域發(fā)行權(quán)的電視臺可在版權(quán)范圍內(nèi)任意頻道不限次播出。,讓品牌與《只要你過的比我好》齊頭并進(jìn)成為這一季的{收視焦點(diǎn)}！,Chapter 2

13、商業(yè)合作,不要因?yàn)榧拍e愛,不要因?yàn)殄e愛而寂寞一生，假如注定錯過，只要你過得比我好……,A、品牌借勢影視宣傳系統(tǒng)資源,B、品牌的自主營銷活動中加入影視形象元素,企業(yè)運(yùn)用影視明星陣容及華彩畫面聯(lián)合宣傳及推廣，可借助影視豐富的內(nèi)涵、時尚的文化元素為企業(yè)廣告提高吸引力，強(qiáng)化企業(yè)品牌理念，突出企業(yè)特色，增添企業(yè)品牌號召力。,在影視宣傳推廣期，品牌可借360°的影視立體媒體宣傳資源，通過形象授權(quán)，加入品牌、產(chǎn)品元素，達(dá)到快速提升

14、品牌形象和產(chǎn)品銷售的目的。,【宋河糧液借《建國大業(yè)》快速提升知名度】,【民生銀行借助《赤壁》推廣信用卡業(yè)務(wù)】,【夏普借助《赤壁》熱點(diǎn)進(jìn)行手機(jī)促銷活動】,【英特爾借助《長江七號》影響力進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷】,電視劇形象授權(quán),企業(yè)獨(dú)家冠名電視劇首播典禮；,首播典禮,媒體答謝會,媒體答謝會現(xiàn)場，由品牌全程冠名合作，并在現(xiàn)場予以適當(dāng)展示；,官網(wǎng)宣傳,官網(wǎng)專區(qū)，合作企 業(yè)廣告展示；,整合宣傳,企業(yè)/品牌廣告活動,電視媒體宣傳,網(wǎng)絡(luò)公關(guān)推廣,紙媒專題報(bào)

15、道,Chapter 3 商業(yè)回報(bào),不要因?yàn)榧拍e愛,不要因?yàn)殄e愛而寂寞一生，假如注定錯過，只要你過得比我好……,,衛(wèi)視頻道：各衛(wèi)視頻道黃金時段播出，覆蓋人口8.13億，平均收視率超過2.5％， 觀劇人數(shù) =8100萬音像制品：正版DVD/VCD超過60萬張，傳閱率1:5，觀劇人次=300萬核心受眾=600萬人次網(wǎng)絡(luò)視頻：互聯(lián)網(wǎng)、IPTV、數(shù)字電視，目標(biāo)受眾覆蓋不低于1000萬延伸受眾=9100萬人次,約9650萬

16、人次國內(nèi)傳播受眾>>>,注：以上數(shù)據(jù)為保守估計(jì)，未包含盜版音像制品、非法網(wǎng)絡(luò)視頻等非官方渠道受眾。,電視劇收視人群預(yù)計(jì),首席贊助商380秒的植入廣告價值，等于相同時間1400萬的硬廣價值；B級贊助商180秒的植入廣告價值，等于相同時間664萬的硬廣價值,電視劇在10家衛(wèi)視的預(yù)計(jì)播出情況,首席贊助商380秒的植入廣告價值，等于相同時間564萬的硬廣價值；B級贊助商180秒的植入廣告價值，等于相同時間114萬的硬廣價

17、值,電視劇在40家地面頻道的正片、預(yù)告片及花絮預(yù)計(jì)播放情況,首席贊助商10秒的植入廣告價值，等于相同時間36萬的硬廣價值；B級贊助商5秒的植入廣告價值，等于相同時間18萬的硬廣價值,電視劇首播儀式、新聞發(fā)布會的媒體預(yù)計(jì)播出情況,,,,,,,首席贊助費(fèi)用及回報(bào)條件,影視植入Ⅰ硬性植入1、產(chǎn)品植入2、臺詞植入3、場景植入,B級贊助回報(bào)方案,C級回報(bào)方案,1、形象及名譽(yù)授權(quán)1）企業(yè)方擁有海報(bào)、劇照使用授權(quán)；2）片尾特別鳴謝企業(yè)方

18、LOGO+字幕；3）本劇宣傳海報(bào)特別鳴謝企業(yè)方LOGO+字幕；4）開/關(guān)機(jī)新聞發(fā)布會企業(yè)冠名、背景板LOGO、現(xiàn)場廣告；5）影視相關(guān)促銷物料LOGO體現(xiàn)；2、活動及人員支持1）企業(yè)方代表參加電影啟動儀式、開機(jī)儀式；2）電視劇拍攝中，安排探班（可視情況與主創(chuàng)人員互動）；3）媒體報(bào)道、人物專訪中，提及企業(yè)或產(chǎn)品,Ⅰ硬性植入1、產(chǎn)品植入2、臺詞植入,Ⅱ軟性植入1、理念植入 1）全劇情滲透 2）定制主角,Ⅰ硬性植入

19、1、產(chǎn)品植入2、臺詞植入3、場景植入,Ⅱ軟性植入4、定制植入 1）劇情定制 2）角色定制,娛樂營銷1、形象及名譽(yù)授權(quán)1）本劇聯(lián)合出品、戰(zhàn)略合作、特別贊助等名義使用；2）企業(yè)方擁有海報(bào)、劇照使用授權(quán)；3）片頭/片尾企業(yè)或產(chǎn)品顯著鏡頭；4）片尾特別鳴謝企業(yè)方LOGO+字幕；5）本劇宣傳海報(bào)特別鳴謝企業(yè)方LOGO+字幕；6）開/關(guān)機(jī)新聞發(fā)布會企業(yè)冠名、背景板LOGO、現(xiàn)場廣告；7）衍生品LOGO體現(xiàn)；8）電視報(bào)

20、道中，口頭及鏡頭體現(xiàn)企業(yè)或產(chǎn)品LOGO；9）拍攝花絮中，品牌或產(chǎn)品體現(xiàn)；,2、活動及人員支持1）企業(yè)方代表參加電影啟動儀式、開機(jī)儀式；2）電視劇拍攝中，安排琛班（可視情況與主創(chuàng)人員互動）；3）媒體報(bào)道、人物專訪中，提及企業(yè)或產(chǎn)品；4）新聞發(fā)布會，企業(yè)作為鳴謝代表出席并發(fā)表講話，臺下亦可設(shè)立席位；5）企業(yè)代表作為嘉賓出席劇組宣傳推廣活動；,影視植入,娛樂營銷,影視植入,Ⅱ軟性植入1、定制植入2、劇情定制,植入廣告費(fèi)用及回報(bào)

21、條件,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告,,,,,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可

22、能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的

23、羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項(xiàng)目市場分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項(xiàng)目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求

24、分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而

25、揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

26、和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣

27、工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)

28、展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重

29、仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和

30、評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S

31、,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?

32、地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考

33、慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會,利用機(jī)會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會 O,威脅 T,劣勢 W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得

34、好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或

35、是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析,,,,學(xué)習(xí)內(nèi)容,,理論部分,案例學(xué)習(xí),為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告,,,,,市場,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費(fèi)者,1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會

36、，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需

37、求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項(xiàng)目市場分析,,,廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項(xiàng)目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階

38、段？,項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域

39、房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行

40、分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域

41、房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步

42、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo),恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn),恩格

43、爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分

44、析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性,項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標(biāo)客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理

45、特征、行為模式,找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn),,最終目標(biāo),,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項(xiàng)目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度

46、/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機(jī)會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓

47、盤、戶型）/客戶流向,?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會,利用機(jī)會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機(jī)會 O,威脅 T,劣勢 W,進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯

48、2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！