2008通用技術(shù)咨詢地鐵商業(yè)北京地鐵四號(hào)線部分站點(diǎn)四個(gè)站點(diǎn)站前廣場(chǎng)商業(yè)策劃與整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、,北京地鐵四號(hào)線部分站點(diǎn)（四個(gè)站點(diǎn)） 站前廣場(chǎng)商業(yè)策劃與整體規(guī)劃設(shè)計(jì),2008.7,通用技術(shù)咨詢顧問(wèn)有限責(zé)任公司柏思杰城市規(guī)劃咨詢有限公司,背 景 梳 理 篇,從北京城市發(fā)展的角度看地鐵四號(hào)線,圓明園遺址 頤和園中關(guān)村 北京大學(xué) 清華大學(xué)中國(guó)人民大學(xué) 北京理工大學(xué) 中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院 北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué) 雙榆樹商業(yè)中心北京圖書館 首都體育館 北京動(dòng)物園 北京天文館 北京展覽館 什剎海 后海酒吧街 諸多名氣胡

2、同金融街,人文 旅游商業(yè) 商務(wù) 人文 旅游 教育,節(jié)點(diǎn)區(qū)域,核心要素,1,3,4,5,6,2,,,,,,地鐵四號(hào)線從北到南串聯(lián)了北京市諸多重要區(qū)域，增加了區(qū)域之間商業(yè)、商務(wù)、人文等核心要素的流通可以說(shuō)，地鐵四號(hào)線是一條串聯(lián)了城市經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等核心要素的經(jīng)濟(jì)人文干線,,,7,,,商業(yè) 人文,西單商圈,商務(wù) 商業(yè),商業(yè) 旅游 人文,公共活動(dòng) 旅游 商務(wù),人文 教育 商業(yè),,1,2,3,4,7,6,5,8,,交通樞紐,北京南站,8,

3、從北京城市發(fā)展的角度看地鐵四號(hào)線,四號(hào)線對(duì)于城市的意義,明顯不同于城市其他軌道交通線路，四號(hào)線與城市眾多的主要經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域密切關(guān)聯(lián)，形成其最大特色：經(jīng)濟(jì)人文干線,,,1,由此，四號(hào)線帶來(lái)的人口流動(dòng)構(gòu)成，必將會(huì)呈現(xiàn)出顯著的不同特點(diǎn)：良好教育背景、收入較高、消費(fèi)能力較強(qiáng)、社交活躍，是社會(huì)的主流和中堅(jiān)人群,,,2,,上述結(jié)論是深入理解和準(zhǔn)確把握四號(hào)線商業(yè)發(fā)展、目標(biāo)客群定位、趨勢(shì)方向的基礎(chǔ),,地鐵的運(yùn)載功能能實(shí)現(xiàn)對(duì)人流的持續(xù)吸引； 地鐵人流

4、是商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)群體的重要組成部分,“新街口-靈境胡同”的地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響地鐵商業(yè)的特征及其對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響,地鐵商業(yè)的特征地鐵商業(yè)包括地鐵站內(nèi)商業(yè)、地下商業(yè)街的開發(fā)，也包括地鐵上蓋物業(yè)等地上空間的開發(fā)利用。其特征可以從人流、時(shí)間和空間三個(gè)維度來(lái)審視：,人流維度,各個(gè)時(shí)間段的經(jīng)營(yíng)績(jī)效區(qū)別明顯； 周末和工作日晚上是消費(fèi)的高峰時(shí)段,時(shí)間維度,易于形成商業(yè)項(xiàng)目的集聚； 發(fā)展成熟后，能改變城市商業(yè)空間的整體結(jié)構(gòu),空間維度,地鐵商業(yè)

5、對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響地鐵商業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域的影響可以分為三個(gè)階段：,第一階段,改變?nèi)巳航Y(jié)構(gòu)促進(jìn)城市不同地區(qū)人流的移動(dòng)為地鐵途徑區(qū)域?qū)胄碌娜肆鳎缳?gòu)物、旅游等,第二階段,第三階段,提升商業(yè)能級(jí)人流的改變促使地區(qū)商業(yè)的升級(jí)以滿足不同人群的需求不同種類的商業(yè)向地鐵站集聚地鐵沿線地價(jià)提升,優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)成熟的地鐵商業(yè)會(huì)成為新的中心輻射城市的某個(gè)或多個(gè)區(qū)域城市商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，傳統(tǒng)落后的商圈被取代,“新街口-靈境胡同”的地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)

6、展的影響“新街口-靈境胡同”地區(qū)的核心要素與城市功能,地鐵4號(hào)線“新街口-靈境胡同”沿線地區(qū)基本包括了北京二環(huán)以內(nèi)西城區(qū)的全部范圍。從城市功能上來(lái)看，這一地區(qū)的主要涵蓋了以下四個(gè)方面：,,,,,商業(yè)零售功能,文化旅游功能,金融商務(wù)功能,風(fēng)貌展示功能,核心要素：新街口商圈西單商圈,核心要素：北海、景山公園、 什剎海、阜內(nèi)大街,核心要素：西四北頭至八條、什剎海風(fēng)貌保護(hù)區(qū),核心要素：金融街,西四的胡同

7、,北海公園,西單大悅城,金融街,,,,,,,地鐵4號(hào)線,,新街口,西單,金融街,西四胡同,什剎海,北海-景山,,,,,,“新街口-靈境胡同”的地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響對(duì)區(qū)域發(fā)展的作用(1)——從南北向來(lái)看,地鐵4號(hào)線的導(dǎo)入將聯(lián)動(dòng)新街口和西單南北兩大商業(yè)圈，使新街口南北大街-西四南北大街-西單北大街成為西城區(qū)最為重要的商業(yè)發(fā)展軸。,,,,北段：新街口商圈,南段：西單商圈,中段：特色商業(yè)街,北京的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 定位時(shí)尚年輕,已形成新街

8、口南大街的樂(lè)器特色街和西四北大街的電子設(shè)備特色街 定位于專業(yè)零售,北京發(fā)展最成熟的市級(jí)商業(yè)圈之一 已形成立體化的商業(yè)業(yè)態(tài)體系,,地鐵商業(yè)的導(dǎo)入對(duì)南北商業(yè)格局的影響1. 地鐵站作為導(dǎo)入新業(yè)態(tài)的載體和打造特色商業(yè)的平臺(tái)將成為南北連線上的關(guān)鍵商業(yè)節(jié)點(diǎn)；2. 通過(guò)地鐵商業(yè)的建設(shè)將改變目前中段特色商業(yè)街發(fā)展水平較弱的現(xiàn)狀，提升商業(yè)能級(jí)；3. 加強(qiáng)南北兩大商圈的相互關(guān)聯(lián)，使目前獨(dú)立的商圈連成一線，形成更大的規(guī)模效應(yīng)。,新街口商圈,樂(lè)器特色

9、街,電子設(shè)備特色街,西單商圈,,,,,,,,,“新街口-靈境胡同”的地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響對(duì)區(qū)域發(fā)展的作用(2)——從東西向來(lái)看,地鐵4號(hào)線的導(dǎo)入通過(guò)商業(yè)節(jié)點(diǎn)的構(gòu)建，將使新街口南大街-西四南北大街-西單北大街東西兩側(cè)的關(guān)鍵要素和資源產(chǎn)生互動(dòng)。,,,,,什剎海酒吧街,阜內(nèi)大街,平安大街,金融街,西四的四合院,平安大街是一條展現(xiàn)老北京歷史文化韻味的特色大街 大街兩側(cè)分布大量保存完好的王府、名人故居以及四合院建筑,,,中軸：文化旅游軸,

10、北軸：風(fēng)貌展示軸,南軸：商務(wù)居住軸,阜成門-景山是西城區(qū)規(guī)劃的一條旅游文化街 集皇家文化、宗教文化、名人文化和民俗文化于一體,靈境胡同-辟才胡同 以豐匯園為代表的中高檔現(xiàn)代住區(qū)和商住區(qū) 向西直達(dá)金融街現(xiàn)代商務(wù)區(qū),地鐵商業(yè)的導(dǎo)入對(duì)東西發(fā)展格局的影響1. 地鐵站所在位置是三條東西向發(fā)展軸上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其商業(yè)開發(fā)會(huì)影響東西間的要素流通；2. 要素的流通將帶動(dòng)旅游、文化、商務(wù)、商業(yè)等功能區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)地區(qū)間的資源共享；3. 三條東西

11、向的發(fā)展軸線與南北向的商業(yè)發(fā)展軸連成一個(gè)更大的區(qū)域，輻射全市范圍。,,,,,,,,,,“新街口-靈境胡同”的地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響“新街口-靈境胡同”地鐵商業(yè)發(fā)展的基本出發(fā)點(diǎn),“新街口-靈境胡同”四個(gè)站點(diǎn)的地鐵商業(yè)定位的目標(biāo)就是要通過(guò)合理的發(fā)展規(guī)劃，打通東西要素的流通，聯(lián)動(dòng)南北商業(yè)的共榮，構(gòu)成“金線串珠、連區(qū)成片”的區(qū)域商業(yè)格局。,,各站點(diǎn)站前廣場(chǎng)商業(yè)策劃篇,,,新 街 口 站,新街口站位于西直門內(nèi)大街與趙登禹路的丁字路口西側(cè)

12、，沿西內(nèi)大街呈東西向設(shè)置,新街口站點(diǎn)區(qū)域背景分析地塊基本特征(1),站點(diǎn)圍檔范圍,根據(jù)測(cè)算，新街口站點(diǎn)可開發(fā)商業(yè)面積約為1.2萬(wàn) m2,西直門內(nèi)大街未來(lái)將按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，道路紅線將拓寬至70米，設(shè)計(jì)車速為60公里/小時(shí)道路拓寬使站前廣場(chǎng)的建設(shè)存在不確定性，廣場(chǎng)建筑的性質(zhì)將可能為臨時(shí)建筑,,,,,,,,,,,,,,,現(xiàn)況道路,規(guī)劃道路,,,新街口站點(diǎn)區(qū)域背景分析地塊基本特征(2),交通地位重要：新街口是北京西北區(qū)域與內(nèi)城

13、進(jìn)行聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)。處于多個(gè)功能區(qū)之間：新街口位于西外旅游商務(wù)區(qū)、什剎海歷史文化旅游風(fēng)景區(qū)和德勝科技園等多個(gè)重點(diǎn)功能街區(qū)之間，周邊商務(wù)商業(yè)氛圍濃厚。是內(nèi)城傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)：新街口地區(qū)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，自元代起，就依托積水潭碼頭成為商業(yè)繁盛之地。歷經(jīng)明清數(shù)百年發(fā)展，新街口已成為北京內(nèi)城重要的區(qū)域商業(yè)中心之一。,區(qū)域基本背景,新街口站點(diǎn)區(qū)域背景分析新街口地區(qū)基本背景,四大城市功能,商業(yè)：本區(qū)域核心功能。依托新街口南北大街，形成多類專業(yè)

14、商店的集聚，是面向時(shí)尚年輕人群的區(qū)域商業(yè)中心居?。旱湫偷谋本﹥?nèi)城居民區(qū)，東南部以傳統(tǒng)四合院民居為主，北部、西部分布了一些危改小區(qū)和單位建房,事業(yè)單位：區(qū)內(nèi)有中國(guó)電信北京研究院、華電集團(tuán)、市社保局、招商局等多家事業(yè)單位文化與公共活動(dòng)：依托西城區(qū)文化中心、區(qū)圖書館、區(qū)社服中心等設(shè)施，成為該區(qū)重要的文化與公共活動(dòng)中心,新街口站點(diǎn)區(qū)域背景分析新街口地區(qū)城市功能,所屬商圈：新街口商圈商業(yè)能級(jí)：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心總體規(guī)模：25萬(wàn)平米以上發(fā)展

15、水平：形成業(yè)態(tài)齊全、功能完整的商業(yè)體系商業(yè)層次：以吸引年輕人群的中低檔商業(yè)為主經(jīng)營(yíng)特色：時(shí)尚、個(gè)性小店,區(qū)域商業(yè)發(fā)展初判,新街口地區(qū)的商業(yè)主要集中在新街口南大街和新街口北大街兩側(cè)，形成多種類型專業(yè)店的集聚。西直門內(nèi)大街與趙登禹路商業(yè)氛圍相對(duì)較淡，商業(yè)業(yè)態(tài)以服務(wù)社區(qū)人群的雜貨、餐飲等為主，輻射半徑較小。,,,新街口站點(diǎn)區(qū)域背景分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況初判,,出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析站點(diǎn)乘客構(gòu)成分析,從站點(diǎn)乘客構(gòu)成來(lái)看，地鐵4號(hào)線新街口站的乘

16、客主要由本地出行型和目的地型兩類人群構(gòu)成。其中，本地出行型人群主要是居住在本區(qū)的居民，而目的地型客群包括乘地鐵來(lái)本區(qū)通勤、購(gòu)物以及進(jìn)行文化休閑活動(dòng)的人群。各類人群特征及出行特點(diǎn)如下：,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,新街口站點(diǎn)不同類型乘客消費(fèi)需求分析,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,出站口商業(yè)主要滿足上述人群的即時(shí)性需要，消費(fèi)方式體現(xiàn)出方便、快捷的特點(diǎn)出站口可能導(dǎo)入的人群是對(duì)站口商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行定位的重要依據(jù),出站

17、口商業(yè)業(yè)態(tài)分析出站口商業(yè)消費(fèi)人群需求分析,√,√,√,√,結(jié)合出站口可能導(dǎo)入的人群及周邊現(xiàn)有設(shè)施狀況，綜合考慮各類設(shè)施在不同出站口之間的平衡，建議出站口商業(yè)業(yè)態(tài)布置如下：,附：各出站口可能導(dǎo)入的人群類別2號(hào)出站口：外來(lái)購(gòu)物人群3號(hào)出站口：以本地就業(yè)人群為主，兼有本地出行居民4號(hào)出站口：以本地出行居民為主，兼有本地就業(yè)人群和外來(lái)文化休閑人群,出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析出站口商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與布局建議,新街口商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分布： 集中分布在

18、新街口南北兩條大街上，并形成服飾、珠寶、樂(lè)器、電器多個(gè)集聚區(qū) 商業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為高度專業(yè)化的沿街低層商鋪 近年來(lái)，在新街口北大街西側(cè)興建多個(gè)大型百貨店/購(gòu)物中心，但尚未形成較大的影響力,,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)供給分析(1) ——業(yè)態(tài)分布,新街口商圈商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 業(yè)態(tài)構(gòu)成較為齊全。既有大型百貨店、購(gòu)物中心，又有小型便利店、服飾專業(yè)專賣店； 大型店規(guī)模后來(lái)居上。從商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，大型購(gòu)物中心/百貨店雖然發(fā)展起

19、步較晚，數(shù)量較少，但比重已經(jīng)超過(guò)75％，顯著的改變了地區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)； 餐娛設(shè)施比重有待提升。新街口商圈餐飲和娛樂(lè)休閑設(shè)施規(guī)模分別僅占該地區(qū)商業(yè)總體規(guī)模的5.1％和2.4％，與成熟商業(yè)街區(qū)相比，尚有較大提升空間。,圖：基于店鋪規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,圖：基于店鋪數(shù)量的商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,,,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)供給分析(2)——業(yè)態(tài)構(gòu)成,圖：新街口與同類型區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成比較,新街口地區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,新街口地區(qū)餐飲業(yè)發(fā)

20、展的主要特點(diǎn)：規(guī)模偏少。目前，新街口地區(qū)幾條主要街道上共有各類餐飲設(shè)施72家，規(guī)模約9000平米，占新街口地區(qū)總體商業(yè)規(guī)模的5.1％。按人均餐飲面積0.25平米計(jì)算，新街口地區(qū)12萬(wàn)常住人口至少還可容納餐飲設(shè)施21000萬(wàn)平米。類型集中。餐飲業(yè)態(tài)主要由中餐廳、中式快餐和街點(diǎn)小吃構(gòu)成，西餐廳、西式快餐、日韓料理等分布相對(duì)較少。從社區(qū)餐飲本身特點(diǎn)及周邊餐飲構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，中式餐廳仍然是未來(lái)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)。分布不均。餐飲設(shè)施主要集中在新街

21、口南、北大街、趙登禹路和西直門內(nèi)大街西側(cè)。其中，新街口南、北大街以服務(wù)于購(gòu)物人群的快餐、街點(diǎn)小吃為主，而服務(wù)社區(qū)居民的中式家常餐廳則主要集聚在趙登禹路兩側(cè)。隨機(jī)訪問(wèn)結(jié)果表明，新街口地區(qū)特別是西直門內(nèi)大街以北地區(qū)居民普遍存在外出就餐難的問(wèn)題。,,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)供給分析(3)——餐飲業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,圖：新街口地區(qū)餐飲業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成（單位：店鋪數(shù)）,圖：新街口地區(qū)餐飲業(yè)業(yè)態(tài)分布（單位：店鋪數(shù)）,,,,,,新街口站點(diǎn)站前廣場(chǎng)的

22、潛在需求市場(chǎng)主要包括以下幾類人群：,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)需求分析,,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析供給與需求匹配度分析,定位依據(jù),地塊條件：地塊本身面臨道路拓寬的影響，建筑類型為臨時(shí)建筑，要求項(xiàng)目培育期短、回報(bào)快業(yè)態(tài)缺失：本區(qū)餐飲和娛樂(lè)休閑設(shè)施分布偏少，已有設(shè)施多為針對(duì)年輕人的街點(diǎn)小吃和中西快餐，缺少適合家庭聚餐及附近企事業(yè)單位公務(wù)消費(fèi)的場(chǎng)所客群定位：本區(qū)商業(yè)客群定位偏重學(xué)生和年輕人，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，對(duì)本地居民關(guān)注

23、不夠周邊需求：西直門內(nèi)大街上多家酒店的集聚對(duì)餐飲娛樂(lè)配套設(shè)施的發(fā)展提出了較強(qiáng)的需求功能延伸：地塊東側(cè)與新街口北大街相鄰，靠近以青年時(shí)尚淘貨為主題的天美時(shí)尚名店競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)：項(xiàng)目地塊附近已有西城區(qū)文化中心、新街口電影院等娛樂(lè)休閑設(shè)施,,站前廣場(chǎng)開發(fā)目標(biāo),關(guān)注區(qū)內(nèi)居民及就業(yè)人群的需求重點(diǎn)引入與市場(chǎng)需求相匹配的餐飲設(shè)施在地塊東側(cè)設(shè)置少量時(shí)尚淘貨店鋪，延伸區(qū)域功能建筑形式盡量簡(jiǎn)潔、明快，保持與周圍環(huán)境的視覺連續(xù)性,,,

24、1,2,3,4,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)定位分析(1)——定位依據(jù)和目標(biāo),目標(biāo)客群定位,,地鐵站周邊活動(dòng)人群地鐵站周邊居民地鐵站周邊機(jī)關(guān)單位就業(yè)人群地鐵站周邊文化設(shè)施活動(dòng)人群,,地鐵帶來(lái)的年輕群體大學(xué)生年輕情侶樂(lè)器、音響等藝術(shù)愛好者,項(xiàng)目整體商業(yè)定位,&,美食新天地，時(shí)尚淘貨島尊重地區(qū)商業(yè)文脈的同時(shí)滿足站點(diǎn)周邊人群餐飲交流的需求時(shí)尚與餐飲的互動(dòng),,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)定位分析(2)——站前廣場(chǎng)

25、目標(biāo)客群與整體定位,臺(tái)北微風(fēng)食尚中心,臺(tái)北車站上蓋物業(yè)，位于臺(tái)北火車站及捷運(yùn)臺(tái)北車站地面二層，占地 2800平米，定位為全臺(tái)灣最大的食尚中心。包括牛肉面競(jìng)技館、臺(tái)灣夜市、咖哩皇宮、美食共和國(guó)等四個(gè)主題館以及各類主題餐廳共52家。2007年底開業(yè)以來(lái)，即以其便利的交通、獨(dú)到的定位、雅致的環(huán)境吸引了全臺(tái)北市民特別是青少年和上班族的喜愛。,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)定位分析(3)——案例鏈接,臺(tái)北微風(fēng)食尚中心,,外部環(huán)境,內(nèi) 部 陳

26、 設(shè),站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)定位分析(3)——案例鏈接,可導(dǎo)入商業(yè)業(yè)態(tài)初判及適配性分析,業(yè)態(tài)適配原則：與目標(biāo)客群需求的適配性體現(xiàn)時(shí)尚與餐飲的互動(dòng)性與站前廣場(chǎng)體量的適配性與臨時(shí)建筑特征的相容性,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及業(yè)態(tài)組合(1)——業(yè)態(tài)選擇,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及業(yè)態(tài)組合(2)——功能分區(qū)與業(yè)態(tài)產(chǎn)品體系,商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積11800m2，總店面數(shù)71～79家餐飲與購(gòu)物的比例約為3：1

27、，其中大眾餐飲與休閑美食的比例約為4：1休閑美食區(qū)設(shè)于大眾餐飲區(qū)與時(shí)尚購(gòu)物區(qū)中間，便于過(guò)渡，同時(shí)亦迎合出站口人群的需求,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析建筑空間建議,,站前廣場(chǎng)空間特征：新街口站前廣場(chǎng)呈東西向狹長(zhǎng)不規(guī)則矩形地塊地塊被道路切割成東、中、西三部分,地塊面臨道路拓寬的影響，建筑為臨時(shí)建筑沿街餐飲對(duì)街面環(huán)境可能造成一定程度污染地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)不宜過(guò)高區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成多以沿街小型店鋪為主，易形成“逛”的氛圍,,,,,建筑

28、形式盡量簡(jiǎn)潔、明快，建筑材料易于裝卸餐飲部分采用內(nèi)街式商業(yè)建筑布局建筑層數(shù)為2-3層時(shí)尚購(gòu)物區(qū)設(shè)置成小型分割式店鋪,,1,2,3,4,A,C,B,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析新街口站點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū),C,站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析租金水平建議,目前周邊地區(qū)商鋪的租金水平,2007年7月-2008年6月,目前周邊地區(qū)及同類餐飲街的租金水平,目前周邊地區(qū)商鋪的租金特點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊地區(qū)租金介于10-26元/日平方米之間 新街口

29、大街租金高于西直門內(nèi)大街 時(shí)尚購(gòu)物類店鋪?zhàn)饨鸶哂诓惋嬵惖赇?近年來(lái)租金保持較快上升勢(shì)頭,結(jié)合項(xiàng)目周邊地區(qū)的租金水平，同時(shí)考慮不同類型商鋪?zhàn)饨鸬牟町惣拔磥?lái)地鐵線導(dǎo)入的影響，建議新街口出站口和站前廣場(chǎng)的租金水平：商鋪?zhàn)饨穑阂粚?8-20元/M2·天 二層15-18元/ M2·天餐飲租金： 7-15元/M2·天,,項(xiàng)目租金水平建議,,,,平 安 里 站,平安里

30、區(qū)域背景分析站點(diǎn)基本特征,區(qū)位條件平安里站點(diǎn)位于北京二環(huán)的西北部，西城區(qū)的中部偏北地區(qū)，平安里西大街-地安門西大街與新街口南大街-西四北大街的交界處。 交通條件- 平安大街是北京中心城區(qū)的一條東西向的交通主干道，可以直達(dá)北京西四環(huán)和東四環(huán)地區(qū)；- 公共交通便利，基地周邊公交站點(diǎn)集中；- 地鐵四號(hào)線通車后，南北聯(lián)系更為密切，是北京其他地區(qū)進(jìn)入西城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。,地塊規(guī)模 平安里站有4個(gè)出入口，分別位于平安里西大街-西四北大街

31、以北、新街口南大街的兩側(cè)。 根據(jù)測(cè)算，平安里站點(diǎn)可開發(fā)商業(yè)面積約為3500m2,平安里位于新街口以南、西單以北、什剎海以東的地區(qū)，是一個(gè)傳統(tǒng)四合院風(fēng)貌保護(hù)較完好的街區(qū)，獨(dú)特的區(qū)位條件、發(fā)展背景和人口結(jié)構(gòu)決定了平安里的三大主要城市功能。,生活居住功能,以傳統(tǒng)的四合院為主要形式； 醫(yī)院、中小學(xué)校、幼托機(jī)構(gòu)配備比較完善； 生活所需的配套商業(yè)主要由便利店提供,生活居住功能,專業(yè)零售功能,新街口南大街兩側(cè)依托音樂(lè)學(xué)院形成琴行和樂(lè)器鋪集群；

32、 西四北大街兩側(cè)依托于平安電子市場(chǎng)形成了售賣電子設(shè)備的商業(yè)集群,旅游服務(wù)功能,護(hù)國(guó)寺街兩側(cè)基本形成了以餐飲為主的旅游服務(wù)集群 主要為從西進(jìn)入什剎海旅游區(qū)的游客提供服務(wù),- 本地居民：集中在新街口南大街和西四北大街街道兩側(cè)- 上班人群：主要是沿街商鋪提供商業(yè)服務(wù)的人群和部分單位機(jī)構(gòu)的辦事人員- 學(xué)生：上下學(xué)時(shí)比較集中- 休閑購(gòu)物者：以沿街專業(yè)商鋪為主要目標(biāo)- 外來(lái)旅游者：多在護(hù)國(guó)寺街附近，是進(jìn)入什剎海的重要入口,地區(qū)人口結(jié)構(gòu),平

33、安里區(qū)域背景分析平安里地區(qū)的城市功能和人口結(jié)構(gòu),基于地區(qū)的三大城市功能，平安里一方面展現(xiàn)著悠久的歷史傳統(tǒng)和深厚的文化底蘊(yùn)，另一方面還呈現(xiàn)出現(xiàn)代旅游和商業(yè)氣氛下的時(shí)尚精神。,,,1- 悠久的歷史文化,2- 濃厚的藝術(shù)氛圍,- 曾經(jīng)是十三代莊王府的所在地；- 見證了清代、民國(guó)及解放后的中國(guó)歷史；- 目前仍保留了良好的傳統(tǒng)風(fēng)貌,- 人民劇場(chǎng)是老北京著名的戲園子，至今常演不衰；- 溥緒、梅蘭芳等藝術(shù)界人士曾在此活動(dòng)，營(yíng)造了濃厚的藝術(shù)氛圍

34、,3- 時(shí)尚的商業(yè)街區(qū),- 北臨新街口商圈，是北京時(shí)尚購(gòu)物的好去處；- 新街口南大街兩側(cè)多為1-2層的精致小店，其中琴行數(shù)量較多,4- 現(xiàn)代化的休閑生活,- 緊鄰什剎海旅游區(qū)，目前后海已成為了年輕人和外國(guó)人云集的酒吧街- 護(hù)國(guó)寺街的特色小吃吸引了本地和外地旅游者前來(lái)休閑消費(fèi),平安里區(qū)域背景分析平安里地區(qū)的文化特色,西直門商圈,新街口商圈,金融街商圈,西單商圈,,平安里地區(qū)的商業(yè)主要依托周邊的幾大商圈，其中對(duì)平安里影響最大的

35、北部新街口商圈和南部的西單商圈。,新街口商圈,西單商圈,- 北京市的區(qū)域級(jí)商業(yè)圈- 建設(shè)包括天美時(shí)尚、星街坊、萬(wàn)特等在內(nèi)的5家大型購(gòu)物中心- 定位于時(shí)尚購(gòu)物，面向年輕人,平安里的商業(yè)主要集中在新街口南大街和西四北大街的街道兩側(cè)，是新街口商圈和西單商圈商業(yè)輻射的延續(xù)。本地的商業(yè)以沿街小商鋪和特色零售商業(yè)集群為主，能級(jí)不高，層次較低。,- 北京市的市級(jí)商業(yè)圈- 大型的百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心云集，如大悅城、美晟國(guó)際廣場(chǎng)、婚慶109等- 定

36、位于大眾消費(fèi)，每個(gè)層次的人群都能找到適合自己的需要,,,,,平安里區(qū)域背景分析平安里地區(qū)的商業(yè)發(fā)展初判,平安里出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析平安里站點(diǎn)乘客構(gòu)成,地鐵4號(hào)線的開通將帶來(lái)更多的人流，除了居民必須的上下班或上下學(xué)出行外，還包括因商業(yè)活動(dòng)出行、訪問(wèn)者旅游出行以及過(guò)路者出行的人流。屆時(shí)平安里站的乘客構(gòu)成將包括：,在平安里站乘坐地鐵的乘客主要以年輕人居多，以日常的上下班、上下學(xué)和購(gòu)物、休閑、旅游為主要出行動(dòng)機(jī)，白天人流比較集中。,平安里出站

37、口商業(yè)業(yè)態(tài)分析平安里站點(diǎn)出站口商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,結(jié)合出站口商業(yè)需求的特征和平安里地區(qū)商業(yè)的自有屬性，平安里出站口商業(yè)業(yè)態(tài)建議如下：,出站口商業(yè)以滿足乘客與周邊人群的簡(jiǎn)單生活需求為主，業(yè)態(tài)構(gòu)成突出便利、靈活的特點(diǎn)。,平安里出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析平安里站點(diǎn)出站口商業(yè)布局建議,出站口商業(yè)主要以方便快捷為特征，商業(yè)業(yè)態(tài)的布局需平衡地鐵站對(duì)人流的疏散和商業(yè)對(duì)人流的吸引兩者之間的關(guān)系。,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)的供需分析(1)——商業(yè)發(fā)展

38、現(xiàn)狀,目前平安里地區(qū)的商業(yè)發(fā)展主要是以特色商業(yè)街的形式展開的，專業(yè)零售商業(yè)集中在1-2層的沿街商鋪，生活配套商業(yè)以私營(yíng)便利店為依托是本地商業(yè)發(fā)展的最大特色。,新街口樂(lè)器特色街,- 超過(guò)40家琴行和樂(lè)器店分布在新街口南大街兩側(cè)；- 商鋪形式多為1層的沿街小店，規(guī)模較小,,西四音響電器特色街,- 近80家音響電器設(shè)備商店分布在西四北大街兩側(cè)；- 多為1-2層的單間商鋪或電子市場(chǎng),,護(hù)國(guó)寺小吃街,- 近30家餐飲店集聚護(hù)國(guó)寺街；- 經(jīng)營(yíng)

39、北京和各地小吃；- 多為1層店面，規(guī)模小，比較零散,,服裝店和便利店,- 服裝店和便利店零散地分布在各條特色街上- 規(guī)模小，檔次低- 個(gè)體私營(yíng)為主,,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)的供需分析(2)——商業(yè)供給市場(chǎng),研究范圍與考察范圍,A 文化藝術(shù)商業(yè)聚落,- 以音樂(lè)藝術(shù)文化為依托- 以新街口特色樂(lè)器街為中心發(fā)展軸 - 面向時(shí)尚專業(yè)的藝術(shù)從業(yè)者或愛好者,B 文化旅游商業(yè)聚落,- 以老北京旅游文化為依托- 以護(hù)國(guó)寺街為核

40、心- 面向外來(lái)旅游散客和本市其他地區(qū)的休閑者,C 電子音響商業(yè)聚落,- 以平安里電子音像市場(chǎng)為依托- 以西四電器街為中心軸- 面向?qū)I(yè)人員,D 文化教育商業(yè)聚落,- 依托解放軍出版社、文獻(xiàn)出版社和北四中等文化教育機(jī)構(gòu),E 生活配套商業(yè)聚落,- 面向周邊居住人群- 沿趙登禹路和平安大街分布,,,,,結(jié)合平安里地區(qū)的地域特性、人群構(gòu)成和地鐵上蓋物業(yè)的屬性，平安里站點(diǎn)站前廣場(chǎng)的潛在需求市場(chǎng)包括：,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)

41、的供需分析(3)——商業(yè)需求市場(chǎng),需求市場(chǎng)主要呈年輕化和時(shí)尚化特征，文化、藝術(shù)、休閑是市場(chǎng)需求的主要關(guān)注點(diǎn),,商業(yè)發(fā)展受到新街口和西單影響較大，既接受兩個(gè)商圈的輻射，同時(shí)也面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)；專業(yè)零售的發(fā)展較為散亂、特色不鮮明，無(wú)法很好的滿足購(gòu)物者的需求；生活配套商業(yè)不完善，無(wú)法滿足居民日常購(gòu)物和休閑的需求；護(hù)國(guó)寺街的服務(wù)層次不高，停留于餐飲層面，且發(fā)展較零散，無(wú)法滿足旅游者在旅游活動(dòng)中關(guān)注文化體驗(yàn)的需求；整體人流不大，商業(yè)

42、發(fā)展較滯后。,平安里地區(qū)商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn),,地鐵四號(hào)線商業(yè)的建設(shè)和新業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，將有助于提升地區(qū)商業(yè)的整體能級(jí)，從而滿足生活居住、休閑購(gòu)物、文化旅游等多方面人群的需求。,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)的供需分析(4)——商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié),平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析站前廣場(chǎng)商業(yè)定位分析(1)——定位的目標(biāo)和依據(jù),,,,,深化內(nèi)涵,,,平安里站前廣場(chǎng)定位的目標(biāo)和依據(jù),提升能級(jí),尋求特色,以地方文化特色為依據(jù),- 挖掘平安里地區(qū)的文

43、化內(nèi)涵；- 體現(xiàn)本地傳統(tǒng)與時(shí)尚交融的特色；- 延續(xù)歷史上文化藝術(shù)氣氛濃厚的特點(diǎn),以地方商業(yè)發(fā)展為依托,- 以本地區(qū)樂(lè)器、音響等專業(yè)零售市場(chǎng)已形成一定規(guī)模為發(fā)展基礎(chǔ)- 導(dǎo)入新型業(yè)態(tài)，利用地鐵人流集聚的效應(yīng)，提升本地區(qū)商業(yè)能級(jí),以服務(wù)目標(biāo)人群為基礎(chǔ),- 利用本地人群構(gòu)成的特殊性尋求商業(yè)定位的突破口- 與4號(hào)線其它站點(diǎn)的地鐵商業(yè)形成對(duì)比,,平安里站前廣場(chǎng)商業(yè)的整體定位,集創(chuàng)意文化、時(shí)尚藝術(shù)和購(gòu)物體驗(yàn)于一體的地鐵上蓋物業(yè)，是新形勢(shì)下文化

44、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與商業(yè)零售業(yè)的完美融合。,站前廣場(chǎng)的建設(shè)將引入新的業(yè)態(tài)，通過(guò)挖掘自身內(nèi)涵、尋求發(fā)展特色，做大做強(qiáng)地區(qū)的特色商業(yè)，成為吸引購(gòu)物人群和旅游休閑人群的一個(gè)新的亮點(diǎn)。,基于文化創(chuàng)意和商業(yè)零售相融的商業(yè)模式，平安里站前廣場(chǎng)的定位將主要面向時(shí)尚人群，其主要功能將超越傳統(tǒng)意義上的零售，而是集專業(yè)購(gòu)物、創(chuàng)意制作、藝術(shù)欣賞于一體。,年輕、時(shí)尚的本地或外地人士； 具有良好的教育背景和專業(yè)背景； 收入較高，支配自由,目標(biāo)客群的普遍特征,相對(duì)于產(chǎn)品

45、價(jià)格，更關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)和消費(fèi)過(guò)程的體驗(yàn)； 樂(lè)于接受新事物，易于被新產(chǎn)品打動(dòng)；,目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣,體現(xiàn)設(shè)計(jì)者思想的文化藝術(shù)產(chǎn)品； 設(shè)計(jì)獨(dú)到或領(lǐng)先時(shí)尚潮流的服裝飾品； 具有特色的餐飲、休閑產(chǎn)品,目標(biāo)客群的業(yè)態(tài)偏好,項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位——時(shí)尚的文化體驗(yàn)者、購(gòu)物者和旅游者,項(xiàng)目的功能定位——將專業(yè)購(gòu)物、藝術(shù)欣賞、創(chuàng)意制作融于一體,,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析站前廣場(chǎng)商業(yè)定位分析(2)——目標(biāo)客群和主要功能,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)

46、態(tài)分析站前廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合(1)——業(yè)態(tài)選擇,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析站前廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合(2)——業(yè)態(tài)布局及規(guī)模建議,平安里站前廣場(chǎng)物業(yè)主要分為三大主題區(qū)域：創(chuàng)意工坊區(qū)、藝術(shù)展示區(qū)、休閑購(gòu)物區(qū),A,C,B,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析平安里站點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū),集樂(lè)器零售、影音制作、音樂(lè)教學(xué)等功能于一體的音樂(lè)工作室,具有零售、展示、創(chuàng)作等多種功能的個(gè)人畫室,傳統(tǒng)工藝的零售、制作、展覽,,,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)

47、分析主要業(yè)態(tài)舉例,平安里站前廣場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)分析租金水平建議,目前周邊地區(qū)商鋪的租金水平,2008年1月-6月,目前周邊地區(qū)商鋪的租金特點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊地區(qū)的平均租金約為13元/日平方米 根據(jù)區(qū)位條件的不同在6-20元/日平方米之間浮動(dòng) 其中，越是靠近新街口核心商圈的，租金水平相對(duì)越高。,結(jié)合項(xiàng)目周邊的地區(qū)的租金水平，同時(shí)考慮到未來(lái)地鐵4號(hào)線的導(dǎo)入對(duì)地區(qū)地價(jià)的提升，建議平安里出站口和站前廣場(chǎng)的租金水平：平安里站前廣場(chǎng)的租金在15

48、-20元/M2·天,,項(xiàng)目租金水平建議,,,西 四 站,西四站點(diǎn)區(qū)域背景分析地塊基本特征,區(qū)位條件西四站位于西四南北大街與阜成門內(nèi)大街路口交叉處，呈南北向布置 交通條件西四南北大街與阜成門內(nèi)大街均為城市交通主干道，四向通達(dá)性好，人流、車流密集北京地鐵四號(hào)線與北京地鐵規(guī)劃M6線的換乘站，將形成地上、地下，南北交錯(cuò)復(fù)合式的交通樞紐節(jié)點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升 限制條件由于地處北京歷史文化保護(hù)區(qū)，基地建筑具有限高要

49、求,地塊規(guī)模車站共設(shè)置五個(gè)出入口，1號(hào)口為與M6線預(yù)留換乘口根據(jù)測(cè)算，西四站點(diǎn)商業(yè)開發(fā)面積約為5300m2,西四地區(qū)西通阜成門，東至北海、景山、故宮，南北聯(lián)系西單和新街口兩大商圈，為西城區(qū)文化之脈與經(jīng)濟(jì)之脈的交匯點(diǎn)。隨著區(qū)域的發(fā)展，目前主要具有生活居住、商業(yè)購(gòu)物、文化旅游三大城市功能。,生活居住功能,文化旅游功能,傳統(tǒng)的胡同、四合院居住區(qū)，結(jié)合部分危改小區(qū)；由于人口疏散因素，該地區(qū)居住功能將逐步減退各種生活商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套

50、一應(yīng)俱全,阜景文化旅游街橫跨西四，沿線旅游景點(diǎn)眾多文化品、藝術(shù)品、紀(jì)念品銷售市場(chǎng)初具規(guī)模一定規(guī)模的餐飲、住宿等旅游服務(wù)設(shè)施,商業(yè)購(gòu)物功能,依托文化景點(diǎn)的書畫工藝品市場(chǎng)依托地質(zhì)博物館發(fā)展的珠寶市場(chǎng)集群依托西四電子市場(chǎng)發(fā)展的電子電器一條街西單商圈外圍延展的婚紗街,西四站點(diǎn)區(qū)域背景分析區(qū)域功能組成,西四處于西單商圈的延展區(qū)，土地商業(yè)開發(fā)價(jià)值大西四為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)繁盛，市民認(rèn)知度高專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)聚集，輻射能力強(qiáng),西四北

51、大街,阜成門內(nèi)大街,西四南大街,西四東大街,電子電器專業(yè)零售市場(chǎng)，珠寶零售專業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)集聚度高,以居民生活基本配套為主，一定量的文化藝術(shù)品銷售,文化、旅游、珠寶等多種零售店鋪交錯(cuò),西單商圈業(yè)態(tài)外延，婚紗市場(chǎng)等趨高檔業(yè)態(tài),,,,,,,,,西四站點(diǎn)區(qū)域背景分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展初判,西四站點(diǎn)區(qū)域背景分析周邊人口特征,人口類型,居住,就業(yè),,,,,游客,休閑購(gòu)物,兩級(jí)分化的態(tài)勢(shì)，但高端比例較少胡同居民部分危改小區(qū)居民高檔小區(qū)居民,阜

52、景文化旅游區(qū)內(nèi)集中了40余座文化旅游景點(diǎn)，吸引了大量游客參觀游覽。,就業(yè)人口總量不大，非商務(wù)區(qū)。機(jī)關(guān)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員為主，周邊沒(méi)有大型寫字樓,本地區(qū)購(gòu)物客群主要為專業(yè)市場(chǎng)客群和時(shí)尚年輕購(gòu)物群體。,,站點(diǎn)周邊人口類型主要為居住人口、游客、就業(yè)人口、休閑購(gòu)物人口 從人口比重來(lái)看，由于地處旅游區(qū)內(nèi)，游客比重較其他地區(qū)高,作為西城區(qū)六大功能區(qū)之一的阜景文化旅游區(qū)即位于阜成門——西四——景山一線。從阜成門到西四——主要分布了中外宗教文化、民俗

53、風(fēng)情文化和名人故居文化等文化旅游景點(diǎn)，歷代帝王廟、妙應(yīng)寺白塔、廣濟(jì)寺、魯迅博物館、民國(guó)四合院以及中國(guó)地質(zhì)博物館由西四到景山西街——主要分布了皇家經(jīng)典文化，南鄰故宮，北接北海公園，文物古跡眾多，目不暇接其點(diǎn)線規(guī)模優(yōu)勢(shì)、精華集聚優(yōu)勢(shì)和文化特色優(yōu)勢(shì)都十分顯著，堪稱貫穿西城區(qū)的“文脈”，蘊(yùn)涵著巨大的文化含量和經(jīng)濟(jì)潛值。,,西四地區(qū)具有鮮明的文化旅游特色，主要體現(xiàn)在傳統(tǒng)民俗風(fēng)情、中外宗教文化、名人故居文化、皇家園林文化等方面，旅游景點(diǎn)集聚，并形

54、成阜景文化旅游區(qū) 以西四站點(diǎn)區(qū)域?yàn)榉纸琰c(diǎn)，旅游景點(diǎn)呈現(xiàn)東熱西冷的現(xiàn)象,阜景文化旅游區(qū),由于旅游產(chǎn)品特性及旅游產(chǎn)品開發(fā)等原因，阜景文化旅游街區(qū)呈現(xiàn)東熱西冷的態(tài)勢(shì)： 東邊北海、景山公園、故宮游客絡(luò)繹不絕，如故宮黃金周旅客日接待量高達(dá)10萬(wàn)人以上 西側(cè)各個(gè)寺宇、故居、胡同游等旅游景點(diǎn)游客尚顯不足,西四站點(diǎn)區(qū)域背景分析西四地區(qū)的文化旅游特色,從不同類型的客群需求來(lái)看，旅游客群和本地出行居民的需求比較廣泛，需要比較全方位的服務(wù)；就業(yè)客群

55、對(duì)餐飲、便利服務(wù)、自助服務(wù)要求較多；購(gòu)物人群主要需求集中在餐飲和自助服務(wù)；,,因此，可根據(jù)不同站口主要客群類型，確定站口商業(yè)的業(yè)態(tài)類型,基于對(duì)站點(diǎn)周邊各種資源進(jìn)行分析，西四站點(diǎn)通勤人群主要分為目的型（包括旅游人群、就業(yè)人群、購(gòu)物人群）和出行型人群（主要是本地出行居民）。對(duì)于不同的客群，有不同的業(yè)態(tài)需求，但整體特征都是便捷服務(wù)型的商業(yè)形式,西四出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析乘客需求分析,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√

56、,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,西四出站口商業(yè)業(yè)態(tài)分析出站口商業(yè)業(yè)態(tài)建議,西四站各站口業(yè)態(tài)建議,1號(hào)口主要客群為就業(yè)人口及居民2號(hào)口主要客群為就業(yè)及休閑購(gòu)物人口3、4（統(tǒng)稱3）號(hào)口主要客群為游客、休閑購(gòu)物及居民5號(hào)口主要客群為就業(yè)、旅游及休閑購(gòu)物人群,電子市場(chǎng)一條街,依托西四電子市場(chǎng)建立的電子市場(chǎng)一條街位于西四北大街一線以綜合批發(fā)市場(chǎng)結(jié)合街面店鋪為主要形式,珠寶市場(chǎng)一條街,依托地質(zhì)博物館而形成的珠

57、寶綜合市場(chǎng)分布在地質(zhì)博物館南側(cè)及西四北大街以沿街一層店鋪為主,婚紗市場(chǎng)一條街,西單婚紗市場(chǎng)輻射延展出的商業(yè)業(yè)態(tài)位于西四南大街一線以大中型婚紗銷售、婚紗影樓為主,文化藝術(shù)品市場(chǎng),依托周邊文化古跡而興起的文化藝術(shù)品市場(chǎng)主要位于阜成門內(nèi)大街主要有工藝品店、書畫廊等,西四地區(qū)主要呈現(xiàn)四個(gè)主要的商業(yè)集群 四個(gè)商業(yè)集群提高了整個(gè)地區(qū)的商業(yè)能級(jí)及價(jià)值水平,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析周邊商業(yè)市場(chǎng)供給分析（1）——主要商業(yè)集群,總體特

58、征—— 特色商業(yè)街、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、復(fù)合綜合生活配套的模式 業(yè)態(tài)以中小型為主，但類型比較豐富 業(yè)種比較齊全，基本能夠滿足區(qū)內(nèi)常駐人群的基本消費(fèi)需求,★★★★★,★★★★★,★★,★★★,★★,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析周邊商業(yè)市場(chǎng)供給分析（2）——總體特征及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),,客群種類較多且業(yè)態(tài)需求相對(duì)分散特色客群的需求目的性、專屬性較強(qiáng)，整體消費(fèi)能力具有一定的局限性游客群體相對(duì)于其它客群具有相對(duì)全面和較強(qiáng)的消費(fèi)潛力,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)

59、定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)需求分析,★★★,★★★,★,★★,★,★★★,★★★,★★★,★★★,★★★,★★,★★,★★,★,★★,★★,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)供需契合度情況,從契合度評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看， 針對(duì)本地居民、專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物群體及其他購(gòu)物群體的商業(yè)供需契合度較高，不需進(jìn)行大能級(jí)的業(yè)態(tài)導(dǎo)入 針對(duì)旅游客群的商業(yè)供需契合度最低，呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求、供不符求的現(xiàn)象，可以進(jìn)行業(yè)態(tài)導(dǎo)入，主要表現(xiàn)為： 規(guī)模上——數(shù)量

60、不足 檔次上——中低端較多 特色上——尚未完全挖掘和滿足市場(chǎng)需求,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析區(qū)域商業(yè)供需對(duì)比分析,通過(guò)旅游配套服務(wù)設(shè)施的開發(fā)，西四站區(qū)將成為阜景街游客引東至西的關(guān)鍵樞紐 促進(jìn)阜景街的整體發(fā)展，帶動(dòng)城市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,,,,,城市訴求,區(qū)域特質(zhì),1、培育旅游熱點(diǎn)，發(fā)展以旅游業(yè)為重點(diǎn)的文化產(chǎn)業(yè),1、地理優(yōu)勢(shì)站點(diǎn)區(qū)正好位于阜景街十字樞紐中心，地理上的

61、東西分界點(diǎn),2、沿街產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需的調(diào)整，使業(yè)態(tài)分布更加合理化，并結(jié)合旅游資源開發(fā)、道路改造、功能置換等手段，建設(shè)具有傳統(tǒng)特色的旅游配套服務(wù)設(shè)施,3、由于旅游產(chǎn)品的差異，目前西段旅游客流量要明顯小于東段，如何實(shí)現(xiàn)街區(qū)東段旅游人流西移的戰(zhàn)略構(gòu)想，是區(qū)域發(fā)展的重要命題,4、交通便利交通干道樞紐，復(fù)合了地上交通與軌道交通，可達(dá)性強(qiáng),3、商業(yè)基礎(chǔ)商業(yè)繁盛，人流密集，具有良好的商業(yè)開發(fā)價(jià)值,2、景點(diǎn)節(jié)點(diǎn)西側(cè)主要為宗教文化、民俗文化和故居文化等

62、景點(diǎn)，東側(cè)主要為皇家園林景點(diǎn),,定位目標(biāo),西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)開發(fā)定位目標(biāo),項(xiàng)目客群定位——以外埠游客為主要客群對(duì)象,項(xiàng)目整體定位——集特色居住、風(fēng)味餐飲、旅游購(gòu)物三位一體的旅游服務(wù)綜合體,游客中的過(guò)夜散客 特別是鐘情于傳統(tǒng)文化的游客,目標(biāo)客群的普遍類型,對(duì)文化觀覽、文化用品、文化體驗(yàn)等消費(fèi)具有較大興趣 休閑安逸的度假消費(fèi)心態(tài),目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣,傳統(tǒng)風(fēng)情的住宿體驗(yàn) 規(guī)范、明亮的旅游紀(jì)念品購(gòu)物環(huán)境 特色餐飲和

63、休閑體驗(yàn),目標(biāo)客群的業(yè)態(tài)偏好,,實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)與旅游景點(diǎn)的互動(dòng)實(shí)現(xiàn)游覽經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)實(shí)現(xiàn)吃用住購(gòu)與文化體驗(yàn)的互動(dòng),西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析客群及整體定位,,,,旅游購(gòu)物,風(fēng)味餐飲,特色酒店,★★★,★★★,★,★★★,★★★,★★★,★★★,★★,★★,★★★,★★★,★★★,★★,★★,★★★,★★★,★★★,★★★,★★★,★,★★,★,★★,★★★,★★★,★★★,★★★,★,★,★★★,★★,★★★,★★,★★★

64、,★★★,★★★,★★,★★★,★★,★★★,★,★★,★★,★★,★★,★★,★★,★,★★,★★★,★★★,★★★,★★★,★★,★,★★,★★,★★,★,★,★,★★★,★★,★★,★★,★★★,★★,★★★,★★,★,★★★,★★,★★,★★★,★★,★★★,★★★,★★,★,綜合看來(lái)，特色酒店、風(fēng)味小吃店以及旅游紀(jì)念品、旅游用品的購(gòu)物店鋪的適配度最高,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析可導(dǎo)入商業(yè)物業(yè)初判及適配性分析,店面數(shù)：30

65、-40家；總規(guī)模在4500-5000平方米左右,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模建議,,A,C,B,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析西四站點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū),老北京風(fēng)情文化特色主題酒店北京傳統(tǒng)特色獨(dú)具東方神韻 體驗(yàn)古典文化感受民俗風(fēng)情 吃住購(gòu)的多重享受,融合傳統(tǒng)建筑風(fēng)情——建筑風(fēng)格,千年的文化符號(hào)——建筑細(xì)節(jié),歷史與現(xiàn)實(shí)的對(duì)接——底層商業(yè),昨日的繁華依稀尚在——室內(nèi)空間,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析產(chǎn)品特征,區(qū)域

66、租金特點(diǎn)：西四地區(qū)租金水平主要集中在8-25元/ m2·天之間站點(diǎn)南側(cè)物業(yè)租金高于北側(cè)專業(yè)市場(chǎng)類店鋪?zhàn)饨鹌骄讲桓?項(xiàng)目租金定位依據(jù)：項(xiàng)目的定位與周邊業(yè)態(tài)具有相對(duì)獨(dú)立性西四旅游樞紐功能核心區(qū)的整體定位酒店平均租金低于商鋪的現(xiàn)實(shí)軌道交通的通車對(duì)區(qū)域的提升未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,項(xiàng)目租金定位：酒店租金5元/ m2·天餐飲類租金7-10元/ m2·天一層店鋪?zhàn)饨?8-25元/ m2·

67、天二層店鋪?zhàn)饨?2-15元/ m2·天,西四站前廣場(chǎng)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)分析租金水平建議,,,,,靈 境 胡 同 站,靈境胡同站位于西單北大街與辟才胡同和靈境胡同的交叉路口北側(cè)，沿西單北大街道路西側(cè)成南北向設(shè)置與規(guī)劃的地鐵12號(hào)線于此站形成換乘樞紐（2032年）根據(jù)測(cè)算，靈境胡同站點(diǎn)商業(yè)開發(fā)面積約為6600m2,靈境胡同站點(diǎn)區(qū)域背景分析地塊基本特征,西單商業(yè)區(qū)：城市級(jí)商業(yè)中心，作為北京市延續(xù)至今具有悠久歷史和深厚文

68、化底蘊(yùn)的商賈云集之地，與王府井大街，前門大柵欄，并稱三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。金融街：經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已入駐530家金融機(jī)構(gòu)和知名企業(yè)，成為城市資金、技術(shù)、知識(shí)的高密地區(qū)。,兩大城市功能體,四大區(qū)域核心要素,商業(yè)：西單商業(yè)中心、沿街婚慶店鋪等商業(yè)元素，構(gòu)成本區(qū)域的核心要素之一，形成較濃郁的商業(yè)氛圍居?。罕俨藕瑑蓚?cè)以豐匯園為代表的中高檔樓盤鬧中取靜，營(yíng)造了良好的居住環(huán)境商務(wù)：距離金融街約10余分鐘步行距離，有一定的商務(wù)氛圍事業(yè)單位：中組