江蘇中亞文璟國(guó)際花園高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告_51p_銷(xiāo)售推廣方案

1、1、 序言2、 區(qū)域界定及環(huán)境分析3、 房產(chǎn)市場(chǎng)分析4、 項(xiàng)目地塊分析5、 項(xiàng)目定位6、 項(xiàng)目建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)建議7、 項(xiàng)目智能配套、物業(yè)管理建議8、 項(xiàng)目形象推廣建議9、 項(xiàng)目成本、收益模擬10、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論11、后繼調(diào)研策劃主要內(nèi)容12、聯(lián)系我們,目錄/Catalog,序言/Preface,1、調(diào)研目的我們進(jìn)行本次調(diào)查的主要目的是解決以下幾個(gè)問(wèn)題：① 區(qū)域特征和市場(chǎng)環(huán)境 ② 理清項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)和該

2、樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)③ 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)思路④ 界定銷(xiāo)售價(jià)格及其影響因素 建立營(yíng)銷(xiāo)推廣策略體系 2、調(diào)研思路自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司項(xiàng)目小組調(diào)研人員按照以下方向進(jìn)行調(diào)研：① 第一思路：項(xiàng)目所在地區(qū)域及宿豫區(qū)② 第二思路：深度挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及調(diào)研區(qū)域內(nèi)暢銷(xiāo)產(chǎn)品類(lèi)型③ 第三思路：相類(lèi)似的項(xiàng)目樓盤(pán),3、調(diào)研方法整個(gè)調(diào)研過(guò)程我們采用了多種方法進(jìn)行信息的采集，以期獲得全面而準(zhǔn)確的參考資料。①觀察法②詢問(wèn)法

3、③問(wèn)卷法,序言/Preface,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,1、宿遷經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,宿遷位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)，是歐亞大陸橋東橋頭堡城市群中新興的中心城市，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。宿遷生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境非常有優(yōu)勢(shì)。,,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿遷交通十分便利。自古便有“北望齊魯、南接江淮，居兩水（黃河、長(zhǎng)

4、江）中道、扼二京（南京、北京）咽喉”之稱(chēng)。京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保硟?nèi)高速公路有：京滬高速（途經(jīng)沭陽(yáng)，市區(qū)向東經(jīng)S324即宿沭一級(jí)公路55公里，可上京滬高速）、寧宿徐高速（市區(qū)到南京260公里），新長(zhǎng)鐵路、205國(guó)道穿境而過(guò)，宿新高速（市區(qū)到新沂50公里)、宿宿淮鐵路(設(shè)洋河站)全面開(kāi)工。西距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，北離連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)100公里，空港優(yōu)勢(shì)非常明顯。,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental

5、analysis,宿遷經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中見(jiàn)快。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1304.81億元，比上年增長(zhǎng)12.8%，比全省增速快1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，一產(chǎn)實(shí)現(xiàn)209.72億元，增長(zhǎng)4.3%，快于全省0.3個(gè)百分點(diǎn)；二產(chǎn)實(shí)現(xiàn)604.52億元，增長(zhǎng)16.6%，快于全省4.9個(gè)百分點(diǎn)；三產(chǎn)實(shí)現(xiàn)490.57億元，增長(zhǎng)12.3%，快于全省1.2個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為16.1：46.3：37.6，第一產(chǎn)業(yè)比上年下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)業(yè)分別比上

6、年提升1.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。（摘自《宿遷市2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）,宿遷經(jīng)濟(jì)2012年前三季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好、投資消費(fèi)出口增速較快、財(cái)稅金融齊頭并進(jìn)等特點(diǎn)。全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破千億，達(dá)1106億元，增長(zhǎng)12.5%。完成規(guī)模以上工業(yè)增加值400.4億元，增長(zhǎng)20.4%，增速連續(xù)15個(gè)月保持在20%以上；工業(yè)用電量達(dá)57.6億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)20.1%。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值263

7、.1億元，增長(zhǎng)4.8%。服務(wù)業(yè)增加值390億元，增長(zhǎng)10.5%，旅游業(yè)總收入、軟件和服務(wù)外包主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別增長(zhǎng)21%和120%。（摘自《宿遷新聞網(wǎng)》）,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,2、宿豫及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位圖,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,項(xiàng)目地周邊輻射宿豫區(qū)東部20公里的輻射區(qū)域內(nèi)，共有侍嶺鎮(zhèn)、來(lái)龍鎮(zhèn)、曹集鄉(xiāng)、保安鄉(xiāng)、新莊鎮(zhèn)、關(guān)廟鎮(zhèn)、大興鎮(zhèn)、丁嘴鎮(zhèn)、仰化鎮(zhèn)陸集

8、鎮(zhèn)等11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。范圍極其廣闊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)房首選宿豫區(qū)，可見(jiàn)本案“周邊輻射”能力占優(yōu)。以上11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離本案項(xiàng)目地最遠(yuǎn)的約23KM（丁嘴鎮(zhèn)）、最近的約8KM（陸集鎮(zhèn)）。（詳見(jiàn)《百度地圖》）,,,20km,宿豫區(qū)人口情況概述2010年底宿豫區(qū)行政區(qū)劃、人口、面積：轄14個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)?？?cè)丝跀?shù)70萬(wàn)，常住人口64萬(wàn)。從右表可看出除區(qū)政府駐地順河鎮(zhèn)外，其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人數(shù)較少。網(wǎng)上宿豫的官方數(shù)據(jù)顯示：目前城區(qū)常住人口從2008年的6

9、萬(wàn)人增加到目前的的12.7萬(wàn)人。（整理自《網(wǎng)上宿遷》、《網(wǎng)上宿豫》）,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況概述2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值156億元，“十一五”年均增長(zhǎng)14.8%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)3000美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為14.3:59.2:26.5，其中二三產(chǎn)業(yè)比重較“十五”末提高了10.1個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政總收

10、入達(dá)到17.26億元，年均增長(zhǎng)42.3%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到9.66億元，年均增長(zhǎng)41.7%。累計(jì)完成50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資517.5億元，年均增長(zhǎng)32.1%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額113.44億元，年均增長(zhǎng)19.8%。（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,另外，宿豫區(qū)已制定幾大城市發(fā)展戰(zhàn)略，我們可以從中抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良機(jī)！,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)六大發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)1、在現(xiàn)代化新城

11、規(guī)劃建設(shè)上實(shí)現(xiàn)新突破；2、在加快現(xiàn)有企業(yè)全面升級(jí)、推動(dòng)上市上實(shí)現(xiàn)新突破；3、在招引特大項(xiàng)目推動(dòng)新型工業(yè)化上實(shí)現(xiàn)新突破；4、在現(xiàn)代高效外向農(nóng)業(yè)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)新突破；5、在推動(dòng)文化服務(wù)業(yè)發(fā)展上實(shí)現(xiàn)新突破；6、在加強(qiáng)城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生長(zhǎng)效管理上實(shí)現(xiàn)新突破。（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,除此以外，宿豫區(qū)還制定了四大城市建設(shè)戰(zhàn)略，從戰(zhàn)略方針上指導(dǎo)宿豫區(qū)城市發(fā)展！,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,宿豫區(qū)城市建設(shè)戰(zhàn)略1

12、、城市東擴(kuò)戰(zhàn)略2、城市核心戰(zhàn)略3、城市高空戰(zhàn)略4、城市人氣戰(zhàn)略（整理自《網(wǎng)上宿豫》）,從左側(cè)的四大城市戰(zhàn)略來(lái)看，宿豫區(qū)整體城市規(guī)劃將往東發(fā)展，打造開(kāi)發(fā)區(qū)新城；同時(shí)，建筑往高空發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多層項(xiàng)目向高層項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)城市現(xiàn)代化形象。另外，核心戰(zhàn)略及人氣戰(zhàn)略重點(diǎn)在于打造多個(gè)集中區(qū)，如目前在建的宿遷國(guó)際購(gòu)物公園和喜徠樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目即為重要表現(xiàn)。居民集中、商業(yè)中心集中、教育資源集中、工業(yè)廠房集中……形成眾多功能清晰的區(qū)域，共

13、同促進(jìn)宿豫區(qū)的城市發(fā)展。 而本案項(xiàng)目地位于宿豫區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)，與開(kāi)發(fā)區(qū)新城、張家港工業(yè)園區(qū)緊密相連，周?chē)椛浞秶鷺O大；并且，本案周邊為宿豫區(qū)規(guī)劃的教育資源集中區(qū)，文化、教育等底蘊(yùn)十足。從以上兩方面看，項(xiàng)目前景較好！,壹鳴觀點(diǎn)：,項(xiàng)目區(qū)位圖,3、本案區(qū)位及交通狀況,區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental analysis,本案位于宿豫區(qū)城區(qū)東南部，西側(cè)緊鄰江山大道、東至技師學(xué)院、北至金箔·文樞苑、南至環(huán)城南路。

14、 距宿豫區(qū)最繁華的商業(yè)中心僅2公里，有806路、104路公交路線，交通順暢，出行便捷，環(huán)境清靜。超市、醫(yī)院、公園等生活配套環(huán)列咫尺，設(shè)施齊全，工作生活盡顯從容。周邊有宿豫實(shí)驗(yàn)幼兒園、宿豫區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、宿豫中學(xué)等一系列教育環(huán)境，使我們不必受安全擔(dān)憂之苦，讓孩子名符其實(shí)的“贏在起跑線上”。,壹鳴觀點(diǎn)：,4、階段小結(jié)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭“農(nóng)村包圍城市”的浩瀚大軍是本項(xiàng)目發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),區(qū)域界定及環(huán)境分析/Environmental a

15、nalysis,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,2011年宿遷房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快。全年306個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資188.60億元，增長(zhǎng)27.8%。房屋施工面積2074.78萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.7%。其中住宅施工1556.93萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.2%。新開(kāi)工各類(lèi)房屋面積850.13萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0%。其中住宅開(kāi)工651.61萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.5%；2011年，全市商品房銷(xiāo)售面積449.92萬(wàn)

16、平方米，同比下降25.5%；2011年，全市住宅類(lèi)銷(xiāo)售面積382.31萬(wàn)平方米，同比下降24.9%。（摘自《宿遷市2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）同時(shí)，從宿遷商品房備案信息分析價(jià)格走勢(shì)，得出下表：,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,,2010,2011.1,2011.6,2012.1,,,,量?jī)r(jià)齊升,價(jià)升量跌,,2012.9,,,,成交量,,,成交價(jià),2012年走勢(shì)如何？,量?jī)r(jià)關(guān)系周期表,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Ma

17、rket analysis,2012年宿遷房地產(chǎn)發(fā)展小結(jié)2012年1月至9月，全市商品房銷(xiāo)售12401套，成交面積1315849.939平方米，月成交數(shù)量呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在年底還將因?yàn)閲?guó)慶、元旦等假日因素呈現(xiàn)多期的爆發(fā)。,壹鳴觀點(diǎn)：,由左表看出，從12年1月起，宿遷市商品房月度成交量逐步上升，在5月份達(dá)到頂峰，月成交2041套，緊跟著6-9月份月成交量均維持在1900套。從5月份的沖頂預(yù)計(jì)10月國(guó)慶、年底元旦假期將再次迎來(lái)銷(xiāo)售小

18、陽(yáng)春。12年下半年，房地產(chǎn)走勢(shì)已呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量升”的趨勢(shì)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,2012年宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2012年1月至9月，宿豫區(qū)購(gòu)房者主要來(lái)自當(dāng)?shù)爻菂^(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著宿遷市城市東擴(kuò)及宿豫區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，購(gòu)房者明顯增多，銷(xiāo)售商品房共計(jì)2926套。由此可見(jiàn)，購(gòu)房者的需求依然旺盛，而如何引導(dǎo)客戶進(jìn)行選擇性購(gòu)買(mǎi)則成為我們市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要一環(huán)。,那么，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有何特點(diǎn)？,宿豫區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展總體概述

19、房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型：房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品多元化，表現(xiàn)在市場(chǎng)上的樓盤(pán)供應(yīng)從多層為主轉(zhuǎn)向小高層、高層為主，多層和別墅類(lèi)項(xiàng)目為輔的市場(chǎng)組合形式。同時(shí)，高層建筑物去也符合宿豫區(qū)的“城市高空戰(zhàn)略”，已形成眾多高層產(chǎn)品。房地產(chǎn)區(qū)域特色：突破了原有的地域限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌創(chuàng)地段。尤其以位于環(huán)城北路與江山大道處的尚陽(yáng)成最為明顯，以一個(gè)城市邊緣的地段，打造了一個(gè)宿遷市場(chǎng)上的頂級(jí)豪宅！房地產(chǎn)購(gòu)房主力：目前宿豫區(qū)購(gòu)

20、房群體主要以當(dāng)?shù)爻菂^(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，行政區(qū)外人群購(gòu)買(mǎi)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)較獨(dú)立。但是隨著高端項(xiàng)目的發(fā)展，宿豫區(qū)吸引了全市范圍內(nèi)眾多實(shí)力買(mǎi)家關(guān)注，尤其是打造的沿中運(yùn)河風(fēng)光帶建設(shè)的臥龍灣、金色威尼斯等高檔別墅項(xiàng)目。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年底市場(chǎng)集中放量 目前宿豫區(qū)住宅

21、在售樓盤(pán)有：尚陽(yáng)城、御景龍庭、錦華御園、浦東國(guó)際花園、御景龍庭、中通名仕嘉園、文昌花園、星海灣、富建名河雅居、萬(wàn)豪新城、長(zhǎng)江花苑郡王府、金色家園、陽(yáng)光一佰、以及公寓項(xiàng)目紅星凱盛和金融財(cái)富廣場(chǎng)等。 下半年，宿豫區(qū)還將有包括眾大·上海城、鼎創(chuàng)新天地、水潤(rùn)天城、盛世佳園、璽園等眾多樓盤(pán)推出新房源，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可售房源數(shù)量較多。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Marke

22、t analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位趨于一致 現(xiàn)在宿豫區(qū)推出的樓盤(pán)包括了別墅、多層、小高層、高層等多種建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產(chǎn)品。各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，社區(qū)主題沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。即使如想借助教育集中區(qū)資源、打造宿豫區(qū)教育核心區(qū)住宅項(xiàng)目的“金箔·文樞苑”也為與周邊項(xiàng)目形成多大差別。因此，后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目想要在產(chǎn)品上有所突破比較困難。（摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（

23、上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地理位置相對(duì)集中 目前宿豫區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了尚陽(yáng)城等個(gè)別樓盤(pán)離傳統(tǒng)城區(qū)范圍較遠(yuǎn)外，均集中在一片。再加上，目前橫跨大運(yùn)河、連接宿豫區(qū)與老城區(qū)的9座大橋，將兩個(gè)“城市核心”緊密聯(lián)系在一起。并且，宿豫區(qū)居民具有一定的地域觀點(diǎn)，購(gòu)房首選宿豫區(qū)樓盤(pán)。因此，選購(gòu)宿豫區(qū)的購(gòu)房者考慮地理位置的因素不是太大，更多的是價(jià)格、周邊配套等因素。（

24、摘自《宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（上海壹鳴2012年上半年版）》）,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)分析主要在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格,壹鳴觀點(diǎn)：,除了金色威尼斯別墅項(xiàng)目售價(jià)較高外，其他樓盤(pán)普遍集中在4100-4200均價(jià)，單價(jià)最高4800左右，均價(jià)較去年同期水平上漲500元左右。另外，從了解到的銷(xiāo)售情況來(lái)看，御景龍庭項(xiàng)目銷(xiāo)售情況比較好，除了項(xiàng)目類(lèi)型為市場(chǎng)較喜歡的多層外，其較低的售價(jià)也是主要原因，均價(jià)較相距1km范圍內(nèi)

25、的其他樓盤(pán)便宜300-500元/㎡，成為宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格洼地。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)分析主要在售項(xiàng)目房型,壹鳴觀點(diǎn)：,宿豫區(qū)樓盤(pán)主力戶型主要集中在兩房和三房，其中，兩房面積主要集中在85-103㎡之間，三房面積主要集中在105-130㎡之間。另一方面，面積較小的一房房源如公寓式住宅，供應(yīng)較少，但市場(chǎng)反映不錯(cuò)，憑借其戶型靈活、總價(jià)低，較受年輕人青睞。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market a

26、nalysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)分析主要在售項(xiàng)目周邊配套,壹鳴觀點(diǎn)：,由于小區(qū)的周邊配套與業(yè)主的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者在選擇購(gòu)房時(shí)會(huì)著重考慮項(xiàng)目周邊的配套，如學(xué)校、大型超市、銀行、醫(yī)院等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了提升小區(qū)的品質(zhì)和增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，會(huì)建設(shè)一些游泳池、會(huì)所等小區(qū)內(nèi)的配套建筑，尤其以高檔住宅小區(qū)為多。 另外，從上表中我們還可以看出配套方面的另一個(gè)特點(diǎn)，目前推出的大型住宅項(xiàng)目大都有自帶一定的商業(yè)，一方面也可以與周邊配套相輔相成

27、，更好的為業(yè)主服務(wù)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案 目前，宿豫區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮景象。住宅方面，從多層小區(qū)，發(fā)展出眾多小高層、高層小區(qū)，最近一年宿豫核心區(qū)推出少量商住性質(zhì)的單身公寓，再加上宿豫區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)重點(diǎn)打造的中運(yùn)河風(fēng)光帶沿線，多家重量級(jí)豪宅傲立運(yùn)河畔。從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，以前的宿豫區(qū)僅有老舊的商貿(mào)城一處說(shuō)的上的商業(yè)街，而今年，隨著宿遷國(guó)際購(gòu)物公園和禧徠樂(lè)國(guó)際生活廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體的相繼

28、開(kāi)工，更標(biāo)志著宿豫區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)跨上了一個(gè)新的臺(tái)階！同時(shí)，商業(yè)配套的逐步完善，也提升了宿豫區(qū)其他住宅項(xiàng)目的價(jià)值。 我們精心選擇了以下幾個(gè)代表性樓盤(pán)，分析宿豫區(qū)整體的房地產(chǎn)情況。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案香緹河畔人家,香緹河畔人家位處宿豫區(qū)金沙江路，南至秀強(qiáng)運(yùn)河五號(hào)橋，西靠京杭大運(yùn)河，北臨運(yùn)河一號(hào)橋，交通便捷，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目總建筑面積約80000平方米，由八棟高層住宅和兩棟商業(yè)組

29、成。別具匠心的中西結(jié)合風(fēng)格，依景順勢(shì)而筑，將自然生態(tài)與閑適人居完美融合。,主力戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：89—102㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：105—127㎡售價(jià)：均價(jià)4300元/㎡ 最高4800元/㎡,最低4100元/㎡，銷(xiāo)售情況：一期房屋銷(xiāo)售已超過(guò)80%， 二期房源正在熱銷(xiāo)中。項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)： 本案占據(jù)運(yùn)河景觀黃金領(lǐng)地，距離宿豫和宿城商業(yè)購(gòu)物中心較近，出則繁華，入則寧?kù)o，可

30、謂繁華之上榮耀歸屬。周邊配套完善，大型超市，大中型購(gòu)物中心，中、小、幼教育機(jī)構(gòu)，醫(yī)療，酒店等等配套均位于項(xiàng)目周邊5分鐘生活圈內(nèi)。但項(xiàng)目附近尚未形成居住氛圍，人氣集聚上尚有不足。周邊配套規(guī)劃齊全，但大多屬于在建項(xiàng)目，需要時(shí)間發(fā)展。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案金融財(cái)富廣場(chǎng),金融財(cái)富廣場(chǎng)，集“現(xiàn)代商務(wù)、文化生活、居住生活、休閑娛樂(lè)”于一體的宿遷首席國(guó)際高端商務(wù)綜合體。占據(jù)未來(lái)宿豫區(qū)CBD核心位置，

31、以商務(wù)龍頭地位貫通宿豫區(qū)和宿城區(qū)的重要商脈，隨著運(yùn)河一號(hào)橋的正式開(kāi)通，將迅速加強(qiáng)商業(yè)的帶動(dòng)和輻射作用。屬于傳統(tǒng)商圈與未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)交匯的鉆石領(lǐng)地，周邊配套資源臻于成熟，接近完美。,主力戶型：?jiǎn)紊砉?5-83㎡售價(jià)：均價(jià)4508元/㎡ 最高4808元/㎡，最低4258元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)：　　金融財(cái)富廣場(chǎng)的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在其優(yōu)越的地段，位于宿豫區(qū)傳統(tǒng)的“五岔路口”處，周邊政府機(jī)關(guān)、銀行、移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)街區(qū)環(huán)繞；另外，

32、其主打的45㎡到83㎡精致公寓也憑借著總價(jià)低、首付低的優(yōu)勢(shì)吸引了不少初次置業(yè)的剛需群體。同樣，樓盤(pán)的劣勢(shì)也體現(xiàn)在其公寓的設(shè)計(jì)上，由于其項(xiàng)目?jī)H有3幢高層，裙樓為商業(yè)部分，3幢樓又分寫(xiě)字樓、單身公寓、公寓酒店，在狹小的占地面積上，綠化率也不盡如人意。包括寫(xiě)字樓、公寓內(nèi)辦公企業(yè)的入駐、裙樓商業(yè)的進(jìn)駐勢(shì)必會(huì)造成對(duì)日常居住的影響。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案錦華御園,由江蘇宿遷錦華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)

33、發(fā)，項(xiàng)目位于宿豫區(qū)韶山路長(zhǎng)江路交匯處，建筑類(lèi)型包括多層和高層，由普通住宅和商業(yè)街區(qū)組成。周邊運(yùn)河一號(hào)橋的建成通車(chē)和運(yùn)河四號(hào)橋遙相呼應(yīng)，使得項(xiàng)目的交通變得更加便捷，從錦華御園至市中心將只需約5分鐘車(chē)程。,主力戶型： 90-140平米兩房和三房為主， 退臺(tái)洋房設(shè)計(jì)，面積從下往上逐層遞減售價(jià)：均價(jià)4650元/㎡ 最高價(jià)4900元/㎡，最低價(jià)4400元/㎡ 目前推出保留房源 4278元/平米起的活動(dòng)項(xiàng)

34、目?jī)?yōu)、劣勢(shì)：　　錦華御園作為目前宿豫區(qū)售價(jià)最高的普通住宅，具有其顯著的代表性：地段優(yōu)、配套好、房型設(shè)計(jì)有特色。張家港小學(xué)、幼兒園、銀行、超市以及在建的購(gòu)物中心均環(huán)繞左右，形成了宿豫區(qū)一個(gè)居住核心區(qū)域。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案御景龍庭,御景龍庭地處恒山路以南，黃浦江路以東、環(huán)城東路以西，南面與萬(wàn)豪新城相鄰。距宿遷市區(qū)約8分鐘車(chē)程，在1公里內(nèi)有蘇果平價(jià)店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅星美凱龍家居城、宿遷市中

35、醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施。,總占地面積：121374㎡總建筑面積：268830㎡戶型設(shè)計(jì)：80-90㎡兩房，以及103-105㎡（多層） 和130-137平米（高層）的三房銷(xiāo)售情況： 開(kāi)盤(pán)3538元/㎡起，目前成交均價(jià)4000元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)： 近期，御景龍庭項(xiàng)目熱賣(mài)，銷(xiāo)售套數(shù)及面積均位于宿豫區(qū)銷(xiāo)售排行前列。主要得益于其戶型以實(shí)用的精致兩房和緊湊三房為主，比較符

36、合市場(chǎng)客戶需求；其次其周邊配套設(shè)施較為齊全，不過(guò)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)樗拊^(qū)邊緣化地段，因此整體居住人群也將制約該項(xiàng)目向中高端發(fā)展。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案金色威尼斯,金色威尼斯東至金沙江路，西至運(yùn)河風(fēng)光帶，北至運(yùn)河五號(hào)橋，南至運(yùn)河三號(hào)橋。作為運(yùn)河風(fēng)光帶邊一個(gè)定位高端項(xiàng)目，建筑形式上以地中海風(fēng)情作為整個(gè)小區(qū)的基調(diào)，項(xiàng)目包含別墅和小高層兩大建筑類(lèi)型。其中，別墅部分以意大利托斯卡納和西班牙風(fēng)格為主題，小區(qū)

37、建筑外立面選用具有濃郁歐式風(fēng)格的質(zhì)感涂料和文化石結(jié)合的裝飾效果，營(yíng)造整個(gè)小區(qū)典雅、厚重、休閑、舒緩的歐式生活文化環(huán)境。,總占地面積：15萬(wàn)㎡總建筑面積：23萬(wàn)㎡戶型設(shè)計(jì)：別墅區(qū)面積從190-280㎡不等銷(xiāo)售情況：在售別墅共推77套，已售40% 目前均價(jià)7000元/㎡，最高價(jià)9300元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)： 項(xiàng)目充分利用運(yùn)河風(fēng)光帶的優(yōu)越自然景觀，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)46%的綠化率，有效提升其作為一個(gè)高端項(xiàng)目的樓盤(pán)形象

38、。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有專(zhuān)屬會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園等。總體上來(lái)看，該項(xiàng)目形象較好、景觀綠化好，定位高端，但別墅區(qū)小區(qū)動(dòng)線較差，房屋布局過(guò)于方正。同時(shí)，所屬區(qū)域周邊在建項(xiàng)目均為普通住宅小區(qū)，并且尚未形成居住氛圍，需要一定時(shí)期發(fā)展。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysis,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案金箔·文樞苑,金箔·文樞苑由南京金箔地產(chǎn)宿遷有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于宿豫區(qū)江山大道8號(hào)與黃山路交匯處，東鄰職教中心，屬于宿豫

39、區(qū)教育資源集中板塊。以“宿豫教育園區(qū)核心，一站式名校全程陪伴”為宣傳口號(hào)，多層、小高層多種產(chǎn)品類(lèi)型，打造高品質(zhì)生活空間。,總占地面積：55687㎡總建筑面積：81310㎡（其中多層17152㎡，小高層62465㎡，其余為幼兒園及配套建房）戶型設(shè)計(jì)：一期為86.44-145.36㎡兩房、三房，共12套頂樓復(fù)式；二期為85-125㎡兩房、三房，其中70%戶型帶贈(zèng)送面積，為n+1房型，銷(xiāo)售情況：一期開(kāi)盤(pán)3840元/㎡起，均價(jià)4

40、000元/㎡； 二期即將推出，均價(jià)預(yù)計(jì)4000元/㎡。 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)： 該項(xiàng)目位于宿豫區(qū)政府打造的教育集中區(qū)，交通道路發(fā)達(dá)，距離商業(yè)圈較近，離商貿(mào)城僅500米左右。一期多層、小高層憑借較低的售價(jià)以及教師群體的定向推廣，銷(xiāo)售較佳。但途徑該項(xiàng)目公交線路較少且周邊工廠較多，尚未形成居住氣候，另外，即使是其宣傳的教育園區(qū)核心也缺少小學(xué)、幼兒園等實(shí)力院校。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/Market analysi

41、s,宿豫區(qū)房地產(chǎn)樓盤(pán)個(gè)案星海灣,,總占地面積：226440㎡總建筑面積：450000㎡（其中一期占地面積82000㎡ 總建筑面積110000㎡）戶型設(shè)計(jì)：一期為85-88㎡兩房，105-115㎡三房銷(xiāo)售情況： 一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)4300元/㎡，成交價(jià)4000-4300元/㎡ 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)： 星海灣位于項(xiàng)王橋和三號(hào)橋中間，看似非常便捷的出行卻造成其兩頭都便捷的的尷尬。項(xiàng)目周邊已入住和即將入住的小

42、區(qū)較多，目前暫未形成人氣，周邊配套也略顯不足。星海灣目前均價(jià)在4300元/㎡左右，相比其南邊的項(xiàng)目-名河雅居房?jī)r(jià)高出一截，能支撐其較高房?jī)r(jià)的是優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)（包括案名、推廣、案場(chǎng)細(xì)節(jié)等）、戶型設(shè)計(jì)、景觀綠化等自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)了部分劣勢(shì)。,星海灣項(xiàng)目是江蘇希爾佳置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，地處宿豫區(qū)金沙江路與廬山路交匯處，坐落于京杭大運(yùn)河?xùn)|岸，緊鄰項(xiàng)王大橋。目前銷(xiāo)售的為一期房源，由39幢多層、3幢小高層組合而成。該項(xiàng)目在小區(qū)景觀、戶型設(shè)計(jì)等方便較宿

43、豫區(qū)其他樓盤(pán)較好，尤以85㎡的兩衛(wèi)戶型極具特色。,樓盤(pán)判比,本案外部條件與金箔·文樞苑相似，得分基本相同，但品牌一項(xiàng)稍弱，原因在于金箔·文樞苑已完成一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上積聚了一批認(rèn)同客戶。同時(shí)，文樞苑的推廣得到教育局的幫助，在教師這一群體的定向推廣較為成功。但是，我們可以加大在房型、景觀以及營(yíng)銷(xiāo)等方面的投入，為本案加分。,項(xiàng)目命名：,1.文錦苑（園）/中亞.文景國(guó)際花園2.東林雅苑/ 翰林苑 3.狀元府邸

44、,廣告語(yǔ)：,1.新都市生活方式2.住得好,一切都好,廣告風(fēng)格與調(diào)性：,平面設(shè)計(jì)SHOW稿,系列稿件：,中亞·文璟國(guó)際花園VI標(biāo)志 中亞·文璟國(guó)際花園案場(chǎng)銷(xiāo)售道具應(yīng)用稿件 中亞·文璟國(guó)際花園售樓處外觀效果圖 中亞·文璟國(guó)際花園項(xiàng)目戶外宣傳show稿,中亞·文璟國(guó)際花園VI標(biāo)志方案(一),中亞·文璟國(guó)際花園VI標(biāo)志方案(二),中亞·文璟國(guó)際花園案場(chǎng)銷(xiāo)售道具應(yīng)用稿件

45、,中亞·文璟國(guó)際花園案場(chǎng)銷(xiāo)售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國(guó)際花園案場(chǎng)銷(xiāo)售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國(guó)際花園案場(chǎng)銷(xiāo)售道具應(yīng)用稿件,中亞·文璟國(guó)際花園售樓處外觀效果圖,中亞·文璟國(guó)際花園項(xiàng)目戶外宣傳show稿,系列稿件：,文景國(guó)際花園VI標(biāo)志 文景國(guó)際花園視覺(jué)應(yīng)用稿件 文景國(guó)際花園售樓處外觀效果圖 文景國(guó)際花園案場(chǎng)形象展示效果圖 文景國(guó)際花園項(xiàng)目戶外宣傳show稿,文景國(guó)際花園VI標(biāo)